龍湖知與行之工程精細(xì)化管理(71)頁

1、《龍湖知與行》之工程精細(xì)化管理主講人:路丹老師2012年 4月 14日于 長沙,一、龍湖地產(chǎn)工程管理架構(gòu),工程管理架構(gòu),組織和制度,矩陣式組織架構(gòu),工程管理架構(gòu),組織和制度,區(qū)域公司工程部,景觀項目部,景觀專業(yè)工程師,集團(tuán)和區(qū)域公司在職能上的區(qū)別：集團(tuán)：注重項目宏觀管控；區(qū)域公司：注重全過程的管理；集團(tuán)：是政策、流程、制度的制定者；區(qū)域公司：是執(zhí)行者；集團(tuán)：集權(quán)；區(qū)域公司：被授權(quán)；集團(tuán)：關(guān)鍵節(jié)點、停滯檢查點的管控

2、；區(qū)域公司：注重細(xì)節(jié)化管理；,工程管理架構(gòu),組織和制度,工程管理架構(gòu),龍湖地產(chǎn)工程管理架構(gòu)的特點,技術(shù)支持組設(shè)置的初衷：加強(qiáng)工程部施工過程中技術(shù)管控；減輕現(xiàn)場專業(yè)工程師的工作強(qiáng)度；技術(shù)支持組設(shè)置的后期效果：施工過程中專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)性問題有了統(tǒng)一的管理人和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；后期維保責(zé)任期間物業(yè)和客戶（包括施工單位）有了明確的責(zé)任人；移交物業(yè)后專業(yè)工程師能及時到崗新項目，減輕工作強(qiáng)度，降低管理成本；,工程管理架構(gòu),龍湖地產(chǎn)

3、工程部的輸入與輸出,工程部對上游部門（研發(fā)部）的管理（輸入）：會簽設(shè)計任務(wù)書、參與施工圖審查；設(shè)計師必須到項目所在地進(jìn)行4次以上針對施工單位（及監(jiān)理）的技術(shù)交底；設(shè)計師有責(zé)任進(jìn)行針對現(xiàn)場變化、效果調(diào)整、設(shè)計錯誤等因素提出相應(yīng)的設(shè)計變更。遇到項目施工現(xiàn)場重大問題，必須由設(shè)計團(tuán)隊成員到現(xiàn)場解決，并保證問題反饋速度，在三日內(nèi)做出回復(fù)；設(shè)計師必須針對現(xiàn)場突發(fā)性的事件進(jìn)行現(xiàn)場辦公服務(wù)，調(diào)整設(shè)計，出具設(shè)計變更；,工程管理架構(gòu),龍湖地

4、產(chǎn)工程部的輸入與輸出,工程部對下游部門（造價采購部）的管理（輸出）：工程項目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價采購部的招標(biāo)質(zhì)量；現(xiàn)場簽證辦理的及時性和準(zhǔn)確性直接影響下游造價采購部動態(tài)成本的反饋；現(xiàn)場進(jìn)度控制的把控直接影響下游造價采購部資金計劃的準(zhǔn)確性；工程項目部竣工資料移交質(zhì)量的好壞直接影響下游造價采購部結(jié)算質(zhì)量；,工程管理架構(gòu),工程部對外部（分供方）輸入輸出的管理,按項目特點制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的

5、前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,分供方評價體系,,,,,,分供方評價體系,造價采購部,工程部,景觀項目部,龍湖物業(yè),二、龍湖地產(chǎn)工程管理三控,項目啟動會的主要內(nèi)容：項目團(tuán)隊的人員配置；項目定位報告；項目一二級進(jìn)度計劃；成本敏感分析、價值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)；會所、售樓處、樣板房選址、定位、開放計劃；投資分析報告（啟動）；方案設(shè)計任務(wù)書；景觀方案設(shè)計任務(wù)書；項目建造標(biāo)準(zhǔn)；

