順馳新河項(xiàng)目匯報(bào)

1、順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,新河項(xiàng)目階段性匯報(bào),,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,,新河項(xiàng)目在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展。本次匯報(bào)旨在集思廣益，促進(jìn)項(xiàng)目的快速推進(jìn)。 由于項(xiàng)目的特殊性，沒有太多可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，請(qǐng)公司同仁給我們提出寶貴意見和建議！,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,新河項(xiàng)目階段性匯報(bào),一、項(xiàng)

2、目的整體目標(biāo)二、項(xiàng)目基本情況介紹三、項(xiàng)目目前操作的關(guān)鍵問題四、項(xiàng)目的整體操作思路五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,一、項(xiàng)目的整體目標(biāo),項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)強(qiáng)大的社會(huì)影響力行業(yè)的影響力對(duì)于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,財(cái)務(wù)目標(biāo),新河項(xiàng)目總體可實(shí)現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價(jià)達(dá)到住宅3380元，經(jīng)營(yíng)性公建5650元，

3、實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)13.5億元。 通過對(duì)項(xiàng)目起步區(qū)的操作，將總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價(jià)達(dá)到住宅2834元，經(jīng)營(yíng)性公建5400元。實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)2億元，即為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國(guó)整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成28.2億同比增長(zhǎng)30.1%，而全國(guó)的增長(zhǎng)指標(biāo)是8.3%；

4、區(qū)級(jí)財(cái)政收入完成4.67億元同比增長(zhǎng)25.48%；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成1.06億同比增長(zhǎng)1.16倍，全國(guó)的增長(zhǎng)率是20%；全區(qū)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)3.54億同比增長(zhǎng)12.19%，國(guó)內(nèi)增長(zhǎng)指標(biāo)是8.6%。 由此可見，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢(shì)和前景還是非常樂觀的。經(jīng)濟(jì)的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)落后，為新河項(xiàng)目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。,強(qiáng)大的社會(huì)

5、影響力,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對(duì)塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動(dòng)了該區(qū)域的土地成熟。 通過公司的強(qiáng)大推廣效力，使項(xiàng)目亮相時(shí)在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動(dòng)性的社會(huì)影響力，促使順馳品牌社會(huì)效應(yīng)的進(jìn)一步提升。

6、,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,對(duì)行業(yè)的影響力,順馳品牌下的新河項(xiàng)目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,新河項(xiàng)目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間

7、、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。 項(xiàng)目的快速銷售會(huì)給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項(xiàng)目預(yù)計(jì)在5月29日開盤時(shí)當(dāng)月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬。到2005年項(xiàng)目起步區(qū)期基本清盤。 項(xiàng)目計(jì)劃在2003年12月初開工，2004年10月竣工。項(xiàng)目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。,順

8、馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。 綜上所述新河項(xiàng)目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,對(duì)集團(tuán)發(fā)展的深遠(yuǎn)影響,項(xiàng)目的規(guī)模體量在集團(tuán)目前開發(fā)項(xiàng)目中是屬于最龐大的。項(xiàng)目整體

9、200萬平米的占地面積和完善的城市運(yùn)營(yíng)功能是集團(tuán)以往項(xiàng)目所不具備的。并且項(xiàng)目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對(duì)較小的市場(chǎng)下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。 項(xiàng)目所包含的產(chǎn)品類型豐富，包含住宅、（多層、洋房，獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅）、體育館、商業(yè)街、超市、大型餐飲、商務(wù)花園、茶室、植物栽培室、酒店、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施、碼頭等功能齊全。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。項(xiàng)目的短周期、高目標(biāo)

10、也是新河的獨(dú)特之處。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,由此可見，新河項(xiàng)目的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國(guó)化戰(zhàn)略，如果說太陽城項(xiàng)目將集團(tuán)推向了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么新河項(xiàng)目將更加鞏固集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的NO.1地位。項(xiàng)目的成功操作對(duì)集團(tuán)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,,新河項(xiàng)目宗地位于新河地區(qū)的東南部，地塊四至為：東至新北路、南接津?yàn)I高速公

