龍湖地產(chǎn)工程精細化管理(151)頁

1、龍湖地產(chǎn)工程精細化管理,2010年6月19-20日,龍湖地產(chǎn)工程精細化管理,第一部分、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,第二部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,第三部分、龍湖地產(chǎn)工程計劃保證體系與重點,第四部分、龍湖地產(chǎn)工程管理保障的合約配合,第五部分、通過減法學習龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理,龍湖地產(chǎn)工程精細化管理,What – 是什么？Why – 為什么做？When – 什么時間做？Where – 哪些公司做？Who – 誰來做？How

2、 – 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,一、龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,二、龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,三、龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,重慶地區(qū)公司1995年,成都地區(qū)公司2004年11月,西安地區(qū)公司2007年9月,上海地區(qū)公司2007年11月,,,,北京總部2002年12月,龍湖地產(chǎn)：創(chuàng)建于1995年，成長于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國擴張。龍湖集團總部位于北京，

3、下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項目。業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務(wù)三大板塊。 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。 從2004年起，龍湖地產(chǎn)在全國重點區(qū)域?qū)嵤皡^(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進入異地擴張的發(fā)展階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與

4、工程管理,龍湖地產(chǎn)：產(chǎn)品線的復雜性和多樣性，不利于產(chǎn)品的快速復制和工程成熟經(jīng)驗的總結(jié)。造成工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,產(chǎn)品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務(wù)公寓購物中心底層商鋪廉租房,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,,,,,爆發(fā)點一 成都公司成立,爆發(fā)點二 多業(yè)態(tài)開發(fā),爆發(fā)點三 上海、西安公司成立,爆發(fā)點四 房地

5、產(chǎn)宏觀形勢,龍湖地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導致工程管理難度加大,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,自然環(huán)境的不同，導致工程管理難度加大,重慶、成都：西南標；北京：華北標；上海：華東標；西安：西北標,社會環(huán)境的不同，導致工程管理難度加大,地方標準、地域習慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求,多業(yè)態(tài)開發(fā)導致專業(yè)與全面產(chǎn)生矛盾,住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異,龍湖

6、地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：,管理跨度增加，總部與項目之間的管理權(quán)責不清,總部工程管理要求與項目一線實際脫節(jié)，總部既當裁判員，又當運動員,決策信息增加，溝通效率降低,電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程,依靠產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造品牌，導致管理成本上升,成都龍湖晶藍半島595套房屋，項目工程部總計參與1.86萬次檢查,龍湖地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與工程管理,■ 龍湖地產(chǎn)多項目、跨地域發(fā)

7、展對工程管理的影響：,外部資源專業(yè)能力下降，導致工程管理難度增加,龍湖地產(chǎn)的工序檢驗批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項工程驗收,內(nèi)部分工細化，項目綜合運營管理體系不健全,各負其責往往導致責任無法落實：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn),企業(yè)快速擴張，導致員工經(jīng)驗、執(zhí)行力下降,工程技術(shù)質(zhì)量標準與執(zhí)行力監(jiān)管標準不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段,龍湖地產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,職能管理型,矩陣式管理型,項目管理型,總經(jīng)理,（龍湖地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)示意圖）,,龍湖地

8、產(chǎn)工程管理組織架構(gòu)分析,,龍湖地產(chǎn)的項目運營管理架構(gòu)，屬于在平衡矩陣的基礎(chǔ)上進行改進的強矩陣項目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強矩陣項目管理模式中項目經(jīng)理授權(quán)過大帶來的風險。也避免了在平衡矩陣項目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術(shù)或管理矛盾影響項目整體運營，對項目進程、關(guān)鍵節(jié)點及階段性成果標準進行管控。同時也強化了總部對地區(qū)公司風險控制的管理,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部、地區(qū)公司、項目工程管理職責的劃分：,集團工程技術(shù) 質(zhì)量

9、中心,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項目一,,（萬科地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,地區(qū)總經(jīng)理,項目一,,（龍湖地區(qū)公司組織結(jié)構(gòu)示意圖）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部定期或不定期對項目工程部所管理的實體工程質(zhì)量進行檢查，根據(jù)檢查分項要求進行評分,缺點：受建造過程影響，檢查對關(guān)鍵的質(zhì)量過程無法得到有效 控制

