淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑

1、淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑淺析物流園區(qū)圈地的成因與解決路徑摘要：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，可謂是一年比一年加強(qiáng)，也收到了比較好的效果，許多房地產(chǎn)企業(yè)在此調(diào)控的大背景下，也逐漸將自己的投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向了工業(yè)地產(chǎn)，這直接影響了工業(yè)用地，特別是倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓?zhuān)鱾€(gè)地方均出現(xiàn)了“高供地率、低用地率、低地價(jià)”的情況，使得倉(cāng)儲(chǔ)物流用地沒(méi)有發(fā)揮其本身的作用，反而對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。本文對(duì)造成物流用地“圈地運(yùn)動(dòng)”的主要原因，在政績(jī)工程、規(guī)劃等幾個(gè)方面作

2、出了分析，并針對(duì)各個(gè)方面原因，談了談筆者的幾點(diǎn)建議。關(guān)鍵詞：“圈地運(yùn)動(dòng)”、國(guó)家調(diào)控、物流用地近幾年，國(guó)家為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，頻頻重拳出擊，取得了階段性的效果。2011年又是房地產(chǎn)調(diào)控之年，“國(guó)八條”、“房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)”等措施，全面延續(xù)并強(qiáng)化了此前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，尤其是對(duì)需求的管理達(dá)到前所未有的力度。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。與此同時(shí)，各地也在緊鑼密鼓的準(zhǔn)備出臺(tái)與“國(guó)八條”相配套的地方調(diào)控措施，加之各地出臺(tái)的房產(chǎn)限購(gòu)令，讓整個(gè)房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)孕育著一場(chǎng)大的變革。在此種外部環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)已微利可圖，不少企業(yè)將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至工業(yè)地產(chǎn)。直言之，許多房地產(chǎn)企業(yè)“積極”抓住商機(jī)，通過(guò)以物流用地性質(zhì)獲取低價(jià)土地后，把少量的土地用作物流用地外，其余大部分土地用作商業(yè)開(kāi)發(fā)，以獲取更大暴利。隨著物流園區(qū)的“圈地運(yùn)動(dòng)”大幕拉開(kāi)，物流用地的規(guī)劃、監(jiān)管已成為不容忽視的問(wèn)題。物流用地是進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)物流服務(wù)所使用的物流設(shè)施占用的土地。該定義包含的要點(diǎn)：（1）物流基本活動(dòng)包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工、裝

4、卸搬運(yùn)、包裝、配送等活動(dòng)。（2）物流設(shè)施包括交通設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、裝卸搬運(yùn)設(shè)施、流通加工設(shè)施、信息設(shè)施等，不包括工廠、商店、批發(fā)市場(chǎng)中進(jìn)行生產(chǎn)和銷(xiāo)售的設(shè)施。在我國(guó)，物流用地大都?xì)w類(lèi)于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地價(jià)格沒(méi)有得到良好的控制，經(jīng)常出現(xiàn)企業(yè)借物流用地的名義圈地現(xiàn)象，土地資源沒(méi)有得到較好的管理和充分的利用。一、造成物流用地“圈地運(yùn)動(dòng)”的主要原因。（1）招商引資與工業(yè)用地招拍掛出讓仍存在矛盾。隨著國(guó)發(fā)31號(hào)文的頒布，以及《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)

5、準(zhǔn)》的制訂，結(jié)束了工業(yè)用地粗放、低價(jià)、低效利用的時(shí)代，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與土地供需矛盾仍然突出。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，因?yàn)橥鈦?lái)投資少，為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在進(jìn)行物流園區(qū)招商時(shí)，往往把招商成功，引進(jìn)資金，增加稅收作為第一位，也作為衡量干部政績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，將大面積工業(yè)建設(shè)用地以低于市場(chǎng)價(jià)甚至低于成本價(jià)出讓?zhuān)鳛槲顿Y的重要手段，而對(duì)招商后的控制和監(jiān)管，則不是十分規(guī)范與嚴(yán)格。而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)雖然投資環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，工業(yè)用地供不應(yīng)求，但地方政

