華潤(rùn)成本目標(biāo)體系作業(yè)指引958158751

1、1,構(gòu)建建安目標(biāo)成本管理體系,工程管理部2009年3月27日,2,1、華潤(rùn)置地建安成本目標(biāo)體系簡(jiǎn)述,鑒于華潤(rùn)置地已在19個(gè)城市擁有住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為盡量涵蓋不同城市不同檔次項(xiàng)目的建安成本情況，本目標(biāo)體系細(xì)分如下：物業(yè)類型：住宅類物業(yè)分7類（11個(gè)小類），綜合體類分5類城市級(jí)別分為3類：I級(jí)、II級(jí)、III級(jí)項(xiàng)目檔次分5類：A檔、B檔、C檔、D檔、E檔城市系數(shù)分7個(gè)指數(shù)區(qū),3,2、物業(yè)類型分類,2.1住宅物業(yè)住宅類物業(yè)細(xì)分

2、為7大類11小類，詳細(xì)的分類設(shè)置原則見表1。多層：4F-7F（含7F）住宅物業(yè)；小高層：8F-18F（含18F）住宅物業(yè)；高層：19F-100m（不含100m）住宅物業(yè)；超高層：100m及以上住宅物業(yè)；別墅：獨(dú)棟/連排/疊拼/雙拼；商業(yè)：功能為商業(yè)的建筑，包括一層底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)；地下室（獨(dú)立地下室、小高層下1F地下室、高層下1F地下室、主樓下2F地下室、主樓下3F地下室）。,4,2、物業(yè)類型分類,表1—住宅物業(yè)類

3、型分類標(biāo)準(zhǔn),5,2.2綜合體類物業(yè)綜合體類物業(yè)細(xì)分為5大類，詳細(xì)的分類設(shè)置原則見表2。超高層：100m及以上住宅物業(yè)；購物中心：萬象城類；酒店：四、五星級(jí)酒店；寫字樓；地下室：地下負(fù)一層設(shè)置為商場(chǎng)，負(fù)二層、負(fù)三層為停車場(chǎng)。,6,表2—綜合體類物業(yè)類型分類標(biāo)準(zhǔn),7,3、城市分級(jí),以各個(gè)城市07年、08年官方網(wǎng)站上公布的全年平均售價(jià)為分類原則，以后每年按當(dāng)?shù)氐娜昶骄蹆r(jià)對(duì)城市分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。詳見表3。 I類城市：平均售

4、價(jià)在10000元/m2以上的城市，有北京、上海、深圳、杭州、寧波等5個(gè)城市； II類城市：平均售價(jià)在5500元/m2以上的城市，有成都、蘇州、天津、廈門； 無錫、福州、大連等7個(gè)城市；III類城市：平均售價(jià)在5500元/m2以下的城市，有合肥、長(zhǎng)沙、重慶、沈陽、綿陽、南寧；武漢等7個(gè)城市。售價(jià)統(tǒng)計(jì)表。,8,表3—華潤(rùn)置地19個(gè)城市分級(jí)標(biāo)準(zhǔn),9,4、項(xiàng)目檔次分級(jí),項(xiàng)目檔次按售價(jià)分類原則分為五檔：A檔：最高檔，按08年各城市全年平均

5、售價(jià)的2倍以上； B檔：超高檔，按08年各城市全年平均售價(jià)的1.6-2倍； C檔：高檔，按08年各城市全年平均售價(jià)的1.3-1.6倍；D檔：中檔，按08年各城市全年平均售價(jià)的1.0-1.3倍；E檔：低檔，按08年各城市全年平均售價(jià)的0.8-1.0倍；具體各檔的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)詳見表4。,10,表4.1—華潤(rùn)置地不同城市項(xiàng)目檔次分類標(biāo)準(zhǔn)表4.2—華潤(rùn)置地I類城市各項(xiàng)目檔次定位表,11,5、 地震烈度與場(chǎng)地類別,12,6、建安成本

6、目標(biāo)模型中的技術(shù)指標(biāo)含量,所有技術(shù)指標(biāo)含量均是以建筑面積為基數(shù)的，建筑面積按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）中的相關(guān)規(guī)定計(jì)算。鋼筋含量和砼含量參照設(shè)計(jì)管理部《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （V2.0）》，選取七度區(qū)II類場(chǎng)地的含鋼量標(biāo)準(zhǔn)中限。含鋼量中的鋼筋數(shù)量包含所有與主體結(jié)構(gòu)有關(guān)的主筋、箍筋、拉筋、構(gòu)造筋等。含鋼量中的地下結(jié)構(gòu)包含地下室頂板、地下室底板及承臺(tái)、地下室墻柱與地下室外墻板，不包括樁基。上部結(jié)構(gòu)不含地下室

