成都養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、四川-金堂養(yǎng)老療養(yǎng)項(xiàng)目/孝文化基地策劃定位報(bào)告,目 錄,成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。 養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。,養(yǎng)老地產(chǎn)概念,我國(guó)已進(jìn)入人口嚴(yán)重老齡化階段,,老齡人口消費(fèi)潛力巨

2、大,養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起,現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，且缺乏中高端配套,傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式無(wú)法滿足養(yǎng)老需求,四大因素催生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起,老齡人口增長(zhǎng)快　 據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)60歲以上老年人口數(shù)量已超過(guò)2億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.9%，且仍將以每年1000萬(wàn)的規(guī)模遞增，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到15.2%，總數(shù)2.43億，2025年將突破3億。 中國(guó)社科院老年研究所據(jù)此測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4 萬(wàn)億元人民幣，

3、到2030 年有望增加至13 萬(wàn)億元。,,,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇一：全面步入老齡化,65歲及以上人口發(fā)展情況,60歲以上老年人口比例預(yù)測(cè),老年人口特點(diǎn)：規(guī)模大、增長(zhǎng)快、高齡老人多,老年消費(fèi)者收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)　 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)； 隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。,,,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇二：老年

4、消費(fèi)者潛力巨大,傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式局限,老齡人口消費(fèi)潛力巨大,國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不足 福利性養(yǎng)老地產(chǎn)與盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)同時(shí)供應(yīng)不足。 目前市場(chǎng)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)現(xiàn)狀是檔次低，服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長(zhǎng)期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的不足導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬(wàn)人；,,,養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)

5、遇三：市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足,當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展瓶頸服務(wù)內(nèi)容單一、不規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低管理者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法制意識(shí)普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人,養(yǎng)老床位及高端配套缺乏,,,,中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇四：國(guó)家政策傾力扶持,1996年8月，全國(guó)人大通過(guò)《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，我國(guó)政府先后制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)。,從2011年起，政府出臺(tái)政策密度加大，鼓勵(lì)社會(huì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，老年產(chǎn)業(yè)逐

6、漸社會(huì)化、多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)是21世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。,,,,優(yōu)先供地,,營(yíng)業(yè)稅、所得稅、地方稅等減免,,優(yōu)惠利息貸款貼息,,培訓(xùn)支持科技服務(wù),,政府財(cái)政對(duì)養(yǎng)老床位補(bǔ)貼,,.........,國(guó)家通過(guò)上述政策制定了一系列引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策：,中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇四：國(guó)家政策傾力扶持,成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 發(fā)展基本模式,養(yǎng)老地產(chǎn) 運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比,

7、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)/老年住宅情況小結(jié),人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程 社會(huì)保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展 服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級(jí)發(fā)展階段 傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場(chǎng)培育期 缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展 未來(lái)發(fā)展前景看好，但需較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期,成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,成都市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃,“9073”養(yǎng)老格局,2020年全

8、市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位需求為12.6-13.2萬(wàn)張,經(jīng)測(cè)算,目前，全市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位約4萬(wàn)張，中心城區(qū)約0.6萬(wàn)張,需求缺口：8.6-9.2萬(wàn)張,成都市養(yǎng)老設(shè)施 布局規(guī)劃,注：數(shù)據(jù)來(lái)源為《成都市養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃》（2011-2020）,,成都社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 政策支持,郊縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共計(jì)：44個(gè),中心城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共計(jì)：27個(gè),71個(gè),成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老機(jī)構(gòu),普遍規(guī)模較小，一般只有幾十到數(shù)百個(gè)床位，

9、遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能緩解養(yǎng)老床位的需求;檔次普遍偏低，缺乏高端配套設(shè)施，其主要設(shè)施與公立敬老院相當(dāng)而已;服務(wù)水平較低，缺乏專業(yè)高質(zhì)量服務(wù)人才，不能滿足高端群體的需求;服務(wù)項(xiàng)目單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個(gè)性化服務(wù)能力;缺乏高品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)齊全、針對(duì)中高端的大型養(yǎng)生養(yǎng)老國(guó)際型機(jī)構(gòu);成都市60歲及以上老年人口1968292人，按15%有養(yǎng)老床位需求計(jì)算，床位需求為295243張，床位缺口26332