6、府容易患上“大企業(yè)饑渴癥”，很多地方政府往往以著商引資的數(shù)量上，更要關(guān)注質(zhì)量、方法及效果，并如實(shí)反映到對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部的考核機(jī)制中去。通過(guò)全面、科學(xué)的考核機(jī)制促進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)干部觀念的轉(zhuǎn)變，只有觀念轉(zhuǎn)變了，才能從根本上杜絕為了數(shù)字搞虛假招商、土地利用粗放、“假投資、實(shí)圈地”等情況的發(fā)生。作為領(lǐng)導(dǎo)干部，應(yīng)全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，樹(shù)立正確的政績(jī)觀，正確認(rèn)識(shí)招商引資的重要性，把增加資本投入、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)作為招商引資的第一要義，把最大程度地發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)

7、濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益作為招商引資的第一宗旨，把高質(zhì)量的項(xiàng)目建設(shè)作為招商引資的第一基礎(chǔ)，在上述正確的政績(jī)觀和招商引資理念的指導(dǎo)下，堅(jiān)持?jǐn)?shù)量與質(zhì)量并重的原則，合理配置和使用土地資源，充分發(fā)揮土地資源對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要作用，使招商引資真正成為壯大地方實(shí)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的重要手段，真正做到招真商，引真資，真發(fā)展。（3）完善項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，重視對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)服務(wù)和監(jiān)管。對(duì)于投資企業(yè)或稱(chēng)競(jìng)買(mǎi)單位，應(yīng)由工商、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)配合國(guó)土資源管理

8、部門(mén)對(duì)其進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核，對(duì)其注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)狀況、納稅情況、社會(huì)信譽(yù)等認(rèn)真審查，嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)不符合條件的投資企業(yè)，一律拒之門(mén)外。同時(shí)，應(yīng)重視對(duì)土地出讓后項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況的跟蹤管理，督促投資方嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的土地用途和土地出讓合同約定的其他土地使用條件進(jìn)行建設(shè)，合理規(guī)劃，及時(shí)開(kāi)工，科學(xué)管理，對(duì)于因投資商自身的原因達(dá)不到協(xié)議約定的建設(shè)時(shí)間造成土地閑置的，應(yīng)按規(guī)定征收閑置費(fèi)或收回土地使用權(quán)，重新合理配置土地資源，促使土地和項(xiàng)目及時(shí)發(fā)揮效

9、益。對(duì)于違法、違規(guī)、違約等行為，應(yīng)及時(shí)制止，并作出必要的處罰。（4）合理規(guī)劃，使物流用地成為適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。物流用地應(yīng)依托三方面進(jìn)行布局，第一，依托制造業(yè)基地布局，在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等產(chǎn)業(yè)集中地的內(nèi)部或其附近進(jìn)行布局，以便為其內(nèi)部企業(yè)及時(shí)提供原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的服務(wù)；第二、依托商貿(mào)市場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)進(jìn)行布局，在商貿(mào)市場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)，物流園區(qū)可以獲得大量貨源，并給這些貨物集散地的商貿(mào)相關(guān)

10、方提供配送、倉(cāng)儲(chǔ)、信息等服務(wù)；第三、依托機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路公路運(yùn)輸主樞紐進(jìn)行布局，以便最大限度地利用運(yùn)輸便利上的優(yōu)勢(shì)，降低成本，提高效率。（5）在土地分類(lèi)中建議增加物流用地類(lèi)別。物流業(yè)的發(fā)展，使得工商企業(yè)、物流企業(yè)和傳統(tǒng)的儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)對(duì)土地的利用方式發(fā)生了重要改變。事實(shí)上，物流用地是各種物流基礎(chǔ)設(shè)施的空間載體，是為了滿足物流作業(yè)功能需要而劃出的特定城市空間地塊。對(duì)物流用地分類(lèi)能夠區(qū)分物流用地與商服用地、工礦用地，使得物流用地評(píng)估出準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)