某些特殊行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告粉飾的手段

1、某些特殊行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告粉飾的手段某些特殊行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告粉飾的手段一、房地產(chǎn)企業(yè)一、房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，房地產(chǎn)是中國(guó)收入最高的行業(yè)之一，甚至超過了金融業(yè)，可我們經(jīng)常在媒體上看到，房地產(chǎn)公司老總都表示利潤(rùn)在10％左右，就讓我們分析一下10％這個(gè)數(shù)字的背后都有些什么樣的文章。第一是地價(jià)。地價(jià)是開發(fā)商獲得土地的成本，往往占開發(fā)總成本的20％以上，一個(gè)大型的房地產(chǎn)集團(tuán)公司往往有幾個(gè)全資子公司，一個(gè)子公司獲得一塊地皮的開發(fā)權(quán)后，可以將其加價(jià)轉(zhuǎn)讓給另

2、一個(gè)子公司，另一個(gè)子公司又轉(zhuǎn)讓給下一個(gè)。這樣幾經(jīng)轉(zhuǎn)手之后，土地的成本就上去了。第二，要注意開發(fā)成本不等同于開發(fā)商的實(shí)際投入。首先，在土地出讓金上，可以說沒有一家房地產(chǎn)公司是一次性全額支付的；其次，在工程招標(biāo)牛，開發(fā)商往往讓投標(biāo)單位同意墊資和讓利作為其獲得該項(xiàng)工程的先決條件，另外，抵押貸款也是開發(fā)商減少自有資金投入的重要手段。我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算，按照開發(fā)商的理論，他們投入15億的一個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率10％，即15000萬元，可是，他們自

3、有資金的投入或許只有5000萬，財(cái)務(wù)報(bào)告的銷售利潤(rùn)率10％不假，但從開發(fā)商的角度來看，其所有者權(quán)益報(bào)酬率高達(dá)300％，這就是為什么房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告粉飾的手法主要在兩方面：（一）收入方面（一）收入方面在收入方面粉飾的手段主要有：1.1.巧立名目提前確認(rèn)收入巧立名目提前確認(rèn)收入提前確認(rèn)收入的情況多見于房地產(chǎn)業(yè)上市公司或上市公司控股的房地產(chǎn)子公司。房地產(chǎn)的開發(fā)周期往往需要幾年，按照確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)理論，房地產(chǎn)企業(yè)在

4、預(yù)售房屋或簽訂售樓合同后，按工程進(jìn)度確認(rèn)銷售收入和與之相應(yīng)的銷售成本不無道理，而根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)的銷售應(yīng)在辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、開具發(fā)票或結(jié)算單后方能確認(rèn)為銷售收入。由于現(xiàn)行制度的規(guī)定過于嚴(yán)厲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都提前確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。如果從推遲交納所得稅的角度來看，現(xiàn)行制度對(duì)房地產(chǎn)公司似乎又是有利的。2.2.收入的確認(rèn)由房地產(chǎn)開發(fā)商自己調(diào)節(jié)的空間較大收入的確認(rèn)由房地產(chǎn)開發(fā)商自己調(diào)節(jié)的空間較大比如，房子賣了，錢也收

5、了，但不辦理結(jié)算手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司就形成不了利潤(rùn)，可以放在下一年形成利潤(rùn)，當(dāng)然也可以提前預(yù)先結(jié)利。3.3.利用非經(jīng)常性收益利用非經(jīng)常性收益例如2001年上市的16家房地產(chǎn)公司平均每股收益0.35元，扣除非經(jīng)常性收益后平均每股收益0.28元，非經(jīng)常性收益對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)比例達(dá)到20％。SM股份每股收益0.182元，扣除非經(jīng)常性收益后幾乎為0；SWK每股收益為0.592元，扣除非經(jīng)常性收益后只有0.302元，低于上年的0.445元；JRJ收到

6、補(bǔ)貼收入2000萬元，THBY獲得稅收優(yōu)惠1786.71萬元。大量非經(jīng)常性收益的出現(xiàn)說明了主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力仍然不強(qiáng)，企業(yè)為了保持較好的業(yè)績(jī)或?qū)崿F(xiàn)扭虧不得不用非經(jīng)常性收益填補(bǔ)業(yè)績(jī)的不足。對(duì)于存在大量非經(jīng)常性收益的公司，應(yīng)當(dāng)具體分析造成主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力下降的原因，是在建項(xiàng)目銷售前景良好，只是尚未達(dá)到確認(rèn)收入的條件，造成暫時(shí)的盈利減少，還是已經(jīng)沒有新的開發(fā)項(xiàng)目，靠消化存量房苦苦支撐，如果是后者就不再具有真正意義的投資價(jià)值了。（一）夸大收入（

