青島百麗廣場報告(終稿)

1、百麗廣場商業(yè)策劃建議書,致：青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2009年04月28日（終稿）,前言,TCBL 研策部,本報告為華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司受青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對青島百麗廣場項目的發(fā)展可行性評估及商業(yè)策劃建議方案之終稿。 本報告是在2009年4月8日及2009年4月15日兩次提報方案——《百麗廣場商業(yè)策劃建議書》內(nèi)容之基礎(chǔ)上，依據(jù)業(yè)主方發(fā)展意愿及綜合考量項目租售現(xiàn)狀提出的發(fā)展建議，希望其可

2、以為本項目下階段招商工作及隨后展開的運營管理工作提供有益的參考作用。,目錄,1.0 項目現(xiàn)狀回顧2.0 項目市場定位3.0 項目西區(qū)業(yè)態(tài)布局建議4.0 項目西區(qū)租金建議及收入推估5.0 項目建筑設(shè)計優(yōu)化建議6.0 項目東區(qū)業(yè)態(tài)布局及品牌落位7.0 項目東區(qū)租金策略及10年期租金測算8.0 項目整體業(yè)態(tài)布局及比例,項目現(xiàn)狀回顧,1.0,,,項目概況,,本項目為青島城市重點商業(yè)發(fā)展區(qū)域及重點海景旅游區(qū)域內(nèi)的一個

3、大型商業(yè)地產(chǎn)項目。,百麗廣場：分東西兩區(qū)，項目總建筑規(guī)劃面積約200,000平米,,項目東區(qū)：購物中心 只租不售樓層：B1-L3可租面積：共約8.6萬M2其中 L1-L3 3.8萬M2B1（連通東西兩區(qū)）4.8萬M2,,,項目西區(qū)：街區(qū)商鋪， 散售經(jīng)營樓層：L1-L3可售面積：約3.2萬M2,2F,3F,1F,本報告研究重點——項目西區(qū)回顧,項目市場定位,2.0,,準確

4、把握本項目之定位需要從商業(yè)類型和獨特賣點兩個維度來進行分析：,Notes：For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams.,? 購物中心類型：不同的購物中心條件和情況各異，具有不同的目標(biāo)消費群，向目標(biāo)消費群提供服務(wù)的核心價值也有所不同。而購物中心類型的確定主要取決于經(jīng)濟發(fā)展趨勢、消費者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資源、偏好、

5、實力等因素? 獨特賣點：在競爭差異化和消費者需求兩層面中尋求項目的核心競爭力，并將其運用到項目的前期產(chǎn)品設(shè)計、招商期間的品牌引入以及后期運營管理與營銷手段等多個階段中加以體現(xiàn),研究思路,2.1 項目的商業(yè)類型定位,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢,2007年青島市與環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市經(jīng)濟總量對比,,,北京 天津 青島 大連 沈陽 長春 石家莊,,,9,120,5,140,,12.8%,17.0%

6、,,,,,3,787,16%,14.8%,出色的城市經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)，是城市商業(yè)發(fā)展的重要前提 從宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平來看，2007年青島市在我國主要城市的排名中位居第10，經(jīng)濟總量在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的主要城市中位列第三，僅次于北京和天津，經(jīng)濟發(fā)展增速也高達16%以上； 總體經(jīng)濟發(fā)展水平較高、經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、經(jīng)濟增長較為穩(wěn)定。,,,,,,3,005,3,055,2,569,2,501,經(jīng)濟總量單位：億元,城市名稱,全國排名,（2） （6）

7、 （10） （18） （17） （25） （24）,北京 天津 青島 大連 沈陽 長春 石家莊,2007年青島市與環(huán)渤海經(jīng)濟圈主要城市經(jīng)濟增速對比,,,17.7%,15.9%,17.2%,,城市名稱,經(jīng)濟增幅,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢,Source：各城市統(tǒng)計局網(wǎng)站,以北京為參照，青島2008年的總體經(jīng)濟發(fā)展水平與2006-2007年間北京之發(fā)展水平較為接近，較高的居民生活水平為城市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)

8、展奠定了良好的基礎(chǔ)，購物中心等新型零售模式已開始蓬勃發(fā)展，但與北京的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展程度相比，差距仍然較大,Source：各城市統(tǒng)計局網(wǎng)站,城市宏觀經(jīng)濟與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,圖：人均GDP對比（單位：美元）,,,20,464,19,978,,,8,387,7,370,圖：人均可支配收入對比（單位：元）,青島2008年 北京2007年人均GDP 人均GDP,青島2008年 北京2006年

9、 人均可支配收入 人均可支配收入,,,,,,,北京：新型購物中心取代傳統(tǒng)百貨，成為商業(yè)零售業(yè)主流發(fā)展模式,青島：購物中心新興發(fā)展，逐漸打破以傳統(tǒng)百貨為主的商業(yè)發(fā)展格局,從國內(nèi)購物中心的產(chǎn)生、發(fā)展與城市經(jīng)濟水平的內(nèi)在聯(lián)系來看，城市經(jīng)濟推動了城市商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展和商業(yè)零售模式的不斷升級,,□ 商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關(guān)系,,,人均GDP,年份,1100美元以下,1100—2000美元,2000—440

10、0美元,4400美元以上,,,,20世紀90年代—2001年,2002年—今,大眾商業(yè)街,集貿(mào)市場,百貨商場,20世紀80年代—90年代,20世紀80年代以前,青島市2008年人均GDP已經(jīng)超過8,000美元，具備了發(fā)展新型綜合性購物中心、主題性購物中心等現(xiàn)代商業(yè)零售模式的宏觀經(jīng)濟條件,,Source：2007 ICSC Asian Expo Study Tour,城市商業(yè)發(fā)展趨勢,生活時尚中心,新型購物中心,青島主城區(qū)社會經(jīng)濟水平正

