[教育]張志東－成就精品樓盤的物業(yè)管控

1、成就精品樓盤的物業(yè)管控- 張志東,2010,張志東Jerry zhang,1391152634513911526345@139.comQQ：437552241,工作室創(chuàng)始人中國人力和社會保障部《房地產(chǎn)策劃師》職業(yè)資格認證專家清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力房地產(chǎn)總裁班 特邀講師北大縱橫商業(yè)院 高級講師,課程目標,掌握成就精品樓盤的關(guān)鍵要素了解物業(yè)管理的本質(zhì)

2、清楚物業(yè)策劃的作用,課程內(nèi)容,物業(yè)管理的定義、起源、發(fā)展物業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的作用物業(yè)管理在地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略地位全程介入的意義如何選擇介入的最佳時機前期介入的操作目標發(fā)展商打造物業(yè)精品樓盤的模式發(fā)展商選擇物業(yè)公司的3大寶典,物業(yè)管理的定義,property [?pr?p?ti]財產(chǎn); 資產(chǎn); 所有物That car is my property; you mustn't use it without my

3、 permission.這輛車是我的財產(chǎn), 你必須得到我的允許才能使用。房地產(chǎn), 不動產(chǎn); (一處)房地產(chǎn),物業(yè)管理的的定義 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 －－摘自中華人民共和國國務(wù)院令第379號 《物業(yè)管理條例》,物業(yè)管理的定義,物業(yè)管理的起源、發(fā)展 物業(yè)管理起源于19世

4、紀60年代的英 國，奧克維婭·希爾（OCTAVIA·HILL）。octavia hill, housing and social reformOctavia Hill (1838-1912) made a defining contribution to the development of a more enlightened approach to the provision and manageme

5、nt of housing for working people. Her championship of playgrounds, the army cadet corps and access to common lands and the countryside more broadly were also important. In this piece we assess her contribution.,國內(nèi)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

6、,物業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的作用,發(fā)展商品牌的助推劑業(yè)主資產(chǎn)保值、增值的操盤手業(yè)主生活品質(zhì)提升的服務(wù)商,房地產(chǎn)價值鏈模型VAC——房地產(chǎn)開發(fā)特點,內(nèi)部立項,項目論證階段,項目取得,項目策劃階段,項目策劃會,設(shè)計階段,方案評審會,采購階段,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,竣工,入伙,工程管理階段,產(chǎn)品交付階段,銷售管理階段,組織項目論證 項目取得,用地規(guī)劃許可證國有土地使用證,規(guī)劃許可證開工許可證（基礎(chǔ)提前施工報建）,辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可

7、證,產(chǎn)權(quán)初始登記,項目發(fā)展,市場調(diào)研初步項目定位,項目定位,項目營銷總案、項目推廣方案策劃銷售前準備（含前期客戶積累）,銷售事務(wù)管理,營銷,規(guī)劃要點/規(guī)劃草案,概念規(guī)劃設(shè)計,方案設(shè)計,擴初設(shè)計,施工圖設(shè)計,景觀/精裝專項設(shè)計、部品策劃,工程施工配合、銷售配合及入伙配合,設(shè)計,工程條件評估,設(shè)計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標地質(zhì)勘查、七通一平、施工準備及樁基等工程施工,主體結(jié)構(gòu)施工 至具備預(yù)售條件,工程施工 至竣工驗收,銷售及入伙配合,工

8、程,物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)公司選聘,工程施工配合,銷售配合,產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理,客服,前期成本估算,測算,設(shè)計階段成本控制及測算、形成控制性目標成本確定合約框架,動態(tài)成本管理 工程實施階段的成本管理,結(jié)算,后評估,成本,投資估算,資金籌劃,資金營運,投資評估,財務(wù),物業(yè)管理在品牌企業(yè)的戰(zhàn)略地位,,案例,今年以來全國都普遍經(jīng)歷了一輪火熱的房價上漲，但地處北京中央商務(wù)區(qū)寸土寸金的核心地帶，建外SOHO業(yè)主

9、們卻告訴記者，他們正面臨著一個最冷的物業(yè)投資寒冬?！　I(yè)主：“我們房價半年前還三萬塊錢，現(xiàn)在掉到2萬2，掉了八千塊錢?！薄　”本┙ㄍ釹OHO業(yè)主 張明偉：“五年前不是這個樣子，原來我的房子租三萬塊錢，今天租兩萬塊錢，還得天天給租客去鞠躬道歉，你可別走這是暫時的停電，這只是一種假象，因為停電是通知，而不是拉閘,全程介入的意義,意義a、 最大限度地減少物業(yè)投入使用后的遺留問題意義b、 能夠全面掌握有關(guān)物業(yè)的信息意義c、 為后期管