10、6張，缺口占比89.1%.,成都養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)況,社會(huì)福利機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)證書 申請(qǐng)、審核程序,十九個(gè)區(qū)（市）縣和高新區(qū)中， 老年人口數(shù)排在前三位的是雙流縣、彭州市和金牛區(qū)，分別為153724人、134573人和132093人。老年人口占該區(qū)（市）縣總?cè)丝诒壤旁谇叭坏氖浅扇A區(qū)、崇州市和金牛區(qū)， 分別為20.04%、19.60%和18.90%。（市老齡辦）,全市戶籍人口11396260人，60歲及以上老年

11、人口1968292人，占總?cè)丝诘?7.27%。老年人口中，60—64歲老年人口585088人；65—69歲老年人口467905人；70—74歲老年人口348543人；75—79歲老年人口266434人；80—89歲老年人口253860人；90歲及以上老年人口46462人。,成都市2009年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告顯示，截止期為2009年12月31日,數(shù)據(jù)表明，成都市已是嚴(yán)重的人口老齡化城市,成都養(yǎng)老市場(chǎng)需求,目

12、 錄,養(yǎng)老療養(yǎng)項(xiàng)目目標(biāo)地塊：老川鍋廠彩印廠地塊信息：占地面積2000M2，建筑面積2210M2，（其中：辦公樓四層1850M2，印刷車間160M2，鏜床車間200M2）目標(biāo)地塊照片,,彩印廠占地面積2000M2，建筑面積2210M2，（其中：辦公樓四層1850M2，印刷車間160M2，鏜床車間200M2），計(jì)劃將辦公樓改建為住宿休閑大樓，將印刷車間改建為商務(wù)中心和養(yǎng)生餐廳（兼容優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品和旅游紀(jì)念品銷售中心），將鏜床車

13、間改建為多功能休閑大廳（小型老年大學(xué)）。,老川鍋廠彩印廠平面示意圖,養(yǎng)生餐廳100平米,老年大學(xué)200平米,商務(wù)中心60平米,一層主要為餐廳、商務(wù)接待、理療娛樂(lè)、體能檢測(cè)和小型老年大學(xué)，二層以上每層配備一個(gè)服務(wù)值班室，其他房間均為養(yǎng)生酒店式公寓,養(yǎng)老療養(yǎng)中心一層功能分布圖,目 錄,養(yǎng)生項(xiàng)目swot優(yōu)劣勢(shì)分析,,養(yǎng)生酒店+養(yǎng)生護(hù)理中心+養(yǎng)生俱樂(lè)部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套,業(yè)態(tài)定位：,居家養(yǎng)生養(yǎng)老、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)

14、生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護(hù)理、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、社區(qū)配套服務(wù),功能定位：,有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的離、退休教師、干部老人群體; 為父母購(gòu)買用來(lái)養(yǎng)生養(yǎng)老的高級(jí)金令、白領(lǐng)人士; 有養(yǎng)生需求的部分金領(lǐng)、白領(lǐng)階層。,客層定位：,項(xiàng)目整體定位,修復(fù)健康,健康養(yǎng)生功能,維持健康,促進(jìn)健康,醫(yī)療服務(wù),康復(fù)療養(yǎng),健康食品,理療養(yǎng)生美食養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生,健康管理健康教育,居住養(yǎng)生精神養(yǎng)生休閑養(yǎng)生,項(xiàng)目核心功能,餐飲,度假,娛

15、樂(lè)購(gòu)物,休閑運(yùn)動(dòng),居住,會(huì)議,? 提供復(fù)合多元功能業(yè)態(tài)體系：,? 擁有完整的維持健康、修復(fù)健康、促進(jìn)健康的健康養(yǎng)生功能體系。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,,項(xiàng)目功能定位（三個(gè)發(fā)展階段）,造創(chuàng)立期,成長(zhǎng)期,成熟期,·注重空間的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需要,居住功能,生活休閑功能,文化娛樂(lè)功能,醫(yī)療護(hù)理功能,服務(wù)功能,商業(yè)功能,·單間公寓·套房·別墅,·提供老人鍛煉及陶冶

16、身心的公共空間·提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間·提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間·提供老人渴望年輕，享受童真的空間,·單間公寓·套房·別墅,·棋牌室 茶室 ·種植園 老年大學(xué)·圖書室 歌舞團(tuán),·24小時(shí)為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理,·醫(yī)療室·護(hù)理室,·保護(hù)老人享受周到細(xì)致的服務(wù)