11、路、西臨新河干渠以北的規(guī)劃路、北靠京津唐高速公路。項(xiàng)目的東南方為塘沽中心城區(qū)；項(xiàng)目東北側(cè)為開發(fā)區(qū)；項(xiàng)目北側(cè)為海洋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)為塘沽區(qū)轄區(qū)。 由項(xiàng)目的地理位置可以看出：項(xiàng)目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。,項(xiàng)目的地理位置,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,項(xiàng)目的用地范圍,宗地總占地面積約200萬平米，是由東側(cè)新北公路

12、、南側(cè)津?yàn)I高速公路、西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的，南北長(zhǎng)度2278米，東西長(zhǎng)度約1000米的不規(guī)則長(zhǎng)方形地塊。 其中，涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路、南到津?yàn)I高速公路、西到新河干渠、北到京津塘高速公路的約145萬平米（不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi)）的土地和東到華北電網(wǎng)西60米處、南到津?yàn)I高速公路、西到規(guī)劃路、北到京津塘高速公路的約46.3萬平米土地，總計(jì)約191.3萬平米。(除去區(qū)域內(nèi)道路） 以上用地的準(zhǔn)確面積

13、仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,項(xiàng)目的宗地現(xiàn)狀,宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū)、原始坑塘溝渠、農(nóng)業(yè)用地、少量工廠廠區(qū)和大量的倉(cāng)儲(chǔ)用地為主。 現(xiàn)狀平房居民區(qū)主要為原新河大隊(duì)村民自建的民居，目前居民主要為少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和大量的外來人口，居民成份復(fù)雜，人口密度大，建筑物相對(duì)老舊，現(xiàn)狀住宅主要

14、集中在宗地東部； 原始坑塘溝渠主要是區(qū)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌溉、土方平衡形成的小型溝渠和新河干渠附近的原始荒地和葦塘；以上現(xiàn)狀物除新河干渠經(jīng)政府改造后可形成區(qū)內(nèi)景觀，其他均沒有利用價(jià)值； 農(nóng)業(yè)用地主要為現(xiàn)狀的成片菜田和大棚，面積較大，主要集中在宗地的西部；,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,宗地的工廠廠區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)用地主要為農(nóng)業(yè)用倉(cāng)儲(chǔ)用地和簡(jiǎn)單農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，占地面積較大，主要集中在宗地的北部。

15、 依上所述，宗地自然條件良好、污染較少。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀,道路系統(tǒng)：塘黃公路從東南至西北貫穿整個(gè)宗地，目前作為連接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同時(shí)主要為過路的大型運(yùn)輸車輛通道。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。宗地南北側(cè)分別是津?yàn)I和京塘高速公路。 配套

16、條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。沒有供暖管線、天然氣管線，上下水管線、供電線路也比較落后，不能滿足開發(fā)要求，因此在開發(fā)工作中將成為難點(diǎn)之一。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,周邊的規(guī)劃及未來發(fā)展趨勢(shì),規(guī)劃中，涉及到新河項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目：杭州道延長(zhǎng)線 穿越宗地形成40米寬的城市主干道 福州道延長(zhǎng)線

17、穿越宗地形成40米寬的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成60米寬的城市主干道 津?yàn)I輕軌工程 2004年4月開通，胡家園車站距離宗地較近 新河干渠工程 形成貫穿宗地的水系，極大改善區(qū)域景觀,以上城市基礎(chǔ)市政建設(shè)，將在很大程度上影響項(xiàng)目的開發(fā)。首先，津?yàn)I輕軌工程的實(shí)施，將配合高速公路，形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目作為連接天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)的中轉(zhuǎn)站的地位更加穩(wěn)固；其次，內(nèi)部道路系統(tǒng)的完善，將

18、項(xiàng)目宗地完全納入塘沽區(qū)城區(qū)；最后，新河干渠的改造工程，將有效的改善宗地內(nèi)部的景觀環(huán)境，提高土地價(jià)值。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,土地的性質(zhì)、價(jià)格等,宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、教育、醫(yī)療、宗教，按照項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃，將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地。 新河土地基本地價(jià)為400元/平米，其中包括100元的土地出讓金，100元的市政配套費(fèi)，200元的拆遷款。

19、 宗地用地條件總體情況存在一定問題，其中，新河干渠東側(cè)的145萬平米出讓土地總體用地比較規(guī)整，但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；同時(shí)在用地東北部，保留了約1.5萬平米的廣電局發(fā)射設(shè)備用地，打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地，由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制，形成了最寬處180米的三角形用地。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVE

20、STMENT INC.,起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,三、項(xiàng)目操作的關(guān)鍵點(diǎn),1、 土地獲取 宗地體量較大且涉及拆遷，造成土地獲取的周期長(zhǎng)。 起步區(qū)共有13家企業(yè)，二期還存在36家。這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地

21、塊內(nèi)企業(yè)盡早達(dá)成拆遷協(xié)議，推動(dòng)土地的掛牌。 土地的獲取方式掛牌，影響到土地證的辦理，延誤申報(bào)計(jì)劃，不利于將土地快速抵押變現(xiàn)。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,2、  拆遷工作 拆遷宗地中包括國(guó)有土地和的集體用地，包括民宅和企業(yè)占地，給拆遷工作造成很大的障礙 拆遷公司沒有操作大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，影響到拆遷速度 項(xiàng)目要拆遷的范圍較大，造

22、成拆遷周期較長(zhǎng)，影響到地質(zhì)勘察的速度和出施工圖的時(shí)間。3、 銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊。4、  前期手續(xù) 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取，不具備辦件條件。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,5、  地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏，不足以支撐起步區(qū)的操作，延緩項(xiàng)目開工時(shí)間，影響項(xiàng)目的開發(fā)速度。規(guī)劃道路實(shí)施及落成時(shí)間將影響項(xiàng)目的實(shí)施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用

23、電要求。6、  開盤時(shí)形象部位，不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果。項(xiàng)目推廣要在短期內(nèi)迅速鋪開，達(dá)到廣泛效果，會(huì)有很大的困難。7、  現(xiàn)有人員架構(gòu)不足以支撐項(xiàng)目快速操作的要求（后附人員架構(gòu)表）。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,四、新河項(xiàng)目整體操作思路,1、整體土地的順利獲得 1）拆遷情況 督促拆遷

24、公司工作的推進(jìn)，縮短拆遷周期。加速土地的獲取。 為促進(jìn)拆遷進(jìn)度，拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)辦法來推動(dòng)搬遷工作。 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議，為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件，加快土地的獲取速度。 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開盤要求的形象部位安排拆遷順序，以滿足項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源，一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度，另一方面加速萊茵春天的銷售速度。,順

25、馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,2）土地落實(shí)情況,土地出讓的條件已滿足新河項(xiàng)目整體控規(guī)做完新河路網(wǎng)調(diào)整并落實(shí)勘測(cè)定界已經(jīng)準(zhǔn)備就緒農(nóng)用地占補(bǔ)平衡方案已落實(shí)土地掛牌一期掛牌時(shí)間在10月底左右，11月底即可摘牌二期12月中旬掛牌，摘牌時(shí)間在春節(jié)左右,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,土地合同簽定 一期土地出讓合同簽定時(shí)間11月底，12月中旬可獲得土地證

26、 二期土地出讓合同簽定時(shí)間2月初，2月中旬獲得土地證土地出讓金支付時(shí)間及方式 一期土地出讓金于11月底一次性支付4300萬元 二期1月底一次性支付1.57億元（以實(shí)際核定面積為準(zhǔn)）,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,1）前期手續(xù),a、 總體概念性規(guī)劃方案已通過區(qū)政府和規(guī)劃局的審批起步區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方案已經(jīng)通過規(guī)劃局審批（但因土地未落實(shí)，尚未有詳規(guī)的正式批復(fù)手

27、續(xù)）b、項(xiàng)目的立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)已經(jīng)報(bào)送塘沽區(qū)建委（十一后上班即能批復(fù)），待正式批準(zhǔn)后即可進(jìn)行施工圖審查、組織招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、合同備案，與消防、人防、綠化、環(huán)保等部門協(xié)調(diào)落實(shí)相關(guān)手續(xù)。C、已與塘沽區(qū)政府協(xié)商項(xiàng)目在手續(xù)不全的情況下確保開工，并以文件形式由區(qū)政府簽發(fā)到各職能部門和各專業(yè)局，以加快項(xiàng)目的推進(jìn)速度。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,2）市政配套,a 、新河起步區(qū)臨水、臨排、臨電滿足施工要