11、適合發(fā)展新一代Shopping Mall（如北京東方廣場）,城市商業(yè)逐步由單一化、集中化向多元化、多中心化方向發(fā)展，消費者選擇日益多樣化，商業(yè)競爭更為激烈；各商業(yè)中心進一步細分市場、提檔升級零售模式，尋求新的發(fā)展空間,,,,,,,,李村商圈,遼陽東路商貿(mào)中心,市北CBD商圈,臺東商圈,香港中路商圈,奧帆基地商圈,中山路商圈,啤酒城商圈,,本案,代表傳統(tǒng)商圈,代表新興商圈,,,五大傳統(tǒng)商圈還包括 開發(fā)區(qū)香江路商圈；五大新興商圈還

12、包括 城陽寶龍廣場商圈,,,北,,,,,,,,,,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢,,,本項目所在的奧帆基地區(qū)域成為政府重點規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)中心之一城市商業(yè)將以綜合多元化的新型購物中心為發(fā)展導(dǎo)向,培育兩大商業(yè)中心，創(chuàng)服務(wù)業(yè)新高點 《規(guī)劃》中特別對商業(yè)集聚建設(shè)作了明確的規(guī)劃引導(dǎo)，重點圍繞香港中路、臺東、李村、德江路等幾處商業(yè)中心，以及市南區(qū)奧帆基地、市北區(qū)商務(wù)區(qū)、嶗山區(qū)啤酒城等商貿(mào)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，引進國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)，在商業(yè)中心內(nèi)加快大型專

13、業(yè)店、品牌專賣店建設(shè)，提升商業(yè)中心的集聚程度和發(fā)展水平。　力爭用2~3年的時間，在我市培育出1~2處能夠集中體現(xiàn)我市商業(yè)繁榮發(fā)展城市形象的集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等多功能于一體的商業(yè)中心，打造我市服務(wù)業(yè)發(fā)展新的制高點。 餐飲業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 近期目標(biāo)：即到2010年市區(qū)餐飲業(yè)網(wǎng)點達到1.49萬處，總營業(yè)面積172萬平方米；人均擁有餐飲業(yè)營業(yè)面積達到0.45平方米；餐飲特色街區(qū)達到10條?！∵h期到2020年，市區(qū)餐飲業(yè)網(wǎng)點

14、達到2.2萬處，總營業(yè)面積255萬平方米；餐飲特色街區(qū)達到11條；人均擁有餐飲業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到0.5平方米?！「鶕?jù)城市功能布局和餐飲消費群體、消費層次、消費需求的不同，重點在市區(qū)發(fā)展特色餐飲街區(qū)、社區(qū)、樓宇、園區(qū)周邊和旅游休閑區(qū)餐飲網(wǎng)點。以市區(qū)人均擁有餐飲網(wǎng)點營業(yè)面積0.5平方米進行配置。

15、 —— 青島市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃（2008—2020年）,,城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,小結(jié),,從城市經(jīng)濟發(fā)展角度分析，百麗廣場順應(yīng)城市發(fā)展整體需要，打造購物中心類型的商業(yè)項目，具有較好的發(fā)展前景,,區(qū)域商圈環(huán)境,,海信廣場,佳世客,麥凱樂,陽光百貨,家樂福,海韻名店,凱悅中心,香港置地廣場,遠洋大廈,乾豪國際廣場,國貿(mào)中心,萬邦中心,鼎盛時代,現(xiàn)有商業(yè)項目,未來商業(yè)項目,浮山灣,區(qū)域商圈

16、發(fā)展概況,,本案,本項目所在的奧帆基地商圈屬于香港中路商圈的延展，香港中路商圈位于青島東部“國際金融商務(wù)核心區(qū)”及浮山灣“奧帆文化旅游區(qū)”的核心位置，商業(yè)氛圍較為濃厚，亦是政府未來重點發(fā)展的市級商圈,香港中路商圈西起延安三路，東至麥島路，圍繞香港中路軸線向周邊輻射，以陽光百貨、佳世客、麥凱樂、 海信廣場為主要發(fā)展標(biāo)志,米蘭道地下商業(yè)街,香港中路商圈主要商業(yè)物業(yè)分布圖,5A級景觀——奧帆基地周邊將建一個5A級景區(qū)，

17、 市中心濱海景觀帶，旅客必選之地,高品質(zhì)居住——豪宅、別墅、公寓、高尚社區(qū)林立， 約30萬常駐人口，消費潛力巨大,高素質(zhì)商務(wù)——企業(yè)總部聚集地、五星級酒店環(huán)伺， 近20萬商務(wù)辦公人群，商機無限,奧帆基地——國際游艇碼頭，精英名流登陸， 孕育休閑/旅游/娛樂/購物多重消費,香港中路商

18、圈兼具高品質(zhì)居住、高素質(zhì)商務(wù)、5A級景觀及國際帆船賽事等多重得天獨厚的利好因素，區(qū)域消費潛力大，適宜現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,區(qū)域商圈發(fā)展概況,現(xiàn)有主要商業(yè)項目,未來主要商業(yè)項目,注：截止到2008年底TCBL調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,從商圈主要商業(yè)項目供應(yīng)來看，新增商業(yè)供應(yīng)量較大，未來區(qū)域競爭逐步加速,現(xiàn)有供應(yīng)商業(yè)類型結(jié)構(gòu)（按面積分類）,未來供應(yīng)商業(yè)類型結(jié)構(gòu)（按面積分類）,區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)類型結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營為主，同質(zhì)化競爭較為激

19、烈；未來商業(yè)供應(yīng)將以中高端百貨及購物中心為主，商業(yè)類型結(jié)構(gòu)日趨完善，區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)將得到進一步提升；,注：截止到2008年底TCBL調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,,,,百麗廣場,,海信廣場,,四季酒店,,情人壩,,奧帆博物館,,,海爾洲際酒店,游艇俱樂部,,,本案,奧帆基地商圈,香港中路商圈,香港中路商圈形成“圈中圈”格局,奧帆基地商圈主要商業(yè)物業(yè)分布圖,香港中路商圈未來逐步形成“圈中圈”的發(fā)展格局，即奧帆基地商圈比鄰依托香港中路

