運(yùn)用alan房價(jià)因素模型的市場分析與預(yù)測

1、市場分析與預(yù)測,,,,,,,,,,,,,,,,,價(jià)格,吸納,購買力,供應(yīng)量,興建量,土地供應(yīng)量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報(bào),政府政策,經(jīng)濟(jì)動(dòng)向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,,,,住宅市道的概念模式,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧

2、,ALAN的房價(jià)影響因素模型,運(yùn)用中的困境,ALAN的因素模型就樓價(jià)的影響因素按影響的直接程度做了較全面的歸納，分析了各因素的內(nèi)部關(guān)聯(lián)，并最終歸結(jié)到供求這一價(jià)格核心因素上。但在運(yùn)用中發(fā)現(xiàn)有些現(xiàn)象難以用模型歸類和解釋，究其原因：部分因素和關(guān)聯(lián)的缺乏與偏差，系統(tǒng)仍需完善；未體現(xiàn)反饋循環(huán)機(jī)制的影響；靜態(tài)因素，可推測理論合理價(jià)格，但只能作為價(jià)格變動(dòng)的短期趨勢，由于反饋機(jī)制與博弈方環(huán)境和策略變化等，動(dòng)態(tài)變化難以預(yù)測；定性研討，未能體現(xiàn)定量

3、分析的精神后文并非系統(tǒng)修正，只是列舉個(gè)例以示意和啟發(fā),,,,,,,,,,,,,,,,,,吸納,購買力,供應(yīng)量,興建量,土地供應(yīng)量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報(bào),政府政策,經(jīng)濟(jì)動(dòng)向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,,,,住宅市道的概念模式

4、,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,開發(fā)資金,缺乏因素和關(guān)聯(lián)——舉例,當(dāng)前理論價(jià)格與當(dāng)前實(shí)際價(jià)格與供求比相互影響作用,,∧,∧,心理預(yù)期,,,,,,,,,,,,,,,,,價(jià)格,吸納,購買力,供應(yīng)量,興建量,土地供應(yīng)量,市場氣氛,通貨膨脹,空置量,投資意欲,利率,移民潮,∧,∧,∧,∧,∧,∧,∧,銀行政策,市民入息,宏觀政局,,∧,,∧,租金回報(bào),政府政策,經(jīng)濟(jì)動(dòng)向,人口增長,家庭組成,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,,

5、∧,,∧,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,∧,,,∧,∧,∧,∧,∧,,∧,∧,∧,∧,,,,∧,∧,∧,,,,∧,住宅市道的概念模式,反饋循環(huán)機(jī)制——舉例,反饋機(jī)制中，下游因素的變化將會(huì)對(duì)上游因素產(chǎn)生影響，使其發(fā)生變化，且隨著上游因素的被動(dòng)變化，又將影響下游因素，形成一個(gè)循環(huán)體系。,動(dòng)態(tài)體系的探索,補(bǔ)充和修正部分因素和關(guān)系?歸納反饋循環(huán)所體現(xiàn)的動(dòng)態(tài)過程?得到：政治經(jīng)濟(jì)走勢、調(diào)控手段、人口變化、資金流向、樓市周期、心理預(yù)期、土

6、地供應(yīng)規(guī)劃等動(dòng)態(tài)因素?將各因素落實(shí)市場可獲信息，可依影響的時(shí)間段不同分近、中、遠(yuǎn)期進(jìn)行排布后文是對(duì)此種體系的一次實(shí)踐,動(dòng)態(tài)體系的探索實(shí)踐,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調(diào)控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結(jié)論：階段性底部,,,現(xiàn)——09/02,Are Easier to Move,遠(yuǎn)期展望(12~20),供給土地儲(chǔ)備土地成本 需求提前釋放周期理論結(jié)論：緩慢復(fù)蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進(jìn)

