07_08年vip金地集團(tuán)-服務(wù)式住宅研究報(bào)告（cj出手，經(jīng)典保證）

1、Gemdale Corporation,,,科學(xué)筑家,The Science of Living,,,,,服務(wù)式住宅研究報(bào)告,Gemdale Corporation,,,,思 路,服務(wù)式住宅發(fā)展與市場現(xiàn)狀,模式與產(chǎn)品特點(diǎn),市場案例分析,,漁農(nóng)村發(fā)展服務(wù)式住宅的市場機(jī)會威脅分析,開發(fā)模式分析與定位,,客戶,,服務(wù),產(chǎn)品功能,Gemdale Corporation,,,,第一章 服務(wù)式住宅詮釋,服務(wù)式住宅的由來

2、 服務(wù)式住宅其實(shí)是由公寓演變而來，最早的概念應(yīng)該源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家” 目前在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，如深圳、上海、廣州等，國際化的投資環(huán)境和城市的發(fā)展使得跨國公司的高級外籍雇員、領(lǐng)事館及相關(guān)機(jī)構(gòu)的外籍人員、港澳臺商務(wù)人士及派駐當(dāng)?shù)氐膰鴥?nèi)高級管理和技術(shù)人員日益增多，他們在當(dāng)?shù)鼐幼〉臅r間不長不短，且需要完善的生活配套服務(wù)。如果住

3、酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛圍和功能；如果租用住宅則手續(xù)繁復(fù)，租約太短且沒有配套服務(wù)。于是針對這部分客戶，一些酒店推出租房套餐，租期可長可短（一般為半年以上），每天平均租金比日租金為低，同時提供酒店式的服務(wù)，慢慢便形成現(xiàn)在的服務(wù)式住宅。,Gemdale Corporation,,,,服務(wù)式住宅范疇服務(wù)式住宅,,產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品： 代表產(chǎn)品：丹楓白露，雅蘭酒店,酒店式公寓：

4、 代表產(chǎn)品：四季酒店 海澄軒 泰格公寓,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品： 代表產(chǎn)品：匯展閣 置地逸軒,Gemdale Corporation,,,,產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店單位有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可分散出售，小業(yè)主也可自由買賣。發(fā)展商通過出售獲得資金回籠。 發(fā)展商或發(fā)展商聘請酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，與小產(chǎn)權(quán)業(yè)主簽訂若干年經(jīng)營合約，承諾每年固定回報(bào)率（一般為

5、8％）。經(jīng)營與服務(wù)基本以酒店業(yè)服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)。合約期滿，各單位使用權(quán)返還小業(yè)主或另續(xù)簽經(jīng)營合約。一般位于旅游度假勝地、酒店資源集合地、繁華商務(wù)地段，面對短期的日、月住客。 雅蘭酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功能 丹楓白露：深圳深南大道東，酒店與商務(wù)集中地，偏向酒店與商務(wù)功能,Gemdale Corporation,,,,酒店式公寓 開發(fā)商長期持有作為租賃物業(yè)，通過出租取得租金收入

6、 發(fā)展商或發(fā)展商聘請物業(yè)管理公司提供類酒店式服務(wù)一般位于高檔商務(wù)區(qū)、外埠高端商務(wù)客戶居住集中區(qū)域 四季酒店：香港中環(huán)，世界金融中心之一，中長期客戶為偏向酒店功能 海澄軒： 香港大學(xué)區(qū)域，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功能 泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客戶居住集中區(qū)域，偏向居住功能,Gemdale Corporation,,,,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品

7、 單位產(chǎn)權(quán)分散，以出售為主，每一單位的使用（住、租、商）有小業(yè)主自主經(jīng)營。 發(fā)展商聘請物業(yè)管理公司提供被動的類酒店服務(wù)，不整體負(fù)責(zé)物業(yè)的租營業(yè)務(wù)，不承諾小業(yè)主回報(bào)情況。一般位于商務(wù)、商業(yè)繁華、交通便利、生活配套成熟、房產(chǎn)投資環(huán)境成熟之地段 匯展閣：深圳火車站旁，投資客戶購買，目前為中長期居住、商務(wù)混合用途 置地逸軒： 深圳春風(fēng)路段，投資客戶購買為主,Gemdale Co

8、rporation,,,,服務(wù)式住宅產(chǎn)生與發(fā)展概況,國外服務(wù)式住宅概念最早由深圳發(fā)展商引入國內(nèi)：深圳：1993年：“服務(wù)式住宅”概念始于荔景大廈，而后有地王大廈等項(xiàng)目推出服務(wù)式住宅，均價(jià)1萬元/平方米，因戶型過大忽視投資客戶市場而失敗1997年：匯展閣“服務(wù)式住宅”概念火爆，銷售成功，帶動了一段服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品的發(fā)展（名仕閣、爵士大廈），并將此概念傳播到其他大城市1999－2004年：因盲目跟風(fēng)服務(wù)式住宅概念漸衰落。但產(chǎn)品

9、發(fā)展多樣，這期間酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店都有所開發(fā)。2004－2005年隨著投資氣氛熱漲，服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品在繁華地段如羅湖口岸、華強(qiáng)北再次興起并受到歡迎,Gemdale Corporation,,,,上海： 隨著外（港）資發(fā)展商與酒店管理公司進(jìn)駐上海房地產(chǎn)市場，香港發(fā)展商如新鴻基、和黃、恒隆對上海核心地段物業(yè)傾向于持有出租，上海服務(wù)式住宅發(fā)展迅速，已有將近75個服務(wù)式住宅項(xiàng)目，主要位于浦東、徐家匯等商務(wù)商業(yè)繁華地區(qū)。北京