6、報批報建流程及管控措施；定義項目成功的標(biāo)尺（主要指標(biāo)：項目銷售凈利潤率、項目內(nèi)部收益率IRR、一次性交房成功率）；,進(jìn)度控制,項目啟動會制度,項目啟動會的作用：明確相關(guān)責(zé)任人（積極）；統(tǒng)籌安排項目工作（主動）；集團(tuán)監(jiān)管的起點（成果）；,進(jìn)度控制,項目啟動會制度,1項目啟動會實例.doc,以營銷需求為目標(biāo)制定工程計劃,進(jìn)度控制,進(jìn)度控制的基礎(chǔ)工作,對造價采購部工作期量的管控,進(jìn)度控制,工作期量,2工作期量標(biāo)準(zhǔn).xls,

7、工程部內(nèi)部工作期量的管控,進(jìn)度控制,工作期量,項目關(guān)鍵計劃節(jié)點的設(shè)置:(集團(tuán)管控重點)完成方案設(shè)計完成初步設(shè)計完成施工圖設(shè)計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤竣工備案交房,進(jìn)度控制,項目關(guān)鍵計劃節(jié)點的設(shè)置及檢查,進(jìn)度控制,階段性成果評審（一）,項目階段性成果月度評審計劃,3 月度項目階段性成果評審計劃.xls,評審需要解決的兩個問題：階段性成果“項”的設(shè)置（控制重點是什

8、么）階段性成果審查的主要內(nèi)容（審查標(biāo)準(zhǔn)是什么）,進(jìn)度控制,階段性成果評審（二）,4景觀項目部部門階段性成果評審明細(xì)表.xls,進(jìn)度控制,項目月度計劃,計劃編制的思路（大事化?。?大事化?。簩⒋笱h(huán)分解成多個小循環(huán),,,,進(jìn)度控制,項目月度計劃,計劃管理的方法（分解）,,,,,月度計劃,周計劃,整體計劃,,進(jìn)度統(tǒng)計,,,,,,,計劃的構(gòu)架：長、中、短期計劃環(huán)環(huán)相扣，保障計劃的持續(xù)性和執(zhí)行過程中的有據(jù)可循,進(jìn)度控制,項目月度計劃,計劃管

9、理的關(guān)鍵點,,,,,,通過經(jīng)濟(jì)處罰、各項評比、管控會議等手段，達(dá)到整體計劃和關(guān)鍵節(jié)點的受控,總體計劃的剛性,調(diào)整計劃的可操作性,月度計劃和統(tǒng)計處置的果斷性,周計劃和統(tǒng)計的連續(xù)性,涉及驗收、工作面移交、樣板點評等主要節(jié)點是高壓線計劃不可動搖。,剛性計劃外的可調(diào)控節(jié)點，兼顧節(jié)點的相對恒定,對月度計劃設(shè)置過程管控點、實現(xiàn)過程跟蹤、出現(xiàn)偏差，及時應(yīng)對、果斷處置。,重點關(guān)注進(jìn)度統(tǒng)計與原計劃的對比，保障計劃在過程實施中的延續(xù)性。,進(jìn)度控制,項目月度

10、計劃,項目月度工作計劃（20XX年X月）,項目名稱： 第X頁共X頁,收尾工作節(jié)點工期專題會（規(guī)定動作） 承前啟后對前期工作的總結(jié)，對后期節(jié)點計劃的梳理軟資料時間節(jié)點的把控 移交時間在物業(yè)完成

11、項目接管驗收后30天內(nèi) 項目資料禁止直接移交給物業(yè)工程人員,進(jìn)度控制,工程后期進(jìn)度控制,進(jìn)度控制,龍湖OA計劃管理體系,方案審查階段審查重點地下部分：A、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下是否合理；B、建筑基礎(chǔ)形式；C、地下室在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，采用多層還是單層地下室；（應(yīng)考慮安裝的影響）地面以上：A、地面架空層、風(fēng)洞、空中花園等從施工角度是否具有優(yōu)化的可能；B、小開間戶型與大開間戶