7、頂板。,13,6.1地下室模型中的技術(shù)含量,14,,15,7、目標(biāo)模型體系中的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),與項(xiàng)目定位有關(guān)的分項(xiàng)部位：外窗、外墻裝飾、入戶門、大堂精裝修、電梯廳公共區(qū)精裝修、園林景觀、室內(nèi)精裝修等在不同級(jí)別的城市不同項(xiàng)目檔次下有不同的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)參考表和限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，詳見以下各表。表7.1 主要材料單價(jià),16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,8、城市系數(shù),將各城

8、市的主要人工、材料價(jià)格代入測(cè)算模型，比較范圍包括除大堂及電梯廳精裝修、戶內(nèi)精裝修、室外園林景觀以外的所有主體結(jié)構(gòu)、砌筑抹灰粗裝修、外墻保溫及飾面、入戶門、常規(guī)機(jī)電等建安成本，以測(cè)算模型為標(biāo)準(zhǔn)值100，產(chǎn)品組合按“地下室：高層=20%：80%”，比較形成各城市區(qū)域造價(jià)指數(shù)，共分為7個(gè)指數(shù)區(qū)域：（成都在5.12地震后的非正常性上漲正逐漸趨向于正常平穩(wěn)，與重慶接近）（1）北京天津?yàn)橐粋€(gè)指數(shù)區(qū)域，為98.21；（2）上海、杭州、無錫、寧波、

9、蘇州為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為98.26；（3）武漢、長(zhǎng)沙為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為96.98；（4）合肥、福州、廈門、南寧為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為97.72；（5）成都、重慶101.54 （6）深圳為102.37；（7）沈陽大連為一個(gè)指數(shù)區(qū)域，為101.74。,27,9、成本科目,總部對(duì)全成本的成本科目統(tǒng)一到四級(jí)科目，城市公司可以對(duì)五級(jí)、六級(jí)科目進(jìn)行擴(kuò)展，一級(jí)科目為土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、稅金、轉(zhuǎn)入成本和轉(zhuǎn)出成本。其中土地成本、

10、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、稅金科目口徑在財(cái)務(wù)會(huì)議科目的基礎(chǔ)上做了簡(jiǎn)化，統(tǒng)一在二級(jí)或三級(jí)科目上。對(duì)每一個(gè)科目下應(yīng)該包含的成本內(nèi)容做了統(tǒng)一說明，為日后積累成本數(shù)據(jù)統(tǒng)一了口徑。新成本科目對(duì)舊成本科目做了精簡(jiǎn)，新成本科目共有6個(gè)一級(jí)科目，11個(gè)二級(jí)科目，41個(gè)三級(jí)科目，59個(gè)四級(jí)科目，共有117條成本科目。新舊成本科目對(duì)比。,28,10、建安成本體系核算內(nèi)容,建安成本目標(biāo)體系按新成本科目核算范圍為建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 。建筑安裝

11、工程費(fèi)：包括前期工程、土石方及基礎(chǔ)處理工程、土建工程、外裝飾工程、門類工程、精裝修工程、機(jī)電工程、消防工程、弱電工程、燃?xì)夤こ?、電梯工程、?biāo)識(shí)工程、其他工程費(fèi)，口徑同成本科目核算內(nèi)容。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：紅線內(nèi)室外綜合管網(wǎng)工程、環(huán)境景觀工程費(fèi)、紅線外市政工程費(fèi)、市政集資費(fèi)、大市政拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)其他費(fèi)；口徑同成本科目核算內(nèi)容。公共配套設(shè)施費(fèi)：應(yīng)計(jì)入可銷售物業(yè)開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)

12、費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。指獨(dú)立修建的，獨(dú)立發(fā)揮功能的公共配套設(shè)施，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?？趶酵杀究颇亢怂銉?nèi)容。,29,30,11、華潤(rùn)置地建安成本目標(biāo)值,11.1 地下室主要建安目標(biāo)成本值 ① 獨(dú)立地下一層地下室平均建安成本為3007元/m2；② 小高層下地下一層地下室平均建安成本為2859元/m2；③ 高層下地下一層地下室平均建安