10、。 工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)是施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質(zhì)量 管理能力。 工程質(zhì)量缺陷分類檢查重點不明確，挑“毛病”很容易,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,總部參與項目工程部組織的關(guān)鍵驗收（如結(jié)構(gòu)驗收、門窗驗收等）或分戶驗收，根據(jù)驗收結(jié)果進行評分,缺點：工程質(zhì)量管理是依靠

11、質(zhì)量預防、過程控制、結(jié)果檢驗等 方式實現(xiàn)的，單純的結(jié)果檢驗，一旦出現(xiàn)問題，不是造 成工程返工，就是造成默認質(zhì)量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項目的關(guān)鍵驗收,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點：總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體 系管理能力評價的管理考評工具。

12、單純依靠技術(shù)方案、 施工交底、傳統(tǒng)檢驗批記錄表格等內(nèi)業(yè)檢查無法解決執(zhí) 行力落實情況 總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性,總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系的管理質(zhì)量，通過實體質(zhì)量檢查進行對照，按檢查分項要求進行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：,缺點：需要總部對工程質(zhì)保體系管理工具、

13、工程質(zhì)量過程的責任 控制管理工具等進行全面的設(shè)計方可進行第三方檢驗費用,總部設(shè)定項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理能力評價的考核工具，設(shè)計關(guān)鍵工序質(zhì)量控制的質(zhì)量責任記錄，委托第三方檢查項目工程管理質(zhì)量，并通過實體質(zhì)量檢查進行對照，安考核工具進行評分,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系考核檢查的重點：,基礎(chǔ)管理檢查：通過對內(nèi)業(yè)資料的審查，檢查項目工程部工程質(zhì)保體系管

14、理要求，檢查項目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質(zhì)保體系管理的能力。,實體工程檢查：通過對現(xiàn)場實體工程的審查，通過實體質(zhì)量檢測對照，檢查項目工程部關(guān)鍵質(zhì)量控制和質(zhì)保體系實際管理效果,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點：,設(shè)計交底,施工節(jié)點及細部交底,技術(shù)標準交底,施工工藝交底,施工組織與配合交底,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,

15、工程管理質(zhì)保體系基礎(chǔ)管理部分的檢查重點：,工序質(zhì)量控制點、停止點交底,施工樣板交底,施工單位、監(jiān)理單位關(guān)鍵工序檢驗批過程責任記錄表（非標））,項目工程部關(guān)鍵工序檢驗批復檢責任記錄表（非標）,工序交接檢、關(guān)鍵驗收責任記錄表（非標）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設(shè)計：,工程管理質(zhì)保體系實體對照部分的檢查重點：,工程防滲漏質(zhì)量控制,工程防開裂質(zhì)量控制,精裝修觀感質(zhì)量控制,園林景觀工程細部質(zhì)量控制,空間尺寸偏差

16、質(zhì)量控制,門窗、設(shè)備成品保護質(zhì)量控制,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,投資論證及收益跟蹤,目標成本、動態(tài)成本跟蹤,投資決策及 收益跟蹤體系,階段性成果 管理體系,運營決策 管理體系,進度計劃 管理體系,目標成本 管理體系,降低投資風險 項目收益控制,降低運營風險 項目質(zhì)量控制,明確管理職責 提高決策效率,計劃編制質(zhì)量 提高決策效率,成本控制與預警成本敏感性分析,龍湖地產(chǎn)運營管理體系,資金預算 管理體系,預算制

17、定滾動資金計劃控制,防范經(jīng)營風險 提高資金使用率,實現(xiàn)集團預定收益目標,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—項目啟動階段：,取得土地中標通知書～方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出,階段起止點：,所含子成果：,①.《概念設(shè)計方案》～研發(fā),②.《項目定位報告》～營銷,③.《成本敏感分析、價值分配及目標成本預設(shè)報告》～成本,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—項目啟動階

