高房價下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險規(guī)避對策分析

1、高房價下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險規(guī)避對策分高房價下的房貸政策與商業(yè)銀行信用風(fēng)險規(guī)避對策分析摘要摘要：20世紀90年代以來我國對于房地產(chǎn)市場一直施行從松的經(jīng)濟政策，目的在于快速推進房地產(chǎn)市場的運行，長時間的政策慣性助長了房產(chǎn)投機商的高回報預(yù)期，致使房價一漲再漲，各種情況加大了銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險：借貸雙方信息不對稱；假按揭鑄成銀行不良資產(chǎn)；同業(yè)競爭使銀行變相從松放款條件；房價抑制政策增加房貸違約風(fēng)險；抵押物品質(zhì)風(fēng)險與銀行的資產(chǎn)安全預(yù)期相

2、沖突。銀行需要完善對策體系保障其資金安全：滾動更新客戶分級分類系統(tǒng)；加強銀行自我管理；嘗試金融產(chǎn)品創(chuàng)新；嚴格貸前調(diào)查和貸后管理；開發(fā)房貸保險分散抵押貸款風(fēng)險；完善以政府為龍頭的擔保體系。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：高房價；房貸政策；商業(yè)銀行；信用風(fēng)險一、房貸政策的演變與實施效果分析一、房貸政策的演變與實施效果分析(一)房貸政策歷史回顧房貸政策歷史回顧我國的住房信貸政策起步于1991年。于當年著手制定住房抵押貸款管理辦法。由于住房體制改革較慢以及投機者

3、快速進入房地產(chǎn)行業(yè)，不到一年就出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱國家隨即在1993年對相關(guān)問題著手進行控制。1995年中國人民銀行出臺了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，文件中規(guī)定的住房貸款條件比較嚴格：貸款最高期限為10年：借款人需要有質(zhì)押擔保和保證擔保等雙重擔保；借款人在銀行的存款金額需要達到購房價的30％且已經(jīng)有半年以上的存款期，這些相對較為嚴格的條件的目的在于遏制房地產(chǎn)在短時間內(nèi)過熱并影響國民經(jīng)濟的正常運行。相對成熟的制度出臺意味著銀行的商業(yè)性

4、住房貸款基本成型。1997年中國人民銀行義頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，對1995年出臺的文件提出了諸多修正，新的規(guī)定對原先的諸多規(guī)定進行了放松，包括：不要求雙重擔保和明確的存款期限：在利率方面做了明確的規(guī)定：規(guī)定貸款只用于購買用公積金建造的自用普通住房。1998年對如上規(guī)定義進一步進行了放松：擴大了貸款的使用范圍規(guī)定貸款可用于購買所有自用普通住房：擴大了貸款的實施城市范圍；擴大了辦理個人住房貸款的金融機構(gòu)范圍，即由原來的工商銀行

5、、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家銀行擴大到了所有銀行；在利率方面更加優(yōu)惠。這些文件的目的在于使發(fā)展相對緩慢的房地產(chǎn)市場進入快車道。1999年中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70％提高到80％。并將房貸時間從20年延長至30年，進一步下調(diào)利率。這種新規(guī)定意味著購房者可以盡量減少購房首付款，并且很大程度上降低了借款人的還款壓力，這無疑給購房投機者提供r更多的操作空間，當然也使以居住為目的的購房者有了更大的購

6、買力。2002年中國人民銀行進一步降低個人住房公積金貸款利率水平。2003年中國人民銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款做了一些從嚴的制度規(guī)定，規(guī)定貸款嚴禁跨地區(qū)使用，申請貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目獲得企業(yè)的自由資金不低于開發(fā)總投資的30％。這標志著銀行貸款不僅注重個人房貸，而且也將目光轉(zhuǎn)移到r房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款因為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展會使開發(fā)商向銀行貸款對開發(fā)商的貸款如果制度設(shè)計不完善同樣會對銀行的資金安全產(chǎn)生重要影響。2010年為了

