溫江金融中心項(xiàng)目工作建議書(shū)

1、謹(jǐn)呈：成都金控置業(yè)有限公司,《溫江金融中心項(xiàng)目工作建議書(shū)》,成都比華利房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司,2010年4 月 成都,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)結(jié)論,目 錄,二、可供選擇地塊推薦,三、項(xiàng)目概念性規(guī)劃,溫江金融中心項(xiàng)目工作建議書(shū),（一）城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫妫簻亟c成都其他近郊縣相比，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口不斷增長(zhǎng)、房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，具有較高市場(chǎng)吸納力和競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)宜居區(qū)域。溫江處于經(jīng)濟(jì)及城市基礎(chǔ)建設(shè)快速發(fā)展的區(qū)域，工業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)于

2、有強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐的高新區(qū)、雙流、新都及青白江區(qū)處于相對(duì)弱勢(shì)，但整體來(lái)看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人口亦進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，加之房地產(chǎn)投資增速高、區(qū)域整體規(guī)劃力度強(qiáng)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃態(tài)勢(shì)，為我項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)。,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)結(jié)論,（二）物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展： 商業(yè)在區(qū)域內(nèi)有較好的發(fā)展空間，但有一定的培育期。 溫江辦公市場(chǎng)處于發(fā)展初期，物業(yè)檔次低，市場(chǎng)體量小，對(duì)于我項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，不具備太大

3、的市場(chǎng)參考性；如果要開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)，我項(xiàng)目必須跳出該區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目打造，可再深度挖掘區(qū)域內(nèi)客戶的潛在需求，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)性的辦公消費(fèi)。 城市綜合體中住宅部分的市場(chǎng)消化能力和價(jià)格彈性均有較大的發(fā)展空間，但需要注意規(guī)模和產(chǎn)品細(xì)化方面的最優(yōu)化。 溫江酒店市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，整體檔次不高，中高端酒店存在較大的市場(chǎng)需求空間，此外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展雖不成熟，但市場(chǎng)發(fā)展前景良好，對(duì)于我項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店物業(yè)而言，具備先天市場(chǎng)基礎(chǔ)，尤其是滿

4、足商務(wù)兼顧休閑旅游需求的品牌連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。,一、溫江房地產(chǎn)區(qū)域市調(diào)結(jié)論,二、可供選擇區(qū)域及地塊,,,,大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū),老城區(qū),光華大道片區(qū),二、可供選擇區(qū)域及地塊,3號(hào)地塊約204畝,1號(hào)地塊約50畝,2號(hào)地塊約98畝,,,,,大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū),,光華大道片區(qū),輕軌站,1號(hào)地塊約50畝,輕輕站,地塊概況：1、位于大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)，學(xué)府路與海科路交路口西北角與輕軌大學(xué)城站隔

5、路相望2、地塊性質(zhì)：商業(yè)。3、地塊約50畝,2號(hào)地塊約98畝,地塊概況：1、位于光華大道片區(qū)，南熏大道與鳳溪大道交叉路口的西南角與珠江國(guó)際新城相距約1.5公里，緊鄰輕軌站。2、地塊性質(zhì)：商業(yè)兼住宅。3、地塊約98畝,3號(hào)地塊約204畝,地塊概況：1、位于大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)，柳臺(tái)大道與學(xué)府路北段交叉路口的西南角，北面為中醫(yī)藥大學(xué)相鄰，東面為西南財(cái)大光華校區(qū)，南為?？泼羌柏?cái)大專家樓。2、地塊約204畝,（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

6、簡(jiǎn)析,營(yíng)業(yè)面積約7300平方米的家樂(lè)福溫江店位于珠江國(guó)際新城，預(yù)計(jì)于2010年下半年開(kāi)業(yè)。,（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析,將于2012年開(kāi)業(yè)的伊藤6號(hào)店，是珠江·新城國(guó)際項(xiàng)目的重量級(jí)商家，除了包括5萬(wàn)平方米的伊藤洋華堂GSM主力店外，還將引入更多業(yè)態(tài)，挑戰(zhàn)大型SHOPPING MALL，為顧客營(yíng)造更加休閑、舒適的購(gòu)物環(huán)境，提供更人性化的服務(wù)。,臺(tái)灣新光三越百貨也暫定在溫江市政公園旁的63畝地上落腳，定位為高檔百貨。,,（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)析

7、,（二）本項(xiàng)目可選區(qū)域建議,鑒于家樂(lè)福、伊藤6號(hào)店以及臺(tái)灣新光三越百貨均已選擇位于光華片區(qū)的珠江國(guó)際新城，因此，“大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)”為金控置業(yè)溫江金融中心項(xiàng)目選擇的重點(diǎn)。,通過(guò)宏觀市場(chǎng)分析、分物業(yè)市場(chǎng)分析、需求分析，本報(bào)告認(rèn)為溫江金融中心項(xiàng)目適宜發(fā)展為集“購(gòu)物、金融、辦公、會(huì)議、休閑、娛樂(lè)、美食、文化” 八位一體的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，占據(jù)大學(xué)城與海峽兩岸科技園片區(qū)核心位置，有序組織大眾化各種業(yè)態(tài)的主力、次主力和精品連鎖店，相互

8、依持、共同造勢(shì)，進(jìn)而產(chǎn)生核心吸引力，并依托周邊大量高素質(zhì)客群來(lái)與珠江國(guó)際新城、臺(tái)灣新光三越百貨展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)，共同開(kāi)創(chuàng)溫江商業(yè)新局面。,三、項(xiàng)目概念性規(guī)劃,本項(xiàng)目定位方向：,三、項(xiàng)目概念性規(guī)劃,本項(xiàng)目用地為金融商業(yè)用地，因此： 1、規(guī)劃用地98畝，按容積率為4，總建筑密度為40%計(jì)算，地上建筑面積為：261,333平方米，底下二層共100,000平方米，總建筑面積約31.13萬(wàn)平方米。 2、按商業(yè)金融用地兼容<50

9、%住宅測(cè)算，商業(yè)建筑面積約為13.33萬(wàn)平方米。,（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)設(shè)定,三、項(xiàng)目概念性規(guī)劃,金控置業(yè)溫江金融中心,三、項(xiàng)目概念性規(guī)劃,金控置業(yè)溫江金融中心,一、紅線內(nèi)凈地面積：65,333㎡（98畝）二、總建筑面積：361,333㎡三、地上建筑面積：261,333㎡ 1、購(gòu)物中心建筑面積：85,000㎡ 2、甲級(jí)寫(xiě)字樓：20,000㎡ 3、四星級(jí)商務(wù)酒店建筑面積：20,000㎡ 4、金融中心包括銀行