18、段：,所含子成果：,④.《售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃》～營銷,⑤.《項目一、二級計劃》～項目負責人、地區(qū)公司PMO,⑥.《投資分析模型（啟動）》～投資分析專員,⑦.《方案設(shè)計任務(wù)書》～研發(fā),⑧.《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》～研發(fā),⑨.《精裝房定位、限價及實施方案》～研發(fā)、造價及工程,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—項目定位報告：,1、市場目標客戶群市調(diào)成果（自己調(diào)查＋第三方調(diào)查）； 《市場調(diào)查表模板》,2、目標

19、客戶群敏感點中的賣點敏感點（5項）、瑕疵敏感點 （5項）、價格敏感區(qū)間等與項目土地預案中的假設(shè)賣點、 瑕疵控制點的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點； 《客戶敏感點分析模板》,3、市場目標客戶群集體的文化歷史敏感點、興趣愛好、消 費習慣、家庭構(gòu)成、交通習慣、職業(yè)收入等分析； 《目標客戶信息分析（模板）》,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—項目定位報告：,4、市場目標客戶群的信息接受

20、習慣和項目傳播通道的選擇：,5、項目建筑戶型、立面、景觀、配套、案名、推廣調(diào)性 的方向性確定（市調(diào)時應用圖片、照片、模型等來表述 意向和對目標客戶群進行測試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標識指引及樓盤印象管理；場地 包裝、示范環(huán)境、樣板房售樓處）選擇安排（應用圖 片、照片、模型＋必要的文字說明）； 《項目銷售產(chǎn)品建議書（模板)》,6、銷售的定位標桿和價格標桿的預設(shè)及借力策略，與本項

21、目必須區(qū)隔的項目假設(shè)及區(qū)隔、差異化借力策略,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—項目定位報告：,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—售樓處、樣板房計劃：,1、售樓處定位、位置（應附圖）及面積；,2、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）范圍、位置：含客戶停車區(qū)域選擇；,3、樣板房位置（應附圖）、數(shù)量、裝修風格建議（用圖片、 照片或模型表達）；,4、交通組織流線：客戶到現(xiàn)場交通線路分析、戶外導視方案 及工程配合意

22、見、客戶參觀樣板區(qū)線路預案及銷售導視；,5、示范區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系、有利、不利因素及處理建議；,龍湖地產(chǎn)運營管理與工程管理,■ 階段性成果標準示例—售樓處、樣板房計劃：,6、本項目預算及競爭樓盤的裝飾裝修細節(jié)對比及參考價格；,7、樣板區(qū)（銷售展示區(qū)）市政、景觀先行實施方案分析；,8、本方案與其他方案的優(yōu)劣勢分析（方案比較、應附圖）；,9、修建、裝修進場、家具布置、開放等計劃安排,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地

23、產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,投資決策,工程管理 （常規(guī)理解）,,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,龍湖

24、地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,開發(fā)流程與工程管理：,施工準備階段和施工階段是建筑產(chǎn)品的實現(xiàn)階段，是項目工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的環(huán)節(jié),工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計、銷售、物業(yè)服務(wù)、后評估等階段,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,市場主體（外部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體包括發(fā)展商、勘察設(shè)計院、施工、監(jiān)理、營銷策劃公司（房地產(chǎn)銷售代理商

25、）、造價咨詢,協(xié)作部門（內(nèi)部客戶）與工程管理：,房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購部、項目拓展部（報批報建）、財務(wù)部等多個管理部門,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,項目運營管理提高了項目工程管理的效率：,項目運營管理依據(jù)項目整體業(yè)務(wù)運營流程，對項目進程全過程進行目標控制、過程控制，結(jié)果控制等方面的管理。避免了傳統(tǒng)管理模式下，項目工程部與內(nèi)部客戶逐一協(xié)調(diào)，或單純

26、依靠公司高層協(xié)調(diào)帶來的管理效率下降，由工程推動轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖空w運營推動。項目工程部得以把工作重心放到一線施工現(xiàn)場的質(zhì)量、進度等方面的管理（減少了大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,項目運營管理提高了項目工程管理的質(zhì)量：,項目運營管理通過對業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵節(jié)點的階段性成果標準的規(guī)范和管理，保證了公司內(nèi)部部門與部門之間交接或較差平行作業(yè)所需工作成果的質(zhì)量標準。解決了傳統(tǒng)部門職能管理模式下的跨專業(yè)