28、求臨時(shí)水源引自新北公路與塘黃路交口臨時(shí)排水利用新北路原有管網(wǎng)，并計(jì)劃于冬季開始起步區(qū)內(nèi)干管施工臨電引自新北路10KV高壓線路b 、由塘沽城市建設(shè)投資公司組織相關(guān)專業(yè)部門論證并制定區(qū)域市政道路和配套實(shí)施時(shí)間紅線外大配套方案設(shè)計(jì)10月底完成紅線內(nèi)管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)11月中旬完成紅線內(nèi)各專業(yè)配套管線設(shè)計(jì)12月初完成,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,c 、新河干渠的利用與塘沽區(qū)政府、水務(wù)局協(xié)商新河干

29、渠水源供應(yīng)及渠道改造具體方案，以提升新河整體地塊的區(qū)域價(jià)值。新河干渠爭(zhēng)取明年10月份注水。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,3）開盤時(shí)工程的形象部位,開盤時(shí)間：2004年5月29日屆時(shí)：人工湖完成湖濱步道完成作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成示范區(qū)6套樣板間完成商業(yè)街、湖東住宅主體封頂，進(jìn)入外檐裝修階段湖心島上3棟獨(dú)體別墅主體完成配套設(shè)施電力、排水基本完成,順 馳 集 團(tuán) S

30、UNCO INVESTMENT INC.,項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營(yíng)造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。 新河項(xiàng)目充分體現(xiàn)了一種建筑的親和性，引入街區(qū)鄰里的概念，通過中心花園、核心廣場(chǎng)及組團(tuán)間的五分鐘步行距離設(shè)置來體現(xiàn)建

31、筑尺度上的人性化。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。,4）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的前瞻性,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,為了加速項(xiàng)目的快速成熟，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用入口地標(biāo)式建筑及公建功能的合理分布來催化地塊的成熟。例如起步區(qū)體育館、中心湖、商業(yè)街、商業(yè)中心的投入，后幾期中商務(wù)花園、星級(jí)酒店的建設(shè)等。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，由于項(xiàng)目規(guī)模比較大同時(shí)開發(fā)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，因此在產(chǎn)品形式方面

32、，將涉及到多種形式。 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、living studio、體育館等。 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,5）分期開發(fā)規(guī)模安排,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,6）營(yíng)銷推廣思路,銷售目標(biāo)全盤銷售目標(biāo)

33、分解：一期      2004年4月-2005年10月 37.38公頃二期      2005年8月-2006年12月 41.5公頃三期      2006年10月-2007年10月 43.5公頃四期      2007年8月

34、-2008年9月 44.34公頃五期      2008年8月-2009年9月 33.28公頃,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,起步區(qū)銷售目標(biāo)：一期住宅24.72萬平方米。可售商業(yè)6萬平方米：商業(yè)街 3萬平方米 大型超市2萬平方米

35、 大型餐飲1萬平方米銷售周期：2004年5月——2005年10月銷售目標(biāo)：2004年 合同6億 回款5.7億開盤銷售目標(biāo)： 合同2億 回款1.3億,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,推廣策略,確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣

36、思路，以針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合軟、硬廣告宣傳，配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳。使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力，同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng)。在項(xiàng)目前期完成銷售設(shè)定的目標(biāo)。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,營(yíng)銷策略,1、階段性策略預(yù)熱期 ：預(yù)告項(xiàng)目特點(diǎn)，提醒客戶注意，暫緩其購(gòu)買行為，吸引其等待項(xiàng)目推出。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：全方位介紹項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)展示，以項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及具體銷售措施令消費(fèi)者產(chǎn)

37、生購(gòu)買行動(dòng)。正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場(chǎng)，多種銷售渠道共同對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)再次進(jìn)攻。強(qiáng)銷期：開辟新的銷售渠道，全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示，最大限度的創(chuàng)造人潮，讓項(xiàng)目家喻戶曉。在不同階段，結(jié)合推出的產(chǎn)品類型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群，結(jié)合相應(yīng)銷售政策，促使其購(gòu)買。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,2、促銷手段及實(shí)施步驟開盤前：分三次派籌首次派籌：3月14日-3月31日，發(fā)放150張卡，限時(shí)限量售卡，規(guī)定優(yōu)

38、惠幅度，制造緊迫感，引起市場(chǎng)關(guān)注。二次派籌：4月10日，發(fā)放250張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度較前次有所減少。三次派籌：5月1日，發(fā)放200張卡，限量不限時(shí)，優(yōu)惠幅度再次減少。5月15日開始轉(zhuǎn)協(xié)議、簽合同。5月29日開盤，售價(jià)上調(diào)，開盤優(yōu)惠措施。進(jìn)入正常銷售周期，每月結(jié)合推出的樓盤，進(jìn)行階段性宣傳，舉辦SP活動(dòng)，出臺(tái)針對(duì)性措施，保持市場(chǎng)熱度，促進(jìn)目標(biāo)客群的購(gòu)買。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.