20、商圈但又相對獨立的發(fā)展起自身高端精品及休閑體驗的商業(yè)特色；從奧帆基地商圈現(xiàn)有及規(guī)劃的商業(yè)物業(yè)整體布局來看，該商圈將以高檔商業(yè)項目、星級酒店、游艇俱樂部以及奧帆博物館等旅游設(shè)施為發(fā)展組團，逐步構(gòu)筑起一個奧帆基地濱海高級休閑消費區(qū)，未來影響力難以限量。,區(qū)域商圈發(fā)展趨勢,,游艇碼頭,,,,,,商圈環(huán)境小結(jié),區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)整體檔次較高，以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營為主的同質(zhì)化競爭較為激烈，商業(yè)類型有待完善?，F(xiàn)代綜合性購物中心處于新興發(fā)展階段

21、，整體商業(yè)發(fā)展存在較大的提升空間。,小結(jié),區(qū)域商圈發(fā)展趨勢區(qū)域逐步形成“圈中圈”的商業(yè)格局，奧帆基地高級休閑消費區(qū)將引領(lǐng)城市商業(yè)高端精品化和綜合體驗化的發(fā)展方向，商圈影響力不斷增強，輻射范圍進一步擴大。,區(qū)域商圈發(fā)展概況本項目所在商圈位于城市金融商務(wù)和奧帆旅游核心區(qū)及高尚居住區(qū)，是市級重點發(fā)展商圈，商圈素質(zhì)較高，擁有濃厚的商業(yè)氛圍和廣泛的消費基礎(chǔ)，適合現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。,1、位于城市金融商務(wù)、奧帆旅游和高尚居住區(qū)，擁有廣泛的消費

22、人群基礎(chǔ)和消費能力；2、屬政府重點打造的商業(yè)及旅游區(qū)域，未來極具發(fā)展?jié)摿Γ?、商圈內(nèi)百貨業(yè)競爭較為激烈，購物中心業(yè)態(tài)擁有較好的發(fā)展前景。,,項目立地條件及業(yè)主方發(fā)展愿景,- 本項目位于青島市奧帆基地，處于青島市中心濱海風(fēng)景旅游區(qū)，擁有優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源，區(qū)位旅游氛圍較為濃厚，亦是城市未來重點發(fā)展的商業(yè)區(qū)域之一- 本項目總建筑規(guī)模達到近20萬平米，屬于大型商業(yè)項目，項目周邊亦擁有海信廣場、JUSCO等商業(yè)項目，未來區(qū)域商業(yè)發(fā)展具有較

23、大空間,,,五四廣場,立地條件概論,- 依托一線海景資源及周邊區(qū)域的低密度城市規(guī)劃，本項目四周可視性較好，尤其南側(cè)面海區(qū)域可視性極好，宜將周邊優(yōu)質(zhì)的景觀資源與本項目的發(fā)展充分的結(jié)合，打造出一個出色的城市地標(biāo)性商業(yè)建筑,西,雖與海信廣場相鄰，但由于有市政道路間隔，仍有較好展示性，適宜規(guī)劃有展示需求類商戶,局部區(qū)域可視性被周邊小區(qū)遮擋，可規(guī)劃配套商業(yè),北,南,超級海景資源，擁有較好的景觀資源發(fā)展空間，適宜規(guī)劃餐飲,未來項目與規(guī)劃酒店相鄰，展

24、示性會受到一定影響，但由于有道路區(qū)隔，仍可規(guī)劃一些展示性商戶,東,可視性,可達性,本項目現(xiàn)有內(nèi)外部交通循環(huán)較為順暢，但由于項目四周缺乏公共交通站點的直接支持，項目可達性將受到一定影響，故如何提升普通消費者的可達性將是本項目未來重點解決的問題之一。,,,,,本案,,約250m,,,遠洋廣場站,香 港 中 路,解決方式,已采用的方式： 通過地下空間與其他項目連接,其他方式： 與政府相關(guān)部門溝通協(xié)商增

25、加站點的可能性 自行或通過超市等商戶設(shè)置班車方式運送人流 局部加強目的性消費商戶，強化項目吸引力,,約500m,奧帆基地站,東海路站,五四廣場站,項目周邊公交站點分布,,,,,- 本項目宗地條件適宜大型購物中心的發(fā)展,項目立地條件小結(jié),,,,,奧帆基地地標(biāo)性項目,引導(dǎo)消費者目的性消費,,,,,,發(fā)展商愿景,,項目總體價值的最大化,業(yè)主方對于項目的發(fā)展愿景：,,項目商業(yè)類型定位,,,城市商業(yè)發(fā)展趨勢,業(yè)主方愿景,商圈定位,消費

26、者,區(qū)域環(huán)境,立地條件,商業(yè)環(huán)境特性,,,,,,,,購物中心類型選擇,本項目商業(yè)環(huán)境特性： 購物中心將會成為城市商業(yè)發(fā)展的重要組成模式之一； 城市重點發(fā)展的商圈和旅游景觀資源，具有較好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ?區(qū)域內(nèi)消費者覆蓋范圍廣泛，擁有一定的消費能力； 區(qū)域內(nèi)購物中心處于發(fā)展階段，本項目有較大的發(fā)展空間； 立地條件較好，適宜發(fā)展大型商業(yè)項目； 業(yè)主方實力雄厚，希望成為區(qū)域地標(biāo)性的商業(yè)項目；,符合該商業(yè)特征的購物中心類型：,,,

