卓越集團(tuán)房地產(chǎn)金融專(zhuān)題探討

1、房地產(chǎn)金融專(zhuān)題探討,主講：鄔風(fēng)柏,講座內(nèi)容 ：,金融基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)與金融 房地產(chǎn)融資,金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心 —鄧小平,第一部分 金融基礎(chǔ)知識(shí),,一、金融的定義二、中國(guó)金融業(yè)現(xiàn)狀三、中國(guó)金融業(yè)的對(duì)外開(kāi)放四、人民幣匯率問(wèn)題五、人民幣利率,一、金融的定義,,金融是貨幣流通和信用活動(dòng)以及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱(chēng)。 廣義的金融 泛指一切與信用貨幣的發(fā)行、保管、兌換

2、、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，甚至包括金銀的買(mǎi)賣(mài)。 狹義的金融 專(zhuān)指信用貨幣的融通。,二 中國(guó)金融業(yè)現(xiàn)狀,（一）中國(guó)金融業(yè)的基本構(gòu)成 （二）金融管理機(jī)構(gòu) （三）銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu),（二） 金融管理機(jī)構(gòu),1、中國(guó)人民銀行（央行） 2、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) （銀監(jiān)會(huì)） 3、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)） 4、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)）,1、中國(guó)人民銀行（央行）,2、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) （銀監(jiān)會(huì)

3、）,中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)根據(jù)授權(quán)，統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、信托投資公司以及其它存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，維護(hù)銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。,3、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)）,1998年4月，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，決定將國(guó)務(wù)院證券委與中國(guó)證監(jiān)會(huì)合并組成國(guó)務(wù)院直屬正部級(jí)事業(yè)單位。依法對(duì)證券市場(chǎng)實(shí)行監(jiān)督管理，維護(hù)證券市場(chǎng)秩序，保障其合法運(yùn)行。,4、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)）,保監(jiān)會(huì)于1998年11月18日成立，是全國(guó)商業(yè)保險(xiǎn)的

4、主管部門(mén),為國(guó)務(wù)院直屬正部級(jí)事業(yè)單位,根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán)履行行政管理職能,依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理全國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng),維護(hù)保險(xiǎn)業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。,（三）銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu),1、銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)成,（三）銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu),2、商業(yè)銀行的運(yùn)作機(jī)制 （1）信貸業(yè)務(wù)流程 （2）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率,三、中國(guó)金融業(yè)的對(duì)外開(kāi)放,1、外資銀行作為戰(zhàn)略或財(cái)務(wù)投資者參股中資銀行。 2、外資銀行在華全面開(kāi)展業(yè)務(wù)，市

5、場(chǎng)份額越來(lái)越大。 3、外資證券和保險(xiǎn)業(yè)也加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。4、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴(kuò)張快、盈利好。,四、人民幣匯率問(wèn)題,（一）什么是匯率？ 匯率是亦稱(chēng)“外匯行市或匯價(jià)”。一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價(jià)格。由于世界各國(guó)貨幣的名稱(chēng)不同，幣值不一，所以一國(guó)貨幣對(duì)其他國(guó)家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。（二）人民幣匯率改革問(wèn)題,近期人民幣對(duì)主要貨

6、幣匯率牌價(jià),人民幣匯率改革以來(lái)對(duì)美元匯價(jià)的變化,五、利率,（一）利率的定義 利率可以簡(jiǎn)單的認(rèn)為是資金的價(jià)格或使用資金的機(jī)會(huì)成本，也可以說(shuō)是資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值之和。（二）利率政策,現(xiàn)行小額外幣存款利率水平表    （年利率：%）,金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率,金融機(jī)構(gòu)貸款利率調(diào)整表（ 單位:年利率%）,金融機(jī)構(gòu)存款利率調(diào)整表 （單位:年利率%）,

7、房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融 ——格林斯潘（美聯(lián)儲(chǔ)前主席） 資金 和 土地是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命門(mén) ——周小川（中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)）,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn)二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 代表性政策三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系,第二部分 房地產(chǎn)與金融,一、

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn),,二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策,（一）121文件規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件（二）8.31大限是國(guó)家制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個(gè)政策（三）212文件規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，35％自有資金，二級(jí)資質(zhì)）,三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系,1、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性2、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián)3、未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融,第三部分 房地產(chǎn)融資,一、房地產(chǎn)融資渠道比較

9、二、房地產(chǎn)融資方式的選擇,表一 不同房地產(chǎn)融資渠道比較,二、房地產(chǎn)融資方式的選擇,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式（二）不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式的選擇 （三）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇,（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式,1、準(zhǔn)備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金2、生產(chǎn)階段，儲(chǔ)備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金3、銷(xiāo)售階段，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金,（二）不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方式的選擇,1、住宅 2、商業(yè)房地產(chǎn),（

10、三）不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇,少數(shù)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專(zhuān)利。眾多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 應(yīng)積極采用開(kāi)發(fā)商賣(mài)方信貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進(jìn)行融資。,這是一個(gè)最好的時(shí)代，這也是一個(gè)最壞的時(shí)代！