10、理打下堅實的基礎(chǔ),案例,流 程,,服務(wù)理念,業(yè)務(wù)范圍,物業(yè)管理服務(wù)流程圖,簽訂前期物業(yè)管理g顧問合同,,物業(yè)服務(wù)建議,管理籌備,招聘與培訓(xùn),接管驗收,交付使用,,,,,,,,,人員配置及預(yù)算,設(shè)備設(shè)施的選型,園林綠化,,,設(shè)備維護保養(yǎng)外判,清潔綠化保養(yǎng)外判,物業(yè)用房裝飾裝修,開辦用品用具采購,相關(guān)證照手續(xù)辦理,,,,,,,,物業(yè)查驗,鑰匙接管,標識設(shè)置,資料歸檔,,,,,,,,,房屋查驗,設(shè)施設(shè)備查驗,,,,,,,,空房檢查,未使

11、用房,,已使用房,,,,,常規(guī)性公共服務(wù),針對性專項服務(wù),委托性特約服務(wù),,,,,,,物業(yè)公司的銜接及配合,,,室內(nèi)查驗,辦理收房,交接查驗,遷入安排,裝修管理,,,,開荒工程,,,,,,,,物業(yè)管理創(chuàng)示范與進階,前期設(shè)計,如何選擇介入的最佳時機,早中晚介入的特性早期介入：是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入：則是在項目施工階段開始；晚期介入：在工程基本結(jié)束‘準備竣工驗收和接管時的介入。,前期介入的操作目

12、標,前期介入階段工程提供服務(wù),機電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施圖紙審核建議。樓宇設(shè)施設(shè)備選型建議。工程設(shè)備用房合理布局建議。暖通給排水建議。物業(yè)智能自動化系統(tǒng)設(shè)置建議。能源收繳與計量控制建議。公共區(qū)域裝飾裝修標準建議。工程設(shè)施設(shè)備施工與安裝建議。物業(yè)廣告標示系統(tǒng)建議。物業(yè)管理辦公用房建議。物業(yè)單元接管與驗收建議。,前期介入階段工程提供服務(wù),工程設(shè)施設(shè)備維護與保養(yǎng)建議。針對項目的特點，對項目提供消防及保安監(jiān)控設(shè)備方面的建議。針對項

13、目的特點，結(jié)合樓宇自控系統(tǒng)提供工程空調(diào) 及新風(fēng)設(shè)備方面的建議。針對項目的特點，對項目供電系統(tǒng)提供建議。針對項目特點，對項目設(shè)置宿舍及餐廳提供建議。針對項目的特點，對項目的門禁及電梯系統(tǒng)。工程設(shè)備標識方面的建議。對項目的垃圾房及卸貨區(qū)提供建議。對工程設(shè)備集成控制方面的建議。結(jié)合會所布局工程設(shè)備設(shè)施及能源計量方面的建議。,前期介入階段（提前解決后期運作的難點）,前期介入階段（提前制定運作系統(tǒng)規(guī)范流程）,物業(yè)管理交接驗收階段服務(wù)

14、,物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,前期介入階段（完善后期運行的硬件條件）,,,指導(dǎo)《業(yè)戶手冊》等文件編制、印刷,協(xié)助完成入住儀式,指導(dǎo)交房服務(wù)流程,業(yè)主入住,項目辦理入住服務(wù)階段,項目正式運行服務(wù)介入階段,項目正式運行服務(wù)介入階段,物業(yè)專業(yè)培訓(xùn)思路,工程服務(wù)部,客戶服務(wù)類,溝通的方法與技巧客服部的職責(zé)與工作要點分析及服務(wù)規(guī)范物業(yè)管理常用文書基本寫作知識與檔案管理客戶投訴的處理技巧與流程及相關(guān)案例,工程部職責(zé)及工作要點分析工程

15、部員工服務(wù)規(guī)范設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的構(gòu)成與分類、保養(yǎng)規(guī)程設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施的一般維修知識與安全操作規(guī)程設(shè)備設(shè)施緊急故障的一般處理程序及工作要點維修材料和公用工具管理物業(yè)設(shè)施接管驗收程序和內(nèi)容、設(shè)備驗收標準物業(yè)設(shè)施、節(jié)能降費、工程工作實例分析,保安消防類,保安部職責(zé)及工作要點分析保安部員工服務(wù)規(guī)范及行為準則保安各崗位工作要點、安全管理、現(xiàn)行消防法規(guī)分析保安部工作權(quán)限、車輛/道路/交通管理規(guī)定停車場管理規(guī)定、保安工作

16、實例分析,保潔綠化類,清潔重點、清潔設(shè)備重點清潔員職責(zé)、清潔員工作規(guī)范清潔員工作要求、清潔員工作流程清潔設(shè)備操作和藥品性能保潔工作的監(jiān)管要點,物業(yè)管理基本概念,,培訓(xùn)分類培訓(xùn)方式：內(nèi)部培訓(xùn)、 外送培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容：基礎(chǔ)類、專業(yè)類、應(yīng)用類。,案例分享,發(fā)展商打造物業(yè)精品樓盤的模式模式一：1+1>2 強強聯(lián)合 模式二： 借力強己模式三： 維我獨尊