12、型的比例關(guān)系；C、外立面窗面積與建筑面積的比例關(guān)系；D、外立面線條的變化或多樣對施工工藝的要求和對成本的影響；E、根據(jù)產(chǎn)品定位，重點關(guān)注建筑物外立面裝飾的新材料新工藝；,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,初設(shè)審查階段審查重點（成本）針對地下室鋼筋、塔樓鋼筋（地面以上鋼筋）進(jìn)行核算和預(yù)判，及時反饋計算結(jié)果，以便在擴(kuò)初階段進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的砼等級的預(yù)判和指標(biāo)的分析；（通過對主要構(gòu)件的砼工程量計算進(jìn)行整體判斷）通過初勘、詳勘的

13、情況針對初設(shè)圖基礎(chǔ)選擇做相應(yīng)的技術(shù)分析和成本預(yù)判，以指導(dǎo)擴(kuò)初階段和施工圖階段的基礎(chǔ)優(yōu)化和調(diào)整；根據(jù)地基承載力的具體情況，選擇合理的地基處理方式；通過初設(shè)圖與方案圖的對比，基本確定“地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系”、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果等對成本影響較大的幾個因素；,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,擴(kuò)初圖紙審查階段審查重點通過初設(shè)與擴(kuò)初的對比分析（鋼筋的抽審、面積的復(fù)核、外立面的成本拆分），確定最終的基礎(chǔ)形式、地下室建筑面積

14、與塔樓面積的比例關(guān)系、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果；對產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)的修復(fù)（天棚、地面、墻面粗裝的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)）；施工圖審查階段審查重點圖紙細(xì)部節(jié)點的表達(dá)是否清晰；設(shè)計說明中對抗震等級、風(fēng)荷載、構(gòu)造配筋、砌體選用、砼等級、鋼筋代換（鋼筋規(guī)格根據(jù)市場銷售情況在工程實施初期進(jìn)行相應(yīng)的代換）等環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確描述和表達(dá)；施工圖階段的外立面確認(rèn)，避免施工過程中返工的現(xiàn)象；（主要針對屋頂造型、商鋪外立面、入戶大堂、裙房外立面的梳理）,質(zhì)

15、量控制,圖審質(zhì)量把控,質(zhì)量控制,圖審質(zhì)量把控,以景觀為例學(xué)習(xí)出圖和審圖要求,6龍湖集團(tuán)景觀施工圖圖紙細(xì)目及內(nèi)容說明.doc,5龍湖集團(tuán)景觀出圖和審圖要求.doc,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方考察）,按項目特點制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方考察）,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方考察）,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價

16、體系）,分供方評判的目的：建立分供方評價體系，及時評估合作單位，積累優(yōu)秀分供方資源；通過評估結(jié)果，反饋工程、造價管理問題，通過優(yōu)化管理動作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長；合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對分供方的評判,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價體系）,造價采購部,工程部（景觀）,,分供方資源評審小組,評審意見1,評審意見2,,,匯總評審意見,招標(biāo)小組最終評議,形成入圍單位,,,,,,,,,,已有分供方資源評審流程指

17、引,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價體系）,分類評價原則,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價體系）,評估依據(jù),工程、景觀平時根據(jù)以上關(guān)注點，記錄典型案例，作為會議討論的依據(jù),質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價體系）,綜合評估結(jié)果：工程部（含景觀項目部）和造價采購部評分權(quán)重比例為6：4，單項目/合同結(jié)束對分供方的最終評估得分按以下公式計算：分供方最終得分=工程部評分×60%+造價采購部評分× 40%