27、？,通過類型定位，可以對本項目未來發(fā)展方向、商業(yè)體量及功能特色的確定提供方向指引。,項目商業(yè)類型定位,本項目的綜合狀況符合都市中心型購物中心的需求，具有著地理位置好、商業(yè)輻射范圍廣、能夠代表城市商業(yè)發(fā)展特色等方面的特征。,,數(shù)據(jù)來源：UCL 美國土地利用協(xié)會 及 ICSC 國際購物中心協(xié)會,項目商業(yè)類型定位,2.2 項目的獨特賣點（核心競爭力）,消費者概況,總體消費水平,購物,餐飲,休閑娛樂,對區(qū)域商業(yè)需求,消費者行為,,,,,,香港中

28、路商圈主力消費人群以中青年人為主，有著較為穩(wěn)定的生活狀態(tài)，收入水平較高，生活壓力較小，消費潛力較大。,消費水平處于中高檔以上的水平,購物類消費能力較強，同樣關(guān)注項目的可達性及檔次定位。,餐飲消費能力較強，多為朋友/同事聚餐消費，對魯菜，川菜/湘菜較偏愛，對餐廳品質(zhì)有一定要求。,休閑娛樂消費能力較強，多為朋友/同事聚會消費，多選擇KTV/夜總會、電影院/劇院或茶館/咖啡館等場所。,希望區(qū)域內(nèi)擁有一家定位于中高檔次，發(fā)展以休閑娛樂業(yè)態(tài)為主的

29、綜合性商業(yè)，要有獨特的風(fēng)格或主題，氛圍時尚溫馨。,,本項目的商業(yè)發(fā)展必須以滿足項目潛在消費群的需求為基本準則，而多元化、體驗化的商業(yè)發(fā)展項目是區(qū)域潛在消費者的偏好需求。,資料來源：TCBL于2008年對香港中路消費者抽樣調(diào)研數(shù)據(jù)總結(jié)，僅供內(nèi)部討論使用，請勿對外發(fā)布,消費者需求,引申,中青年 時尚,文化 格調(diào),家庭 歡聚 約會,舒適 品質(zhì),主題 體驗,關(guān)鍵詞,年齡,學(xué)歷,消費狀態(tài),餐飲休閑需求,對區(qū)域未來商業(yè)項目的期望

30、,消費群概況,25-45歲,普遍較高,與家人/朋友/同事前往消費,對環(huán)境、服務(wù)高要求,有獨特的主題和風(fēng)格,多元化、綜合化需求,購物,選擇性多,消費力 時尚 品位,職業(yè),白領(lǐng)居多,一個更具時尚化、綜合化、體驗化，融入家庭、歡聚、約會等生活概念的購物中心,消費者需求,區(qū)域消費者需求核心探討,本項目與海信廣場、佳世客形成了區(qū)域組合競爭體，該區(qū)域是青島未來城市重點發(fā)展商業(yè)區(qū)域之一，三個商業(yè)體之間既有競爭，亦有互動互補之關(guān)系,,百麗廣場

31、,海信廣場,佳世客,,,,,本項目與海信廣場和佳世客三者之間存在競爭的同時，也形成了區(qū)域組合競爭體，將以整體組團形式向外輻射 相互之間的距離在1公里范圍之內(nèi)，形成了本項目1公里核心商圈,競爭差異化,核心價值及空白點解析,,,,核心價值：零售大賣場/大眾生活必須品空白點：綜合性/時尚化/體驗化,,核心價值：頂級國際奢侈品/高檔精品百貨空白點：休閑/娛樂/餐飲等體驗式業(yè)態(tài),差異化運用,時尚品牌旗艦店 多元化休閑/娛樂 大型

32、主題餐廳 星級親子中心 旅游紀念品,中高檔次時尚零售品牌 大型主題餐廳 多元化休閑/娛樂 兒童培訓(xùn) 品質(zhì)護理,通過區(qū)域商業(yè)比較及市場空白點發(fā)現(xiàn)：綜合化、生活化、時尚化、體驗化的商業(yè)項目在區(qū)域內(nèi)具有較好的發(fā)展空間。,主要競爭對手,,,,競爭差異化,,品牌概念,潮流概念,品牌體驗,海景體驗,“第一”概念,時尚概念,體驗概念,綜合概念,生活概念,業(yè)態(tài)多元,品類齊全,歡聚的需求,家庭的需求,品牌豐富,旅游的需

33、求,娛樂體驗,對比區(qū)域消費者需求與區(qū)域差異化競爭，建議本項目的核心競爭力應(yīng)為:,項目核心價值（獨特賣點）,項目核心價值體現(xiàn),,,,,,,箱包、鞋品,,藥妝、護膚,,旅游紀念品,,咖啡、水吧,,糕點、冰淇淋,,主題海景餐廳,,地方美食（小食）,,音像、書局,,家居、家電,水冰冰場,,多廳影院,,閑趣酒吧,,KTV、夜店,,,大型電玩,,健身中心,,品質(zhì)會所,,SPA、纖體,,美容、美甲,2.3 項目的市場定位,家庭、歡聚,時尚化多元化

34、體驗化,百麗廣場都市生活體驗中心,都市型購物中心,核心價值：時尚、體驗、綜合、生活,本項目以打造青島市內(nèi)第一家標(biāo)桿型購物中心為目標(biāo)，全方位滿足商圈內(nèi)消費者之多方面需求特征，成為最具時尚氣息和豐富體驗感的都市型購物中心。,項目市場定位,,項目消費群定位,【核心消費者】,青島本地中高端消費群他們是 ——年齡在20-45歲的中青年城市的中堅力量,【其他消費者】,國內(nèi)外商旅客他們是 ——五湖四海的朋友各自城市中高收入的階層,他們的