27、平衡（設(shè)計工程質(zhì)量保證、采購工程質(zhì)量保證、合約工程質(zhì)量保證等）和跨專業(yè)翻譯（產(chǎn)品定位的營銷語言與規(guī)劃設(shè)計的設(shè)計語言），降低項目經(jīng)營風險，保證了項目工程管理的整體平衡（工程質(zhì)量、進度管理不只是工程部門的職責）,龍湖地產(chǎn)工程管理模式分析,■ 龍湖地產(chǎn)的項目運營管理與項目工程管理：,項目運營管理提高了項目風險控制能力：,項目運營管理可以對項目運營進程的關(guān)鍵流程、關(guān)鍵節(jié)點等進行過程管理，及時發(fā)現(xiàn)項目正常運營存在的風險，并進行提前的預警和預控。避

28、免了因為專業(yè)不平衡導致項目工程管理風險加大,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,一、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念,二、龍湖地產(chǎn)的工程管理策劃與研發(fā),三、龍湖地產(chǎn)的工序、檢驗批質(zhì)量管理,四、龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量細節(jié)管理,五、龍湖地產(chǎn)的設(shè)計工程質(zhì)量保障,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,六、龍湖產(chǎn)品標準化、系列化對工程質(zhì)量的保障,七、龍湖地產(chǎn)的工程管理規(guī)劃,八、龍湖地產(chǎn)供方質(zhì)保體系的輸出與管理,九、龍湖地產(chǎn)的工程分戶驗收管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系

29、與重點,■ 龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念與質(zhì)量文化：,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理理念相對完善：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要依靠在施工階段的工程質(zhì)量檢驗。沒有強調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)化預防，沒有形成項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量控制保障體系,龍湖地產(chǎn)的工程質(zhì)量保證體系更多強調(diào)工程質(zhì)量的系統(tǒng)性預防，包括：設(shè)計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防、施工工藝、施工工序控制預防、施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)保體系管理預防等，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)保

30、體系管理,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,一級“檢驗”,二級“質(zhì)量保證”,三級“預防”,四級“完美”,特點：通過工程檢驗保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法,特點: 改進工程質(zhì)量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質(zhì)量圈等工具,特點: 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應一體化方法：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估,特點: 以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化

31、方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估,質(zhì)量管理的提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 衡量房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理水平的等級：,第一級：施工質(zhì)量檢驗,企業(yè)主要依靠施工現(xiàn)場工程質(zhì)量檢驗來保障工程質(zhì)量，通過臨時性的隱蔽驗收、分部分項工程驗收和最后階段的檢查，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題并予以解決,設(shè)計質(zhì)量、材料質(zhì)量、施工的工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等很少得到檢驗，產(chǎn)品的設(shè)計與施工幾乎脫節(jié)，招標文件及合約文件缺乏質(zhì)量細節(jié)控制約定。企業(yè)質(zhì)量管理知

32、識需要完善,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,第二級：工程質(zhì)量保證,企業(yè)工程質(zhì)量目標仍然主要通過施工現(xiàn)場的工程質(zhì)量檢驗來實現(xiàn)。但企業(yè)開始規(guī)范統(tǒng)一的施工工藝標準、施工質(zhì)量檢驗行為和施工質(zhì)量檢驗標準。施工過程的材料質(zhì)量、工藝質(zhì)量、工序質(zhì)量等開始得到控制。一線員工開始積極參加質(zhì)量管理,設(shè)計質(zhì)量的測定標準、設(shè)計質(zhì)量對工程質(zhì)量的保障標準等還沒有確定，企業(yè)的招標采購、成本管理、招標合約規(guī)劃等還未介入系統(tǒng)的工程質(zhì)量保障體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重