10、： 服務(wù)式住宅主要為高端物業(yè)概念產(chǎn)品，發(fā)展較少，集中于中央商務(wù)區(qū)周邊的高端大戶型豪宅，并非投資型產(chǎn)品，比如“貢院6號” 定位為服務(wù)式住宅。其他城市： 著名旅游城市、以及房地產(chǎn)新興城市隨著國際酒店集團(tuán)的投資、出現(xiàn)不少適于投資的產(chǎn)權(quán)酒店，服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品與酒店式公寓因市場、經(jīng)濟(jì)成熟與開放程度出現(xiàn)較少,Gemdale Corporation,,,,服務(wù)式住宅發(fā)展簡析房地產(chǎn)投資市場蓬勃發(fā)展，投資氛圍濃烈，定

11、位準(zhǔn)確的服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品以及產(chǎn)權(quán)式酒店受到市場歡迎外資發(fā)展商的進(jìn)駐，對繁華地段的酒店式公寓有資金周轉(zhuǎn)能力以及經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)隨著中國服務(wù)行業(yè)的開放，更多國際酒店集團(tuán)以及服務(wù)住宅管理公司進(jìn)入中國市場。他們與本土發(fā)展商攜手，協(xié)議管理或經(jīng)營的酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店使該類產(chǎn)品的開發(fā)、經(jīng)營以及服務(wù)更趨于成熟，并,Gemdale Corporation,,,,,第二章 典型案例研究,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品,匯展閣,,背景與定位 匯展閣位于羅湖

12、香格里拉酒店北側(cè)，33層總建面3.5萬m2。發(fā)展商深房集團(tuán)最初定位為寫字樓，1996年封頂后寫字樓市場飽滿，以14000元/M2轉(zhuǎn)賣大中華該做住宅。當(dāng)時市場少量的服務(wù)式住宅并未照顧到投資客戶市場，大中華改做小戶型服務(wù)式住宅,以投資客戶為目標(biāo)，推出一舉成功。,,產(chǎn)品與配套 匯展閣改定位為小戶型服務(wù)式住宅后，基本為1室1廳與單房戶型，精裝修出售。由于由寫字樓改造的限制，安裝了中央空調(diào)，廚房烹調(diào)只能依靠電能。戴德梁行提供物業(yè)服務(wù)

13、。,Gemdale Corporation,,,,,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品,匯展閣,,營銷與推廣 匯展閣1997年回歸前夕推向市場，以服務(wù)式住宅投資前景為概念，時逢市場投資氛圍濃烈，通過近3000萬媒體投放費(fèi)用，匯展閣迅速實(shí)現(xiàn)92%銷售率，并實(shí)現(xiàn)均價(jià)1.8萬/m2，并創(chuàng)造了最高單價(jià)3萬元/M2的神話,,經(jīng)營情況 由于戶型及功能不適宜居家，租客較多用為小公司辦公用途與短期居住。匯展閣售出后物業(yè)服務(wù)由大中華親自管理

14、，服務(wù)水平下降，服務(wù)僅定位為普通大廈管理；房源租務(wù)既有小業(yè)主自行管理，也有委托物業(yè)管理公司管理。租金水平不斷下降，1房1廳月3000元/月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店月租金相差較多。,,簡析優(yōu)勢：1、地點(diǎn)宜住、宜投資、宜辦公 2、大市良好，產(chǎn)品迎合市場投資大熱的氛圍不足：1、受后期改造限制，戶型及其功能有一定缺陷 2、后期經(jīng)營管理不善，產(chǎn)品定位下滑,,Gemdale C

15、orporation,,,,,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品,置地逸軒,,背景與定位 置地逸軒位于羅湖區(qū)春風(fēng)路黃金地段，佳寧娜廣場東側(cè)。南方工業(yè)集團(tuán)投資，34層總建面7.9萬M2，1270戶，容積率9.1。由于地處繁華，以及周邊市場傳統(tǒng)用家需求，該項(xiàng)目依然以小戶型出擊，并包裝以“六星級國際服務(wù)公寓”推售。,,產(chǎn)品與配套1、戶型：1房1廳40-45M2占60%，2房2廳55M2占20%，單方28-32M2占20% 2、戶型賣點(diǎn)：戶內(nèi)

16、廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能齊全、空間適用；1房1廳帶雙陽 臺、單方帶1陽臺，是市場上少有產(chǎn)品，受到客戶歡迎。 3、裝修： 套內(nèi)裝修預(yù)計(jì)800元/平方米；酒店風(fēng)格主要通過大堂，電梯大堂等公共空間裝修實(shí)現(xiàn)：6米高豪華星級酒店大堂、水圍式豪華觀光電梯，電梯大堂軟裝飾。4、物業(yè)服務(wù)：發(fā)展商自管，戴德梁行提供物業(yè)顧問服務(wù)，推出5優(yōu)服務(wù)概念使“國際服務(wù)公寓實(shí)至名歸”,,Gemdale Corporation,,,,,服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品,置地逸軒,

17、營銷與推廣 置地逸軒趁市場升溫?zé)岢敝鞔蛲顿Y客戶，因項(xiàng)目周邊投資市場客戶基礎(chǔ)雄厚，推廣主要以分布關(guān)口要塞和項(xiàng)目周邊的戶外廣告為主，反而鏡內(nèi)外主流媒體投放量較少，通過較長的預(yù)熱期與收籌期鋪墊，首批單位推出700多套，解籌600多套。截至目前項(xiàng)目整體銷售率近98%，平均月銷售套數(shù)200套。實(shí)收均價(jià)9800元/m2 ，比周邊競爭樓盤價(jià)格高出15%。客戶：8成投資客戶，其中5成外銷港客。,,簡析優(yōu)勢：1、市場升溫，投資活躍

18、 2、地段成熟繁華，宜住宜商宜投資 3、產(chǎn)品：與其他口岸樓盤相比，賣場與公共空間的裝修裝飾高雅溫馨，切合并支撐了服務(wù)式住宅的概念；戶型成熟適用，雙陽臺小戶型市場供應(yīng)較少，受到客戶認(rèn)可。服務(wù)概念的包裝時尚、完整。,,小結(jié)：服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品最重要是地段，其地段應(yīng)是適合多種功能用途的，才能為投資者帶來收益前景；其次是產(chǎn)品應(yīng)符合用家需求；最后，服務(wù)配套是錦上添花的投資概念，服務(wù)以及現(xiàn)場服務(wù)包裝有助于更加