17、，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等,·緊急呼叫·日常護(hù)理·代辦服務(wù),·滿足基本的購(gòu)物、日用品采購(gòu)鄧需求,·超市·洗衣·美發(fā)·餐廳,功能定位,項(xiàng)目功能定位（核心養(yǎng)老康復(fù)功能）,項(xiàng)目服務(wù)定位（核心養(yǎng)老康復(fù)功能）,目 錄,適老住宅和配套產(chǎn)品規(guī)劃,,,,廚房,智能化,衛(wèi)生間,適老住宅和配套產(chǎn)品規(guī)劃,——適老戶型的設(shè)計(jì),類酒店公寓首次雙床設(shè)計(jì)

18、,北京萬(wàn)科幸福匯,青島萬(wàn)科城老年公寓,核心功能精細(xì)化輔助空間公眾化,杭州萬(wàn)科隨園嘉樹(shù),戶型回歸方正雙面寬陽(yáng)臺(tái)收納功能進(jìn)一步強(qiáng)化,適老住宅和配套產(chǎn)品規(guī)劃,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--衛(wèi)生間,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,1,2,4,2,3,5,6,7,8,9,11,,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--廚房,1,2,3,4,5,1,2,3,4,抽拉式水龍頭,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--臥室,1,2,3,4,1,2,3,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--智能化,

19、1,2,3,4,5,4,5,隨處可見(jiàn)的緊急呼叫按鈕,入戶門、插卡取電一卡通,一定時(shí)間不上洗手間，將報(bào)警安全中心,3,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--設(shè)施設(shè)備,1,2,3,4,5,6,7,6,7,3,液晶顯示屏信息公布系統(tǒng),8,8,適老及無(wú)障礙設(shè)計(jì)--無(wú)障礙,1,2,3,4,5,6,5,6,2,各棟入戶大堂出的液晶顯示頻,5,各棟全風(fēng)雨連廊連通，打造無(wú)障礙園區(qū),內(nèi)部配套,1、老年大學(xué)2、生活服務(wù)配套(理發(fā)屋、便利店)3、景觀養(yǎng)生餐廳4、茶

20、吧5、健康管理中心,“金十字”中央配套大廳,養(yǎng)生休閑區(qū)，規(guī)劃在中心區(qū)域，老年人生活所需的各類設(shè)施一應(yīng)俱全，老年人每個(gè)月可根據(jù)需求定制個(gè)性化服務(wù)，,周一到周五，每天安排不同的課程，供老人學(xué)習(xí),老年大學(xué),生活服務(wù)配套,配備理發(fā)室、便利店等為老人提供便利服務(wù),景觀養(yǎng)生餐廳,聘請(qǐng)專業(yè)膳食師，采用有機(jī)食材，定制營(yíng)養(yǎng)菜單,茶吧,提供老人一個(gè)茶余飯后的休憩、交流、接待朋友的空間,健康管理中心,儀器齊全，專業(yè)中西醫(yī)坐診，提供中醫(yī)理療服務(wù),搭配養(yǎng)老產(chǎn)

21、業(yè)的療養(yǎng)康復(fù)服務(wù)配置,療養(yǎng)主題從中國(guó)養(yǎng)生文化精髓出發(fā)，以“五養(yǎng)”養(yǎng)生價(jià)值體系貫穿整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)維度與層面,,,,,,,【神養(yǎng)】是“五養(yǎng)”體系中最高境界。在項(xiàng)目原生態(tài)環(huán)境中，體驗(yàn)多種類養(yǎng)生文化，達(dá)到凈化心靈、自省內(nèi)心的精神養(yǎng)生目的? 結(jié)合項(xiàng)目中濕地、濱河等優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，提供多類“神養(yǎng)”環(huán)境，如禪修室、冥想室、道家修養(yǎng)室、儒家養(yǎng)生理念精舍等，滿足不同文化偏好群體的精神訴求。

22、瑜伽養(yǎng)神,禪修室,冥想室,冥想,,,,,,,,空間大小,【行為養(yǎng)】即環(huán)境養(yǎng)生，強(qiáng)調(diào)的是人與自然的和諧統(tǒng)一，根據(jù)中國(guó)風(fēng)水觀念和養(yǎng)生理念構(gòu)建居住生活環(huán)境本項(xiàng)目行為養(yǎng)主要體現(xiàn)在：? 相形取勝、辯正方位、藏風(fēng)聚氣；? 風(fēng)水引導(dǎo)的建筑規(guī)劃原則：空間大小、采光、材料、色調(diào)等；? 風(fēng)水引導(dǎo)的景觀規(guī)劃原則：景觀生態(tài)化、景觀情趣化、景觀藝術(shù)化。藏風(fēng)聚氣,景觀情趣化,景觀藝術(shù)化,景觀生態(tài)化,,,,,,,,,生態(tài)濕