39、,客戶定位,項(xiàng)目開發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； 項(xiàng)目開發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購(gòu)買，這兩部分將是很大一批客戶群體； 在保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群；

40、 項(xiàng)目開發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,結(jié)合目標(biāo)客戶群分布區(qū)域，進(jìn)一步完善連鎖店布點(diǎn)，在連鎖店放置沙盤和項(xiàng)目資料。通過連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋。 通過現(xiàn)有塘沽區(qū)購(gòu)買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力。 在市內(nèi)設(shè)置銷售中心，作為新河項(xiàng)目市

41、區(qū)展示的窗口，利用項(xiàng)目較高的性價(jià)比吸引市區(qū)客戶。 在天津市內(nèi)各區(qū)、北京市重點(diǎn)區(qū)域選擇示范店，作為在市區(qū)的宣傳觸角，展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的跨區(qū)域營(yíng)銷。同時(shí)各示范店結(jié)合項(xiàng)目階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。,客戶渠道解決方案,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,商業(yè)銷售思路,開發(fā)思路：1）借鑒目前行業(yè)內(nèi)

42、“商業(yè)地產(chǎn)”模式的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展的平臺(tái)。2）建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。3）引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，通過公建項(xiàng)目的開發(fā)，加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力、影響力，成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn)銷售思路：1）開盤——項(xiàng)目入住階段進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售，通過對(duì)業(yè)態(tài)的控制，使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位，提升地塊價(jià)值，聚集旺盛人氣的效果。在商家的選擇上，,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.

43、,注重品位與個(gè)性，形成與項(xiàng)目相匹配的情調(diào)商業(yè)氛圍。通過商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)與景觀湖、體育館的開放，形成區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)物、休閑的新景點(diǎn)。能快速增強(qiáng)項(xiàng)目影響力，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，吸引目標(biāo)客戶視線，對(duì)住宅的銷售產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。 在此階段，同時(shí)做好大型餐飲、大型超市的前期招商工作。待時(shí)機(jī)成熟，進(jìn)行引進(jìn)。2）項(xiàng)目入住——清盤階段隨著入住客戶的不斷增加，區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，此時(shí)引入國(guó)內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè)，一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求，另一方

44、面，作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店，吸引更多客源光顧，為經(jīng)營(yíng)者帶來豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的社會(huì)影響。,,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案起步區(qū)項(xiàng)目成本說明,起步區(qū)住宅類平均直接成本為2120.83元/平米，可售類公建平均直接成本2841.96元/平米，總平均直接成本2265.77元/平米。由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例（起步區(qū)只包含一部分），需

45、要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中。分?jǐn)偤箜?xiàng)目每平米可售面積將增加直接成本155元。即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為2275.83元/平米，可售類公建平均直接成本將上升為2996.96元/平米，總平均直接成本上升為2420.77元/平米。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,經(jīng)測(cè)算，起步區(qū)預(yù)算總直接成本支出為72310.60萬元，其中土地費(fèi)

46、（不包含小配套費(fèi)）15231.56萬元，前期費(fèi)用3501.78萬元，工程費(fèi)用32151.95萬元，配套費(fèi)用19393.31萬元，資金成本2032萬元。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,土地費(fèi)用說明,新河項(xiàng)目整體土地費(fèi)包括補(bǔ)償費(fèi)、出讓金和大配套費(fèi)在內(nèi)約為8億元，其中拆遷補(bǔ)償4億元，土地出讓金2億元，大配套費(fèi)2億元。目前，已經(jīng)通過融資形式支付整體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2億元，另2億元拆遷費(fèi)在2003年底前付清。起步