13、成本為2992元/m2；④ 高層下地下二層地下室平均建安成本為3318元/m2；⑤ 超高層下地下三層地下室平均建安成本為3653元/m2。,31,11.2 I類城市不同物業(yè)類型單體建安目標(biāo)成本值,32,11.3 II類城市不同物業(yè)類型單體建安目標(biāo)成本值,33,11.4 III類城市不同物業(yè)類型單體建安目標(biāo)成本值,34,I類城市各物業(yè)類型建安成本目標(biāo)值與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比值,35,12、建安成本目標(biāo)體系使用指引,12.1理論模型

14、條件土地為熟地，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的場(chǎng)地平整；地震設(shè)防：七度區(qū)II類場(chǎng)地；土質(zhì)情況：按土質(zhì)良好不需要換填考慮；土方挖深：一層地下室5m；二層地下室11m；三層地下室16m?；又ёo(hù)及降水：按需要進(jìn)行基坑支護(hù)和降排水考慮?；A(chǔ)：樁基礎(chǔ)，預(yù)制管樁，進(jìn)深30m左右；容積率：別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；公共配套設(shè)施考慮：按總建筑面積120元/m2綜合考慮；外墻保溫：按南方城市外寺墻保溫做法考慮。 大堂面積：多層按7層50

15、m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮。本模型按毛坯房考慮，不含室內(nèi)精裝修費(fèi)用。,36,12.2建安成本目標(biāo)體系的使用范圍土地拓展階段的拿地決策估算成本時(shí)的參考；上市公司審核各城市項(xiàng)目建安成本目標(biāo)的參考；上市公司對(duì)各城市公司建安成本內(nèi)審時(shí)的參考；在擴(kuò)大初設(shè)前的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案階段做成本估算時(shí)的參考；各城市公司在做項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)建安成本目標(biāo)值的參考。,37,12.3 建安

16、成本目標(biāo)體系使用時(shí)注意事項(xiàng)本建安成本目標(biāo)體系的建立是基于其理論模型條件的，且在編制時(shí)預(yù)留了一部分材料上漲的空間，模型中考慮了華潤(rùn)的高品質(zhì)定位，故在與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)上限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值高于標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在具體使用時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目實(shí)際情況與理論模型條件的對(duì)比分析。,38,12.3 建安成本目標(biāo)體系使用時(shí)注意事項(xiàng)本建安成本目標(biāo)體系是基于其理論模型條件的，且在編制時(shí)預(yù)留了一部分材料上漲的空間，在項(xiàng)目檔次限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值確定時(shí)高于標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在具

17、體使用時(shí)應(yīng)注意項(xiàng)目實(shí)際情況與理論模型條件的對(duì)比分析，進(jìn)行具體成本科目的單方造價(jià)調(diào)整。12.3.1土地為毛地時(shí)，需考慮毛地變?yōu)槭斓貢r(shí)需增加的額外費(fèi)用。如福州洪灣項(xiàng)目：（1）該項(xiàng)目土地為毛地，地上有20萬m3地上廢棄物需清運(yùn)，影響建安成本10元/m2；（2）項(xiàng)目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2；,39,12.3.2鋼筋含量和砼含量根據(jù)地震烈度調(diào)整：模型為七度區(qū)II類場(chǎng)地，在項(xiàng)目實(shí)際情況不同于此烈度時(shí)，要對(duì)鋼筋含量

18、和砼含量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，可參考設(shè)計(jì)管理部下發(fā)的《結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 （V2.0）》，調(diào)整原則一般為：12.3.2.1鋼筋含量調(diào)整六度區(qū)與七度區(qū)相同場(chǎng)地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差5kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差10kg/m2；七度區(qū)與八度區(qū)相同場(chǎng)地類別間上部結(jié)構(gòu)鋼筋含量相差10kg/m2，地下結(jié)構(gòu)相差10kg/m2；,40,六度區(qū)場(chǎng)地類別變化時(shí)每梯度影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響5kg/m2，地下鋼筋含量不受影響；七、八度區(qū)場(chǎng)地類別變化時(shí)每梯度

19、影響鋼筋含量，上部鋼筋含量影響10kg/m2，地下鋼筋含量不受影響。12.3.2.2砼含量砼含量不受場(chǎng)地類別的影響，在地震烈度每梯度變化時(shí)影響到0.025m3/m2。,41,12.3.3目標(biāo)體系中按土質(zhì)良好不需要換填考慮，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況做相應(yīng)調(diào)整，如福州洪灣項(xiàng)目靠近江邊項(xiàng)目靠近江邊，有40萬m3淤泥需換填，影響建安成本50元/m2； 12.3.4地下室層高和土方挖深調(diào)整：模型中一層地下室按層高4.5m，挖深5m考慮；二層地下