23、地種植有機(jī)蔬菜,酒店養(yǎng)生藥膳,【食養(yǎng)】通過(guò)發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，為項(xiàng)目?jī)?nèi)居住群體及療養(yǎng)群體提供有機(jī)食品，并通過(guò)制定飲食計(jì)劃達(dá)到健養(yǎng)生目的? 通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的生態(tài)濕地農(nóng)業(yè)，提供有機(jī)食材，為項(xiàng)目?jī)?nèi)居住群體及療養(yǎng)群體提供特供；? 健康機(jī)構(gòu)還將根據(jù)二十四節(jié)氣變化，為療養(yǎng)群體提供每一季的飲食方案。實(shí)現(xiàn)從,有機(jī)種植到餐桌的直達(dá)通道,美食街養(yǎng)生餐食,,,,,,,,,,,,,,,

24、【形養(yǎng)】通過(guò)項(xiàng)目后山的生態(tài)小徑、項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)功能區(qū)等打造形體健康，身體運(yùn)動(dòng)的健康養(yǎng)生途徑,濕地農(nóng)業(yè)區(qū)有機(jī)農(nóng)業(yè)耕種勞動(dòng),居住區(qū)沿河畔綠道晨練,酒店健身中心運(yùn)動(dòng),網(wǎng)球等戶外有氧運(yùn)動(dòng),濱河內(nèi)養(yǎng)調(diào)息、武術(shù),? 充分利用項(xiàng)目各類資源和可用空間，設(shè)臵多樣化的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和運(yùn)動(dòng)設(shè)備，滿足不同群體養(yǎng)生需求。,自行車綠道,目 錄,養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目贏利模式,銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)收益銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓使用權(quán)、入住權(quán)收益養(yǎng)生酒店經(jīng)

25、營(yíng)收益養(yǎng)生酒店入住權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益養(yǎng)生酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售或物業(yè)持有增值收益養(yǎng)身活動(dòng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)收益養(yǎng)生器械、保健品經(jīng)營(yíng)銷售收益養(yǎng)生俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)收益社區(qū)配套物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理或經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益,普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對(duì)比,對(duì)比表明，養(yǎng)生房產(chǎn)相對(duì)于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值（含增值）為最終實(shí)際收益。按普通地產(chǎn)30%贏利能力計(jì)算，養(yǎng)生房產(chǎn)的贏利能力（即使

26、不含養(yǎng)生主題本身贏利）達(dá)到普通房產(chǎn)的3倍以上。,,三種盈利途徑,,4、對(duì)外營(yíng)業(yè)盈利,體檢中心,戶外廣場(chǎng),展示通道,樣板區(qū),洽談室,養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目營(yíng)銷思路——現(xiàn)場(chǎng)推廣宣傳流程,流程一：,心之向往，調(diào)動(dòng)欲望,流程二：,產(chǎn)生恐懼，渴望健康,技巧二：,群眾演員，快樂(lè)氛圍,流程一：,展示產(chǎn)品，暢想生活,技巧三：,意見(jiàn)領(lǐng)袖，促成成交,目 錄,項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值,1、能極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老床位緊張的狀況，替當(dāng)?shù)卣謶n、為老齡人人謀福；2、

27、促進(jìn)生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老市場(chǎng)繁榮，提升企業(yè)品牌價(jià)值，為老齡人者提供一個(gè)創(chuàng)新性、全方位的養(yǎng)老、療養(yǎng)、休閑場(chǎng)所；3、改善人居環(huán)境，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要補(bǔ)充；4、安置當(dāng)?shù)厥I(yè)、無(wú)業(yè)人員勞動(dòng)就業(yè)的機(jī)會(huì)，為政府和相關(guān)部門排憂解難；5、可以有效弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，承擔(dān)起中國(guó)元素在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的傳承和傳播的歷史責(zé)任；6、多功能一體化的服務(wù)模式，為生態(tài)養(yǎng)生項(xiàng)目提供規(guī)范性經(jīng)營(yíng)和與國(guó)際接軌的樣板和參照，為行業(yè)發(fā)展探索質(zhì)量和

