房屋共有建筑面積測算與分攤

1、房屋共有建筑面積測算與分攤,1.共有建筑面積的測算與分攤1.1國有建筑面積的確認1.1.1委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書，經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照規(guī)劃報建圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負相應(yīng)的法律責(zé)任。1.1.2共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使

2、用功能。1.2共有建筑面積的分類1.2.1幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。1.2.2功能區(qū)共有建筑面積：指為一個或多個功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。1.2.3層共有建筑面積：指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。1.2.4其它共有建筑面積,,1.3共有建筑面積的處理原則1.3.1產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，商品房需經(jīng)開發(fā)商與全體業(yè)主簽定協(xié)議方為有效。1.3.2無產(chǎn)權(quán)分割文

3、件或協(xié)議的，按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進行分攤。1.3.3房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅僅為本幢服務(wù)的共有建筑面積才能進行分攤。1.3.4整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分攤方法。1.3.5一幢建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人的，如果不需要分層或分戶提供戶室面積時，則該幢建筑可取各層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該幢建筑的建筑面積，不需要進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。1.4共有建筑面積的內(nèi)容1.

4、4.1共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、電梯前室、電梯機房、空調(diào)機房、管道井、樓梯間、屋頂梯間、水箱間、智能監(jiān)控室、公共衛(wèi)生間、室外樓梯、通風(fēng)井、排煙井、垃圾道、垃圾房、消防連廊、消防通道、配電房、水泵房、公共門廳、門廊、門斗、過道、值班室、警衛(wèi)室、消防控制室、監(jiān)控室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房的建筑面積，以水平投影面積計算。1.4.2共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積1／2的建筑面

5、積。,,1.5共有建筑面積按比例分攤的計算公式對相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積按比例進行分攤，按下式計算：δSi=K*SiK=∑δSi ／ ∑Si式中：K為面積的分攤系數(shù)；Si為各單元參加分攤的建筑面積，m2；δSi為各單元分攤所得的面積，m2；∑δSi為需要分攤的建筑面積總和，m2；∑Si為參加分攤的各單位建筑面積總和，m2；1.6共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除

6、已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。1.7共有建筑面積的分攤方式1.7.1共有建筑面積分攤原則幢共有建筑面積由整幢房屋各戶室按面積比例進行分攤；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各戶室按面積比例分攤；層共有建筑面積由該層中各戶室按面積比例分攤。,,1.7.2住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單位，依照1.3的處理原則和1.5的計算公

7、式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。1.7.3商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后按住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。a)住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照1.3的處理原則和1.5的

8、計算公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。b)商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。1.7.4多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照功能進行分攤，參照商住樓的分攤計算

9、方法進行分攤，一般需進行多級分攤。1.7.5多級共有建筑面積分攤，可采用從整體到局部的逐級分攤的方法。先分攤幢共有建筑面積至整幢內(nèi)各功能區(qū)，再分攤功能區(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各功能區(qū)，然后分攤層共有建筑面積至層內(nèi)各功能區(qū)。本分攤區(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。,,1.8共有建筑面積分攤細則1.8.1一般的住宅樓分攤a）各單元標準層的戶數(shù)相同，同時電梯、樓梯個數(shù)相同時，所有單元的共有建筑面積計入幢共有建筑面

10、積進行分攤。b）各單元標準層的戶數(shù)相同，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分攤。c)各單元標準層的戶數(shù)不相同時，將戶數(shù)相同的單元做一個功能區(qū)，戶數(shù)不相同的單元單獨做一個功能區(qū)，各單元的樓梯、電梯及前室、過道等共有建筑面積計入各自功能區(qū)分攤。1.8.2連接商場的自動扶梯（電梯）按自然層計算建筑面積，并按其所在功能區(qū)共有建筑面積進行分攤，如該商場需進行分層或分戶計算建筑面積時，

11、必須在主要入口層留出連接扶梯與公共出入口的公共過道，在其它層留出用于扶梯回轉(zhuǎn)上下的公共通道，否則該商場用房只能按復(fù)式房計算建筑面積。1.8.3位于地下室中的電梯井、前室、風(fēng)機房、風(fēng)井、管道井、樓梯、過道、警衛(wèi)室、值班室等為地下室功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，由地下室各功能區(qū)按面積比例分攤，地下室車道只分攤給地下室的機動車位、非機動車位所在的功能區(qū)。1.8.4多功能的非住宅綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（不包括屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯

12、機房）等共有建筑面積，按所有開門的各層戶室面積比例進行分攤，不開門的各層戶室不參與分攤。,,1.8.5多功能的有住宅的綜合樓分攤a)只通過非住宅層不通往住宅的樓梯電梯等共有建筑面積計入非住宅層功能區(qū)共有建筑面積。b)通往住宅的其有底層升至頂層的樓梯間、電梯井、樓梯電梯前室（不包括屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機房），按各層在非住宅開門與不開門分為兩類，對非住宅不開門的層的面積計入幢共有建筑面積進行分攤。對非住宅開門的樓梯電梯等共有建筑面積分攤到

13、本層所在的功能區(qū)。1.8.6地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分攤公式如下。a)出入口設(shè)在該幢房屋主墻體外，其建筑面積計入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。b)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積計入地下室功能區(qū)共有建筑面積進行分攤。如果地下室與地上房屋分卷辦理測繪，則此部位單獨設(shè)置戶室不進行分攤，只分攤外半墻不分攤其它共有建筑面積。c)出入口設(shè)在該幢房

14、屋內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積分兩種情況處理，參照1.8.4，1.8.5進行分攤。1.8.7商場層、辦公層、車庫層、人防層內(nèi)設(shè)置無間隔墻的基本單元，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合規(guī)劃或消防要求，該層通道的共有建筑面積由各單元按其建筑面積比例分攤。1.8.8多功能的綜合樓中，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層不算面積但梯間計算面積的，如果是由底層升至頂層的梯間，梯間建筑面積計入幢共有建筑面積，如果不是由底層升至頂層的梯間，該梯間建筑面積計

15、入功能區(qū)共有建筑面積。,,1.8.9地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一座。如果地面以上建筑物相互獨立，地面以下相互連通，共用一個地下室，且供水，供電，消防等公共設(shè)施集中使用并且同期施工好，不論報建方式是幾幢的建筑物視為一幢建筑。如果地面以上建筑物相互獨立，地上與地下建筑分期報建，且分期施工，雖然地面以下相互連通，共用一個地下室，但地上建筑物視為多幢建筑。地下室單獨計算。在地下室中與地面以上相通的電梯與樓梯不作為共有建筑面積進行

16、分攤，也不分攤地下室其它共有建筑面積。單列戶室號，在勘測報告書中加以說明；如果地面以上的建筑物有裙樓相連，共用一個地下室的建筑物視為一幢建筑，地上與地下建筑物作為整幢建筑物來處理。1.8.10屋頂梯間和電梯機房、消防設(shè)施用房計入幢共有建筑面積。1.8.11在同一幢房屋中，有電梯房和非電梯房時，必須將電梯房和非電梯房分為不同功能區(qū)，各功能區(qū)內(nèi)的共有建筑面積自行分攤。1.8.12高層的住宅或綜合樓在某幾層設(shè)置的消防通道將各單位連通，此

17、消防通道計入幢共有建筑面積。僅連通個別權(quán)屬單元的消防陽臺或通道的建筑面積計入該權(quán)屬單元的套內(nèi)建筑面積。1.8.13從底層至頂層的各種管道井計入各層所在功能區(qū)的共有建筑面積進行分攤。1.8.14一幢房屋有多個塔樓，所有塔樓的屋頂梯間、電梯機房計入幢共有建筑面積。,,1.8.15一幢房屋既有裙樓，又有塔樓，裙樓的屋頂梯間、電梯機房計入該梯間所穿過樓層使用的共有建筑面積。1.8.16一層內(nèi)有部分是非住宅，部分是住宅，如果該層樓梯、電梯對

18、非住宅和住宅都不開門，該層樓梯、電梯計入幢共有建筑面積。如果該層樓梯、電梯對非住宅不開門，對住宅開門則計入住宅功能區(qū)的共有建筑面積，如果該層樓梯、電梯對非住宅和住宅都開門則計入非住宅和住宅所在功能區(qū)的共有建筑面積，如果該層樓梯、電梯對非住宅開門對住宅不開門則計入非住宅功能區(qū)的共有建筑面積。1.8.17整個小區(qū)僅一幢房屋，一層為門面，一層有一個公共衛(wèi)生間，門面未設(shè)衛(wèi)生間，如果二層以上都有衛(wèi)生間，一層公共衛(wèi)生間分攤到一層門面（作為市政設(shè)施