33、點,第三級：工程質(zhì)量預防,設(shè)計與工程開始相互影響與積極配合，設(shè)計環(huán)節(jié)開始出現(xiàn)面向客戶質(zhì)量標準的特征。設(shè)計、招標采購、成本、合約等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均全面關(guān)注工程質(zhì)量。產(chǎn)品生產(chǎn)實現(xiàn)的全過程開始得到有效控制，產(chǎn)品開始逐步出現(xiàn)零次品率，企業(yè)通過輸出技術(shù)標準和管理標準與供應商密切協(xié)作，供應商也主動配合企業(yè)提升產(chǎn)品質(zhì)量,施工環(huán)節(jié)的手工化操作很難避免出現(xiàn)操作偏差。質(zhì)量成本的投入與認識還有待提升。全員質(zhì)量意識尚未完全形成。住宅產(chǎn)品部品化、標準化、產(chǎn)業(yè)化體系

34、尚未形成,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,第四級：零缺陷管理（相對歸零）,企業(yè)形成一種內(nèi)在的質(zhì)量文化氛圍，此種氛圍下的方方面面都有助于工程質(zhì)量的提高，每一位雇員都意識到工程質(zhì)量對企業(yè)的重要性，都在尋求提高質(zhì)量的途徑，實現(xiàn)“零缺陷原則”，與內(nèi)部顧客和供應商保持良好的關(guān)系，始終如一的面向外部顧客并最大限度的優(yōu)化從供應商到客戶這一流程中所有重要的程序和產(chǎn)品標準,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化強調(diào)的原則：,1.樹立正確

35、的質(zhì)量管理理念：,2.工程質(zhì)量標準必須是“零缺陷”：,3.以“品質(zhì)不符合標準的代價”衡量質(zhì)量：,4.以“防患于未然”為質(zhì)量管理的制度：,5.以“全面質(zhì)量管理”為改進的基礎(chǔ)：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理理念體現(xiàn)的一些特點：,工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量,工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責任,工程質(zhì)量預防的起點是規(guī)劃設(shè)計管理部門，設(shè)計階段應對企業(yè)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)等提前采取設(shè)計防控的有效措施,成本控制是在保證

36、工程質(zhì)量可靠性的前提下，形成有效的價格競爭機制,招標文件、合約文件是施工階段工程質(zhì)量控制管理保障的基礎(chǔ),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某別墅項目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗收，甲方閉水試驗復檢合格，項目交付后不足一個月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某

37、項目外墻設(shè)計有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機：圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付后只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目施工圖的屋面防水構(gòu)造設(shè)計：除構(gòu)造做法要求外，其余均為細部節(jié)點圖集引注,思考60秒：防水設(shè)計在構(gòu)造做法上存在哪些問題或隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

38、保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計。為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計采用兩道柔性防水層。圖紙設(shè)計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方閉水試驗驗收合格。項目交付三個月后，30%以上的衛(wèi)生間開始出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目屋面采用倒置式屋面設(shè)計：防水層選用甲方指定分包SBS改性瀝青防水卷材，構(gòu)造做法要求在擠塑聚苯板保

39、溫層上直接鋪貼卷材防水層。施工單位嚴格控制材料、工藝和節(jié)點。監(jiān)理按規(guī)范要求檢驗各個環(huán)節(jié)并驗收合格，甲方工程部屋面閉水試驗復檢合格，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露，部分住戶頂板出現(xiàn)滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料。施工單位使用外墻柔性耐水膩子。施工單位嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格

40、。項目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 一個屬于“工程質(zhì)量”的案例：,某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設(shè)計選用SBS Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開發(fā)商成本部門為了節(jié)約成本，要求設(shè)計改用雙組分JS復合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬元受到公司嘉獎。后期該項目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達280萬元。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析

41、：,房地產(chǎn)企業(yè)的成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯誤判斷,成本節(jié)約的考核指標應采用價值綜合評定（不合格的代價），不能簡單的以節(jié)約成本作為唯一的考核指標,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 全面質(zhì)量管理的必要性：上述案例的共性分析,采購環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對材料的特殊要求，未考慮工程施工現(xiàn)場管理的可行性和有效性，不清

42、楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性、匹配性等要求,采購部門在材料、設(shè)備招標采購中提出技術(shù)指標參數(shù)要求，不僅要經(jīng)過設(shè)計部門確認，還應經(jīng)過工程管理部門確認,上述案例均屬于屬于以采購質(zhì)量責任為主的工程質(zhì)量事故,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,龍湖地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量保證體系框架的確定，為何會采取后面介紹的一系列工程質(zhì)量管控手段，源于其全面工程質(zhì)量管理的策劃，分析其管理管理短板產(chǎn)生的原因并有針對性的予以改進。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證