7、遏制房價畸形發(fā)展對二套房貸做出了不低于50％的首付的規(guī)定，并且要求首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30％。并做出1998年以來我國連續(xù)10次降息常規(guī)的以存款獲利的普通百姓的思維方式受到挑戰(zhàn)持續(xù)的低利率政策把儲蓄存款戶的目光引導(dǎo)向了房市進而催生了房地產(chǎn)投資的熱潮閉。2004年以來房地產(chǎn)類貸款一直是銀行新增貸款最主要的力量與此同時房地產(chǎn)市場的風(fēng)險也在快樂一定程度上轉(zhuǎn)嫁給了銀行。房地產(chǎn)市場價格虛高指示房地產(chǎn)市

8、場存在泡沫雖然是不爭的事實。但人們投資于房地產(chǎn)的熱情依然不減。同時銀行也一如既往地向房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù)致使住房價格虛高成為棘輪效應(yīng)。在激烈的市場競爭下一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況不佳導(dǎo)致銀行遭受損失。銀行出于自保就會出現(xiàn)銀企合謀操縱房價的狀況，進而銀行對房地產(chǎn)過度放款。進而在房地產(chǎn)市場虛假繁榮的情況下房價繼續(xù)上揚。(三)國際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場國際熱錢逐利捧火房產(chǎn)市場出于逐利的本質(zhì)在次貸危機和美元貶值的情況下使得更多的國際熱錢看好蒸蒸日上的中國房

9、地產(chǎn)市場。熱錢涌人中國市場通過與房地產(chǎn)開發(fā)商對接以及收購物業(yè)和爛尾樓等形式進駐房地產(chǎn)市場。這些資本的注入使得本來就非?；鸨姆康禺a(chǎn)市場更加繁榮加以中國快速城市化的城市發(fā)展宗旨紛紛推出各種樓盤，在推動豪華樓盤房價飆升的同時也推動了普通住房價格的攀高。當然熱錢的涌入在推動房地產(chǎn)事業(yè)迅猛發(fā)展的同時也造成了潛在危機即這些熱錢一旦撤離，就會使猛漲的樓市一下跌到谷底房地產(chǎn)市場在熱錢的炒作下變得岌岌可危。隨著百姓生活的富裕，需要找到財富保值增值的途徑

10、。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經(jīng)營各類經(jīng)濟實體可能缺乏經(jīng)驗和足夠的時間，所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場。近些年房地產(chǎn)市場一路走高，將財富投向房地產(chǎn)市場不但可以使財富保值，而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時自然會使得房地產(chǎn)市場異常火爆。謀求財富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房價只漲不跌。而欲購房者期望房價能夠止?jié)q回跌。但是樓市價格并不取決于購房者的個人愿望。市場供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏

11、觀經(jīng)濟政策等將樓市從一個高潮推向另一個高潮，雖然國家在購房首付政策方面推出多項政策，一線城市的樓市價格上漲趨勢雖然有所放緩但二線城市本來樓價不是很高，作為投資手段還有很大的盈利空間，購房作為財富的保值和增值手段被人們看好。(四)財富保值增值預(yù)期財富保值增值預(yù)期隨著百姓生活的富裕，需要找到財富保值增值的途徑。將現(xiàn)金存人銀行所得到的利息還不如貶值來得快，經(jīng)營各類經(jīng)濟實體可能缺乏經(jīng)驗和足夠的時間，所以更多的人將目光投向房地產(chǎn)市場。近些年房地產(chǎn)

12、市場一路走高，將財富投向房地產(chǎn)市場不但可以使財富保值，而且可以解決養(yǎng)老問題。更多的百姓有這樣的心理時自然會使得房地產(chǎn)市場異常火爆。謀求財富增值的預(yù)期使得已經(jīng)買房者盼望著房價只漲不跌。而欲購房者期望房價能夠止?jié)q回跌。但是樓市價格并不取決于購房者的個人愿望。市場供求天平的結(jié)果是供大于求。1991年以來從松的宏觀經(jīng)濟政策等將樓市從一個高潮推向另一個高潮，雖然國家在購房首付政策方面推出多項政策，一線城市的樓市價格上漲趨勢雖然有所放緩但二線城市本