19、堅(jiān)定投資者信心，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售。,Gemdale Corporation,,,,,酒店式公寓,蛇口泰格公寓地理位置：位于蛇口工業(yè)大道南端西側(cè),毗鄰鯨山別墅區(qū)。項(xiàng)目概況：整個項(xiàng)目占地17300平米，總建筑面積34000平米，分為A、B、C、D、E、F、G七棟，其中A-E棟為四層建筑，F(xiàn)棟為六層建筑，G棟為25層建筑，項(xiàng)目總套數(shù)為232套 1、客戶定位 泰格公寓的產(chǎn)權(quán)為發(fā)展商持有，并不對外銷售。因而客戶定位是指項(xiàng)目的租客情況

20、。從項(xiàng)目租客的構(gòu)成來看，主要是外企派華人士，較大比例的日本人、韓國人。租期一般為半年以上，主要是長期工作產(chǎn)生的居住需求。泰格公寓的服務(wù)式住宅定位，重要的市場背景是蛇口片區(qū)外企商務(wù)氛圍濃厚，提供了穩(wěn)定的外企客戶，同時項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，配套完善，是片區(qū)酒店、公寓發(fā)展成熟下的衍生物。,Gemdale Corporation,,,,,2、戶型定位及空間功能,由于戶內(nèi)面積偏大，戶內(nèi)各個功能空間都能做到舒適寬敞，廚房寬敞明亮，做成半開放式格局；客廳

21、尺度明顯加大，開間大，注重舒適性；餐廳功能模糊化；強(qiáng)調(diào)商務(wù)空間的獨(dú)立性；設(shè)置生活陽臺，室內(nèi)更加通透、增加生活氣息；洗手間基本上是暗衛(wèi)處理?？傮w感覺空間功能區(qū)分明顯，但空間利用上過于奢華，相對一般酒店公寓，缺乏緊湊實(shí)用。,分析 從戶型配比看，28㎡單房只有幾套，仍然以一房和二房為主。從單套戶型面積看。尺度上偏向居家的空間感，甚至比普通住家的面積更大。需要說明的是，泰格公寓所謂的118㎡、140㎡二房其實(shí)是帶有一個書房的三房配置，94

22、㎡的一房同理。,Gemdale Corporation,,,,,,3、室內(nèi)配套設(shè)備,,,,,,Gemdale Corporation,,,,,4、服務(wù)體系 泰格公寓由發(fā)展商聘請國際服務(wù)式住宅管理公司新加坡輝勝公司擔(dān)綱管理。管理公司為客戶提供半主動式酒店服務(wù)，每月收取租金的10%作為管理公司的收入。至水陸聯(lián)運(yùn)站、重要商業(yè)及購物區(qū)的免費(fèi)穿梭班車服務(wù)每套公寓提供一個停車位前臺、賓客服務(wù)以及晝夜保安臨時照看嬰兒服務(wù)洗

23、衣服與干洗服務(wù)庭院式游泳池與兒童淺水池商務(wù)中心、會議室及閱覽室咖啡廳健身室燒烤設(shè)備及露天陽臺兒童室內(nèi)游戲室和露天運(yùn)動場每月位住客舉辦的活動周一至周六客房清理服務(wù)每日免費(fèi)歐陸式早餐（周一至周五除公共假期外）,Gemdale Corporation,,,,,香港四季酒店1、背景與定位四季酒店屬于香港中環(huán)國際金融中心項(xiàng)目的一部分，國際金融中心由新鴻基地產(chǎn)等4家地產(chǎn)財(cái)團(tuán)合作開發(fā)。四季酒店是由國際著名的酒店集團(tuán)Four Se

24、asons Hotels and Resorts管理的5星級酒店公寓，50層共5.3萬M2，提供519個套房單位。四季酒店以1個月至一年的租期為主，面向國際高端商務(wù)客戶，每月呎租50-60元。,2、戶型功能,戶型配比：公寓：1房：2房＝26.6％：60％：13.3％空間功能：單元空間比周邊市場的住宅空間更大更舒適，以適合國際客戶；公寓與一般高檔酒店房間無太大差別，增加備餐臺功能； 套房注重私密性，廳、房、衛(wèi)功能齊全舒適，但相比普通住宅

25、，廚房與餐廳空間較開放。,Gemdale Corporation,,,,,2、室內(nèi)配套,3、公共配套及服務(wù),,,,,,Gemdale Corporation,,,,,小結(jié)： 酒店式公寓為開發(fā)商長期持有收租的模式，一般由具有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)，國內(nèi)發(fā)展商開發(fā)此類物業(yè)較少，香港開發(fā)商則有一定量的開發(fā)。該類物業(yè)位置處于商務(wù)商業(yè)繁華地段或流動商務(wù)人士居住集中的區(qū)域。公寓偏向酒店舒適型或偏向中檔住宅式，則取決于地段及客戶特點(diǎn)。,,,,

26、,Gemdale Corporation,,,,,丹楓白露1、基本資料地理位置：羅湖深南東路與沿河南路交匯處。項(xiàng)目概況：占地面積6.28萬平米， 建筑面積4887平米，容積率11.18環(huán)境設(shè)計(jì)：澳大利亞怡景師 周邊配套：沃爾瑪購物廣場、萬佳百貨、百佳超市等物業(yè)管理：深圳市三九物業(yè)管理有限公司,2、客戶定位及運(yùn)營模式 丹楓白露由爛尾樓改造成住宅小戶型，發(fā)展商因有開發(fā)與經(jīng)營酒店經(jīng)驗(yàn)，將此項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓出

