房地產(chǎn)項目并購的財稅分析與審計服務(wù)_第1頁
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文檔簡介

1、房地產(chǎn)項目并購的財稅分析與審計服務(wù)摘要:近年來房地產(chǎn)已成為我國地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)并購案例數(shù)量也日益增加,但在并購過程中有些成功的案例,也有失敗的案例,本文力求通過財務(wù)、稅收的視角分析房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中存在的問題。給讀者勾畫出房地產(chǎn)項目并購過程中,買賣雙方不得不考慮的相關(guān)因素。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);并購;財稅;審計一、現(xiàn)有房地產(chǎn)項目法人狀況(一)目前我國房地產(chǎn)項目法人狀況主要為:項目部形式和項目公司形式。項目部形式:即房地產(chǎn)公司取

2、得土地使用權(quán)后,將土地使用權(quán)登記在本房地產(chǎn)公司名下,或者成立一個分公司登記在分公司名下。以后該項目的所有運作均以總公司的名義進行。項目公司形式:即母公司取得土地使用權(quán)后,母公司新注冊成立一個子公司,將取得土地使用權(quán)登記在子公司名下。以后該項目的所有運作均以子公司名義進行。(二)各種形式運作的利弊分析1、項目部形式優(yōu)勢:一是合并納稅,尤其是企業(yè)所得很多主業(yè)為非房地產(chǎn)的國有企業(yè),如果下屬有房地產(chǎn)企業(yè),即面臨著房地產(chǎn)企業(yè)退出的任務(wù)。2003年

3、以來,國務(wù)院國資委確定了16家以房地產(chǎn)企業(yè)作為主業(yè)的中央企業(yè),三級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量由728家減少到373家,2014年4月又確定了78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)。可見近期政策性房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓,已成為房地產(chǎn)企業(yè)改革的主力軍。2、投資商盡快回籠資金需要。房地產(chǎn)行業(yè)投資大、政策風險大、資金回籠周期長,投資商進入房地產(chǎn)行業(yè)后可能面臨著到期貸款違約、宏觀調(diào)控導(dǎo)致滯銷等影響,產(chǎn)生資金鏈斷裂,使得投資商不得不進行項目整體轉(zhuǎn)讓。3、上下游行業(yè)整合的需要。這一

4、類情況常見于房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)之間進行,商業(yè)企業(yè)需要經(jīng)營場地,房地產(chǎn)企業(yè)提供場地,因而由商業(yè)企業(yè)出資購買房地產(chǎn)項目成為房地產(chǎn)并購的一種形式。三、并購方式對轉(zhuǎn)讓方財稅的影響作為房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓方,出售房地產(chǎn)項目也是兩種形式,即:項目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方式不同對轉(zhuǎn)讓方的利潤和稅費都產(chǎn)生非常大的影響。下面從轉(zhuǎn)讓方的角度分析兩種轉(zhuǎn)讓方式的影響:(一)項目直接轉(zhuǎn)讓:即總公司將登記在名下的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給另一方,屬于不動產(chǎn)銷售

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