19、的或為多棟服務(wù)的衛(wèi)生間除外）。1.8.18一層有酒店大堂，有辦公大廳，酒店大堂計入酒店部分共有建筑面積，辦公大廳計入辦公部分共有建筑面積。若酒店的接待處設(shè)于大堂中的某一部分并形成獨立使用空間的，該獨立使用空間的建筑面積計入酒店部分的建筑面積，如大堂為酒店、辦公、住宅等的公共過道、休息場所，則將酒店的接待柜臺以內(nèi)部分及工作室、行李室等的建筑面積計入酒店部分的建筑面積，大堂的其他部分計入幢共有建筑面積。1.8.19一幢房屋的非專用樓梯或

20、電梯，當各層的梯間平面結(jié)構(gòu)相同時其服務(wù)范圍為整棟或其通過的所有功能區(qū)，因管理工作所需對個別樓層或部分樓層不設(shè)停機或不開門的，不影響共有建筑面積的整體分攤。,,1.8.20位于核心筒內(nèi)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒相連并為梯間服務(wù)的通風(fēng)井、煙道，與核心筒一體作為應(yīng)分攤的公共建筑面積，計入其相關(guān)的服務(wù)范圍內(nèi)的共有建筑面積。1.8.21對已進行過測繪的房屋或已辦產(chǎn)權(quán)證的房屋，在通過規(guī)劃手續(xù)對其進行分割測繪時可只對各分戶的套內(nèi)建筑面積進行實測，取原

21、測繪面積或產(chǎn)權(quán)面積與各分戶套內(nèi)建筑面積的差值作為各分戶應(yīng)分攤的共有建筑面積，按各戶套內(nèi)建筑面積比例分攤。1.8.22高層綜合樓在標準層以上戶型基本一致，電梯、樓梯相同，各層戶數(shù)不同、過道不同時標準層以上只作一個功能區(qū)。1.8.23高層綜合樓電梯筒體中某個電梯不與地下室相通，該部分電梯不分攤到地下室。1.8.24在有住宅的綜合樓中住宅門穿過非住宅上空，該住宅門廳計入幢共有建筑面積。1.8.25在住宅樓中，某單元為一梯多戶，有的從防

22、火門進樓道，從樓道進入戶門有的沒有樓道直接進入戶門，此樓道計入幢共有建筑面積。1.8.26一幢房屋有多個單元，部分單元為住宅，部分單元為1層為非住宅，且1層梯間對非住宅不開門，該部分單元1層梯間汲取幢共有建筑面積。1.8.27一幢房屋的第二層以上有多個樓梯間（單元），并在第二層設(shè)有外走廊，,,從外走廊進各單元梯間，該外走廊面積計入第二層以上房屋的共有建筑面積。1.8.28一般情況下，變更測繪應(yīng)采用原計算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的

23、、權(quán)屬變更范圍內(nèi)部分攤的公用建筑面積，按現(xiàn)行規(guī)范進行分攤計算，如所有產(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時，也可按協(xié)議進行分解。1.9以下不計入共有建筑面積的建筑，在測繪報告中應(yīng)予以說明。1.9.1獨立的為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的管理用房、公共用房等。1.9.2獨立的變電房、水泵房、門衛(wèi)等共有建筑，人防工程以及為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共設(shè)施等。1.9.3無明確使用功能的、空置的設(shè)備房。1.9.4不作為主要人行通道的室外消防梯。1.

24、9.5層高2.20m以上的技術(shù)層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層）1.9.6用作公共事業(yè)市政建設(shè)的建筑物。1.9.7超高層建筑中，層高2.20m以上，作為消防疏散公共空間的避難所（避難空間）1.10下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，但應(yīng)分攤外半墻及其它僅為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑面積。1.10.1為多幢服務(wù)的管理用房、警衛(wèi)室及物業(yè)用房、社區(qū)用房、小區(qū)衛(wèi)生間等。1.10.2獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等。,,1.10.3為公

25、共事業(yè)服務(wù)的配套用房。1.10.4避難層及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨立使用的房屋。1.11下列共有建筑面積應(yīng)單獨設(shè)置戶室不進行分攤，只分攤外半墻，不分攤其它為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑面積。1.11.1為多幢服務(wù)的配電房、水泵房、空調(diào)機房等設(shè)備用房，為其它幢或為多幢服務(wù)的樓梯、電梯、通道、各種管道井。1.11.2地下人防設(shè)施用房。1.11.3計算面積的消防避難層及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。1.11.4計算面積的幢與幢之間相連的通廊。2.附則2.1本