27、售，投資客戶簽訂購房合同同時簽訂經(jīng)營委托合同，委托經(jīng)營15年。發(fā)展商返租經(jīng)營，每年根據(jù)固定投資回報(bào)率向客戶提供固定租金。酒店的直接使用者為租房客戶。由于項(xiàng)目周邊配套完善及長期經(jīng)營的品牌效應(yīng)，酒店的租客以1月或三月的短期為主，能夠滿足酒店的租營收益。普通套房的月租金約為1萬/月 。,產(chǎn)權(quán)式酒店,Gemdale Corporation,,,,,3、戶型定位及空間功能,戶型與配套分析：戶型配比上，仍然以54㎡和69㎡平米的1房為主，輔以部分

28、大面積兩房。戶型的定位以考慮投資客的總價(jià)支出與居家自主為先，在內(nèi)部裝修上再根據(jù)酒店客戶需求進(jìn)行空間調(diào)整。套內(nèi)功能：廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺功能區(qū)分合理，基本遵從本地普通住宅功能設(shè)置與要求。但由于舊樓改造，戶型并不方正實(shí)用，而顯得緊湊。戶內(nèi)功能主要特點(diǎn)：廚房分隔為中、西廚作業(yè)區(qū)；洗手間可作客臥兩用；1客房套間的客廳布置商務(wù)空間；雙客房套間內(nèi)，雙客房均配帶衛(wèi)生間與衣帽間。交樓標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商為酒店經(jīng)營需要，入伙后增加投資，室內(nèi)裝修裝飾平均約20

29、00元/平米。租營期滿后按現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)返還小業(yè)主。公共空間：大堂、餐廳、樓道等完全酒店式裝修，雅致溫馨。,Gemdale Corporation,,,,,半開放式廚房,臥室,客廳,辦公區(qū)隔,Gemdale Corporation,,,,,4、配套設(shè)施,5、服務(wù)體系：完全酒店主動式服務(wù)商務(wù)服務(wù)；私人管家服務(wù)：整理和打包行李、房間用餐、整理家居和24小時禮賓服務(wù)；家政服務(wù)：免費(fèi)擦鞋、提供每日報(bào)紙、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù),6、特色經(jīng)營

30、丹楓白露還設(shè)有別具特色的女士樓層，為照顧到女性的生理和心理特點(diǎn)，房間內(nèi)的所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致迎合時尚女性的品味，別致的香薰燈，白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨(dú)享的幽雅小天地。房間內(nèi)特別配備了全套的女士護(hù)膚妝扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。 為滿足不同客人的需求，酒店還設(shè)有綠色環(huán)保的無煙樓層以及為商務(wù)人士提供一系列便利和至尊的行政樓層。,Gemdale Co

31、rporation,,,,,小結(jié) 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)近年發(fā)展迅速，尤其在旅游勝地。開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)出售后，委托酒店公司進(jìn)行管理。酒店公司根據(jù)協(xié)議給與固定的回報(bào)，一般每年稅后回報(bào)率為4.5%-5.5%。 投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自由買賣，回報(bào)穩(wěn)定，并享有酒店入住與服務(wù)權(quán)利。 產(chǎn)權(quán)式酒店購買者基本是投資客戶，但用戶上的定位比前出租式的酒店公寓更多樣化。其中為用戶提供住家式套房、以月租為主的產(chǎn)權(quán)酒店一般適于在城市商務(wù)區(qū)或酒店

32、業(yè)集中的區(qū)域，以達(dá)到客源共享。如丹楓白露位于三九酒店后，并與三九酒店達(dá)成經(jīng)營內(nèi)容方式上的互補(bǔ)。 發(fā)展商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店控制點(diǎn)： 要同時顧及小業(yè)主以及酒店管理公司對產(chǎn)品配套、戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求。避免因租、售定位差異過大導(dǎo)致經(jīng)營、銷售困難，避免后期追加投資。先租后售。理論上發(fā)展商應(yīng)先與酒店管理公司達(dá)成租約，根據(jù)租、售市場需求產(chǎn)品定位、投資、回報(bào)條件等，才能開始產(chǎn)權(quán)銷售。,Gemdale Corporatio

33、n,,,,,1、區(qū)位 決定性因素。商務(wù)商業(yè)繁華區(qū)、交通樞紐區(qū)、酒店業(yè)集中區(qū)域、高端流動人口聚集區(qū)、旅游度假區(qū)。2、交通 服務(wù)式住宅不同于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，客戶組成和需求決定了其要求交通便捷，最好處于城市主要交通交匯處。原因在于客戶的商務(wù)需求要求離城市主要商務(wù)區(qū)較近，便于住區(qū)和工作區(qū)的聯(lián)系。3、周邊設(shè)施 另一個因素主要是取決于一個區(qū)域的“便捷度”。即地段周邊配套、交通、服務(wù)設(shè)施對居住人群的支撐能力。雖然服務(wù)式住

34、宅可以提供類似酒店的服務(wù)，但是住客租期的長久性決定了其生活上的配套需求。這些需求不僅僅局限于洗衣、訂餐等便利服務(wù)，同時包括飲食、社交、購物休閑等大宗需求，因而項(xiàng)目周邊需要包括市政設(shè)施、餐飲、購物商圈等配套設(shè)施。,第三章 服務(wù)式住宅特點(diǎn)小結(jié),,服務(wù)式住宅市場特點(diǎn),Gemdale Corporation,,,,,4、租賃投資氛圍 從服務(wù)式住宅的最終客戶構(gòu)成來看，租客是服務(wù)式住宅的最終使用者。而項(xiàng)目購買者的投資意向很大程度取決于片

