第十一章 城市空間開發(fā)的時(shí)序規(guī)劃

1、第十一章 城市空間開發(fā)的時(shí)序規(guī)劃,時(shí)序規(guī)劃就是在空間軸上進(jìn)行城市要素科學(xué)安排的同時(shí)，在時(shí)間軸上也進(jìn)行相應(yīng)要素安排的一種城市空間開發(fā)規(guī)劃。,第一節(jié) 時(shí)序規(guī)劃的產(chǎn)生與概念,一、產(chǎn)生背景二、基本概念 城市空間開發(fā)的三維規(guī)劃的基礎(chǔ)上，把時(shí)間作為一個(gè)變量融入三維規(guī)劃，形成了包括用地面積（用地長度和寬度）、開發(fā)高度、開發(fā)現(xiàn)金流量配置和時(shí)序在內(nèi)的有機(jī)整體——城市空間開發(fā)的時(shí)序規(guī)劃。三、注意事項(xiàng),二、基本概念,把空間開發(fā)

2、的諸多因素：開發(fā)面積、高度、現(xiàn)金流量和時(shí)間序列有機(jī)結(jié)合起來，按照時(shí)間軸的形式，確定不同時(shí)期所對(duì)應(yīng)的城市空間開發(fā)和資金投入的規(guī)劃。 任務(wù)：1、明確目標(biāo)，制定合理的標(biāo)準(zhǔn)。 2、根據(jù)城市總體規(guī)劃，區(qū)分開發(fā)空間，制定城市空間開發(fā)和土地批租計(jì)劃。3、確定年度城市空間開發(fā)計(jì)劃。 4、保證開發(fā)過程的穩(wěn)定性，周期性。,第二節(jié) 時(shí)序規(guī)劃分類,一、時(shí)序規(guī)劃的分類按規(guī)劃階段劃分按規(guī)劃價(jià)值對(duì)象劃分按規(guī)劃物質(zhì)對(duì)象劃分按城市建設(shè)階段劃分按規(guī)劃

3、開發(fā)的運(yùn)作因素劃分：,第三節(jié) 城市土地開發(fā)的時(shí)序規(guī)劃,一、土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃的目標(biāo)（1）長期穩(wěn)定的土地供應(yīng)，保證城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有足夠的空間。（2）與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。為了在規(guī)劃期內(nèi)獲得足夠城市開發(fā)資金和穩(wěn)定的來源，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的計(jì)劃制定相應(yīng)的土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃。二、土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃的依據(jù)1、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。2、國家產(chǎn)業(yè)政策和本市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策3、土地利用總體規(guī)劃。4、建設(shè)用地和土地利用的實(shí)際狀況。,三、土地開發(fā)時(shí)序

4、規(guī)劃的原則,1、順序漸進(jìn)，逐步發(fā)展。2、長期規(guī)劃，超前設(shè)計(jì)，計(jì)劃投資，及時(shí)開發(fā)。3、合理安排建設(shè)與改造的次序。,四、土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃的內(nèi)容,根據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，編制土地利用年度（或近期）計(jì)劃，確定土地批租計(jì)劃，指導(dǎo)年度開發(fā)計(jì)劃，以保證規(guī)劃期內(nèi)城市開發(fā)資金獲得足夠和穩(wěn)定的來源，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地投資開發(fā)的宏觀調(diào)控。,五、土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃的方法,目標(biāo)法、趨勢(shì)法和相關(guān)因素法。,第四節(jié) 城市開發(fā)資金的時(shí)序規(guī)劃概述,一、資金的時(shí)間價(jià)值

5、1 投資收益率，即單位投資所能取得的收益。2 通貨膨脹因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)的存在可能帶來的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償。3 風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作的補(bǔ)償。,,現(xiàn)金流量圖,某項(xiàng)目的投資及年凈收入表（現(xiàn)金流量圖）,二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的基本概念與指標(biāo),1、項(xiàng)目投入成本：一般來說，土地開發(fā)項(xiàng)目的投入成本由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：（1）拆遷費(fèi)用（2）土地使用費(fèi)用（3）土地使用稅（4）房屋建設(shè)費(fèi)（5）市政公用設(shè)施配套費(fèi)（6）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