20、室按層高5m，土方挖深11m考慮；三層地下室按層高5m，土方挖深16m考慮。當(dāng)層高變化時(shí)，其結(jié)構(gòu)工程單方成本每增減10cm，影響造價(jià)1.2%-1.5%。,42,12.3.5基坑支護(hù)及降水：模型中按需要進(jìn)行基坑支護(hù)和降排水考慮，若項(xiàng)目實(shí)際情況不需要時(shí)，請(qǐng)核減此部分費(fèi)用160-200元/m2；12.3.6基礎(chǔ)工程：模型按預(yù)制管樁進(jìn)深30m左右考慮，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際基礎(chǔ)處理型式進(jìn)行修改調(diào)整；12.3.7外墻保溫型式：按南方城市外墻保溫做法考

21、慮，北方城市如北京、天津可在模型基礎(chǔ)上增加30-40元/m2，東北城市如沈陽、大連可在模型基礎(chǔ)上增加60-70元/m2。,43,12.3.8大堂面積：多層按7層50m2考慮，小高層按15層80m2考慮，高層按30層90m2考慮，超高層按49層120m2考慮?？砂错?xiàng)目實(shí)際大堂面積與大堂限額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。12.3.9容積率：模型中別墅按0.7考慮，非別墅按3.0考慮；可按項(xiàng)目實(shí)際容積度與園林景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。模型中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一

22、項(xiàng)，除園林景觀外其余按120元/m2綜合考慮，可按項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行適度調(diào)整。 12.3.10公共配套設(shè)施考慮：模型中按配套面積占總建筑面積的5%考慮，綜合成本按120元/m2考慮；若有特殊情況時(shí)，可進(jìn)行調(diào)整。如武漢中央公園和福州洪灣項(xiàng)目都有替政府代建紅線外公園的義務(wù)。,44,12.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加50-70元/m2的采暖工程費(fèi)用。12.3.12結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、模板含

23、量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標(biāo)可以按模型中的技術(shù)含量指標(biāo)要求設(shè)計(jì)院限額設(shè)計(jì)；12.3.13與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：如外立面門窗單價(jià)、外墻裝飾單價(jià)、大堂精裝修單方造價(jià)、電梯廳公共裝修單方造價(jià)、室內(nèi)精裝修單方造價(jià)、入戶門單價(jià)、園林景觀單方造價(jià)可以做為限額設(shè)計(jì)的上限要求。,45,12.3.11采暖工程：模型中未考慮采暖工程，北方及東北城市可在模型基礎(chǔ)上增加50-70元/m2的采暖工程費(fèi)用。12.3.12結(jié)構(gòu)含量：鋼筋含量、砼含量、

24、模板含量、窗積比、墻積比等技術(shù)指標(biāo)可以按模型中的技術(shù)含量指標(biāo)要求設(shè)計(jì)院限額設(shè)計(jì)；12.3.13與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：如外立面門窗單價(jià)、外墻裝飾單價(jià)、大堂精裝修單方造價(jià)、電梯廳公共裝修單方造價(jià)、室內(nèi)精裝修單方造價(jià)、入戶門單價(jià)、園林景觀單方造價(jià)可以做為限額設(shè)計(jì)的上限要求。,46,13、建安目標(biāo)成本體系應(yīng)用案例,13.1項(xiàng)目概況建安成本目標(biāo)體系是按不同的單體物業(yè)類型建立的，除根據(jù)第12章節(jié)項(xiàng)目的具體實(shí)際情況調(diào)整不同單體建安成本

25、的細(xì)目以外，還需項(xiàng)目概況的產(chǎn)品組合比例根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品組合比例確定建安成本總造價(jià)。需在做建安成本目標(biāo)時(shí)詳細(xì)填寫項(xiàng)目概況表。,47,13.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表每個(gè)不同物業(yè)類型的單體建安成本與其產(chǎn)品屬性有密切的聯(lián)系，需對(duì)每一種單體盡量詳盡地填寫《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)表》。據(jù)此參考建安成本目標(biāo)體系編寫各物業(yè)單體的建安成本。,48,13.3分單體編制建安成本目標(biāo)值不同物業(yè)類型的結(jié)構(gòu)技術(shù)含量相差較大，需分別編制建安成本明細(xì)表。,49,13.4項(xiàng)目建安成本控制值