35、區(qū)租賃市場的投資氛圍。如深圳的羅湖，由于長期形成的市場觀念，租售兩旺，片區(qū)的租賃氛圍加強(qiáng)了投資者的購買信心。,Gemdale Corporation,,,,,1、客戶構(gòu)成,服務(wù)式住宅產(chǎn)品特點(diǎn),,中高端客戶定義,,本地高收入、生活時尚年輕客戶長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級雇員差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計(jì)師、小私營業(yè)主）特：留守人員、中外家庭（深港家庭）本地soho族群,Gem

36、dale Corporation,,,,,2、運(yùn)營模式 銷售模式：服務(wù)住宅概念產(chǎn)品 采取出售方式，可以盡快收回投資，取得回報(bào)，減少市場風(fēng)險(xiǎn)，這是發(fā)展商樂于采用的經(jīng)營方式，實(shí)踐中為絕大多數(shù)發(fā)展商所采用。一般在營銷推廣上主打服務(wù)式或者酒店式住宅概念，概念的支撐包括酒店式空間裝飾、關(guān)鍵是服務(wù)配套概念。 但由于是出售項(xiàng)目，服務(wù)承諾一般都語焉不詳。持有收租模式：酒店式公寓 租營模式下的服務(wù)式住宅由發(fā)展商持有，以長

37、期租賃為主。要求發(fā)展商有雄厚的實(shí)力和具有較高的酒店式管理能力，所以實(shí)力發(fā)展商一般自己經(jīng)營，高端產(chǎn)品會引進(jìn)專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)長期的經(jīng)營。租營模式考慮到后期租客的服務(wù)和酒店式管理，在前期會更多地考慮項(xiàng)目配套設(shè)施，包括健身房、餐飲、泳池、中央空調(diào)、飲水系統(tǒng)等。同時，在平面空間上更偏向酒店式的一體化套房。產(chǎn)權(quán)式運(yùn)營模式：產(chǎn)權(quán)分散銷售，統(tǒng)一經(jīng)營 類似于產(chǎn)權(quán)式酒店。將住宅單元按產(chǎn)權(quán)出售，由發(fā)展商或其委托酒店公司負(fù)責(zé)后續(xù)經(jīng)營管理。

38、雖然產(chǎn)權(quán)式提供的穩(wěn)定回報(bào)會刺激投資者的購買欲望，但發(fā)展商同樣冒著高空置率的危險(xiǎn)，后續(xù)租營同樣要求引進(jìn)專業(yè)管理公司。產(chǎn)權(quán)式住宅只不過是銷售和租營的一種結(jié)合體。,Gemdale Corporation,,,,,3、裝修配套1）公共空間 立面:住宅風(fēng)格+酒店、公建元素 大堂：偏向酒店式大堂風(fēng)格，或大方氣派，或精致高雅。 標(biāo)準(zhǔn)層電梯間與走廊：酒店裝飾風(fēng)格，講

39、究電梯出口的對景、樓道一般無自然采光，注重溫馨的燈光設(shè)計(jì)。 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品在標(biāo)準(zhǔn)層的標(biāo)準(zhǔn)則更偏向普通住宅。 會所：健身、游水、小規(guī)模商務(wù)功能為常見功能。另外餐廳或咖啡廳、桑拿按摩服務(wù)在產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店公寓中也基本配備，服務(wù)住宅概念產(chǎn)品中則較少。而兒童游樂室則在酒店式公寓和服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品中更常見。,泰格,海澄軒海景酒店,海澄軒,丹楓白露,Gemdale Corporation,,,,,3、裝修配套2）室內(nèi)空間

40、 服務(wù)式住宅基本以1房1廳以及2房2廳的小戶型為主。室內(nèi)空間與功能與同類戶型的普通住宅大致相同，且越高檔的服務(wù)式住宅越向“居家”感受回歸。并且服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品的戶型上創(chuàng)新速度更快， 廳、房：區(qū)隔注重私密性，空間適用 廚、餐：各類服務(wù)式住宅的廚餐空間相對普通住宅都較小，且多用電火。但檔次越高的服務(wù)式住宅和酒店公寓，廚房反而越寬敞，功能齊全。 衛(wèi)生間：大多寬敞舒適，在設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的情況下盡量

41、由自然采光。 其他： 觀景陽臺是普通酒店不具備的，因此也成為受住家用戶歡迎的賣點(diǎn)。尤其是服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品，更突破了小戶型傳統(tǒng)的緊湊、節(jié)約觀念，深圳越來越多的小戶型具備居家的完整功能，更多設(shè)計(jì)雙陽臺，并受到客戶歡迎。,Gemdale Corporation,,,,,3、裝修配套3）套內(nèi)裝修裝飾 服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品：帶精裝修出售，裝修風(fēng)格中庸平穩(wěn)，手工精致。 酒店公寓：

42、 裝修、家具、裝飾比較齊全，風(fēng)格具有家居氛圍。部分 廚房家具額外出租。 產(chǎn)權(quán)酒店： 裝修、家具、裝飾齊全，且風(fēng)格酒店化服務(wù)式住宅配置全屋裝修，廚衛(wèi)家電。酒店式公寓

43、與產(chǎn)權(quán)酒店套房內(nèi)另有家具齊全。一般裝修擺設(shè)（沙發(fā)、咖啡桌、餐桌、窗簾、熱水供應(yīng)、床單及地毯）之外，還安裝了空調(diào)、彩色電視機(jī)。大部分廚房或小廚房都配備了冰箱、微波爐、廚房用具、器皿及餐具。但洗衣機(jī)卻不一定有，尤其是在已設(shè)有洗衣服務(wù)或共用投幣洗衣機(jī)的情況下。室內(nèi)要有衛(wèi)星電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施軟性配套等,酒店式公寓的居家風(fēng)格,產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)格,Gemdale Corporation,,,,,4、服務(wù)體系 酒店式公寓的用家是一個特殊的