43、體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)全面工程質(zhì)量管理的概念：,質(zhì)量策劃：,確定與項目相關(guān)的質(zhì)量標準，并決定如何滿足這些標準,質(zhì)量保證：,定期評價總體項目績效，制定階段性質(zhì)量管理目標，以提供項目滿足相關(guān)質(zhì)量標準的信心,質(zhì)量控制：,監(jiān)控具體項目結(jié)果以確定其是否符合相關(guān)的質(zhì)量標準，并制定相應措施來消除導致績效不令人滿意的原因,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要外部因素（前五位）：,1.監(jiān)理公司未

44、實行有效監(jiān)管,2.施工單位質(zhì)保體系不健全,3.設(shè)計施工圖質(zhì)量不完善,4.總、分包單位不履行管理、配合職責,5.勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃問卷調(diào)研結(jié)果分析：,影響工程質(zhì)量的主要內(nèi)部因素（前五位）：,1.工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足,2.計劃工期過短，合理工序穿插、技術(shù)間歇無法保障,3.設(shè)計變更過多,4.招標文件、合約文件中技術(shù)管理部分約定不清,5.對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標準及工藝控

45、制要求掌握有待提高,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 工程質(zhì)量策劃對外部資源管理能力的分析：,設(shè)計單位對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：,施工單位對工程質(zhì)量的影響：,國家現(xiàn)行規(guī)范法規(guī)對工程質(zhì)量的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 設(shè)計單位對工程管理的影響：,施工圖設(shè)計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計節(jié)點圖或引用節(jié)點圖集錯誤，無法滿足施工需要,設(shè)計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設(shè)計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍,龍

46、湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 設(shè)計單位對工程管理的影響：,建設(shè)部2007年對全國設(shè)計單位做的強制性設(shè)計規(guī)范執(zhí)行情況進行的普查：全中國沒有一家設(shè)計單位的設(shè)計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設(shè)計規(guī)范的情況,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 設(shè)計單位對工程管理的影響：,龍湖地產(chǎn)通過其對業(yè)主投訴分和工程質(zhì)量后評估、設(shè)計質(zhì)量后評估所做的分析，發(fā)現(xiàn)近31.6％左右質(zhì)量問題是由于設(shè)計不合理、設(shè)計錯漏碰缺等設(shè)計缺陷引起的。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與

47、重點,■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒倒置式屋面最大的設(shè)計隱患是什么？設(shè)計上如何解決倒置式屋面存在的隱患？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？,龍湖地產(chǎn)工程

48、質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量事故后評估的案例：,設(shè)計施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點詳圖及構(gòu)造節(jié)點要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,露臺女兒墻保溫節(jié)點做法示意圖,強制節(jié)能前,強制節(jié)能后,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量策劃設(shè)計后評估的設(shè)計修改：,露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋設(shè)扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴禁直接在保

49、溫上開孔打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應，導致外墻串水滲漏,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 龍湖地產(chǎn)設(shè)計審查發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計錯誤案例：,思考60秒該設(shè)計圖紙 什么部位存在嚴重的設(shè)計隱患？為什么？,室外陽光房與外墻交界處的節(jié)點示意圖,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 監(jiān)理管理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,以鋁合金門窗安裝為例,哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？,如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督的控制區(qū)域,以屋面防水施工為例,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系

50、與重點,■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理檢驗批驗收和隱蔽工程驗收的管理區(qū)別?,以衛(wèi)生間防水工程檢驗批驗收與衛(wèi)生間防水工程隱蔽驗收為例,以10萬㎡的高層住宅、2萬㎡的多層花園洋房為例,如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？,集團內(nèi)部大多數(shù)工程管理人員在抱怨監(jiān)理單位工作不合格的同時，并不清楚合格監(jiān)理工作標準是什么，自然更不清楚如何管理監(jiān)理單位。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,對策：由集團工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版的《監(jiān)理