26、的編制按項(xiàng)目概況表中的產(chǎn)品組合確定整個(gè)項(xiàng)目的建安成本控制值。,50,14、建安成本目標(biāo)的控制和實(shí)現(xiàn),1、目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2、目標(biāo)的作用：目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)3、目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本，建安成本只是目標(biāo)的一部分。,51,4、制定的時(shí)間：目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；

27、 定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；規(guī)劃方案確定后或擴(kuò)初時(shí)，形成正式目標(biāo)成本；施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）。,52,5、制定的方法： 成本由產(chǎn)品的定位與檔次決定，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目可研報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 前期工作盡可能做細(xì)

28、，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 結(jié)合運(yùn)營(yíng)部門的項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定目標(biāo)成本符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過各方的討論和審批，正式發(fā)布。,53,6、制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；

29、盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)。,54,7、成本目標(biāo)的分解-- 分解是為了落實(shí)要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要項(xiàng)目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo)。要滿足成本分析的需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加。按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額和控制關(guān)鍵指標(biāo)分解到各相

30、關(guān)責(zé)任部門，列入KPI。分解到設(shè)計(jì)限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額。,55,15、項(xiàng)目各階段成本管理要點(diǎn),1、項(xiàng)目可研/立項(xiàng)/定位階段成本管理關(guān)鍵：對(duì)社會(huì)資源的把握——成本調(diào)研，上市公司的建安成本目標(biāo)體系只是做參考，各城市公司在籌劃新項(xiàng)目時(shí)要開展對(duì)地區(qū)成本調(diào)研、項(xiàng)目成本調(diào)研、專項(xiàng)成本調(diào)研，定期開展成本調(diào)研是做好目標(biāo)成本的保障；可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)：與項(xiàng)目定位有關(guān)的子項(xiàng)（外窗、

31、外立面裝飾、大堂和電梯廳的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀等）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和限額指標(biāo)的確定；可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的配套：基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施包含內(nèi)容的確定和分期建設(shè)。,56,2、項(xiàng)目方案階段成本管理􀂃 目標(biāo)成本的編制與確定——成本測(cè)算表􀂃 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向——目標(biāo)成本的分解與限額設(shè)計(jì)及動(dòng)態(tài)管理􀂃 目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃􀂃 主要材料設(shè)備的初步選型定板&

32、#1048707; 專項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專題研究􀂃 目標(biāo)成本制定與運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷的協(xié)調(diào),57,3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理􀂃略，設(shè)計(jì)管理部已做專題研究。4、發(fā)包——招標(biāo)籌劃招標(biāo)籌劃——采購方案、招標(biāo)方式、計(jì)價(jià)方式、分判計(jì)劃、成本目標(biāo)分解；編制前的研究工作——研究圖紙，了解合同范圍和技術(shù)商務(wù)要求；如果工程量清單是委托咨詢公司完成的，則要對(duì)咨詢公司進(jìn)行清單編制前的交底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一

33、個(gè)整體，避免管理脫節(jié)；文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約定，技術(shù)及材料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定，保修時(shí)限及要求，計(jì)量計(jì)價(jià)原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的約定，合同簽訂與進(jìn)場(chǎng)開工的約定，工程量清單或模擬清單的編制，單價(jià)細(xì)目表）；,58,設(shè)計(jì)和工程口及時(shí)提供完整的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，視工程需要提出關(guān)于施工方法和工藝的要求。各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系——（

34、a）圖紙明確完整；（b）圖紙不完備；（c）圖紙需投標(biāo)人深化設(shè)計(jì)；（d）不明確工程；5、招標(biāo)過程管理􀂾 發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)人的交底工作，以指導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)價(jià)。􀂾 總包與指定分包、獨(dú)立工程的界面描述和責(zé)任分工；􀂾 避免承包商不平衡報(bào)價(jià)，對(duì)分判界面工作范圍與質(zhì)量認(rèn)識(shí)的交底􀂾 積極消除承包商對(duì)合同條款的“恐懼癥”。,59,6、合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心（不細(xì)說，有專題）

35、 工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導(dǎo)下，通過承包合同這個(gè)紐帶，來完成合同規(guī)定的義務(wù)。合同管理作為工程項(xiàng)目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜合體現(xiàn)。合同文件的三大要素：法律與商務(wù)方面用合同條件制約，經(jīng)濟(jì)方面用工程量清單和計(jì)量支付制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)文件及圖紙制約。發(fā)包人和承包商不是對(duì)立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān)系對(duì)承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入“游戲規(guī)則”嚴(yán)以律己：不要一味的埋怨合作方，自己要恪守合約約