28、經(jīng)營(yíng)管理意義將更加深遠(yuǎn)。,,,,,,,,,,,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展升級(jí)引擎：以濕地有機(jī)農(nóng)業(yè)為基底，整合金堂得天獨(dú)厚的生態(tài)資源，演繹樸素養(yǎng)生文化，成為獨(dú)具特色、不可復(fù)制的區(qū)域名片,?以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，一三聯(lián)動(dòng)，打造立體化高端化產(chǎn)業(yè)鏈，成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展典范?以倡導(dǎo)生態(tài)、保護(hù)自然環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，致力于營(yíng)造更多生態(tài)濕地空間，成為環(huán)保踐行典范,?將養(yǎng)生文化與建筑、景觀相融合，打造出項(xiàng)目獨(dú)特文化內(nèi)涵

29、?引入國(guó)際化健康養(yǎng)生科技，并融合傳統(tǒng)養(yǎng)生文化打造完善健康養(yǎng)生體系，塑造新的健康生活方式,金堂養(yǎng)老療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)名片,目 錄,,國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例分析,北京太陽(yáng)城,——居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為依托；住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓出租,區(qū)位：“東方萊茵河”北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級(jí)高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”；規(guī)模：占地42萬(wàn)平方米，總建面30萬(wàn)平方米；物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)

30、體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米；項(xiàng)目配套設(shè)施：購(gòu)物中心，太陽(yáng)城醫(yī)院，文化宮，國(guó)醫(yī)堂，幼兒園，奧林匹克俱樂(lè)部，溫泉會(huì)館，假日酒店；土地獲?。阂黄趧潛芡恋?。二三期低價(jià)配套取得土地；收費(fèi)模式：一次性繳納10-20萬(wàn)押金，月租金2300-3800元,水電餐飲單繳；,經(jīng)營(yíng)模式： 由北京太陽(yáng)城集團(tuán)投資興建并自行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式。其運(yùn)作思路：開(kāi)

31、發(fā)商從入住次年起，逐年向業(yè)主回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)。 如果業(yè)主較早過(guò)世，而開(kāi)發(fā)商還沒(méi)完全回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)； 如果業(yè)主身體健康長(zhǎng)壽，而開(kāi)發(fā)商已經(jīng)全部購(gòu)回了產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)限期免費(fèi)居住。 入住費(fèi)用主要包括租金和護(hù)理費(fèi)用，可以采取床位出租或者整間出租，床位出租2300-2900左右每月，整間出租則由3800-96

32、00不等，面積為30-90平方米的一房至四房。,立體型養(yǎng)老,北京怡?；▓@,——養(yǎng)老服務(wù)嵌入式小區(qū),居家養(yǎng)老,項(xiàng)目概況：占地50萬(wàn)平米，總建面136萬(wàn)平米，4.5萬(wàn)居民。經(jīng)營(yíng)模式：屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目由北京怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)并銷售，由北京達(dá)豐物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。養(yǎng)老內(nèi)容：該項(xiàng)目的居家養(yǎng)老，主要通過(guò)建設(shè)老年大學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富的活動(dòng)，對(duì)老年人

33、進(jìn)行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過(guò)住宅銷售來(lái)平衡養(yǎng)老服務(wù)支出。養(yǎng)老服務(wù)：主要通過(guò)建設(shè)老年大學(xué)（1400㎡）為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動(dòng)，對(duì)老年人進(jìn)行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：新型城市共同體，自立和互助。在宅養(yǎng)老，與家人聯(lián)系緊密。社區(qū)內(nèi)教育資源豐富，是一家三代人理想的居住社區(qū)，環(huán)境穩(wěn)定，有利于提高房產(chǎn)價(jià)值。,萬(wàn)科“隨園嘉樹(shù)”,,項(xiàng)目開(kāi)盤即受到老年客戶的追捧，開(kāi)盤兩個(gè)月兩次推盤均售