6、（7）管理費(fèi)用等2、項(xiàng)目產(chǎn)出收益：一般包括：（1）項(xiàng)目直接產(chǎn)出（2）項(xiàng)目補(bǔ)貼（3）折舊費(fèi)用3、年凈現(xiàn)金流量：年凈現(xiàn)金流量(F)＝銷售收入一經(jīng)營成本一各類稅十年折舊費(fèi)＝年凈利潤十年折舊費(fèi),4、投資償還期,這個(gè)指標(biāo)是指項(xiàng)目投產(chǎn)后，以項(xiàng)目獲得的年凈現(xiàn)金流量來回收項(xiàng)目建設(shè)總投資所需的年限。可用下列公式計(jì)算：,＝ N （年）,I——總投資費(fèi)用；F——年凈現(xiàn)金流量。,三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)評(píng)估準(zhǔn)則,1、投資償還期(N)應(yīng)小于定額投資償還期

7、(視項(xiàng)目不同而定)。定額投資償還期一般由各個(gè)工業(yè)部門結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，在總結(jié)過去建設(shè)經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)上，統(tǒng)一確定的回收期限，有的也是根據(jù)貸款條件而定。一般：中費(fèi)項(xiàng)目 N＜2—3年較高費(fèi)項(xiàng)目 N＜5年高費(fèi)項(xiàng)目 N＜10年,四、可實(shí)施方案比較,匯總列表比較各時(shí)序規(guī)劃的投入產(chǎn)出結(jié)果，確定最佳可行的城市開發(fā)資金的時(shí)序規(guī)劃推薦方案。1、投入產(chǎn)出匯總列表根據(jù)來源資金的比例和貸款償還的方式，各種稅金的不同交納方式，確定出貸款償還額和稅金交納

8、額，同時(shí)考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)投入與產(chǎn)出值，進(jìn)行匯總制表。2、可實(shí)施方案比較 將時(shí)序規(guī)劃方案對(duì)應(yīng)的各自投入產(chǎn)出匯總表進(jìn)行比較，確定最佳可行方案。,作業(yè),1、    時(shí)序規(guī)劃的產(chǎn)生背景與意義？2、    土地開發(fā)時(shí)序規(guī)劃的內(nèi)容？3、    如何進(jìn)行開發(fā)資金的時(shí)序規(guī)劃選擇？4、完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表,第十五章 城市開發(fā)的策劃,第一節(jié) 策劃的概念

9、 根據(jù)已經(jīng)掌握的信息，推測(cè)事物發(fā)展的趨勢(shì)，分析需要解決的問題和主客觀條件，在行動(dòng)之前，對(duì)指導(dǎo)思想、目標(biāo)、對(duì)象、方針、政策、戰(zhàn)略、策略、途徑、步驟、人員安排、時(shí)空利用、經(jīng)費(fèi)開支、方式方法等做出構(gòu)思和設(shè)計(jì)。并形成系統(tǒng)、完整的方案。策劃的本質(zhì)－行為決策,第二節(jié) 策劃與城市規(guī)劃的關(guān)系,區(qū)別 ——規(guī)劃工作是側(cè)重現(xiàn)實(shí)性的具體的、可操作的行動(dòng)結(jié)果，是解決行動(dòng)中“做成什么”的問題。而策劃是解決行動(dòng)中“如何去做”的問題。聯(lián)系——步驟，層次 ，內(nèi)

10、容，依據(jù),第三節(jié) 策劃的原則,一、效益主導(dǎo)原則二、整體規(guī)劃原則三、客觀現(xiàn)實(shí)原則四、可行性原則五、機(jī)變性原則,第四節(jié) 策劃的對(duì)象和目標(biāo),一、策劃的對(duì)象——功能區(qū) 二、策劃的目標(biāo),第五節(jié) 策劃的內(nèi)容,一、市場分析——調(diào)查、比較、演繹二、功能策劃——概念性規(guī)劃 三、文化策劃四、空間策劃,第六節(jié) 策劃的步驟,一、城市開發(fā)策劃1、房地產(chǎn)營銷策劃2、建筑策劃3、城市整體形象策劃,策劃思想與手法在不同層次城市開發(fā)中的發(fā)展情況,二

11、、城市開發(fā)項(xiàng)目策劃步驟,1、調(diào)查分析2、制定目標(biāo)3、尋找切入點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)意4、設(shè)定行動(dòng)路線5、成果與效益評(píng)估,第七節(jié) 策劃的方法,一、理性方法 ——邏輯學(xué)，推理、演繹。三段論，因果論 二、非理性方法 ——發(fā)散 、細(xì)分、碰撞，逆向思維,發(fā)散——相關(guān)因素分析法,第八節(jié) 開發(fā)策劃之DI設(shè)計(jì)思路,一、DI設(shè)計(jì)的含義與目的DI----Development zone Identity System，意指“開發(fā)區(qū)形象識(shí)別系統(tǒng)”。DI設(shè)計(jì)指