房地產(chǎn)公司治理與企業(yè)戰(zhàn)略剖析

1、六階段企業(yè)教練技術(shù)資料（內(nèi)部絕密資料）六階段企業(yè)教練技術(shù)資料（內(nèi)部絕密資料）：咨詢電話：咨詢電話：13064622601QQ:178176453此資料此資料整理自：整理自：朗咸平網(wǎng)站朗咸平網(wǎng)站(lxp.)第二屆第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)合作與發(fā)展論壇泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)合作與發(fā)展論壇”于2006年12月7日在廣州舉行。福建、江西、湖南、廣日在廣州舉行。福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南等九?。▍^(qū)）建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

2、負(fù)責(zé)人根據(jù)《中共中央關(guān)東、廣西、海南、四川、貴州、云南等九?。▍^(qū)）建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人根據(jù)《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問題的決定》，共同發(fā)表《和諧人居宣言》于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問題的決定》，共同發(fā)表《和諧人居宣言》以適應(yīng)人民群眾的基本住以適應(yīng)人民群眾的基本住房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展！房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展！主題主題：郎咸平論壇：房地產(chǎn)公司治理與企業(yè)戰(zhàn)略剖析時(shí)間時(shí)間：12月8日下午14：

3、00－16：30地點(diǎn)地點(diǎn)：錦漢展覽中心2號館2層敞開式會(huì)議室主持人：各位來賓，下午好，我們請到的是郎教授，他是賓夕法尼亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。我們都知道，最精彩的就是04年8月11號，他發(fā)表了著名的演說，在國際上發(fā)表的文章，郎教授將其國家財(cái)富的手段歸納為安營下寨，乘虛而入。并且由此暴露出來的克隆現(xiàn)象，引起中國經(jīng)濟(jì)學(xué)界對企業(yè)改革的反思，當(dāng)我們看到郎教授是他獨(dú)立的思考精神和學(xué)者良心的堅(jiān)持，這也正是我們今天這個(gè)時(shí)代所迫切需要的，今天郎教授給我們演講

4、的題目叫做是“房地產(chǎn)公司治理與戰(zhàn)略。下面我們熱烈歡迎郎教授給我們做精彩的演講。郎咸平：各位現(xiàn)場的來賓大家好。今天來到這里，談?wù)劮康禺a(chǎn)的戰(zhàn)略的話題，這個(gè)話題在06年的今天，是特別的有意義，尤其是最近幾個(gè)月，中央政府對房地產(chǎn)的規(guī)范方面加大力度，在整個(gè)在環(huán)境變化之下，我們房地產(chǎn)業(yè)的未來戰(zhàn)略思維應(yīng)該能否改變，是我今天演講的主題。郎咸平：我記得在中午的時(shí)候有幾個(gè)朋友跟我聊天，大家問我一個(gè)話題，就是郎教授你在04年提到國有企業(yè)改革的問題，您認(rèn)為國企

5、應(yīng)該怎么改革，我的回答很讓大家出乎意料。我說告訴你，今天中國企業(yè)，所面臨的問題，已經(jīng)不是要不要改革的問題，而是國有企業(yè)跟民營企業(yè)都需要改革的問題，我們面臨的困境是國有企業(yè)不行，民營企業(yè)也是一樣的糟糕，在面對國際化不斷加深的過程當(dāng)中，國有企業(yè)民營企業(yè)雙雙失去競爭力，我相信應(yīng)該是大家所應(yīng)該關(guān)切的主題。郎咸平：在這個(gè)思考之下，我想提出一個(gè)新的思維，是不是對我們企業(yè)發(fā)展在很多方面都產(chǎn)生了一個(gè)思想的誤區(qū)，你們覺得民營經(jīng)濟(jì)能帶動(dòng)我國的未來嗎？完全市

6、場化是符合我們社會(huì)的需要嗎？看看今天廣州和深圳，房地產(chǎn)的走勢能夠允許完全市場化的機(jī)制在運(yùn)作嗎？大家發(fā)現(xiàn)不是這么簡單的。郎咸平：我們過去總認(rèn)為市場化民營經(jīng)濟(jì)可以解決一切問題，可是今天發(fā)現(xiàn)一個(gè)神話被打破了，我們呼吁一個(gè)有序規(guī)范化的市場經(jīng)濟(jì)。而不是像今天一樣無序無規(guī)范的市場化經(jīng)濟(jì)。郎咸平：前一陣子，政府推出房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，問題是你的效果有多大？當(dāng)我們仔細(xì)研究了房地產(chǎn)的本質(zhì)問題之后，我們發(fā)現(xiàn)金融政策本身只能稍微抑制一下房地產(chǎn)的現(xiàn)象，壓制一些泡