17、模式四： 過河拆橋,發(fā)展商選擇物業(yè)公司的3大寶典物業(yè)公司的文化物業(yè)公司的資質(zhì)物業(yè)公司的項目操盤手,精品樓盤成功的穴道樓盤主題的執(zhí)行力,精彩案例分享方案1方案2,我們相信，成功屬于有準備的團體，憑借我司深入細致的策略執(zhí)行以及 貴司強力的支持與配合，一定會共創(chuàng)輝煌。,聯(lián)系方式：公司地址：北京市東城區(qū)香河園路1號當代MOMA18號樓郵編：100028Beijing Office address : G

18、rand MOMA Builbing18, No１xiangheyuan road, Dongcheng district，Beijing china 100028Tel: +86 10 6466 8485 Fax: +86 10 6466 8487,謝謝,前期介入-物業(yè)管理預(yù)算篇,一、預(yù)算制定的前提條件：(制訂依據(jù)) 物管條例及相關(guān)法規(guī) 管理公約(D.M.C) Deeds of Mutual Coven

19、ants 建筑圖(平面圖、設(shè)備圖、系統(tǒng)圖) 前一至兩年的實際收支情況 業(yè)主的意愿表示,,,,二、預(yù)算制訂的原則量入為出、收支平衡、略有盈余、用者自付文件支持：服務(wù)內(nèi)容、標準年度工作計劃及每月工作計劃年度耗費材料及每月耗費材料組織架構(gòu),三、管理費的預(yù)算案 用途訂定管理費標準控制開支每月資金計劃 每月財務(wù)報表 按預(yù)算控制收支平衡達到成本效益,,控制計劃性維修工作

20、 控制合約的制定行動 評估管理公司的表現(xiàn) 提供控制及反饋的渠道 做有計劃的應(yīng)急準備,,,,,,,,預(yù)算內(nèi)容的組成：⑴ 員工薪酬員工薪金，工資性津貼(比如獎金)員工津貼及福利(養(yǎng)老金、公積金、醫(yī)療保險金、工會活動費等)------56.3%員工制服及洗燙其它支出(員工餐費等),⑵ 保安 保安服務(wù)費 保安部用

21、品 保安員培訓(xùn) 保安部低值易耗品,⑶ 清潔清潔服務(wù)費外墻清潔費用垃圾清運費滅蟲服務(wù)費衛(wèi)生用品/清潔用品/地毯園藝護理/綠化費用其它低值易耗品…..,,⑷ 設(shè)施保養(yǎng)及維修空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)消防系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)/照明設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)(保安及消防),,公共區(qū)域建筑結(jié)構(gòu)通訊系統(tǒng)，包括衛(wèi)星天線大廈自動化系統(tǒng)維修工具與五金材料低值易耗品,⑸ 公共區(qū)域能源費公

22、共照明電費送排風(fēng)機電費水泵電費電梯電費空調(diào)電費,⑸ 公共區(qū)域能源費公共水費供暖費用生活熱水柴油費,⑹ 辦公行政費用管理公司租金、電費電話費傳呼機/手提電話費業(yè)務(wù)招待費差旅費用雜項支出，如文具、印刷、郵費、影印等辦公室低值易耗品巴士服務(wù),⑺ 保險財產(chǎn)一切險公眾責(zé)任險機器設(shè)備損壞險,⑻ 管理處的固定資產(chǎn)及折舊費大廈工具/大廈機器設(shè)備辦公家俱辦公室用品，如電腦、打印機

23、、復(fù)印機、傳真機、照相機、電話機等管理處裝修,⑽ 其它項開支律師費會計審核培訓(xùn)費節(jié)日裝飾⑾ 稅金(內(nèi)資：5.50% 外資：5.0%),⑿ 不可預(yù)見費用：2-3%,⑼ 管理者酬金,3. 管理費分攤建筑面積，大多采用此種方式攤分物業(yè)管理 費、也有按使用面積(比如商場)按戶(早期老式樓房)按租金比例(與租金捆綁)商場、辦公樓、住宅混合時，管理費按商、 辦、住分

24、別計算，可采用按面積攤分方式， 人員能分就分,能源費最好按表計量(注意：在 每個月的實際支出時，也分開計入財務(wù)費 用，財務(wù)報表也要分列)。,4.其他預(yù)算項目：會所：(一般只計支出，因為管理公司不負責(zé)經(jīng)營，無法計 算收入項)車庫：主要按實際能耗、人手及設(shè)備維護費用計算資本性支出項：中修及大修費用改造費用：原設(shè)計缺陷或為增加收益