地產(chǎn)經(jīng)典項目swot分析

1、項目SWOT分析,案例一,第3頁,項目SWOT分析,,項目的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。,案例二,SWOT矩陣分析,S (優(yōu)勢)項目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居住；2. 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項目潛在價值；3. 項目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項目的交通便捷力；4. 本項目為本地發(fā)

2、展商，具有多個本地 項目的開發(fā)經(jīng)驗，已積累一定的客戶 資源基礎(chǔ)。,W（劣勢） 本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)， 人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣 不足；2. 公交路線少，輻射范圍??； 周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居 民生活品質(zhì)受一定影響；項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢。,,,,SWOT矩陣分析,O（機(jī)會） 本項目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年 招商力度不斷加大，

3、項目目標(biāo)客戶群 體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐 漸增強(qiáng)；肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此所 帶來的觀光投資客逐年增加。區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， 市場需求可挖掘空間巨大。,T（威脅） 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個等競爭對手已分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素,,,針對不同購買源及消費目標(biāo)，尋求項目 優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換

4、成營銷推廣優(yōu)勢策略及 其賣點。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計過程中,應(yīng)將 項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè) 計做到揚(yáng)長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進(jìn)而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。,解析結(jié)論：,案例三,項目 SWOT分析,綜合分析結(jié)論： 本項目核心競爭力顯著，低總價，低首付優(yōu)勢，鎖定需求最為強(qiáng)烈的初中級置業(yè)者，同時具備了超強(qiáng)的投資價值，和樂觀的發(fā)展前景。 劣勢體現(xiàn)在發(fā)展性中，抗性會隨之轉(zhuǎn)化。機(jī)會與威脅主要來源于市場

5、形式。提早入市，做足增加附加值的配套設(shè)施可以使項目更加具備高性價比優(yōu)勢。盡管項目市場整體風(fēng)險值比較小，如果實現(xiàn)快速回籠資金，核心要素是銷售推廣體系的強(qiáng)力配合，以及短時間內(nèi)的客戶積累渠道。走快不是目的，實現(xiàn)既得利益是最終根本。合理的定價和價格策略有助于開發(fā)商回籠資金快中有升.,案例四,12,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）,13,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析劣勢（W）,14,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目

6、SWOT分析機(jī)會（O）,15,四、項目價值結(jié)構(gòu),1、項目SWOT分析威脅（T）,16,小結(jié)： 通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項目。,案例五,,地塊分析,項目SWOT分析,優(yōu)勢Strength,地塊自身：地形方正，地勢平坦，易于項目產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化

7、體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與 城市未來高檔居住區(qū)為鄰。,地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。,,地塊分析,項目SWOT分析,劣勢Weakness,容 積 率：項目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項目的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項

8、目近期造 成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對項目后期銷售帶來制約；生活配套：項目周邊目前人氣稀薄，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會 有明顯的改善。,容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。,,地塊分析,項目SWOT分析,機(jī)會Opportunity,整體市場：近幾年惠州地產(chǎn)市場高速發(fā)展，但整體市場仍運(yùn)行良好，整個市場后期看好；城際交

9、通：2010年地鐵三號線、深惠輕軌列車的開通， “一小時生活圈”炒作使越來越多的 深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動惠州地產(chǎn)的發(fā)展；銷售價格：目前水口片區(qū)的房價仍處于惠州市較低價位，更是珠三角城市的硅谷，還大幅上 漲的空間，升值潛力巨大。,市場運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價格升值潛力大。,,地塊分析,項目SWOT分析,威脅Threat,房產(chǎn)政策：國

10、家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場；競爭對手：片區(qū)內(nèi)相繼推出一些住宅項目，加上國際新城和藍(lán)波灣后期項目的推出，將不可 避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標(biāo)客戶群，且對 本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊；其他片區(qū)：隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項目的部分目標(biāo)客戶。,房產(chǎn)政策頻出，客戶置

11、業(yè)謹(jǐn)慎，競爭對手及其他片區(qū)分流客戶。,去哪里尋找這片土地的點金魔杖？,做細(xì)市場 做精產(chǎn)品,揚(yáng) 長□ 強(qiáng)化水口湖濱公園與文化體育中心的生活休閑資源及項目發(fā)展前景；□ 在操作中適當(dāng)借助周邊大社區(qū)的良好形象為自身推廣；□ 通過創(chuàng)新，打造片區(qū)標(biāo)志性的、具有自己獨特性的高層產(chǎn)品。避 短□ 做細(xì)市場，通過科學(xué)合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出；□ 圍繞項目地塊的屬性和市場定位，做精產(chǎn)品，再加以精致的包裝，軟硬相加