7、沫，但是對于房六階段企業(yè)教練技術(shù)資料（內(nèi)部絕密資料）六階段企業(yè)教練技術(shù)資料（內(nèi)部絕密資料）：咨詢電話：咨詢電話：13064622601QQ:178176453此資料此資料整理自：整理自：朗咸平網(wǎng)站朗咸平網(wǎng)站(lxp.)說不但要交7.24%的稅率，一半以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)方式返還，所以我認(rèn)為，上海市01年之前最大的競爭優(yōu)勢就是極低的稅率，這種現(xiàn)象，在今天社會(huì)主義中國簡直是匪夷所思的。郎咸平：01年中央政府在壓力之下，不得不將上海市拿出一半支持西部的

8、開發(fā)，01年朱镕基總理推出，將國稅和地稅分開，使得上海市統(tǒng)一返還稅。到了03年把地產(chǎn)業(yè)的稅率7.24提高到10.5左右，大的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也不準(zhǔn)搞返稅了。最后，也是我認(rèn)為比較重要的，叫做違規(guī)的資金操作。郎咸平：上海地產(chǎn)為什么可以存在暴利，上海市注冊的地產(chǎn)公司有一兩萬家，有規(guī)模的中外合資和中資和外資是五千家左右。郎咸平：稅前利潤率是15%。但是我們發(fā)現(xiàn)，有很多地產(chǎn)商的自有資金比例只有10%，所以資金回報(bào)率對于某些地產(chǎn)商而言是高達(dá)150%，那么

9、如何在競爭的市場當(dāng)中發(fā)家呢？這個(gè)很重要。郎咸平：為什么人們在上海做房地產(chǎn)用這么少的錢發(fā)家呢？當(dāng)然我必須說明，不是所有的地產(chǎn)商都是這樣的，有一部分是這樣的。我今天舉的例子是比較特殊的?；旧仙虾Ｊ姓偷禺a(chǎn)商之間的關(guān)系，要去銀行貸款，需要有土地證、規(guī)劃用地許可證，建設(shè)規(guī)劃許可證以及開工證，比較齊全，才能夠貸款。郎咸平：但是有的只有10%的錢，錢不夠，所以無法取得土地證，在上海市04年之前沒有土地證如何貸款？我們舉一個(gè)例子，政府30%叫做政

10、府的出讓金，70%是拆遷戶的補(bǔ)償金，但是政府收取30%的可以分期付款，而70%的不可以。如何向政府貸款呢？要四證齊全才可以貸款，沒錢的地產(chǎn)商怎么辦？他們是這樣做的，我們發(fā)現(xiàn)有一家公司是這么做的，叫做上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，這家公司提供，委托貸款，然后地產(chǎn)商付清以后，取得土地證，再向銀行貸款，這個(gè)錢從哪里來，基本上是從公積金等方面來的。郎咸平：如果地產(chǎn)商極度缺錢怎么辦？就是注入資金參與這個(gè)項(xiàng)目。怎么參股？就是融資公司80%，地產(chǎn)商是20

11、%，等項(xiàng)目完成之后，房產(chǎn)商們再回購。這個(gè)是上海的情況。很多地產(chǎn)商以個(gè)人的名義，向他們借款高達(dá)30%。我們發(fā)現(xiàn)很多外資企業(yè)趁火打劫。這個(gè)是我們的說的歷史。在中國的過去，我們發(fā)現(xiàn)，這種情況是地方政府所推出的一些特定的政策形成的。郎咸平：而在小小的上海，有5千家地產(chǎn)企業(yè)，這么多的地產(chǎn)公司如何生存，基本上是靠上海市政府這三種違規(guī)操作維持的。這種違規(guī)操作，第一個(gè)就是違規(guī)土地，不遵照規(guī)定，不公開競價(jià)。還有就是用協(xié)議的方式。很多外國人也這么干了。我認(rèn)