35、特征：擁有較強的消費能力，懂得生活、享受生活,少量的周邊高檔住宅人群,項目消費群定位,商業(yè)檔次定位：定位于中高檔的時尚化、生活化、體驗化、綜合化的“一站式”都市型購物中心,海信廣場,消費群消費能力：弱 ? 強,商業(yè)檔次,高,低,JUSCO,陽光百貨,米蘭大道,,,,,,,,,,,,商業(yè)檔次闡述：一個在東部區(qū)域內(nèi)低于海信廣場等奢侈品商業(yè)項目，高于JUSCO、麥凱樂等傳統(tǒng)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)最為豐富，商業(yè)概念最為領(lǐng)先的中偏高檔購物中心。,檔次

36、定位依據(jù)：區(qū)域商業(yè)：擁有較好發(fā)展的空間消 費 群：城市中堅人群及游客；項目自身：大型購物中心,,,,麥凱樂,,本項目,項目檔次定位,項目西區(qū)業(yè)態(tài)布局建議,3.0,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,臨東區(qū)的大部分區(qū)域，綜合考量東西兩區(qū)域差異后，進行業(yè)態(tài)規(guī)劃布局,綜合考量項目立地條件、現(xiàn)有工程條件、商戶偏好以及項目整體的互動聯(lián)系性，建議將西區(qū)劃分兩個商業(yè)主題區(qū)及一個配套服務(wù)功能區(qū)：,,,配套服務(wù),依托海景資源打造最具特色的餐廳、酒吧等休閑餐飲業(yè)態(tài)

37、及品牌旗艦店鋪,,,西區(qū),,,南區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,充分發(fā)揮項目中央大道景觀資源及未來奧帆基地客流優(yōu)勢， 打造多家跨層品牌旗艦店，彰顯項目品質(zhì)。,可做跨層旗艦店的店鋪,,L1,L2,L3,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,品牌雖一樣感受大不同,專賣店,全球旗艦店,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,如果你是消費者，會去哪里？,普通店鋪,旗艦店,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,旗艦店意在體現(xiàn)品牌的理念而不是單純的商品陳列。 對于項目而言，旗艦店更重要的是帶動項目整體的發(fā)展，起到吸

38、引客流及拉動其他同類商戶入駐的積極作用。,旗艦店,展館,旗艦店,身邊的專賣店,,3.1 方案一,本業(yè)態(tài)布局建議下的商戶組合之招商周期將會比預(yù)期規(guī)劃有所延長，沿奧運大道旗艦店鋪可先行招商開業(yè)，西區(qū)整體開業(yè)時間可能會延緩。,,,,依據(jù)現(xiàn)有租售情況及考量東西兩區(qū)域消費客群的前提下，建議將本項目東西兩區(qū)在整體定位的前提下進行區(qū)劃，形成既有聯(lián)系互動又有所區(qū)分的不同商業(yè)主題,項目業(yè)態(tài)布局概述,,,西,東,青春活力館,國際生活館,,食裳藝棧,,,,,

39、,,青春活力館,國際生活館,西區(qū),東區(qū),項目業(yè)態(tài)布局概述,,,,,,,,,布局依據(jù),品牌描述,消費群,商業(yè)檔次,中檔偏高,中高檔,,中高檔,南區(qū),國內(nèi)外潮流休閑運動品牌,國際知名連鎖時尚品牌,國內(nèi)外知名特色品牌,主力業(yè)態(tài),街區(qū)布局，動線相對復(fù)雜，適合體力充沛的人群,集中商業(yè)布局，符合高品質(zhì)商戶需求，易形成業(yè)態(tài)間協(xié)同互動的積極作用,最大程度利用旅游資源吸引該客層消費者,旗艦店、休閑品牌、運動品牌、形象設(shè)計、休閑餐廳等業(yè)態(tài),國際知名時尚品牌

40、零售、連鎖企業(yè)餐飲、品牌娛樂業(yè)態(tài)及品質(zhì)服務(wù)業(yè)態(tài),特色主題餐廳、紅酒吧、音樂餐廳及旅游紀念品、工藝品及部分跨層品牌旗艦店,城市中高檔消費人群；品質(zhì)生活、國際時尚為核心；年齡范圍為：30-45歲；,城市中檔消費人群，潮流生活、潮流時尚為核心；年齡傾向于20-35歲之間；,國內(nèi)外商旅觀光人群中高檔客群為主；年齡范圍為：25-45歲,食裳藝棧,,方案一 》》業(yè)態(tài)布局,西區(qū)整體業(yè)態(tài)布局示意,,,,,輕便餐飲、特色小食、水吧、茶餐廳,活

41、力匯,動感匯,知味匯,L1,L2,L3,特色餐廳啤酒坊酒吧咖啡廳紅酒屋,,食裳藝棧,,青春活力館,,本業(yè)態(tài)布局的執(zhí)行前提需將原規(guī)劃于B1層區(qū)域的百麗運動之代理品牌及其他運動品牌調(diào)整到西區(qū)，打造多家運動品牌旗艦店,從而促進西區(qū)商業(yè)的整體發(fā)展。,,輕便餐飲,,本色匯,形象設(shè)計店、美甲、彩妝、裝飾品,注：,為解決次動線店鋪出租困難問題，可將該區(qū)域整體出租給一家量販式KTV經(jīng)營，亦可提升拉動西區(qū)高樓層人流。,匯集國內(nèi)外牛仔、潮流休閑品

42、牌服裝服飾專賣店,匯集國內(nèi)外運動品牌潮流戶外品牌服裝專賣店、旗艦店,,輕便餐飲,,品牌旗艦店,,,,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,中國銀行,食裳藝棧,配套服務(wù),,中國銀行,,國內(nèi)外運動品牌、戶外品牌專賣店、旗艦店,休閑、牛仔、街頭流行品牌服裝服飾鞋品專賣店,活力匯,,食裳藝棧,動感匯,W-L3,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,知味匯,本色匯,國內(nèi)流行餐飲品牌本地時尚輕便餐飲,日韓形象設(shè)計、美甲、日韓化妝品、飾品、家居品,,,量販KTV,知味匯,,備選方