18、根據(jù)得分范圍，對分供方劃分為A、B、C、D四個檔次。其中A為優(yōu)秀分供方（得分≥90），B為良好分供方（75≤得分＜90），C為合格分供方（60≤得分＜75），D為不合格分供方（得分＜60）。對最終評估結(jié)果，造價采購部文員每半年以工作聯(lián)系單形式向公司公示，形成“分供方評估結(jié)果匯總表” 。物業(yè)公司評估打分結(jié)果，也適用于以上A、B、C、D的分類原則。對物業(yè)公司評估為D的分供方，在后期考慮繼續(xù)合作前需要慎重對待。,質(zhì)量控制,對同路人的管

19、理（分供方評價體系）,分供方激勵措施：根據(jù)分供方年度評估結(jié)果，年度綜合評估等級為“A”類的授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”；凡被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在兩年內(nèi)我司的后續(xù)招標(biāo)工程中參與我司投標(biāo)競價，同等條件下優(yōu)先選擇；如被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在可享受優(yōu)先權(quán)的兩年內(nèi)受到政府職能部門的通報批評，將取消其優(yōu)先權(quán)；,質(zhì)量控制,對同路人的管理（分供方評價體系）,分供方黑名單制度（確定黑名單的基本條件）：

20、以雙方存在爭議為由，沖擊公司辦公場地、售樓中心或公司其他辦公場所，造成惡劣影響；惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉(zhuǎn)嫁我司，煽動不明真相的群眾沖擊我司辦公場，給我司聲譽(yù)造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發(fā)布不利于我司聲譽(yù)的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質(zhì)量、進(jìn)度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉(zhuǎn)包分包承接的工程項目，損壞我司聲譽(yù)；中標(biāo)之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；,質(zhì)量控制,合同交底,需要

21、合同交底的合同類型,新單位進(jìn)場進(jìn)行合同交底的必要性：龍湖管理模式的宣講；降低管理過程中的溝通成本；,質(zhì)量控制,合同交底,總包合同材料設(shè)備供應(yīng)交底內(nèi)容：1.材料設(shè)備供應(yīng)界面；2.材料設(shè)備計劃；3.材料設(shè)備供應(yīng)；4.甲供材料設(shè)備驗收和結(jié)算；5.交底會議結(jié)束后施工單位需完善的工作；總包合同工程管理工作交底內(nèi)容：1.對合同中涉及工程管理的重要條款解讀交底;2.對停止點檢查的設(shè)置和工作的流程及注意事項交底；3.龍湖工程

22、觀感質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)；4.交房標(biāo)準(zhǔn)；5.竣工資料需配合和移交的事項交底；,質(zhì)量控制,監(jiān)理管控,對監(jiān)理設(shè)備的管控： 項目監(jiān)理部必須配備工程質(zhì)量檢測儀器及工具，并報相應(yīng)裝備清單，清單內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：經(jīng)緯儀一臺、水準(zhǔn)儀一臺、工程質(zhì)量檢測包一個、游標(biāo)卡尺一只、鋼卷尺和線垂人手一只。項目監(jiān)理部須配備不少于三臺以上電腦，打印機(jī)一臺,并能有效使用。對監(jiān)理人員的管控： 監(jiān)理公司須保證項目監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖項目部同

23、意，不能隨意更換項目監(jiān)理人員；必須更換項目監(jiān)理人員的，須由項目總監(jiān)書面說明擬更換人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)項目部批準(zhǔn)后方可實施。派駐的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師必須是專職駐本現(xiàn)場，不得兼管其他項目。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟(jì)損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。對監(jiān)理服務(wù)費的管控：

24、 監(jiān)理費用的組成：合同基本服務(wù)費+獎勵金；除按合同支付基本服務(wù)費外龍湖還將視監(jiān)理工作情況給予X元/m2的獎勵金，獎勵金的支付是在監(jiān)理實施過程中分期、分階段（基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、安裝）對監(jiān)理單位進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括：質(zhì)量、進(jìn)度、安全及文明施工、信息管理、協(xié)調(diào)管理、與甲方的配合等，考核決定向監(jiān)理單位支付獎勵金比例。獎勵金的30％支付給監(jiān)理公司；獎勵金的70％給現(xiàn)場監(jiān)理組成員。,施工單位須報送的施工方案目錄： 施工組織設(shè)計方案（

