南匯房地產(chǎn)業(yè)需求的實(shí)證研究.pdf

1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如結(jié)構(gòu)的調(diào)整和投資的轉(zhuǎn)移，會產(chǎn)生人口進(jìn)入效應(yīng)和土地供應(yīng)效應(yīng)，會影響房地產(chǎn)需求的增加或下降。位于上海南匯蘆潮港的臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，是在當(dāng)今國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，在接受國際裝備產(chǎn)業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移下，推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。世博會與海港新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資通過“乘數(shù)效應(yīng)”，推動(dòng)著南匯城市化進(jìn)程，推動(dòng)著南匯房地產(chǎn)高速發(fā)展。 上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)是一個(gè)工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的過程，也是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)際上也

2、是房地產(chǎn)的發(fā)展過程。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)系數(shù)和影響力系數(shù)，在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。據(jù)一些發(fā)達(dá)國家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5到2的百分點(diǎn)。在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元；被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)。不僅如此，旨在消費(fèi)還能帶動(dòng)諸多如鋼鐵、建材、化工、汽車、

3、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產(chǎn)資料和生活資料的相應(yīng)增長，其比率大約是1∶6。城市化對第三產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用尤其體現(xiàn)了城市集聚效應(yīng)的好處。同時(shí)城市化導(dǎo)致了資本品價(jià)格的上漲，而消費(fèi)品的相對低價(jià)格又會刺激消費(fèi)需求，消費(fèi)需求的擴(kuò)張連同城市化帶來的投資需求擴(kuò)張，將導(dǎo)致總需求擴(kuò)張。而區(qū)域資源供給的增加，會導(dǎo)致其與經(jīng)濟(jì)的增長，價(jià)格和工資會下跌。同時(shí)考慮供給和需求更容易改善供求結(jié)構(gòu)，使二者達(dá)到新的均衡。 南匯房地產(chǎn)經(jīng)歷了1997-1999年

4、的調(diào)整發(fā)展階段，從2000--2002年起進(jìn)入上升通道，從2003下半年呈現(xiàn)急速增長。首先，從房地產(chǎn)開發(fā)投資額和增長率來看，南匯房地產(chǎn)從1999年啟穩(wěn)，到2003年房地產(chǎn)投資額達(dá)到34.7億元，比上年同期增長60.6％。其次，從南匯商品房銷售情況來看，2003年增幅為70％，2002年增幅為34％，銷售量呈遞增，增幅也呈加速趨勢。第三，南匯商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積比2002年為1∶1.6、2003年為1∶0.7；竣工面積和銷售面

5、積之比2002年為1∶1.3、2003年為1∶1.7，可見供求關(guān)系基本平衡，但是需求上略顯疲態(tài)。 但從2003年11月以后，南匯房地產(chǎn)打破了原有的發(fā)展軌跡，向上突破。東北亞最大的國際樞紐港口—洋山國際深水港和臨港新城的建設(shè)，南匯的區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)。物流、裝備產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施的高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)的投入、人文設(shè)施等轉(zhuǎn)移成為吸入人口的重要因素。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、城市人口增長對房地產(chǎn)市場的推動(dòng)力改變了房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。 經(jīng)計(jì)算：南匯未來每年城

6、鎮(zhèn)住宅潛在總需求量為114.0萬平方米/年。未來住宅市場客源在2008年前改善居住條件的城鎮(zhèn)居民是第一客源層，農(nóng)轉(zhuǎn)非的住房需求是第二客源層，外來導(dǎo)入人口是第三客源層；2008年以后，外來導(dǎo)入人口將是第一客源層。 根據(jù)大量的調(diào)查分析，得出：南匯的西部，包括滬蘆高速公路以西的康橋鎮(zhèn)、周浦鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)及新場鎮(zhèn)，將是南匯地區(qū)在兩港開發(fā)的最早收益的城鎮(zhèn)，可發(fā)展高品質(zhì)住宅物業(yè)區(qū)，減少動(dòng)遷房土地規(guī)劃，復(fù)蘇康橋區(qū)域的辦公樓市場，清掃爛尾工程。東部