44、群體，與酒店的房客不同，因此要針對他們的需求提供相應(yīng)的服務(wù)。服務(wù)兩方面偏重點(diǎn)：1、如以居家為主的酒店式公寓，可提供照顧老人、小孩、接送學(xué)生之類的服務(wù)，衣服洗熨、代購日常用品、家居清潔等也是必不可少的服務(wù)。2、酒店式商務(wù)公寓，則要多考慮商務(wù)人員的需求，多提供一些商務(wù)資源和信息，提供法律顧問、工商咨詢、理財(cái)咨詢及秘書服務(wù)、出租商務(wù)用車、代購辦公用品、代訂飛機(jī)、火車票等。 服務(wù)提供者物業(yè)管理公司或酒店公司提供服務(wù)方式主要有兩種：1

45、、主動式服務(wù)：管理公司提供主動的高質(zhì)素酒店式服務(wù)，除與酒店相近的硬件和裝修外，管理公司定時為租戶處理所有家居事務(wù)，包括定期整理房間，安排報(bào)紙及干洗遞送服務(wù)，體貼照顧每一個生活細(xì)節(jié)。租戶將不用為家務(wù)而操心。 2、被動式服務(wù)：管理公司提供被動的到戶服務(wù)，硬件和裝修未必與酒店的相同，主要是管理公司為住戶提供一站式、可選擇的家居服務(wù)，使駐外人員盡情享受生活，更可感受到在家一般的溫暖自在。,Gemdale Corporation,,,,,免費(fèi)

46、項(xiàng)目收費(fèi)項(xiàng)目*每戶寬帶網(wǎng)絡(luò)專線。*提供商情咨詢。*代訂國內(nèi)外訂房及航空機(jī)位及交通安排。*國內(nèi)外旅游咨詢服務(wù)。*會議安排。*郵件收發(fā)、快遞、空運(yùn)安排。*代訂書籍、雜志、報(bào)紙。*電話轉(zhuǎn)接及留言服務(wù)。*美容及發(fā)型設(shè)計(jì)預(yù)訂。*代收代繳水電、燃?xì)狻㈦娫捈半s費(fèi)。*蚊蟲消毒。*附屬設(shè)備維修。 。,收費(fèi)項(xiàng)目*家居清潔服務(wù)。*商務(wù)文件打字、傳真、復(fù)印。*各項(xiàng)文書處理、代辦翻譯服務(wù)。*衣物送洗服務(wù)。*代辦證件、執(zhí)照年檢、年

47、審。*特約家政及褓姆托兒服務(wù) 。,被動式服務(wù)菜單示例：,Gemdale Corporation,,,,,服務(wù)式住宅與酒店的區(qū)別戶型不局限于酒店的單房。服務(wù)式住宅的戶型有單房、1房、2房甚至3房，適合不同家庭及人口組合的需要。同時，在戶型面積上，尺度要大于酒店的格局，有時也比純住宅單位的戶型面積要大。如2房面積80－90㎡。在戶型功能上與酒店大有不同。①酒店一般沒有廚房，服務(wù)式住宅為滿足居家需要都設(shè)置廚房。②服務(wù)式住宅因?yàn)槭?/p>

48、居家住宅，設(shè)有客廳和餐廳的戶型功能，這點(diǎn)酒店并不具備。③酒店沒有陽臺，服務(wù)式住宅設(shè)有觀景陽臺（或生活陽臺）。④酒店的洗手間空間小兒局促，服務(wù)式住宅的洗手間尺度較大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。如果是兩房，各配一個洗手間，形式為套間布局。配套設(shè)備豪華齊全。主要配套設(shè)備有：①廚房區(qū)別酒店配置常用居家電器，如冰箱、洗衣機(jī)、微波爐等。②客廳、臥室各配置電視機(jī)、DVD、音響、沙發(fā)。③餐廳有餐桌和餐椅。④包括一些常用的家庭裝飾品。

49、服務(wù)系統(tǒng)。除具有酒店一般的服務(wù)外，服務(wù)式住宅還提供長期性的服務(wù)，如每周房屋打掃、會所服務(wù)、禮賓服務(wù)、保安服務(wù)等。,Gemdale Corporation,,,,,Gemdale Corporation,,,,第三章 漁農(nóng)村項(xiàng)目服務(wù)式住宅定位分析,本項(xiàng)目服務(wù)式住宅的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于項(xiàng)目的定位以及項(xiàng)目運(yùn)營模式。項(xiàng)目定位 市場條件、用戶需求運(yùn)營模式 公司經(jīng)營策略、可行性,,,Ge

50、mdale Corporation,,,,1、外部條件因素分析A．地段因素項(xiàng)目所處皇崗口岸片區(qū)，北接深圳市中心南區(qū)——皇崗、崗廈一帶。雖然中心區(qū)行政、文化中心的輻射范圍對本項(xiàng)目影響較弱，但依托毗鄰香港的獨(dú)特優(yōu)勢，給項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的大量深港往來商務(wù)人流，是服務(wù)式住宅有效的目標(biāo)客戶群。B．交通因素2007年地鐵開通后，本項(xiàng)目成為跨境交通樞紐地區(qū)，將傳動往深圳福田、南山、寶安區(qū)的過境人流，且也能與港人聚集的羅湖區(qū)有方便的對流。C．生活

51、商業(yè)配套因素目前漁農(nóng)村區(qū)內(nèi)生活配套極不完善，生活配套基本上依賴于片區(qū)外的配套設(shè)施。主要的商業(yè)形式也就是茶餐廳、洗腳城等低檔娛樂生活場所。很難承擔(dān)片區(qū)的生活需求。但改造后將有3萬平米的商業(yè)體量，包括主力商家進(jìn)駐和各種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)。同時，商務(wù)族可通過地鐵沿線方便解決商務(wù)和生活區(qū)的聯(lián)系（如沿線的福民站商業(yè)圈、會展中心商務(wù)區(qū)）——為服務(wù)式住宅具備條件。,市場分析,Gemdale Corporation,,,,,D、市場投資氛圍 因國內(nèi)

