房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第一章試題

1、一、單選1.評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。A.傳統(tǒng)評估業(yè)務(wù)B.價(jià)值分配C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估D.價(jià)值減損評估『正確答案』C『答案解析』房地產(chǎn)征用征收導(dǎo)致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導(dǎo)致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶帶來的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。注意：題干中有“停產(chǎn)停業(yè)損失”字樣，選項(xiàng)中僅有C有“損失”字樣。參見教材P45。2.某套住宅的月有效毛收入為3000元，，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水

2、淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為（）元。A.49627B.57647C.65548D.65920『正確答案』C『答案解析』該住宅因被水淹造成的損失為500001.0051.530000.90.005（11.0056）＝65547.57（元）參見教材P2021。3.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?，屬于（）。A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

3、B.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)D.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)『正確答案』B『答案解析』注意題干中的提示：分?jǐn)偟摹胺帧?。分?jǐn)偅瑢儆趦r(jià)值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。4.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定『正確答案』B『答案解析』估價(jià)師運(yùn)用估價(jià)的理論與方法，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，模擬市場價(jià)格運(yùn)行機(jī)制，通過科學(xué)的分析、測算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測出房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P6。5.不同的房地產(chǎn)估價(jià)

4、師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)椋ǎ?。A.掌握的有關(guān)信息不同B.做出的估價(jià)師聲明不同C.估價(jià)對象狀況不同D.委托人不同『正確答案』A『答案解析』由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評估價(jià)值（估價(jià)不可避免）。參見教材P8。6.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。A.估價(jià)對象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對象的重置價(jià)格C.估價(jià)對象的實(shí)際成交價(jià)值D

5、.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果『正確答案』D『答案解析』注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒有這個(gè)提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為答案。參見教材P9。7.在貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估B.抵押成數(shù)測算C.抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評估D.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評價(jià)『正確答案』C『答案解析』ABD都屬于貸款前期的估價(jià)服務(wù)項(xiàng)目。參見教材P15。8.在投保時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價(jià)的需求是（

6、）。A.確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對象的時(shí)間D.委托人的意愿『正確答案』B『答案解析』本題中C是具有很強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)估價(jià)中，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對象的時(shí)間確定的。但是本題中問的是本質(zhì)上是由什么決定的。估計(jì)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)對象所評估的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。再次強(qiáng)調(diào)審題的重要性，看問題提出的角度。參見教材P31。15.關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價(jià)時(shí)

7、點(diǎn)在先，得出評估價(jià)值在后B.得出評估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以『正確答案』A『答案解析』參見教材P31。16.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對象『正確答案』C『答案解析』同一估價(jià)對象可以有不同的價(jià)值類型，其價(jià)值內(nèi)涵各不相同。如市場價(jià)值、非市場價(jià)值；價(jià)值類型主要是由其估價(jià)目的決定的

8、。參見教材P32。二、多選題1.與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）A.是一種專業(yè)意見B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長『正確答案』ACD『答案解析』專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。參見教材P2。2.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.保值增值『正確答案』AD『答案解析』參見教材P11。3.可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方

9、法有（）A.與實(shí)際成交價(jià)格相比B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比C.考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)D.考察估價(jià)過程方法有無失誤E.制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范『正確答案』BCD『答案解析』判斷估價(jià)誤差。（1）一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，而是與合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（2）一般不會重復(fù)評估來確定誤差，而是通過考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過程方法中有無失誤，間接對其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。（3）制定估價(jià)