34、罄；老年人的口碑營(yíng)銷支撐項(xiàng)目推量的去化；項(xiàng)目開(kāi)盤售價(jià)14000元/平米，一個(gè)月后提價(jià)至15000元/平米，現(xiàn)均價(jià)16000元/平方米,項(xiàng)目包含4500平米中央金十字配套，3000平米風(fēng)雨連廊；一期、二期為浙江一院（三甲）良渚門診部和數(shù)字化醫(yī)療研究院，總建面6600平方米，三期為老年公寓（575套）。,,,,,銷售模式 健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，頤養(yǎng)中心按階段性持有物業(yè)經(jīng)營(yíng),“隨園嘉樹(shù)”運(yùn)營(yíng)模式,現(xiàn)金流：健康公寓采用使用權(quán)

35、預(yù)售模式，較早實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正運(yùn)轉(zhuǎn)，后續(xù)邊開(kāi)發(fā)邊銷售保持現(xiàn)金流一直為正,健康公寓,,,利潤(rùn)率：毛利率20%左右，凈利潤(rùn)率13%,頤養(yǎng)中心,,物業(yè)由萬(wàn)科持有，租賃給第三方進(jìn)行運(yùn)營(yíng),,套均租金（第一年）：8452元/月， EBITDA率3%,,計(jì)劃第六年出租率達(dá)到100%,,健康樓層,自建品牌，獨(dú)立經(jīng)營(yíng),服務(wù)管理公司收費(fèi)主要包括：基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)、餐廳收入、其他收入（增值服務(wù)、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢、對(duì)外輸出人員培訓(xùn)等）,,基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——按戶型收取

36、：111㎡3房每月3200元，89㎡2房每月1900元，75㎡1房每月2500元；,,四川崇孝基地,項(xiàng)目地址：大邑縣鶴鳴山景區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：25萬(wàn)㎡總投資：6億產(chǎn)品業(yè)態(tài)：別墅、花園洋房、五星級(jí)酒店面積區(qū)間：40-60㎡洋房配套設(shè)施：購(gòu)物中心、商業(yè)街、膳食中心、理療中心、全科醫(yī)療中心、老年活動(dòng)中心特色：“孝子”服務(wù)團(tuán)隊(duì)，養(yǎng)老席位優(yōu)先排號(hào)租賃經(jīng)營(yíng)模式：租+售；40年產(chǎn)權(quán)銷售模式：套一精裝全配。19萬(wàn)一套。第一年回報(bào)8%。每年遞增

37、1%。最高回報(bào)12%。付全款后第二天開(kāi)始返租金，租金每季度一返。5年可以回報(bào)50%。5年后可上市交易，也可以由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。租賃模式：服務(wù)方式一：套一精裝43㎡,租憑3800元/月，押金8萬(wàn)（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)服務(wù)方式二：套二精裝60㎡，租賃4600元/月，押金10萬(wàn)（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)服務(wù)方式三：別墅，定制式裝修，享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)+定制服務(wù)，壓金60萬(wàn)（服務(wù)期滿可退還）優(yōu)勢(shì)：1.

38、自然環(huán)境優(yōu)越-項(xiàng)目地位于鶴鳴山景區(qū)，森林覆蓋率及負(fù)氧離子含量極高，是長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)；2.受到大邑縣政府的大力支持；風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目所有產(chǎn)業(yè)均自行運(yùn)作，加大了運(yùn)營(yíng)難度，對(duì)公司管理專業(yè)性提出了很高的要求；采用年回報(bào)率的操作手段吸引投資者，恐涉及非法集資，影響品牌形象；,——西南首個(gè)一體化養(yǎng)老養(yǎng)生基地,,,三道堰,位于郫縣，距離成都市區(qū)19公里，18.62平方公里，人口1.92萬(wàn)，是成都平原上唯一有兩條河流縱貫全境且已有一千多年歷史的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn),小

39、產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)群，無(wú)心插柳成集群,優(yōu)勢(shì)：1.【水源資源】徐堰河、柏條河并行穿鎮(zhèn)而過(guò)，水源豐富，水質(zhì)清澈2. 【田園旅游小鎮(zhèn)】沙西線公路連線都江堰和青城山景區(qū)，形成休閑度假旅游走廊3.【交通便利】沙西線、成灌線，交通距離30分鐘左右4. 【氛圍濃】當(dāng)?shù)乩夏耆司幼【佣啵研纬闪己玫睦夏昃幼》諊?，滿足老人精神需求,機(jī)會(huì)點(diǎn)：【沒(méi)有真正養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目】在售項(xiàng)目中，以普通多層住宅為主，不利于老年人出行；并且設(shè)計(jì)上沒(méi)有考慮到老年人需求；