7、一）夸大收入網(wǎng)絡(luò)公司要到創(chuàng)業(yè)板上市，而網(wǎng)絡(luò)公司又無盈利，成本不能改變，這就要調(diào)整銷售收入以達(dá)盈余目的。通過電子商務(wù)的貨物很多，但哪些算網(wǎng)絡(luò)公司的收入呢判定的標(biāo)準(zhǔn)是看互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是經(jīng)銷還是代銷，如果商品的所有權(quán)屬于A公司，公司從A公司買走商品，并將貨款打到A公司的賬上，這筆錢是A公司的收入。如果只是代銷，只能收取代理傭金，不能把商品銷售總額都做到收入中來。把原本屬于代銷的商品算作自己的收入，操作其實(shí)很簡(jiǎn)單。A公司網(wǎng)上賣的商品，在公司內(nèi)只有很

8、少或根本沒有庫存，公司下訂單后，A公司即與供應(yīng)商簽訂合同，雙方做采購的賬務(wù)處理，相當(dāng)于A公司先把貨物買進(jìn)來，再賣出去，這樣，盡管成本很高，收入全部記在自己的賬上。（二）關(guān)聯(lián)交易（二）關(guān)聯(lián)交易具體手法有：1.1.廣告廣告網(wǎng)站互換廣告，然后分別算各自的現(xiàn)金流。更高級(jí)的方法是，A公司與B公司簽訂合同，B公司在A的網(wǎng)站上做廣告支付給A廣告費(fèi)100萬元。A的關(guān)聯(lián)公司C再與B簽訂合同，由B為C做網(wǎng)頁設(shè)計(jì)，C需支付B網(wǎng)頁設(shè)計(jì)費(fèi)100萬。C付出的100

9、萬元其實(shí)是A的，經(jīng)過B最后又回到A。但此時(shí)A的賬面上，卻已多了一筆100萬元的廣告費(fèi)收入。2.2.收入轉(zhuǎn)移收入轉(zhuǎn)移A是互聯(lián)網(wǎng)公司，B是在A中占大股的傳統(tǒng)公司，為支持A上市，B將自己的營(yíng)業(yè)收入部分甚至絕大部分轉(zhuǎn)移在A上，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)收入向網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)收入的轉(zhuǎn)移。3.3.融資變擔(dān)保融資變擔(dān)保A獲得風(fēng)險(xiǎn)投資5000萬元，按理說應(yīng)該把這筆錢花出去作業(yè)績(jī)，但這筆錢一直在A的賬上，作為一種隱性擔(dān)保，擔(dān)保其關(guān)聯(lián)公司C由銀行貸款。A與B簽訂合同，為B做廣告

10、或做網(wǎng)站解決方案，B支付A費(fèi)用，而這筆費(fèi)用是由C打到B公司賬上的。4.4.采購采購A欲從B公司購買10臺(tái)服務(wù)器，每臺(tái)報(bào)價(jià)100000美元，最后，以5.5折甚至4.8折的價(jià)格買下，A提出簽合同時(shí)把價(jià)格寫成8.5折的價(jià)格，實(shí)際也按8.5折的價(jià)格付給B，條件是B要把8.5折和4.8折之間的差價(jià)投到A的網(wǎng)站上做廣告，順理成章地成為A的收入。每個(gè)關(guān)聯(lián)公司都需要采購，把關(guān)聯(lián)公司的采購挪到互聯(lián)網(wǎng)公司，也是一種常見手段。（三）收購（三）收購互聯(lián)網(wǎng)公司要

11、想快速做大，最便捷的方法是收購其他企業(yè)，實(shí)現(xiàn)合并報(bào)表，將控股公司的收入算到自己的營(yíng)業(yè)收入中來。這里的關(guān)鍵是要控股，非控股公司的營(yíng)業(yè)收入只能算在投資收益中。是否控股與股份比率沒有關(guān)系，關(guān)鍵是要看是否擁有實(shí)質(zhì)控制權(quán)。收購的公司可以是傳統(tǒng)企業(yè)，也可以是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。還有一種做法不是購買現(xiàn)成的公司，而是和別人合資建立小的公司，然后占大股。（四）不計(jì)成本地增加收入（四）不計(jì)成本地增加收入為了把收入快速做上去，互聯(lián)網(wǎng)公司有時(shí)寧肯不計(jì)成本。比如，國(guó)內(nèi)的