51、工作要求細則》，明確監(jiān)理工作標準。制定監(jiān)理工序質(zhì)量檢查表格。修改監(jiān)理招標文件及合約文件,■ 管理監(jiān)理能力不足對工程質(zhì)量的影響：,監(jiān)理單位不履行監(jiān)理職責，監(jiān)理檢驗要求不明確,監(jiān)理工程師責任制不落實,對策：由集團工程技術(shù)質(zhì)量中心和成本控制中心共同研發(fā)，將監(jiān)理投標報價改為成本＋利潤＋稅金＋現(xiàn)場監(jiān)理獎金的競價模式。制定現(xiàn)場監(jiān)理階段性獎懲考評管理工具,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注

52、冊資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系,勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 施工單位對工程質(zhì)量的影響：,建筑工程轉(zhuǎn)包、分包、掛靠現(xiàn)象嚴重，在無形中大量不必要的管理費、承包費等增加甲方建設(shè)成本的同時，工程質(zhì)量也無法得到有效保證,在普遍采用項目承包模

53、式的形勢下，建筑施工企業(yè)過多考慮經(jīng)濟效益，對其內(nèi)部施工成本控制的關(guān)注度遠大于對工程質(zhì)量、進度的重視,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 施工單位的選擇對工程成本控制的影響：,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位缺乏有效的工程質(zhì)量保證體系,施工項目質(zhì)保體系不健全，項目經(jīng)理質(zhì)量意識薄弱，質(zhì)量管理人員配備不足，質(zhì)量管理能力、技術(shù)管理能力不足,對策：由集團工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標準、技術(shù)

54、標準、施工工藝標準。明確施工單位工程質(zhì)量保證體系管理要求。完善施工單位招標文件、合約文件。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 管理施工能力對工程質(zhì)量的影響：,施工單位過程質(zhì)量控制能力不足,關(guān)鍵性工序、細部工序、工序技術(shù)間歇、總分包交接工序等質(zhì)量管理能力不足。,對策：由集團工程技術(shù)質(zhì)量中心研發(fā)，制定企業(yè)版工程質(zhì)量標準、技術(shù)標準、施工工藝標準。明確甲方參與的工序檢驗管理要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 國家現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)對工程管理

55、的影響：,為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問題？,為什么工程驗收合格，項目交付時還會出現(xiàn)大量的工程質(zhì)量問題和業(yè)主投訴？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 原因分析：,國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面。,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 原因分析：,保溫空腔導致高層

56、建筑保溫層的抗風壓，尤其是抵抗負風壓的能力不足,節(jié)能規(guī)范的推出，是在大量規(guī)范、圖集不配套的情況下強制執(zhí)行的。,用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時間的推移將產(chǎn)生老化變脆，其耐久年限（國家規(guī)定：不低于25年）與建筑壽命年限矛盾,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 原因分析：,采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量

57、,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 相當?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標準都存在缺陷：,包括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標準，都認為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應易導致外墻滲漏的隱患,外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點，且便于維修,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 相當?shù)貐^(qū)的外墻外保溫地方標準都存在缺陷：,包括山東省、河南省在內(nèi)的一些外墻外保溫

58、地方標準，都包含機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系。忽視了該體系對外墻型式的要求（輕質(zhì)砌體外墻很難外保溫固定錨栓均提前預埋混凝土塊）,外保溫固定錨栓對外墻輕質(zhì)砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內(nèi)墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風險的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 外墻外保溫設(shè)計缺乏系統(tǒng)的體系化考慮：,外墻外保溫體系選擇的隨意性,沒有系統(tǒng)化考慮外墻防滲漏的總體設(shè)計,缺少詳細節(jié)點處的防滲漏設(shè)計

59、,與外保溫體系配套的部分規(guī)范、圖集缺失,外墻外保溫體系貼面磚的安全性考慮不足,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 國內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系：,聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系,機械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝士復合無網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系,現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系,外墻硬發(fā)泡聚氨酯保溫體系,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系：,與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，無保溫層空腔隱患,抗負風