43、案,,,,現(xiàn)有的垂直梯便于KTV的人流輸送,,食裳藝棧,食裳藝棧,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,活力匯,匯集國內(nèi)外休閑牛仔、街頭流行品牌服裝服飾專賣店,,動感匯,匯集國內(nèi)外運動品牌、戶外品牌服裝專賣店,本色匯,日韓形象設(shè)計、美甲、化妝品等,知味匯,休閑餐飲、24小時餐飲、水吧、冰淇淋店等,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,,食,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,陽光、沙灘、海鷗——夢境般的度假場所需要有最具特色的美食與之媲美，容納各地主題餐廳酒吧于此，成就青島的美食休憩新印象。,啤酒

44、坊,特色中西餐廳,音樂酒吧,紅酒會所,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,兼具品牌展示與會所概念，眾多國內(nèi)一級服裝品牌已與國際頂級奢侈品旗艦店接軌。,裳,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,日新月異的青島是齊魯大地最為閃耀的一張名片，憑借奧帆基地獨特的旅游資源，將山東各地最具特色的旅游商品匯聚于此。,,1,2,3,4,6,,,藝,1、嶗山茶,3、淄博瓷器,6、布玩具,,2、青島貝雕,4、濰坊風(fēng)箏,食裳藝棧,5,5、嶗山綠石,,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,便利,無論是商旅人士

45、、抑或是周邊高檔住宅人群，都需要部分優(yōu)質(zhì)量的配套服務(wù)商戶為他們提供溫馨的服務(wù)。,配套商業(yè),,,藥店洗衣沖印便利店煙草足療眼鏡店維修店鮮花通訊,僅為首層,方案一 》》品牌落位,西區(qū)建議品牌落位,L1,中國銀行,中國銀行,中國銀行,PUMA,安踏,QUILKSILVER / ROXY,PHITEN,探路者,ELLESSE,大陸/天福茶,金海參,頤中煙草,中國移動,眾生大藥房,伊爾薩,益海齒科,鮮花,寶島眼鏡,羅密歐

46、蛋糕店,艾蜜兒西餅店,REEBOK,LI NING,RAPIDO,CONVERSE,FILA,翠生珠寶/如玉坊,風(fēng)箏人,LEFUMA,NEW BALANCE,杰克牛排館,臺北YES,歐典咖啡,景福宮韓食料理,美國31冰淇淋,亨達鞋品,NIKE,海底綠石博物館,引玉/大門藝雕,NAUTICA,KAPPA,ADIDAS,MIZUNO,ACUPUNCTURE,NORTH FACE,COLUMBIA,LOTTO,鴻星爾克

47、,英派斯,SPEEDO,B1 KTV入口,法藤,TIMBERLAND,LIDS,ONITSUKA TIGER,三夫戶外用品,,,,CAMEL ACTIVE,After 5日式酒吧,青島啤酒坊,小山日式菜館,荷塘月色素食館,恒河印度餐廳,彩蝶軒紅酒會所,藍蛙,Rosehouse,朗姿/鄧皓,影兒國際/貴婦人,瑪斯菲爾/蜜雪兒,范怡文/哥弟/玖姿,七匹狼/利郎/漢帛,雅戈爾/勁霸/愛登堡,報喜鳥/

48、九牧王/卡爾丹頓,,,,海益鑫足療,,利群便利店,,貝雕工藝品博物館,,網(wǎng)球公社,L2,西區(qū)建議品牌落位,中國銀行,中國銀行,NIKE,銀翼飾品,JASONWOOD,BRAXTON,CARTELO,5TH STREET,ADIDAS,電玩巴士,時時樂,可茂爾水果故事,仙蹤林,芭克.閃冰,,櫻花苑料理,亨達鞋品,,比格自助PIZZA,LI NING,開杰模型,,ME & CITY/IN BASE,,YISHION

49、/貝拉維拉,LEE,蘋果,EXR,洛卡小鎮(zhèn),頭大玩具房,麥吉柯魔術(shù),JEANWEST,TOMBOY,,,,KAMA,海盜船,真功夫,非常泰/蕉葉,臨海店鋪,,,,,Giordano/xxezz,,ROBINHOOD,西區(qū)建議品牌落位,L3,冰皙一族,瘋狂烤翅,小倩倩餛燉,大長今,正安一味,麻愛上辣香鍋,丸酷,味百咖喱,回轉(zhuǎn)壽司,又一棧茶餐廳,呷哺呷哺,福岡拉面,康仔云吞面,小城知味,,臨海店鋪,一品小籠,桂

50、林人,漢拿山拌飯,羅馬娜冰淇淋,合利屋,好一家牛肉粉,鮮元素,上海沙龍,烏節(jié)坊,臺灣鹵肉飯,,,,避風(fēng)塘休閑餐廳,丁和李樸/龍川小勃,伊人美甲/深藍彩妝,,李勛設(shè)計/伊俊設(shè)計,3.2 方案二,本業(yè)態(tài)布局建議下的商戶組合之招商周期將會比預(yù)期規(guī)劃延長，沿奧運大道部分品牌店鋪可先行招商開業(yè)，西區(qū)整體開業(yè)時間可能會延緩。,,,,在B1層運動區(qū)域無法整體調(diào)整到西地塊的情況下，依據(jù)品類風(fēng)格將東西兩區(qū)進行區(qū)分。,項目業(yè)態(tài)

51、布局概述,,,西,東,品質(zhì)生活館,時尚生活館,,食裳藝棧,,,,,,,品質(zhì)生活館,時尚生活館,西區(qū),東區(qū),項目業(yè)態(tài)布局概述,,,,,,,商業(yè)描述,消費群,商業(yè)檔次,中高檔,中高檔,,中高檔,南區(qū),食裳藝棧,彰顯成熟品位品牌為主；,國際潮流時尚品牌為主；,國內(nèi)外知名特色品牌,主力業(yè)態(tài),,國際著名潮流時尚品牌、運動品牌零售、連鎖品牌餐飲、品牌娛樂業(yè)態(tài),城市中高檔消費人群；,城市中高檔消費人群；,國內(nèi)外商旅觀光人群中高檔客群為主；,國內(nèi)外商

