基于市場分類的我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控研究.pdf

1、我國正處于城市化高速發(fā)展的時期，衣食住行中的“住房問題”門益成為頭等的民生問題。房地產(chǎn)業(yè)由于上下聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)鏈較長，一度起到了國家經(jīng)濟(jì)增長排頭兵的作用。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程中，出現(xiàn)了一些不可控的局面，房價越調(diào)控越上漲，“地王”現(xiàn)象頻出，開發(fā)商肆無忌憚地捂盤，房地產(chǎn)市場成為投資甚至投機(jī)性需求大行其道的地方，基本居住需求處于近乎遺忘的角落。政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，抑制高房價，解決人民的居住問題，但是效果卻并不明顯。如何找到更加行之有效

2、，更有針對性的調(diào)控手段，達(dá)到“精確制導(dǎo)”的調(diào)控目標(biāo)，首先就要研究現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。
　　 本文在選擇宏觀調(diào)控的量化時，首先選取貨幣政策調(diào)控的兩大手段：貨幣供應(yīng)量和市場利率。同時，按照房地產(chǎn)市場分類，依次選取各級市場的代表性指標(biāo)，對一級市場和三級市場，本文選取了最具有代表性的價格和交易量等數(shù)據(jù)；對二級市場，我將國房景氣指數(shù)的分類指標(biāo)融入到我的指標(biāo)體系中，首先根據(jù)主成分分析方法得到二級市場的綜合分析指標(biāo)。在建立兩大數(shù)

3、據(jù)模型的基礎(chǔ)上，我用定量分析的手段研究貨幣政策調(diào)控對各級房地產(chǎn)市場的調(diào)控是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，以及貨幣政策價格和數(shù)量兩種調(diào)控手段的差別化影響，并分析其中原因。在此基礎(chǔ)上，對健全完善各級房地產(chǎn)市場的調(diào)控體系提供具有數(shù)據(jù)支持的建議。
　　 在實(shí)證分析過程中，通過應(yīng)用VAR模型的脈沖響應(yīng)、方差分解，考察了貨幣政策包括利率和貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)二級市場和三級市場的影響。從計量結(jié)果可以看出，對于三級市場價格指數(shù)的影響是符合理論分析的。其中利率比

4、貨幣供應(yīng)量對三級市場價格指數(shù)的影響更大，一方面是因為貨幣供應(yīng)量和利率之間傳導(dǎo)機(jī)制不完善，另外一方面利率比貨幣供應(yīng)量更能有效刺激三級市場的兩大需求，從而推高三級市場價格指數(shù)。
　　 對二級市場的影響分析，我意外發(fā)現(xiàn)二級市場綜合分析指標(biāo)面對利率和貨幣供應(yīng)量變化做出的反應(yīng)異于大家的常識性認(rèn)識。于是我將二級市場各子指標(biāo)分別檢驗，看到利率和貨幣供應(yīng)量對二級市場交易面積和價格指數(shù)的影響是符合理論分析結(jié)論的，這同三級市場得出的結(jié)果類似。國房景

5、氣指數(shù)的五大分類指數(shù)中，除開資金來源分類指數(shù)面對IR和M2的影響跟前面保持一致外，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積以及空置面積分類指數(shù)面對沖擊做出的反應(yīng)是完全相反的。土地開發(fā)面積分類指數(shù)的反應(yīng)尤其出乎我意料。其中，囤地，捂盤惜售等不道德行為成為房地產(chǎn)商超額謀利的非正規(guī)手段的使用，使市場的真實(shí)反映與貨幣政策調(diào)控目標(biāo)發(fā)生較嚴(yán)重的偏離。
　　 對于一級市場方面，我通過簡單的數(shù)據(jù)處理，發(fā)現(xiàn)利率和貨幣供應(yīng)量調(diào)整對一級市場影響不顯著。因此，為了更有