惠州土地增值稅主要規(guī)定簡易總結(jié)

1、惠州土地增值稅主要規(guī)定簡易總結(jié)（惠州土地增值稅主要規(guī)定簡易總結(jié)（1）一、預(yù)繳一、預(yù)繳1、2010年9月31日前，惠城區(qū)、大亞灣區(qū)、惠陽區(qū)土地增值稅預(yù)征率：普通住宅為1%，土地、商鋪、別墅為3%，其他項目為2％；博羅縣、惠東縣、龍門縣土地增值稅預(yù)征率：普通住宅為1%，土地、商鋪、別墅為2.5%，其他項目為1.5％；政府立項的經(jīng)濟(jì)適用房暫不預(yù)征。核定征收率不低于該項目適用的最高預(yù)征率的兩倍2、2010年10月1日后，土地增值稅除保障性住房外

2、預(yù)征率統(tǒng)一為：普通住宅2%，其他3%（土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定清算不適用預(yù)征）；土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為：普通住宅不低于5%，其他項目不低于6%。二、清算二、清算要點主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算（2）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)

3、讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的清算條件主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）其他情況將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東

4、、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣征收土地增值稅的五種行為除項目金額的（4）符合土地增值稅清算條

5、件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的核定征收率的規(guī)定為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％(普通住宅)，其他項目不低于6%清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額清算的

6、總建筑面積清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金三、扣除三、扣除企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（包括地價款和取得使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費(fèi)用）2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。）3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（a.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

7、項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)b.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（也包含全部使用自有資金的無借款的情況）最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法（