52、務(wù)休閑、仕女裝、淑女裝，家居及美容美體等業(yè)態(tài),特色主題餐廳、紅酒吧、音樂餐廳及旅游紀念品、工藝品及部分跨層品牌旗艦店,消費客群年齡范圍略長；,消費客群年齡范圍略小；,,方案二 》》業(yè)態(tài)布局,,西區(qū)整體業(yè)態(tài)布局示意,,風(fēng)味餐飲、輕便餐廳,精英,知味,L1,L2,L3,,品質(zhì)生活館,,與東區(qū)強調(diào)時尚潮流概念不同，西區(qū)更為強調(diào)品牌的品位價值概念。在業(yè)態(tài)布局方面需要將原規(guī)劃的美容美發(fā)業(yè)態(tài)、部分淑女裝向西區(qū)進行調(diào)整。,,輕便餐飲,,本色,美容、

53、美發(fā)、纖體、SPA,,空間,,家私、家紡、裝飾品,,,食裳藝棧,,品牌旗艦店,特色餐廳啤酒坊酒吧咖啡廳紅酒屋,風(fēng)尚,,輕便餐飲,職業(yè)裝、商務(wù)休閑裝、淑女裝等品牌專賣,國內(nèi)外著名男裝、仕女裝、皮草、箱包、鞋品專賣,品質(zhì)生活館,西區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,,中國銀行,食裳藝棧,,精英,配套服務(wù),國內(nèi)外著名男裝、仕女裝、珠寶、箱包、鞋品專賣,西區(qū),西區(qū)業(yè)態(tài)布局,,,,,中國銀行,,,,家私、家紡、裝飾品等品牌專賣,空間,品質(zhì)生活館,

54、風(fēng)尚,職業(yè)裝、紳士裝、淑女裝等品牌專賣,食裳藝棧,西區(qū)業(yè)態(tài)布局,品質(zhì)生活館,西區(qū),,,,,知味,,本色,風(fēng)味餐飲、輕便餐廳,美容、美發(fā)、纖體、SPA,食裳藝棧,業(yè)態(tài)布局品牌舉例,,,精英,,,,風(fēng)尚,空間,家私、家紡、家居裝飾品,國內(nèi)外著名男裝、仕女裝、皮草、箱包、鞋品專賣,職業(yè)裝、商務(wù)休閑裝、淑女裝等品牌,FA:GE,方案二 》》品牌落位,西區(qū)建議品牌落位,L1,中國銀行,中國銀行,中國銀行,白領(lǐng),格羅尼亞,M.TSUBOMI,PL

55、AY BOY,漢帛,羅馬世家,AMASS,MAX STUDIO,貝雕工藝品博物館,大陸/天福茶,金海參,利群便利店,頤中煙草,中國移動,眾生大藥房,伊爾薩,瑪奴拉改衣,益海齒科,海益鑫足療,鮮花,寶島眼鏡,羅密歐蛋糕店,艾蜜兒西餅店,黛安芬,哥弟,卡利亞里,EDENBO,NE.TIGER,翠生珠寶/如玉坊,風(fēng)箏人,杰克牛排館,臺北YES,歐典咖啡,景福宮韓食料理,90PLUS,亨達鞋品,夢特嬌,海底綠石博物館

56、,引玉/大門藝雕,PORTS INTL,BMW LIFESTYLE,觀奇洋服,維克多,郎維高,皮爾卡丹,諾丁山,凱撒,順美,凱文凱利,派克,B1 KTV入口,VASTO,格格,金狐貍,COCOON,C.R,愛德康,愛慕,After 5日式酒吧,青島啤酒坊,小山日式菜館,荷塘月色素食館,恒河印度餐廳,彩蝶軒紅酒會所,藍蛙,Rosehouse,朗姿/鄧皓,影兒國際/貴婦人,瑪斯菲爾/蜜雪兒,范怡文/玖姿,七

57、匹狼/利郎,雅戈爾/勁霸/愛登堡,報喜鳥/九牧王/卡爾丹頓,L2,西區(qū)建議品牌落位,中國銀行,中國銀行,無印工房,白領(lǐng),萊美家居/AUSSNIO,普羅旺斯家飾,多樣屋,雙立人,圖逗,PIV,MR.PIZZA,可茂爾水果故事,八喜/CKC,仙蹤林,芭克.閃冰,櫻花苑料理,亨達鞋品,生態(tài)家,,伊力諾依家居館,,,菲姐意大利家居生活館,,,翠貝卡,G2000,,,千棵樹家居館,姜杰鋼琴城,PORTS INTL,非常泰/蕉

58、葉,ciao coffee,,熱風(fēng),THEME,菲杰,克羅地亞,玖熙,JORYA,例外,MISS K,TONY WEAR,Scofield,法法,江南布衣,SEE UOMO,臨海店鋪,,真功夫,西區(qū)建議品牌落位,L3,深藍彩妝,冰皙一族,伊人美甲,瘋狂烤翅,小倩倩餛燉,避風(fēng)塘休閑餐廳,大長今,正安一味,麻愛上辣香鍋,丸酷,味百咖喱,回轉(zhuǎn)壽司,又一棧茶餐廳,呷哺呷哺,福岡拉面,康仔云吞面,小城知味