60、壓能力強，壽命期較長,施工不受冬季環(huán)境溫度影響,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應節(jié)能現(xiàn)狀：,國家強制性行業(yè)標準《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》JGJ 126-2000 的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況,國家強制性行業(yè)標準《建筑工程飾面磚粘接強度檢驗標準》JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應小于0.4Mpa,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量

61、保證體系與重點,■ 建研院與中建技術(shù)研究中心所做的外保溫薄抹灰 （錨栓玻纖網(wǎng)和增強鋼絲網(wǎng)）試驗數(shù)據(jù)：,EPS板28d抗拉強度：0.1Mpa～0.2Mpa,XPS板28d抗拉強度：0.2Mpa～0.3Mpa,硬發(fā)泡聚氨酯28d抗拉強度：0.25Mpa～0.35Mpa,聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強度：0.1Mpa～0.2Mpa,僅靠外墻面磚抗拉強度檢驗無法檢驗外墻面磚防脫落的可靠性,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 外墻外

62、保溫需要關(guān)注的一些技術(shù)數(shù)據(jù)：,XPS聚苯板的導熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）,聚合物抗裂水泥沙漿的導熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）,抗裂水泥砂漿強度增長期短與收縮周期長形成矛盾,外墻砼墻面（6m×6m）年最大溫差形變：4.8㎜,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 外墻外保溫貼面磚粘接強度試驗合格：,外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處

63、,外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾面及保溫層多處于飽水狀態(tài),龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 外墻外保溫貼面磚粘接強度試驗合格：,外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因為粘接不老造成的重力拉拔導致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴，造成潮氣的進入，引起晝夜間的反復膨脹及凍融，極易導致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強度,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與

64、重點,■ 中國建研院外墻外保溫貼面磚長效耐候試驗：,中國建筑設(shè)計研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗檢查：通過1500組的試驗檢查，根據(jù)試驗結(jié)果數(shù)據(jù)分析：目前國內(nèi)沒有一個項目外墻面磚能夠通過長效的耐候性試驗檢測,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項工程驗收是采取按一定比例抽樣檢查、其檢驗內(nèi)容包括分為主控項目（保證項目）檢查和一般項目（允許偏差項目）檢查。

65、當檢查合格率對于一定比例時，只需對比例抽檢發(fā)現(xiàn)的不合格項進行整改，即可判定該分部分項工程整體驗收合格,項目交付業(yè)主驗收時，對于業(yè)主而言不存在抽樣驗收比例問題，任何一個點存在質(zhì)量問題都認為該房屋工程質(zhì)量不合格,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,國家相關(guān)分部分項工程驗收屬于事后檢驗，對施工過程的質(zhì)量控制無法控制。強調(diào)過程質(zhì)量控制的國家相關(guān)工程檢驗批驗收規(guī)定，其檢查重點、檢查要求不明確，對部分關(guān)鍵部位

66、、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制缺失。無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量控制的基本需要,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 國家分部分項工程規(guī)范對工程質(zhì)量的影響：,鋁合金門窗分項工程驗評表中，對房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的門窗防滲漏沒有任何針對性的檢驗項目和檢驗要求,對所需檢驗項目的檢驗方法沒有明確要求,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,施工人員,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 工程質(zhì)量范圍擴展至設(shè)計、招標及合約的預防：,通過設(shè)計

67、預防解決飄窗滲漏：,飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？,思考60秒：,飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？,針對飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預防措施和質(zhì)量控制方法？,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 工程質(zhì)量范圍擴展至設(shè)計、招標及合約的預防：,通過合約預防解決穿外墻套管滲漏：,一般穿地下室管線，多在主體施工階段已完成穿墻套管，而到大小市政施工階段時，市政穿管才開始施工。按總包方的傳統(tǒng)理解，誰穿管誰封堵，當總包合約約定不清時，甲方往往交由市政施工單

68、位進行封堵,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 加強施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗收、分部分項工程驗收等事后檢驗的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過程巡視，在其檢驗范圍、檢驗時間、檢驗要求均無法保證的前提下，其檢驗效果根本無法保障，工程質(zhì)量也無法得到有效控制,龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量保證體系與重點,■ 加強施工階段施工質(zhì)量管理的手段及方法：,工程項目的施工過程，是由一系列相互關(guān)