房地產(chǎn)估價理論與方法歷年試題04年理論和答案

1、12004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價理論與方法考試試題一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。A土地總量有限B規(guī)劃限制C房地產(chǎn)不可移動D價值量大2某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）。A16

2、67元／m2：B1765元／m2C1875元／m2D2000元／m23某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（）。A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為6000m2C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D建筑物地面一層建筑面積為600m

3、2，急建筑面積為2500m24房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）。A相應配套的基礎設施B土地的形狀C組合完成的功能D立體空間5在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A宅基地所有權B空間利用權C地役權D建筑物相鄰關系6某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為08，樓面地價為700元／m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，

4、容積率為50，樓面地價為960元／m2。理論上應補地價（）。A78萬元B882萬元C1210萬元D1272萬元7某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元／m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元／m2。若按折現(xiàn)率10％和風險補償值100元／m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應為（）。A4400元／m2B4409元／m2C4445元／m2D4455元／m28一套建筑囤積為100m2，單價為2000元／m2的住宅，首期

5、付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為531％，則該套住宅的（）。A實際單價為2000元／m2，實際總價為3016萬元B名義單價為1950元／m2，實際總價為20萬元C實際單價為2000元／m2，實際總價為20萬元D名義單價為2000元／m2，實際總價為3016萬元9同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化百分比為10％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)

6、值類型分別是（）。3A2427元／m2B2500元／m2C2575元／m2D2632元／m217在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費，勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設資，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4％計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（）

7、。A1067元／m2B1070元／m2C1087元／m2D1141元／m218某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A80％B82％C83％D92％19某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為（）。A

8、35年B45年C48年D50年20某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。A100％B11l％C119％D125％成本法：成本法：21某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）。A102萬元B110萬元C113萬

9、元D115萬元22某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元／m2。假設凈收益率為75％報酬率為10％，則該商鋪目前的價值為（）。A14140元／m2B42421元／m2C56561元／m2D60000元／m223某宗房地產(chǎn)32年土地使用權的價格為4000元／m2，對應的報酬率為7％?，F(xiàn)假定報酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權條件下的價格最接近于（）。A3275元／m2B3287元／m2C3402元／m2D4375元／m2’