25、總體）基礎(chǔ)施工方案（分部方案） 【人工挖孔樁施工方案、邊坡防護(hù)方案（含錨桿）、基礎(chǔ)施工方案、特殊地基處理方案】主體結(jié)構(gòu)施工方案（分部方案） 【主體結(jié)構(gòu)方案、砌體結(jié)構(gòu)方案、鋼結(jié)構(gòu)施工方案（含防水涂料方案、吊裝方案）、預(yù)應(yīng)力施工方案等】裝飾裝修方案（分部方案） 【地面施工方案（含金鋼砂）、抹灰施工方案、鋁合金施工方案、、入戶門防火門施工方案、外磚施工方案、幕墻施工方案（含鋁板玻璃石材幕墻）、吊頂施工方案、涂料施

26、工方案、外保溫施工方案等】屋面施工方案（分部方案） 【防水施工方案、屋面施工方案】安裝（分部方案） 【水電風(fēng)安裝施工方案、水電預(yù)留預(yù)埋方案、電梯安裝方案、設(shè)備單調(diào)方案、送電方案、消防聯(lián)動調(diào)試方案（該方案由消防公司協(xié)助甲方完成）】,質(zhì)量控制,資料管理,施工單位須報送的施工方案目錄（其它）：總平布置方案施工用電方案施工用水方案土石方施工方案外架方案塔吊方案 以上是土建的常規(guī)的一

27、些方案，過程中只要監(jiān)理、甲方項目工程部認(rèn)為是重要部位的，均可要求施工作施工方案。,質(zhì)量控制,資料管理,在工程實施過程中，通過強(qiáng)制性的設(shè)置停止點檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。停止點檢查屬于項目工程部質(zhì)量控制節(jié)點，項目工程部是責(zé)任主體，部門對檢查備案資料抽查或參與項目部的現(xiàn)場檢查。停止點檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項時，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。停止點檢查項的完成標(biāo)志是按要求具備完整的成果資

28、料，以工程經(jīng)理簽批通過為終點。前一停止點檢查未通過，工程實施不得進(jìn)入下一階段。 在項目的月、周工作計劃中，應(yīng)將涉及的停止點檢查作為專篇列入計劃中。,質(zhì)量控制,停止點檢查,質(zhì)量控制,停止點檢查,,停止點檢查清單,月、周計劃中體現(xiàn)停止點檢查工作,提前2、3天制定計劃，填寫檢查表,組織實施,填寫完善檢查表,存檔、復(fù)查,發(fā)出通知,,,,,,,,龍湖工程停止點檢查管理辦法基本流程,質(zhì)量控制,各分部工程質(zhì)量控制要點,8龍湖電氣施工作業(yè)指導(dǎo)書

29、.doc,7龍湖土建施工作業(yè)指導(dǎo)書.doc,9龍湖給排水施工作業(yè)指導(dǎo)書.doc,質(zhì)量控制,龍湖工程觀感質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn),10龍湖工程觀感質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn).doc,11龍湖綠化施工驗收標(biāo)準(zhǔn).doc,質(zhì)量控制,交房標(biāo)準(zhǔn),12龍湖外墻觀感質(zhì)量要求.ppt,13龍湖屋面觀感質(zhì)量要求.ppt,14龍湖分戶觀感質(zhì)量要求.ppt,現(xiàn)行非并聯(lián)驗收程序,質(zhì)量控制,分戶驗收,環(huán)保驗收,消防驗收,檔案驗收,防雷驗收,,規(guī)劃驗收,竣工預(yù)驗收,竣工驗收,,,,,竣工備案