47、區(qū)的土地出讓金計(jì)劃將在11月份左右支付，大約為4300萬元，也需要通過融資或其他項(xiàng)目的資金支持來解決。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,銷售費(fèi)用計(jì)劃,新河項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為8000萬元，以總體可售面積計(jì)算平米銷售費(fèi)用為50元。為了使起步區(qū)的銷售推廣達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)，推廣活動(dòng)中不會(huì)僅僅圍繞起步區(qū)，勢(shì)必會(huì)針對(duì)新河整體進(jìn)行宣傳策劃，從而使得銷售費(fèi)用前期投入偏大，相對(duì)影響后期投入減少，在金額的時(shí)間分布上呈前高

48、后低。 預(yù)計(jì)截至起步區(qū)清盤將發(fā)生銷售費(fèi)用2000萬元，相對(duì)起步區(qū)可售面積計(jì)算的銷售費(fèi)用為67元/平米。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,銷售價(jià)格,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,銷售進(jìn)度,計(jì)劃2004年5月開盤，2005年10月清盤，銷售周期18個(gè)月。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,利潤(rùn)分析,按照住宅類平均售價(jià)2834元

49、/平米、可售類公建平均售價(jià)5400元/平米測(cè)算，預(yù)計(jì)住宅類可實(shí)現(xiàn)毛利13327萬元，可售類公建可實(shí)現(xiàn)毛利14432萬元，毛利率分別為20%和45%，起步區(qū)總體毛利為22158萬元，總體毛利率為28% 扣除稅金（本次分析未考慮稅收返還）、銷售和管理費(fèi)用合計(jì)7680萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總體稅前利潤(rùn)為20080萬元，項(xiàng)目總體銷售利潤(rùn)率為20%，稅后凈收益13453萬元。項(xiàng)目投資（包含稅費(fèi)）回報(bào)率為17%。,順 馳 集 團(tuán) SU

50、NCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,現(xiàn)金流量分析,截至8月份已支付新河整體拆遷費(fèi)2億元，且后期支付剩余拆遷費(fèi)用和其他土地費(fèi)用的準(zhǔn)確時(shí)間、順序不好預(yù)計(jì)，而除起步區(qū)外新河后續(xù)開發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段，也不能合理、準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地成本中各項(xiàng)內(nèi)容在各開發(fā)階段的分?jǐn)倲?shù)額，所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個(gè)假設(shè)即保守的認(rèn)為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊，多付款部分及后續(xù)付款均視為支付

51、后期土地成本，不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映。 根據(jù)對(duì)銷售回款和工程款、銷售費(fèi)用等收支進(jìn)度的預(yù)計(jì)，起步區(qū)項(xiàng)目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時(shí)間大約在2005年5月份。從支付項(xiàng)目拆遷款開始（2003年8月）計(jì)算的資金平衡時(shí)間為20個(gè)月。,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,資

52、金解決方案,規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。而短期內(nèi)獲取全部土地需要資金的集中支持。在這一點(diǎn)上我們可以做到基本不需集團(tuán)提供資金支持，通過滾動(dòng)融資形式解決巨大資金缺口，并且已經(jīng)在具體運(yùn)作過程中。 具體計(jì)劃為：首先在2003年底之前通過從塘沽城市建設(shè)投資公司及塘沽區(qū)規(guī)劃局融資4億元付清全部拆遷款，并利用置地公司暨有現(xiàn)金4300萬元摘牌，起步區(qū)土地款,順 馳 集 團(tuán) SUN

53、CO INVESTMENT INC.,2003年8月已通過此方式支付2億元拆遷費(fèi)用。2004年1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資1億元，并利用公司周轉(zhuǎn)資金7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款1.57億元。預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資2.36億元（2年或以上），除補(bǔ)齊7000萬元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開盤前的工程支出并維持正的資金流。2004年8月底前，利用項(xiàng)目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付2003年8月融資的2億元

54、，另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資1.65億元。,,順 馳 集 團(tuán) SUNCO INVESTMENT INC.,從2004年到2005年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款4.65億元，除支付項(xiàng)目支出外保持2億元左右的正資金流量。這2億元即可支持2005年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。這還未考慮利用項(xiàng)目剩余地上建筑物再抵押融入資金。 剩余融資款2.36億元即可用后期回款償還。預(yù)計(jì)從2006年第二季