7、程嬰兒潮多極發(fā)展結(jié)論：可見期內(nèi)樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),動(dòng)態(tài)體系的探索實(shí)踐,供求嚴(yán)重失衡,,資金鏈緊張,,探底繼續(xù),,成本限制（心理因素）,,滯留于成本,,繼續(xù)下跌,,階段性底部（春節(jié)前）,,需求釋放程度（心理）,,,,宏調(diào)難以放松,資金、信用壓力&周期經(jīng)驗(yàn),,供,求,現(xiàn)——09/02,09/02后中期供需概況(09~12),求,供,,需求提前釋放,,供求趨于平衡,,需求提前釋放,,,土地儲(chǔ)備減少

8、，供應(yīng)量減少,,,,周期經(jīng)驗(yàn)&復(fù)蘇期心理,土地成本（定價(jià)心態(tài)）,價(jià)格緩慢回升,,遠(yuǎn)期展望(12~20),供,求,,動(dòng)態(tài)體系的探索實(shí)踐,可見期內(nèi)樂觀,各分論點(diǎn)推倒列于后文,,,保障房對(duì)目標(biāo)客戶影響不大（政策）,土地稀缺,,城市化進(jìn)程繼續(xù),嬰兒潮&家庭分裂,競爭優(yōu)勢保持，城市富有吸引力,,人口、經(jīng)濟(jì)狀況有利需求旺盛,不足之處：本例只是結(jié)合市場的一次實(shí)踐，尚未形成完整體系本例對(duì)調(diào)控的反饋機(jī)制考慮偏于簡單：認(rèn)為在短期內(nèi)將

9、保持穩(wěn)定；中遠(yuǎn)期的宏觀環(huán)境和調(diào)控方向難以預(yù)測，且調(diào)控相對(duì)于經(jīng)濟(jì)政治走勢為次要因素。如需對(duì)調(diào)控走勢做較精準(zhǔn)預(yù)測，需對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、各方心理等深入調(diào)查研究。本例只是融入了量化數(shù)據(jù)，倡導(dǎo)量化的分析，量化因素的修正和完善需要定量博弈論和運(yùn)籌學(xué)等工具的融入后文為各分論點(diǎn)推導(dǎo)過程,尚需改進(jìn)之處,市場&媒體聲音,聲音,政策市,加息,資金鏈,信譽(yù),百日巨變,拐點(diǎn),城市化進(jìn)程,股市與樓市關(guān)系,油價(jià)放開，房市崩盤,經(jīng)濟(jì)兩重性,亂,亂之因：過于主

10、觀&輿論洗腦,橫看成嶺側(cè)成峰，預(yù)測就意味著不明確，不能計(jì)算，人們只能用自己不完善的知識(shí)去處理不完善的信息，主觀的去猜測,從自己擅長的領(lǐng)域：金融角度——資金鏈、資本負(fù)債率政策角度——加息預(yù)期人口角度——嬰兒潮…………,利益出發(fā)點(diǎn)（夸大事實(shí)）：行業(yè)整合野心——拐點(diǎn)、百日劇變維持房價(jià)——GDP增長、窮人買房導(dǎo)致次債趁低入市——深圳有錢人要么走了，要么有房…………,價(jià)格核心點(diǎn)——供求,本質(zhì)——供需,收集眾行家的信息與分

11、析方法,解析排除利益訴求，抽取影響價(jià)格要素,整合將各種影響因素分時(shí)段貫穿于供需這一價(jià)格根源上,,,,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調(diào)控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結(jié)論：階段性底部,,,現(xiàn)——09/02,Are Easier to Move,遠(yuǎn)期展望(12~20),供給土地儲(chǔ)備土地成本 需求提前釋放周期理論結(jié)論：緩慢復(fù)蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進(jìn)程嬰兒潮多極發(fā)展結(jié)論：可見期內(nèi)樂

12、觀,,09/02后中期供需概況(09~12),供求比,目前全市可供出售的一手住宅達(dá)33000套，約340萬平方米,08年5-12月全市一手住宅預(yù)計(jì)有591萬平方米新增供應(yīng)確定供應(yīng)437萬，潛在供應(yīng)154萬,樂觀估計(jì)：5-12月能達(dá)到624.7萬㎡ 的銷量（取05-07年5-12月份每月最大銷量）05-07是深圳樓市銷量最旺的年份05-07年5-12月份供應(yīng)量與現(xiàn)時(shí)相當(dāng)05-07年市場態(tài)勢較現(xiàn)在好,供求比：（340+591）/624