30、,,,,,,分戶檢驗,保溫節(jié)能驗收,,,現(xiàn)行非并聯(lián)驗收程序,質(zhì)量控制,分戶驗收,檔案驗收,竣工驗收,并聯(lián)審批,消防驗收,規(guī)劃驗收,環(huán)保驗收,報送資料至建委窗口,備案,各項驗收通過并出具批準(zhǔn)決議書,備案資料報送,防雷驗收,,,,,,,,,,,,,,,分戶檢驗,保溫節(jié)能驗收,,,,,什么是分戶檢驗建立在《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）基礎(chǔ)上的專項檢驗；分戶檢驗是對Gb50300-2001驗收規(guī)范的進(jìn)一步補(bǔ)充和

31、完善；分戶檢驗是以每戶為檢驗批的檢查、整改、驗收；分戶檢驗由建設(shè)單位組織對每戶及公共部分使用功能、使用安全、幾何尺寸、觀感質(zhì)量進(jìn)行的專項檢查；為什么推行分戶檢驗客戶對建筑產(chǎn)品的理性消費；政府部門的投訴及社會影響；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任；較大可能的減少地區(qū)特有的建筑質(zhì)量通??；在材料、技術(shù)、管理成熟基礎(chǔ)上全面提高地區(qū)建筑工程施工質(zhì)量水平；對GB50300-2001的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善；,質(zhì)量控制,分戶驗收,

32、分戶檢驗檢查內(nèi)容房間及公共部分空間尺寸；建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸；門窗安裝工程質(zhì)量；墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；給水、排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量；電氣工程安裝工程質(zhì)量；其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。,質(zhì)量控制,分戶驗收,達(dá)到什么條件才開始分戶驗收工程已完成按照設(shè)計圖紙及施工合同約定的工作內(nèi)容；9個分部（含子分部）工程質(zhì)量驗收合格；工程質(zhì)量控制資料完整；建筑安全和功能的檢測資料完整；

33、主體結(jié)構(gòu)的分戶檢驗隨工程進(jìn)度進(jìn)行；工程竣工驗收前完成；,質(zhì)量控制,分戶驗收,分戶檢驗常見誤區(qū)分戶檢驗后，是否房間內(nèi)工程質(zhì)量絕對沒有一點問題？（否）分戶檢驗是否房屋內(nèi)100﹪普查？（否）分戶檢驗資料是否移交業(yè)主？（只移交總表，所有過程資料全部移交物業(yè)）建設(shè)單位是否因分戶檢驗不再承擔(dān)維修、維保責(zé)任？（否）,質(zhì)量控制,分戶驗收,成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書目的： 明確精裝飾各參建施工單位的售后服務(wù)管理的

34、辦法。適用單位：本辦法適用于精裝飾施工單位及精裝飾其他配合參建單位。服務(wù)的范圍本辦法適用于精裝飾施工單位的工程質(zhì)量問題。管理內(nèi)容,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,15成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書.doc,成都公司工程部竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改流程指引 目的：規(guī)范成都公司對竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改管理，避免因處理不及時造成的業(yè)主投訴。適用范圍：適用于成都公司已竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)工程報事整改工作。,

35、質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,16成都公司工程部竣工交房項目質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報事整改流程指引 .doc,工程、營銷、物業(yè)客戶報事處理工作界面 一、龍湖地產(chǎn)客戶中心：根據(jù)目前的資源配置，以牽頭協(xié)調(diào)為主的工作方式開展工作，原則上不直接到一線進(jìn)行問題處理，一般問題委托物業(yè)管理處客戶中心進(jìn)行處理。參與重大報事（問題嚴(yán)重或?qū)居绊懚雀叩模┑膶ν鉁贤ǎ砉竞涂蛻魷贤?；組織重大報事的處理意見的內(nèi)部會商；主持賠付事件的討論，把握事件處理的