59、83;·,,一品小籠,桂林人,漢拿山拌飯,羅馬娜冰淇淋,合利屋,好一家牛肉粉,鮮元素,,,,,美麗田園,瑪花纖體,丁和李樸,MISSHA,伊俊設(shè)計,上海沙龍,烏節(jié)坊,臺灣鹵肉飯,,臨海店鋪,3.3 業(yè)態(tài)布局方案比較,方案比較,項目西區(qū)租金建議及收入推估,4.0,,以方案一為測算基準,項目西區(qū)租金建議,西區(qū)作為散售商業(yè)，周邊區(qū)域散售或臨街店鋪租金水平；前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領(lǐng)市場，既保證項目的

60、整體品質(zhì)，亦會有助于項目的銷售工作；,租金建議考量依據(jù)（1）：,與本項目在B1層連接，具有較高的參考價值,故依據(jù)該項目的租金水平推算本項目，則百麗廣場西區(qū)首層租金價格約為：,數(shù)據(jù)來源：TCBL2008年底調(diào)研數(shù)據(jù),,B1層租金報價10-13元/天.平米均價?。?÷,,參考項目,考量因素（1）,B1層換算L1層商業(yè),0.7,360元/月/M2,×,,考量因素（2）,,考量因素（3）,×,報價換算成交租金,

61、0.8,低價入市策略,0.8,,,=,首層零售專賣店鋪租金水平,330元/月/平米（營業(yè)面積）,,項目西區(qū)租金建議,租金建議考量依據(jù)（2）：,以東區(qū)商業(yè)首層標(biāo)準零售店鋪（如圖紅色圈示店鋪）之租金水平作為西區(qū)商業(yè)標(biāo)準零售店鋪的租金參照。,,注：標(biāo)準零售店鋪（是指緊臨主通道，擁有一個標(biāo)準展示面，且長寬比 不大于2：1，面積與其他大多數(shù)店鋪相當(dāng)?shù)牧闶凵啼仭?表示標(biāo)準零售店鋪,,西區(qū)首層標(biāo)準零售店鋪示意,西區(qū)標(biāo)準店,,,,東區(qū)

62、首層標(biāo)準零售店鋪租金水平450/元/月/平米,*,西區(qū)商業(yè)為百麗廣場的組成部分之一，租金水平應(yīng)考慮東區(qū)商業(yè)現(xiàn)有租金水平；散售型店鋪項目未來整體可能存在一定的操控難度，對品牌商戶的入駐意愿將會產(chǎn)生影響，給予租金折讓；前期確保項目的出租率，采用低價入市策略，迅速占領(lǐng)市場，既保證項目的整體品質(zhì)，亦會有助于項目的銷售工作；開敞式商業(yè)項目經(jīng)營較封閉型購物中心容易受天氣環(huán)境的影響，需給予一定租金折讓。,租金建議考量依據(jù)（2）：,項目租金折

63、讓75%,=,,西區(qū)首層標(biāo)準零售店鋪租金水平337.50元/月/平米（營業(yè)面積）,經(jīng)過測算，租金建議（1）與租金建議（2）的推算結(jié)果數(shù)據(jù)基本一致，故本項目西區(qū)店鋪在業(yè)主方統(tǒng)一出租的模式下，,,建議本項目首層零售店鋪租金為：330元/月/平米（營業(yè)面積）,項目西區(qū)租金建議,,,單位：元/月/平米（營業(yè)面積）,在本提報業(yè)態(tài)組合下,考慮市場通行的商戶付租能力標(biāo)準，建議西區(qū)不同樓層各業(yè)態(tài)的租金水平標(biāo)準如右表所示：,注：以上為各樓層標(biāo)準店鋪

64、之租金水平，視店鋪面積大小、位置、展示面等不同租金將有所調(diào)整。,西區(qū)租金建議,考慮到本項目首層及二層層高具備夾層使用條件，故建議在上述標(biāo)準租金水平上提升30%；考慮到本項目臨海旗艦和獨棟部分的海景資源得天獨厚，故建議在上述標(biāo)準租金水平上提升20%； 因此，最終建議租金水平如右表二所示：,,,×130%,×120%,單位：元/月/平米（營業(yè)面積）,表一：,表二：,西區(qū)L1層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,

65、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,,,,,,,,臨海餐飲,,,,,,B1 KTV 入口（保留）,,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L2層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,注：其他為零售類店鋪,,,,臨海餐飲,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L3層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,注：其他為零售

66、類店鋪,,臨海店鋪（含餐飲、零售）,按原有店鋪布局之租金水平劃分建議：,西區(qū)L1層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,臨?？鐚恿闶燮炫灥?,,,,標(biāo)準租金,,標(biāo)準租金的130%,,標(biāo)準租金的120%,,標(biāo)準租金的110%,標(biāo)準租金的80%,,,標(biāo)準租金的150%,,,,,臨海餐飲,,,,,,B1 KTV 入口（保留）,,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,,,,

67、,,,臨海餐飲,,建議合并出租使用之店鋪,,,,西區(qū)L2層租金建議,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,標(biāo)準租金,,標(biāo)準租金的110%,標(biāo)準租金的80%,,,,,臨海餐飲,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,臨?？鐚恿闶燮炫灥?臨海餐飲,,,建議合并出租使用之店鋪,西區(qū)L3層租金建議,,標(biāo)準租金,,,,,,,,,,,,,,,,,,按方案一將部分店鋪合并出租使用之租金水平劃分建議：,,,,,,

68、,臨海跨層零售旗艦店,臨海餐飲,,建議合并出租使用之店鋪,一般情況下，購物中心的成功運營前期需要一個時間階段進行市場培養(yǎng)與認知：,,,培 養(yǎng) 期,成 熟 期,起步期租金水平較市場水平略低； 在項目培養(yǎng)期中，租金收入會隨著項目的不斷成熟而較快提升；增長幅度會維持在8%-10%左右；,,,一般情況下，從第三年開始購物中心步入成熟期，租金水平隨著時間的推移開始進入成熟期。 考慮到第4年一般零售店鋪集中續(xù)約等情況，該年份的租金總體水平在