52、宏觀調(diào)控，國內(nèi)房地產(chǎn)投資收到遏制，目前暫處于觀望的狀態(tài)，多數(shù)投機(jī)行為將被擠壓出市場。同時深圳以及香港進(jìn)入加息周期，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)，對房地產(chǎn)投資的欲望將有整體降溫但另一方面，國內(nèi)優(yōu)良的投資渠道或資產(chǎn)有限，房地產(chǎn)長期而言仍是居民投資的主要渠道之一；其次，口岸物業(yè)由于其地段優(yōu)良，產(chǎn)品稀缺，單價(jià)較高而增幅有限，投資客戶主要以長線收租為主。此類客戶受到調(diào)控的影響較小。,,本項(xiàng)目地處口岸一線，具有地段、產(chǎn)品 稀缺的核心優(yōu)勢極具投資前景，在投資市場

53、收縮，優(yōu)質(zhì)投資渠道減少情況下，更凸現(xiàn)本產(chǎn)品的投資價(jià)值潛力,Gemdale Corporation,,,,,2、內(nèi)部條件因素分析A．考慮項(xiàng)目的售價(jià)。均價(jià)1萬在片區(qū)屬于高檔項(xiàng)目，雖然有地鐵和口岸可以借勢，但如果項(xiàng)目沒有突出的特點(diǎn)，客戶必定沿地鐵沿線進(jìn)行分流。如果做服務(wù)式住宅，一方面，服務(wù)式住宅便于提升項(xiàng)目的整體檔次和素質(zhì)，制造尊貴高檔之感，為價(jià)格溢價(jià)提供空間；另一方面，服務(wù)式住宅在項(xiàng)目大體量的小戶型市場中營造差異化，避免過度同質(zhì)競爭，創(chuàng)造

54、更大贏利空間。B．同區(qū)產(chǎn)品差異化。本項(xiàng)目有一定量面對投資市場的一房一廳，加上返建物業(yè)的小戶型，在未來的租賃市場上將有較多同質(zhì)產(chǎn)品競爭，這些出租物業(yè)都有同樣的地段優(yōu)勢。投資客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、概念有較高期待程度。通過服務(wù)式住宅的概念包裝，可突出區(qū)別于其他普通小戶住宅的特殊性，實(shí)現(xiàn)銷售突圍與溢價(jià)可能。,Gemdale Corporation,,,,,3發(fā)展服務(wù)式住宅的優(yōu)劣勢,,解決,前景概念營銷：皇崗地鐵總站+福田大中心區(qū)=華南商流動脈，

55、 機(jī)遇無限可能配套：現(xiàn)場商業(yè)包裝，部分品牌提前招商會所：服務(wù)式住宅單體內(nèi)設(shè)小型商務(wù)會所 投資市場風(fēng)險(xiǎn)：通過戶型將總價(jià)控制在傳統(tǒng)投資客戶可接受的主力總價(jià)范圍內(nèi),Gemdale Corporation,,,,,4 用戶分析,酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓

56、的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的用家的需求。投資者群體依托于用家群體，物業(yè)不適合用家，也不會有人投資。 A．香港北上工作管理人員。此類客戶主要是跨過公司派遣的部門經(jīng)理、高級專業(yè)人士等，級別較高，由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用。由于任期一般在1－2年，或未來未定在深圳長期發(fā)展，住酒店長期支出較高，又不適合買房，因而選擇服務(wù)式住宅。另一方面是因?yàn)榉?wù)式住宅可以滿足其日常生活服務(wù)、管理的需求，配套完善，居住環(huán)境佳 B、深港自雇人士。由于深港經(jīng)

57、濟(jì)的一體化趨勢，越來越多的香港人北上置業(yè)或者在業(yè)務(wù)上與深圳更為密切，其中自雇人士對居住品質(zhì)要求更高，地段便利、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)不僅可作中轉(zhuǎn)停留，也可接待處理商務(wù)事務(wù)。C．福田保稅區(qū)內(nèi)外籍、外地企業(yè)管理者。保稅區(qū)內(nèi)外籍企業(yè)較多，其管理者有較多外籍、外地人士，此類客戶對居住品質(zhì)有較高要求，一般在保稅區(qū)外租住房子。本項(xiàng)目擁有地緣優(yōu)勢，對此類客戶有吸引力。,Gemdale Corporation,,,,開發(fā)模式分析 服務(wù)式住宅不外乎直接銷

58、售和長期持有租營兩種經(jīng)營方式。銷售有利于項(xiàng)目的資金快速回籠；長期持有則可以享受穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益和地鐵口岸規(guī)劃落實(shí)后帶來的升值收益。,Gemdale Corporation,,,,銷售方式,純酒店定位： 整棟出售給酒店集團(tuán) 迅速回款、減少營銷投入、高檔酒店定位有助提升項(xiàng)目整體檔次 需長期商業(yè)談判，延誤項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)權(quán)式酒

59、店： 帶酒店租約出售 回報(bào)率承諾有助促進(jìn)銷售，高檔酒店定位有助提升項(xiàng)目整體檔次 需長期商業(yè)談判，兼顧管理公司與業(yè)主需求，鎖定投資市場收縮客戶群，經(jīng)營守尾……服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品：分散產(chǎn)權(quán)出售，不承諾回報(bào)，產(chǎn)品、服務(wù)新包裝 產(chǎn)品包裝有助促進(jìn)

60、銷售和溢價(jià) 入住后難以保證服務(wù)及居住品質(zhì)建議：整棟出售可考慮嘗試。項(xiàng)目推進(jìn)中產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)策劃則以銷售服務(wù)式住宅概念產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)為主。服務(wù)式概念產(chǎn)品銷售方式相對于持租經(jīng)營營，至少可以弱化對硬件配套（如泳池、餐廳、健身房）的需求，而利用項(xiàng)目會所功能滿足。在內(nèi)部裝修上可提供菜單式家居配套，免除大量購置的成本。同時考慮服務(wù)式住宅的終極客戶為租客，因而在銷售的同時，應(yīng)該為投資客提供租