36、法律底限、公司原則；組織、參與最終賠付處理意見的會簽（OA）與審批；賠付金額的領(lǐng)取與支付；客戶回函的擬定與會簽；定期收集賠付數(shù)據(jù)，形成賠付簡報通報公司相關(guān)部門,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,工程、營銷、物業(yè)客戶報事處理工作界面 二、龍湖地產(chǎn)工程部維修工程師：物業(yè)工程維修人員不能處理的工程類報事，通報地產(chǎn)公司工程部維修工程師，該工程師要到現(xiàn)場進(jìn)行處理。參與報事問題的現(xiàn)場“會診”，從專業(yè)技術(shù)角度給予解釋，并出專業(yè)的處理意

37、見和可行的整改方案。工程師的現(xiàn)場表態(tài)，遵循分類處理原則。一般情況說明原因并提供專業(yè)解決方案，重大問題（如涉及結(jié)構(gòu)安全的問題）要與總工程師會商后再提出。解決方案需要考慮整改操作的可行性和成本控制的必要性。協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位進(jìn)行工程維修；協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位的質(zhì)保金賠付；協(xié)調(diào)、安排、組織權(quán)威第三方檢測單位對待檢部位進(jìn)行檢測，并跟蹤檢測報告的形成和結(jié)論；參與賠付處理意見的會簽（OA）；代表地產(chǎn)公司的權(quán)威技

38、術(shù)專家形象，過程中對配合的工作人員（主要是物業(yè)人員）進(jìn)行培訓(xùn)；收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，并發(fā)往公司相關(guān)部門。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,工程、營銷、物業(yè)客戶報事處理工作界面 三、新龍湖物業(yè)：受龍湖地產(chǎn)委托，代表龍湖地產(chǎn)行使開發(fā)商職能，協(xié)調(diào)各施工單位嚴(yán)格按照質(zhì)保書要求進(jìn)行返修整改；收集報事相關(guān)的客戶意見等基本情況，及時向地產(chǎn)客戶中心反饋；密切監(jiān)控處理過程，以保證處理效果；參與重大報事的處理意見的內(nèi)部會商；管理處主

39、任參與最終賠付處理意見的會簽（OA）；記錄并于每月26日向龍湖地產(chǎn)客戶中心通報賠付數(shù)據(jù)；收集各種返修問題數(shù)據(jù)及總結(jié)，發(fā)往公司相關(guān)部門。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施零星工程的管理辦法【2000元以下工程（單次單項 ）】,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,開始,審批,施工,費用報銷,結(jié)束,項目移交后的新建、改造工程的管理辦法目的： 提出項目移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點范圍：

40、物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的項目（不包括經(jīng)營性項目）管理崗位： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位基本概念： 1、項目投入運(yùn)行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計原選材雖然符合規(guī)范但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護(hù)成本，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 2、項目新建、改造工程的需求主要由物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和提出。工作標(biāo)準(zhǔn)： 1、政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將項目移交物業(yè)管理公司后

41、，僅需承擔(dān)保修責(zé)任。 2、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：為了使產(chǎn)品更多地滿足業(yè)主的需求、為了降低物業(yè)管理運(yùn)行成本，地產(chǎn)公司在綜合考慮產(chǎn)品定位、工期、工藝水平、直接成本和間接成本等因素的前提下，負(fù)責(zé)項目的新建和改造工程。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,項目移交后的新建、改造工程的管理辦法管理要點: 1、項目工程移交后設(shè)6個月運(yùn)行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計時依據(jù)。 2、項目運(yùn)行觀察期內(nèi)：物業(yè)公司項目管理處以《項目新建、改

42、造需求工作聯(lián)系單》形式向地產(chǎn)公司工程部提出新建、改造工程需求。地產(chǎn)公司工程部在3個工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見，回復(fù)內(nèi)容包括處理時間、處理意見等（包括不能明確處理時間的情況，明確不處理的情況）。 3、項目運(yùn)行觀察期結(jié)束時：物業(yè)公司項目管理處在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，對存在新建、改造需求、但地產(chǎn)公司無新建、改造計劃的事項進(jìn)行總結(jié)分析，編制《×××項目建設(shè)遺留問題》，書面提交地產(chǎn)公司工程部。地產(chǎn)公司工程部維