13、.7=1.49:1全市有300多萬平米的房子賣不出去！,數(shù)據(jù)來源：深港研究中心,供求嚴(yán)重失衡,資金鏈,中原接觸到的發(fā)展商狀況：南山某發(fā)展商尋求并購市場上土地交易、出讓并購信息：多宗土地流拍、萬科收購重慶某發(fā)展商項(xiàng)目,,,,,中小開發(fā)商,部分上市公司,,IPO受限,滯銷，資金回籠受阻,風(fēng)險(xiǎn)增大，銀行不愿放貸,,,,,資金鏈,重點(diǎn)上市公司的資金狀況良好，且與外資關(guān)系緊密,數(shù)據(jù)來源：天相投顧,大發(fā)展商的戰(zhàn)略言論和金融行為：萬科“一鳴驚人”

14、、“SOHO中國”炫富,資金緊張開發(fā)商的選擇,低價(jià)拋售,申請(qǐng)破產(chǎn),尋求收購,開發(fā)商多以成立子項(xiàng)目公司形式進(jìn)行土地開發(fā)，盈虧自負(fù)，，利用抵押地皮、預(yù)售房屋等金融手段，80%以上項(xiàng)目開發(fā)資金通過銀行貸款獲得，輔以從母公司所獲債務(wù)資金,抵押資產(chǎn)被銀行沒收無法償還母公司債務(wù)市場美譽(yù)度受損公司信貸信用下降,拋售地塊度過財(cái)務(wù)危機(jī)獲取后期發(fā)展資金拋售房產(chǎn)不影響公司信用損失較破產(chǎn)較小,小發(fā)展商利潤最大大開發(fā)商擴(kuò)大市場份額,破產(chǎn)從各方面

15、都是最差選擇；尋求收購和拋售地塊為經(jīng)濟(jì)上的最佳選擇，由于大開發(fā)商資金有限，且項(xiàng)目與地塊良莠不齊，還會(huì)有部分房產(chǎn)拋售。探底過程將會(huì)繼續(xù),成本限制,成本限制——發(fā)展商心理底線：5-12月份預(yù)推的05、06年取得土地項(xiàng)目的市場價(jià)格已經(jīng)逼近成本。價(jià)格=（樓面地價(jià)+2500）×（1+0.4）其中2500為建筑成本，0.4為利潤比例（含財(cái)務(wù)成本） ,除去財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等，利潤為15%左右。房價(jià)收入比：依據(jù)中原歷史數(shù)據(jù)測

16、算，按4月市場價(jià)格和按國家發(fā)布的工資增長率估算深圳的房價(jià)收入比介于7~8之間，（考慮深圳很高的人口密度、人口涌入、GDP增長和國人的居住觀念）這個(gè)數(shù)字并不離譜。價(jià)格將于成本值滯留需求釋放程度將決定走勢,需求：宏觀調(diào)控,負(fù)資產(chǎn)底線的突破：去年樓市步向萎靡時(shí)，曾有多家機(jī)構(gòu)判斷由于中國的政策市和房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位并牽扯上游諸多行業(yè)以及對(duì)金融業(yè)舉足輕重的影響 ，負(fù)資產(chǎn)價(jià)格即為底線。但由于結(jié)構(gòu)性的通貨膨脹對(duì)國家經(jīng)濟(jì)和民生影響更甚，從緊金融政

17、策難以改變。中美利差倒掛：中美兩國的利差“倒掛”已經(jīng)達(dá)到4％左右；若中方繼續(xù)加息，將加劇人民幣升值壓力，出于對(duì)人民幣升值預(yù)期，外資流入將更加難以控制CPI高漲：CPI的高位運(yùn)行將使得央行采取更為緊縮的金融政策，鑒于加息的弊端，主要采取提高準(zhǔn)備金率的調(diào)控手段,,政策難以放松，將以提高準(zhǔn)備金率為手段,觀望心態(tài),根據(jù) “十一五”住房建設(shè)規(guī)劃和完成情況，以及2011年、2012年住房需求預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)我市新增住房總需求為4703萬平方米