12、，以產(chǎn)品來提升項目 的品質(zhì)；□ 關(guān)注政府政策，調(diào)整項目推廣策略。,案例六,房行東方http://www.swothouse.com/,項目解讀,項目綜合分析,在這些錯綜交叉的關(guān)系中，我們需要突出項目自身的亮點。,案例七,26,SWOT分析,項目核心價值梳理,,,S,W,T,O,地段價值：優(yōu)越的地理位置：地處萬家麗路與荷花路交界處，成熟、優(yōu)越的城市生活配套聚集。城市地標(biāo)。學(xué)區(qū)價值：芙蓉中學(xué)、育英小學(xué)比鄰。品牌價值：東方

13、新城的口碑和新金鴻企業(yè)品牌（水云間）。,產(chǎn)品：高層點式，戶型設(shè)計差．口碑：東方新城經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面口碑影響．,競爭：下階段推出項目多，競爭劇烈．,07年長沙房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)快速的發(fā)展，市場保持供銷兩旺的局面。地段決定價值。搶占市場推廣先機(jī)。同區(qū)域內(nèi)市場營銷水平粗放，不成體系。,,【項目SWOT分析】,優(yōu)勢：■ 項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶

14、； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同；劣勢：■ 認(rèn)籌期長達(dá)8個月，客戶維系困難； ■ 項目等待期長，客源流失機(jī)會大； 機(jī)會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)同； ■ 項目開發(fā)可肆機(jī)而動，靜觀其變； ■ 競爭

15、項目的推廣也為本項目帶來客源；威脅：■ 同期同質(zhì)項目數(shù)量龐大，競爭激烈； ■ 關(guān)內(nèi)客戶出關(guān)置業(yè)仍有區(qū)位及品質(zhì)方面的障礙；,【策略形成】,發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會,依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機(jī)會點,利用機(jī)會、克服劣勢,大勢在場，關(guān)鍵作為，順勢而動，搶奪客戶,發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅,依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客

16、戶,減少劣勢、避免威脅,挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)高服務(wù)+高形象+高品質(zhì),尚都=深圳西岸,案例八,項目SWOT分析,優(yōu)勢（S）： 1、開發(fā)優(yōu)勢：高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊：武漢成熟開發(fā)商、加拿大B+H建筑設(shè)計、中建五局的施工建設(shè)等； 2、規(guī)模優(yōu)勢：占地660畝，總建72萬平方； 3、產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、

17、精巧化。 4、環(huán)境優(yōu)勢：240畝原生態(tài)山地景觀資源，整體綠化率65%。 5、交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：項目所在片區(qū)交通形象較好，預(yù)示著區(qū)域無限的發(fā)展?jié)摿?。如：岳麓大道、雷鋒大道、金星大道等。,劣勢（W）： 1、生活配套劣勢：項目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺； 2、交通環(huán)境劣勢：目前項目周邊公交線路較少，出行較為不便； 3、居住氛圍劣勢：周邊欠缺成熟的生活環(huán)境；,項

18、目SWOT分析,機(jī)會（O）： 1、區(qū)域發(fā)展機(jī)會：項目一方面可借勢于兩型先導(dǎo)區(qū)核心建設(shè)、市政府板塊行政輻射的發(fā)展力，另一方面可借助于星城鎮(zhèn)招商引資的發(fā)展資源。 2、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機(jī)會：項目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺商投資園區(qū)、晟通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。,項目SWOT分析,威脅（T）： 1、區(qū)域認(rèn)同威脅：居住郊區(qū)化，居住理念的改變還處于起始階段 ，對區(qū)域的認(rèn)同尚

19、待時日。 2、區(qū)域消費能力威脅：項目必須面對如何擴(kuò)大消費群體，延長消費半徑的問題。 3、區(qū)域競爭的威脅：岳麓區(qū)北片金星大道兩廂的土地均已名花有主，預(yù)計2008年該區(qū)域的可供開發(fā)的總量將達(dá)到6000多畝，且大多數(shù)為品牌發(fā)展商和超過500畝的大盤，本案開發(fā)面臨巨大的競爭壓力。,項目SWOT分析,,1、生活配套劣勢；2、交通環(huán)境劣勢；3、居住氛圍劣勢；,,,,,1、開發(fā)優(yōu)勢：一流的開發(fā)團(tuán)隊。2、 規(guī)模優(yōu)勢：占