61、賃的渠道和客源，保證項(xiàng)目穩(wěn)定的收益率，提升價(jià)值，促進(jìn)銷售,Gemdale Corporation,,,,,我們理解的服務(wù)式住宅——類似于酒店但偏向家庭式空間布局的小戶型住宅。它是酒店和生活住宅的結(jié)合產(chǎn)物，相對酒店，它能提供例如廚房、客廳、陽臺等居家的空間格局，包括提供灶具、洗衣機(jī)、冰箱等居家的生活配套。而相對單純的生活住宅，它又能提供酒店式的管理和服務(wù)。公共部分的酒店式裝修配套和室內(nèi)空間的功能模糊化又使它帶有酒店的色彩。,本項(xiàng)目服務(wù)式住

62、宅整體定位,投資客戶需求： 總價(jià)40萬左右、符合用戶需求,用戶需求：品質(zhì)優(yōu)越，體現(xiàn)尊貴、長期居住,公司經(jīng)營：快速銷售、減少后期管理經(jīng)營負(fù)擔(dān),,酒店式的外表居家化的功能禮賓服務(wù)概念,Gemdale Corporation,,,,,1、產(chǎn)品定位根據(jù)服務(wù)式住宅的特點(diǎn)以及它的優(yōu)劣勢分析，服務(wù)式住宅的產(chǎn)品區(qū)別其他住宅以及在市場中的定位應(yīng)該具有其獨(dú)特的產(chǎn)品特性：豪華高檔的類酒店住宅完善的居家配套和空間格局入口處的門戶標(biāo)志米埔景觀

63、一體化服務(wù)體系地鐵口岸邊的巨大投資潛力 本服務(wù)式住宅產(chǎn)品的“酒店化”與“住宅化”：首先是室外部分，包括外立面和公共空間，營造的是一種酒店式的檔次形象。無論是材料運(yùn)用還是空間感覺、功能布置，力求突出尊貴豪華之感，顯示獨(dú)立于其他普通住宅的特殊性。其次，在室內(nèi)空間處理上，滿足“居家式”生活要求，空間上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)使其更具有“舒適性”和“私密性”。要求達(dá)到空間的開放性和合一性。在配套設(shè)施上，主要以配備房間

64、套內(nèi)的設(shè)施為主，同時要求通過裝修細(xì)節(jié)凸顯檔次。,Gemdale Corporation,,,,概念定位 ——服務(wù)式住宅所要表達(dá)的概念：,與深圳有長期聯(lián)系的客戶：深港客、外派人員、企業(yè)高管……,居家氛圍＋酒店服務(wù)＝服務(wù)式住宅,市場創(chuàng)造,價(jià)值感受,超越居住層次：設(shè)施完善的背后是完善的服務(wù)體系，享受尊貴的貴賓服務(wù),不單是空間的舒適性，而且體驗(yàn)心情的舒適。是一種繁忙工作后釋放心情的樂島,與自我身份匹配。作為高級白領(lǐng)，同樣享受高檔次豪華的居所。

65、得到自己和朋友對生活品質(zhì)的認(rèn)同,價(jià)值支撐,配套、裝修、服務(wù)、檔次、口岸地標(biāo)、升值潛力……,Gemdale Corporation,,,,,詮釋：服務(wù)式住宅不單是作為一種新型的物業(yè)類型，同時，應(yīng)該給客戶更多的生活體驗(yàn)。不單是作為建筑符號的完美，而且提供的服務(wù)、體驗(yàn)的感受也是令人心情愉悅的。它作為項(xiàng)目的核心矗立在地標(biāo)入口，給客戶第一眼的感受就是與眾不同、莊貴華麗的。而當(dāng)客戶入住其間，室內(nèi)空間布局似家庭般舒適，一體化的服務(wù)使之賓至如歸。服務(wù)式

66、住宅提供的空間是舒適化的、私密化的，忙碌一天的生活在這里緩解，心情回歸平和。我們的住宅成了鬧市中卓爾不群的優(yōu)藏空間。隨著物業(yè)價(jià)值的提升，成了高檔次住宅的代名詞，那些深港客或高階層會互相傳播，它又成了高品質(zhì)生活象征。他們樂于在這里居住，顯示他們的身份和對優(yōu)質(zhì)生活的認(rèn)同。,Gemdale Corporation,,,,本項(xiàng)目服務(wù)式住宅參考建議,1、體量與位置,1,6,10,5,體量： 本項(xiàng)目客戶中，普通家庭客戶注重實(shí)用與性價(jià)比，高端家庭客

67、戶、度假客戶和自雇客戶傾向追逐最優(yōu)景致。服務(wù)式住宅以投資客戶為主，少量香港白領(lǐng)客戶。,本項(xiàng)目投資客戶：20-30%本項(xiàng)目香港白領(lǐng)客戶：約10% 本項(xiàng)目服務(wù)式住宅套數(shù)：不超過40% ，考慮部分、投資客戶被其他戶型分流，預(yù)計(jì)服務(wù) 式住宅套數(shù)比例25-30% 位置：建議設(shè)于第5棟 1）整棟服務(wù)式住宅包裝

68、 2）入口昭示功能 3）第5棟在公司所得物業(yè)中資源次優(yōu)，從而保證對服務(wù)式住宅更高品質(zhì)與服務(wù)定位的支撐 4）公司所得物業(yè)比較均質(zhì)，次優(yōu)資源開發(fā)投資性物業(yè)不會導(dǎo)致過大風(fēng)險(xiǎn),Gemdale Corporation,,,,本項(xiàng)目服務(wù)式住宅參考建議,2、戶型配比,目標(biāo)客戶對應(yīng)戶型以1房1廳與小2房為主，小戶型集中化是與其他樓棟普通住宅的重要顯性區(qū)別,小2房,1房1廳,1房1廳,5號樓服務(wù)式住宅