18、——深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局,高盛向內(nèi)地12個(gè)主要城市的住宅物業(yè)買家進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高盛預(yù)期，內(nèi)地房價(jià)將由去年底的平均水平回調(diào)15％至20％ ——高盛,鑒于之前的發(fā)展商心理價(jià)位和房價(jià)收入比的考量，預(yù)期當(dāng)房價(jià)滯留于一個(gè)相對(duì)合理價(jià)位時(shí)，前期壓抑的需求的釋放和后期需求的提前滿足將會(huì)較往年成交量有較大突破，或能支撐市場供應(yīng)量或則市場進(jìn)一步探底階段性底部構(gòu)筑或新一輪探底,企業(yè)信用,全國地產(chǎn)界貸款2萬億以上，深

19、圳約占1/6，即深圳地產(chǎn)界貸款總額：20000億/6=3333億 每天現(xiàn)金缺口 = 每天現(xiàn)金流出 - 每天現(xiàn)金流入 = 3.6億 - 1.568億 = 2億元每月現(xiàn)金缺口 = 每天現(xiàn)金缺口 * 30天 = 2 * 30 = 60億元 萬科1-5月份僅完成年銷售目標(biāo)的28%隨著年底上市公司和銀行資金統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表的完成和披露，開發(fā)商將面臨更大的壓力,預(yù)期于年底前開發(fā)商亮出最后底牌,周期理論,香港樓市周期,根據(jù)香港樓市經(jīng)驗(yàn)，上升期一般

20、為調(diào)整時(shí)間的2倍深圳樓價(jià)自05年開始高速攀升，至07年經(jīng)歷3個(gè)年頭，按2：1比率調(diào)整期為1.5年，自07年下半年到09年春節(jié)，剛好為1年半,最終底部預(yù)計(jì)于09年春節(jié)前構(gòu)筑,階段性底部,供求嚴(yán)重失衡,,資金鏈緊張,,探底繼續(xù),,成本限制（心理因素）,,滯留于成本,,繼續(xù)下跌,,階段性底部（春節(jié)前）,,需求釋放程度（心理）,,,,宏調(diào)難以放松,資金、信用壓力&周期經(jīng)驗(yàn),,供,求,現(xiàn)——09/02,,,供給供求比資金鏈成本限

21、制需求宏觀調(diào)控觀望心態(tài)財(cái)務(wù)狀況企業(yè)信用結(jié)論：階段性底部,,,現(xiàn)——09/02,Are Easier to Move,遠(yuǎn)期展望(12~20),供給土地儲(chǔ)備土地成本 需求提前釋放周期理論結(jié)論：緩慢復(fù)蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進(jìn)程嬰兒潮多極發(fā)展結(jié)論：可見期內(nèi)樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),土地儲(chǔ)備,4月份深圳開始了今年首次較為集中的土地出讓，分4批出讓了8宗居住用地和7宗商

22、業(yè)辦公用地。但是由于市場仍不明朗，開發(fā)商表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度，15宗地塊最終有7塊出現(xiàn)了流拍——中原內(nèi)參,由于市場的不明朗和開發(fā)商資金問題或收購戰(zhàn)略，新增土地儲(chǔ)備銳減，這將導(dǎo)致一年半以后的二級(jí)市場供應(yīng)減少,土地成本,在近期低迷市場以較低價(jià)格收購的土地、項(xiàng)目或地產(chǎn)公司將會(huì)降低開發(fā)商的開發(fā)成本。隨著房價(jià)的下降、建筑成本的增加和地塊流拍的不斷發(fā)生，政府有可能調(diào)低土地拍賣起價(jià)。,土地成本降低，開發(fā)成本降低,需求的提前釋放,根據(jù) “十

