鏈家地產(chǎn) 二手房業(yè)務(wù)知識與經(jīng)驗介紹p16

1、二手房知識與 經(jīng)驗介紹,目 錄,房地產(chǎn)知識概述二手房交易知識業(yè)務(wù)經(jīng)驗介紹,一、房地產(chǎn)知識概述,1、什么是房地產(chǎn)呢？房地產(chǎn)即房屋、土地、建筑物以及附著在土地建筑物上的附著物。2、房屋類型：商品房、自建房、房改房（省直、市直）3、交易形式：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 置換4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容 a. 房屋所有權(quán) b.土地使用權(quán)5、房屋結(jié)構(gòu)種類及使用年限 a.框架結(jié)構(gòu) b.

2、磚混結(jié)構(gòu)（50——70年） c.磚木結(jié)構(gòu)（30年） d.簡易房（10年）6、房改房上市的條件： a.省直需省房改辦審批；市直直接上市 b.合鋼房產(chǎn)上市需審批7、哪些房屋不得上市交易（八大類）8、房地產(chǎn)交易糾紛的解決方式,房屋基本知識知多少？房源編號 所在小區(qū) 房型 面積 年代 價格 備注 C8531 琥珀東村 3/2/2

3、 80.5 1998 2800元/平方米 毛坯,For Example,,,,,,,,,,,,什么是復(fù)式住宅？什么是小高層？什么是多層住宅？………………,房產(chǎn)交易流程,,帶客戶看房（免費）,,約見、洽談,,簽合同支付一次房款（定金）,,客戶到公司交二次房款,,到房產(chǎn)局辦理過戶手續(xù),領(lǐng)取房產(chǎn)證,,,,,,,,辦理交接手續(xù),辦理貸款手續(xù)（貸款辦妥）,,房主拿二次房款，客戶拿房產(chǎn)證、鑰匙

4、,,辦理房產(chǎn)交接手續(xù),,房主拿二次房款，客戶拿房產(chǎn)證、鑰匙,業(yè)務(wù)部,業(yè)務(wù)部,財務(wù)部,辦證部,辦證部,信貸部,財務(wù)部,辦證部,財務(wù)部,二、二手房交易知識,,信息獲取與處理 稅費標準 材料提交 信貸知識 土地證辦理 房屋交接,,,,,,,信 息 獲 取 與 處 理,1、獲取房源信息的方法1）報刊資料2）小區(qū)物業(yè)3）公司廣告宣傳4）電腦網(wǎng)絡(luò)5）其他房產(chǎn)公司6）小信息部合作7）老客戶、親友介紹8）上門登記9）小區(qū)做活動時登記

5、10）貼求購2、獲取客戶信息的方法1）各種媒體、報刊廣告2）公司分配3）上門登記4）老客戶、親友介紹5）小區(qū)做活動3、處理房源信息1）有價值的房源信息2）自己有客戶要的房源3）普通房源4、處理客戶信息建立客戶檔案，分類管理,稅 費 標 準,代理費（中介費）：2%（以成交價計算）過戶費：商品房（私房）1.評估費：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費：6元/㎡(建筑面積)3.契稅：2%4.印花稅：1‰+5

6、元5.登記費：80元/套,房改房（單位房）1.評估費：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費：6元/㎡(建筑面積)3.契稅：2%4.印花稅：1‰+5元5.登記費：80元/套6.土地收益：1%商業(yè)用房1.評估費：0.3%（包河0.5%）2.手續(xù)費：1.5%3.契稅：4%4.印花稅：1‰+5元5.登記費：200元/套,成交價、評估價的概念；評估的意義和 目的；稅費征收的依據(jù)，辦證時限；商業(yè)用房需辦理租賃登記；收

7、取費用的方式 1）房主凈得，客戶承擔 2）客戶凈出，房主承擔 3）雙方各半 4）中介包費用 5),材 料 提 交商品房初始登記辦證材料拆遷安置房轉(zhuǎn)移變更 1、買賣 2、贈予 3、繼承 4、分析 5、已購公房（集資房、解困房、經(jīng)濟適用房、安居房、福利分房） 6、公房（房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)是單位）賣給私人所需材料,房 屋 信 貸,1、個人房屋貸款的對象

8、 合法身份，穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，并有一定比例自籌購房資金且具備還款能力的中國公民。2、申請貸款的程序3、申請貸款所需材料4、個人住房貸款費用5、個人商用房貸款費用5、辦理個人房屋貸款有什么特殊規(guī)定6、常見問題和糾紛,土 地 證 辦 理,1、性質(zhì)：土地只有使用權(quán)，無所有權(quán)；所有權(quán)屬于國家。2、取得方式：出讓劃報3、轉(zhuǎn)移方式如何過戶？新房主如何辦理？辦理土地證的條件、費用？如何處理暫時不能辦理及重新約定辦理時

9、間的情況？,房 屋 交 接,1、概論 作為合同履行的最后一步，配合乙方對房屋進行驗收，乙方簽字確認，合同履行完畢。2、條件：房款、代理費足額交納；提前交接，需簽定補充協(xié)議，明確責任。3、要素：未出戶的不能寫到合同過戶欄上，避免引起糾紛。丙方代辦過戶的材料收集及免責的約定。乙方確認過戶。4、注意事項,三、業(yè)務(wù)經(jīng)驗介紹,如何和客戶房主溝通如何把握客戶的心理如何把握房主的心理如何掌握談判的主動權(quán)和有效控制談判現(xiàn)場進