20、地660畝，總建72萬平方。3、 產(chǎn)品優(yōu)勢：高性價比產(chǎn)品組合。4、 環(huán)境優(yōu)勢：項目擁有240畝原生態(tài)山地景觀資源。5、 交通基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)勢：交通形象預(yù)示區(qū)域發(fā)展。,,,搶占市場空白差異化定位突出項目產(chǎn)品和自身特色,依附自身獨特的資源，突出項目特色；因地制宜，要充分利用地塊現(xiàn)有資源；,快速啟動，把握商機(jī)利用資源，實現(xiàn)全方位互動,定位上具備戰(zhàn)略高度,實現(xiàn)區(qū)域特性價值，突破區(qū)域局限性,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,利用機(jī)

21、會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,優(yōu)勢,劣勢,機(jī)會,威脅,戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場空白獨特的定位主張,1、區(qū)域認(rèn)同威脅；2、區(qū)域消費能力威脅；3、區(qū)域競爭的威脅；,1、規(guī)劃設(shè)計機(jī)會；2、區(qū)域發(fā)展機(jī)會；3、產(chǎn)業(yè)集群的帶動機(jī)會；,,,,,案例九,,08新品SWOT 推導(dǎo),S（優(yōu)勢）品牌優(yōu)勢：萬科品牌深入人心區(qū)位優(yōu)勢：東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，被接受程度提高大社區(qū)概念形成：大社區(qū)、成熟社區(qū)基本形成，名校配套突出客戶資源優(yōu)勢：１

22、－6期客戶資源積累深廣產(chǎn)品優(yōu)勢：部分產(chǎn)品概念獨特，吸引力較大稀缺資源優(yōu)勢：臨近峰景高爾夫、以馬石山天然景觀升值前景優(yōu)勢：片區(qū)氛圍形成，價值迅速提升，升值潛力不言而喻,W（劣勢）雖已交樓近千戶，但生活居住氛圍不濃郁周邊配套還不完善，會所規(guī)模較小，休閑娛樂類別有限 7期部分單位臨近高速公路、高壓線、材屋、垃圾站影響，綜合條件較差6-3標(biāo)部分戶型直接受工廠影響戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難,O（機(jī)會）

23、東城東片區(qū)轉(zhuǎn)熱，升值潛力大=峰景片區(qū)樓盤高檔形象穩(wěn)固樹立，升值在望新穎“兩代居”概念戶型設(shè)計，吸引力較大08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜已經(jīng)成熟的大社區(qū)，雄厚業(yè)主資源,T（威脅）板塊競爭激烈，市場同期供應(yīng)量大新政策帶來壓力競爭優(yōu)勢不明顯,,,進(jìn)一步提升萬科品牌形象，從而提升樓盤形象，樹立價格標(biāo)桿，提高客戶心理預(yù)期,降噪降震措施、形象營銷、場地包裝發(fā)揮專業(yè)水準(zhǔn)，強(qiáng)勢展示,案例十,38,（一）項目SWOT分析,優(yōu)勢：S大規(guī)

24、模，體量為房山第一大。大配套：引進(jìn)藍(lán)天幼兒園（已經(jīng)確定）與北京八中（談判中）；配有國家級醫(yī)院：北京國粹醫(yī)院和國際康復(fù)中心；8萬平米商業(yè)街；社區(qū)溫泉。位于房山區(qū)竇店鎮(zhèn)政府對面，周邊環(huán)境相對較為成熟。緊鄰錦繡高爾夫球場，生態(tài)環(huán)境好。,,,劣勢：W體量大，社區(qū)開發(fā)與管理難度大。所在房山區(qū)目前不為居住熱點區(qū)。項目配套啟動較晚，社區(qū)氛圍不能充分展示。,機(jī)會：O房山區(qū)屬于北京“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃中的“西南生態(tài)帶”，教育、旅游、生

25、態(tài)、文化資源優(yōu)勢較好?？赡艹蔀楸本┮?guī)劃的11個新城之一。,威脅：T房山區(qū)項目皆為大盤，產(chǎn)品力與價格競爭較多，客戶分流明顯。,,,,,？,如何規(guī)避劣勢？,如何更好地利用機(jī)會借勢？,？,我們的核心競爭優(yōu)勢是什么？我們?nèi)绾伟l(fā)揮優(yōu)勢？,？,如何面對競爭，最終取勝？,？,39,賣點整合,產(chǎn)品？,區(qū)域？,配套？,大社區(qū)？,案例十一,41,商業(yè)街的SWOT分析,S（優(yōu)勢）：全街鋪；公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的含金量；；高起點的商業(yè)街規(guī)劃和品