23、一五”住房建設(shè)規(guī)劃和完成情況，以及2011年、2012年住房需求預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)我市新增住房總需求為4703萬平方米 ——深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在09年春節(jié)前的第一階段提前釋放了需求，該階段自住需求量較低，隨著市場進(jìn)入新一輪周期的復(fù)蘇期，投資需求開始逐漸顯現(xiàn)。,市場逐漸回暖,周期理論,深圳樓市周期跡象,房價(jià)難以快速提升,炒家難以判斷準(zhǔn)確入市時(shí)機(jī)，復(fù)蘇期客戶以用家為主根據(jù)樓市經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入復(fù)蘇期，樓價(jià)快速回升較難被用家接受,

24、09/02后中期供需概況(09~12),求,供,,供求趨于平衡,需求提前釋放,,,土地儲(chǔ)備減少，供應(yīng)量減少,,,,周期經(jīng)驗(yàn)&復(fù)蘇期心理,土地成本（定價(jià)心態(tài)）,價(jià)格緩慢回升,,緩慢復(fù)蘇,,供給供求比資金鏈成本限制需求宏觀調(diào)控觀望心態(tài)企業(yè)信用周期理論結(jié)論：階段性底部,,,現(xiàn)——09/02,Are Easier to Move,遠(yuǎn)期展望(12~20),供給土地儲(chǔ)備土地成本 需求提前釋放周期理論結(jié)

25、論：緩慢復(fù)蘇,供給保障房土地稀缺需求城市化進(jìn)程嬰兒潮多極競爭結(jié)論：可見期內(nèi)樂觀,,09/02后中期供需概況(09~12),保障房,政府透明度和執(zhí)行力不足,解決居住需求的保障房可能淪為投資工具占總供應(yīng)量15.7%不足以造成扭轉(zhuǎn)性影響國人住房觀念:保障房吸收的需求量大都為相對(duì)商品房的無效需求,居住文化不變革前提下,保障房影響較小,數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局,土地稀缺,土地供量逐年減少可供開發(fā)土地量為234平

26、方公里人口密度:深圳為3597人/平方公里、北京為881人/平方公里、上海2902人/平方公里、廣州975人/平方公里,土地將愈加稀缺,城市化進(jìn)程,日本在九十年代城市化進(jìn)程結(jié)束和人口老齡化來臨后房價(jià)崩盤后至今未能恢復(fù)。在中國，根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)和城市化的進(jìn)程:城市化程度(中國城市化程度44%日本75%中等發(fā)達(dá)國家56%）和速度(30%~70%間平均每年增長率為1%)，可以預(yù)期它至早會(huì)出現(xiàn)在2020之后。,中國城市化過程仍將繼續(xù),庫茲涅茨

27、著作中論述了宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段之間的關(guān)系如下：,<4%,4%~5%,5%~8%,,萎縮,停滯,穩(wěn)定增長,>8%,高速發(fā)展,嬰兒潮,中國的嬰兒潮出現(xiàn)在60年代，現(xiàn)正處于家庭分裂期：新生家庭的剛性需求與獨(dú)特價(jià)值觀空巢家庭的強(qiáng)購買力和享受型換房需求,人口住房需求旺盛,多極競爭,長三角、環(huán)渤海和華中經(jīng)濟(jì)帶的崛起各主要城市2007GDP增長率（全國為11.4%）：上海－－－12066－－－10297－－－13

28、.5% 北京－－－9120－－－7870－－－12.8% 深圳－－－6850－－－5814－－－15.0%,深圳2030年大都市圈戰(zhàn)略規(guī)劃金融和總部經(jīng)濟(jì)：香港、福田高科技：南山生產(chǎn)：寶安、東莞原料：東莞、惠州,競爭優(yōu)勢保持，旺盛需求,遠(yuǎn)期展望(12~20),供,求,,可見期內(nèi)樂觀,,,保障房對(duì)目標(biāo)客戶影響不大（政策）,土地稀缺,,城市化進(jìn)程繼續(xù),嬰兒潮&家庭分裂,競爭優(yōu)勢保持，城市富有吸引力,,人口、經(jīng)濟(jì)狀況有利需求