43、修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成《×××項目建設(shè)遺留問題討論會會議紀(jì)要》，會議目的是：對遺留問題的處理達(dá)成共識；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費用。（該費用是變通措施而非主要目的，該費用由物業(yè)公司自主使用）。 4、運(yùn)行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對項目的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。 5、同一項目分期投入運(yùn)行的情況：

44、運(yùn)行觀察期隨之分期;考慮到該項目施工在繼續(xù)進(jìn)行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比如能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時，物業(yè)對第一次交房區(qū)域進(jìn)行分析總結(jié)的難度也相對更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司項目管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運(yùn)行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該項目最后一次交房后6個月。 6、季節(jié)性使用的設(shè)施設(shè)備（空調(diào)、游泳池等）：以1個運(yùn)行季節(jié)為觀察期。 7、特殊情況及處理辦法:若物業(yè)公司在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，

45、未向地產(chǎn)公司提交《×××項目建設(shè)遺留問題》，視為物業(yè)公司無此需求；若工程部在對運(yùn)行觀察期內(nèi)未對《×××項目建設(shè)遺留問題》做出書面回復(fù)，該項目的運(yùn)行觀察期順延;若物業(yè)公司與工程對該項目的新建、改造不能達(dá)成一致意見，由物業(yè)公司經(jīng)理和地產(chǎn)公司工程總監(jiān)負(fù)責(zé)協(xié)商處理，最遲在項目投入運(yùn)行后7個月內(nèi)完成。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,項目移交后的新建、改造工程的管理辦法地產(chǎn)公司提出的新建、改

46、造需求： 該類工程具有頻次低、工程量大、社會效應(yīng)明顯的特征，提議可能產(chǎn)生于多個方面，一般由部門經(jīng)理例會討論，由總經(jīng)理審批執(zhí)行。分析總結(jié): 1、物業(yè)項目管理處綜合各項目運(yùn)行情況和業(yè)主需求，不定期編制《工程問題及改進(jìn)建議》。 2、工程部維修負(fù)責(zé)人編制《×××項目新建、改造工程臺帳》。,質(zhì)量控制,后期質(zhì)量管理,成本控制,目標(biāo)成本的制定對工程部的要求,方案設(shè)計階段： 項目關(guān)鍵節(jié)點及

47、工期計劃編制的準(zhǔn)確率、項目配置標(biāo)準(zhǔn)深度；初步設(shè)計階段： 項目配置標(biāo)準(zhǔn)修正率、材料設(shè)備選型深度；工程實施階段： 供應(yīng)界面的劃分、施工界面的劃分、工期計劃的準(zhǔn)確執(zhí)行率、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的控制和時效性、總分包單位的控制度；竣工結(jié)算階段： 竣工資料審查的精細(xì)度及時效性,成本控制,工程部如何在實施中保證項目目標(biāo)成本的實現(xiàn),成本控制,合同需求,工程項目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價采購部的招標(biāo)質(zhì)量,要點：工

48、程名稱需求來源工程期限施工依據(jù)工程范圍工作內(nèi)容技術(shù)及質(zhì)量要求驗收標(biāo)準(zhǔn)甲方現(xiàn)場代表委托監(jiān)理單位名稱推薦施工單位其它時間要求施工前提現(xiàn)場施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計什么時候具備（含手續(xù)條件）,17實例總包合同需求.doc,成本控制,工程部同造價采購部的博弈,18設(shè)計變更、技術(shù)洽商及現(xiàn)場簽證管理辦法.doc,19現(xiàn)場收方（隱蔽工程）管理辦法.doc,時間的協(xié)同： 根據(jù)資金計劃、工程工期