26、質(zhì)；泛世紀(jì)商圈的逐步形成；,W（劣勢）：目前基本無商業(yè)氛圍，無法立即持續(xù)經(jīng)營；,O（機(jī)會）：街鋪是最受廣東投資者關(guān)注的投資型物業(yè)；公館二期集中商業(yè)即將動工，三-五千平方米的主力店可望進(jìn)駐；,T（威脅）：東莞投資類型商業(yè)的總體供應(yīng)量巨大；大型集中商業(yè)的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)；,營銷策略讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè)價值的本源；通過設(shè)計全新的形象，形成差異化；降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò)大客戶層面；打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖；,,,案例

27、十二,43,項目SWOT分析,Strengths優(yōu)勢項目最高的塔樓位居惠州第二高，江北第一高；現(xiàn)樓，可以馬上裝修進(jìn)駐；交通便利，位于惠州大道東側(cè)，有多路公交車經(jīng)過地段潛力無限，踞南北交通要道，是連接博羅、增城、廣州的交通干道綜合物業(yè)，功能規(guī)劃先進(jìn)，能夠提供多種服務(wù)；接近CBD中心區(qū)，是泛CBD的首席商務(wù)中心；坐落于專業(yè)市場扎堆的物流樞紐，占得商貿(mào)發(fā)展帶來的先機(jī),44,Weaknesses劣勢項目是十多年前的爛尾樓，美譽(yù)度

28、不是很理想；項目的建筑設(shè)計規(guī)劃是十多年前，在一定程度上與現(xiàn)階段的要求有差距；缺少綠化以及容積率過高；周邊的環(huán)境及生活配套比較差封頂后，遲遲未能入市，市場猜疑較大工期進(jìn)度緩慢，工程時停時復(fù)工，顯得實力不夠；由于項目立項于1993年，50年產(chǎn)權(quán)，如果原立項的條款不變，那么實際的產(chǎn)權(quán)期限不到40年。,45,Weaknesses機(jī)會惠州CBD落戶江北，城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī)；CBD中心區(qū)規(guī)劃完成，大部分功能組團(tuán)已建

29、成投入使用或在建設(shè)中，這帶動了泛CBD區(qū)域建設(shè)和發(fā)展；泛CBD區(qū)域目前缺少一個可以統(tǒng)籌全部的商業(yè)/務(wù)中心，區(qū)域內(nèi)沒有高檔的酒店、餐飲購物、休閑娛樂、寫字樓、商住樓，甚至住宅。項目可以憑借江北第一高度配合先進(jìn)規(guī)劃以及裝修效果，搶占這一空白點；縱觀惠州房產(chǎn)，競爭集中在住宅領(lǐng)域，高檔公寓、服務(wù)式公寓還處于萌芽狀態(tài)，江北作為城市的中央商務(wù)區(qū)，對公寓、服務(wù)式公寓的需求是必然的，地標(biāo)式的建筑作為中央商務(wù)區(qū)的居住后花園，此乃上乘之選。,46,Th

30、reats威脅由于爛尾時間長久，工期緩慢，造成的負(fù)面影響較為深遠(yuǎn)，不利于項目的品牌與形象的再造和推廣傳播；相隔不到一千米的靠近CBD中心區(qū)的凱賓斯基酒店已經(jīng)動工，一年內(nèi)就可以交付使用，這將成為最大的潛在威脅；周邊的環(huán)境相對不理想、生活配套、商業(yè)/務(wù)配套設(shè)施不完善，將給項目帶來一定的壓力；同類型的物業(yè)的供應(yīng)量可能會在段時間內(nèi)有較大的增加。,47,分析結(jié)論綜述,避開建筑規(guī)劃的不足，依靠江北乃至惠州地標(biāo)式的建筑，打造具有代表性的綜合物

31、業(yè)項目抓住機(jī)遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響,案例十三,,,項目篇,項目SWOT分析,項目篇,規(guī)避措施:項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉；項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展；項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑

32、造上予以彌補(bǔ)；高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買,并通過實在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購買信心；強(qiáng)化本項目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響；建議收購本項目旁爛尾的實驗學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué),使其成功運(yùn)作,增加教育配套競爭優(yōu)勢。,項目SWOT分析之應(yīng)對策略,案例十四,,項目SWOT分析---優(yōu)勢,,項目SWOT分析---劣勢,,項目SWOT分析---機(jī)會,,項目SWOT分析---威脅,案例十五,

33、住宅SWOT,結(jié)論住宅SWOT,市場難點：市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價格的超越與突破。市場機(jī)會：真正高短形象的市場定位的相對缺失，市場現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場給項目帶來的機(jī)會。,案例十六,60,本項目定位酒店式公寓SWOT分析,充分挖掘項目價值與客戶目標(biāo)的基礎(chǔ)上，定位高檔涉外酒店式公寓有市場支撐,優(yōu)勢 strength,機(jī)會 Opportunities,項目SWOT分析,項目