[學習]豐都房地產市場調查

1、,豐都房地產市場調查,謹呈：恒生房地產開發(fā)公司,PART 1 區(qū)域市場分析,,豐都區(qū)位,豐都 東經107°28′03″－108°12′37″ 北緯29°33′18″－30°16′25″,地處重慶中心，幅員面積2901km2。長江橫穿縣境47km，水上距離重慶主 城區(qū)172km、陸上150km。東依石柱土家族自治縣，南接武隆縣、 彭水縣，西

2、靠涪陵區(qū)，北鄰忠縣、墊 江縣。全縣轄31個鄉(xiāng)鎮(zhèn)340個行政村，總人口 80.71萬人。豐都是著名的旅游名城，以“鬼城” 揚名海內外。豐都是一個典型的移民大縣，目前處 于三峽移民、西部開發(fā)、扶貧開發(fā)等 歷史機遇期。,總體規(guī)劃： “一城、二片、六組團”的空間結構框架,豐都城市布局,,鎮(zhèn)江組團,,水天坪組團,,,名山組團,,王家渡組團,,龍河東組團,丁莊溪組團,丁莊溪組團： 依托火車

3、站建設交通樞紐，客貨運及物流 中心，塑好城市門戶形象。王家渡組團： 依托高速公路出口與長江二橋形成商業(yè)、 商務、休閑娛樂功能集聚。名山組團： 依托名山景區(qū)和長江二橋形成北岸民俗文 化旅游和名山景區(qū)的綜合服務基地。龍河東組團： 將著力打造出一個集居住、商務、休閑、 娛樂多元化為一體的高端新興社區(qū)。鎮(zhèn)江組團： 依托重

4、慶化醫(yī)和重慶紫光天然氣化工有限 責任公司，重點打造精細化工產業(yè)。水天坪組團： 豐都工業(yè)園核心區(qū)，經濟發(fā)展增長極，重 點發(fā)展輕工、機械電子、食品加工等產業(yè)。,各組團功能,豐都交通規(guī)劃,長江一橋,長江二橋,,渝利鐵路,,,,涪豐高速,石柱,涪陵,區(qū)域交通渝利鐵路豐都段2012年建成通車。涪豐石高速公路2013年通車、十二 五期間豐忠高速公路，開工建設墊 豐武高速公路豐都段。十二五期

5、間依托長江黃金航道，建 成以水天坪作業(yè)區(qū)為重點的綜合 運輸樞紐和物流港區(qū)。城市交通2013年貫穿南岸四組團的濱江路將 建成到2015年客運換乘中心、長江二橋、 龍河二橋、龍河三橋都將建成。,,,,濱江路,城市人口規(guī)模13萬人 其中：固定人口10.5萬人，流動人口2.5萬人。2010——2020年，城鎮(zhèn)人口將增長14萬，按 照人均住宅面積35㎡計算，未來10年需增加 住房面積約為4

6、90萬㎡。王家渡組團是居住中心 中心區(qū)建成面積僅為4.61平方公里，而居住人 口達到近8萬人，人均建設用地不足60平方米。未來居住區(qū)將主要由王家渡組團中心區(qū)向兩 翼擴展。,,人口規(guī)劃,城市規(guī)劃小結,,豐都縣城呈現(xiàn)多組團式發(fā)展，各組團聯(lián)系緊密，分工明確。,交通路網的升級，將極大刺激豐都城市建設，帶來人口流動，經濟發(fā)展。,城市中心人口密度過大，人口增長速度快，對住房的需求將持續(xù)刺激房地產業(yè)發(fā)展。,,,,,,,宏觀經

7、濟,2011年上半年，豐都縣國民生產總值為43.3億元（2010年同時期：36.02億元），同比增長20%。近5年來，豐都GDP年增長平均值為17%，預計2011年GDP將突破80億。人均GDP也保持了較高的增長率，豐都經濟正在快速發(fā)展。,經濟發(fā)展Ⅰ,17.3%,22.4%,20.6%,11.3%,22.9%,20.8%,11.2%,9.5%,經濟發(fā)展Ⅱ,豐都社會總消費與人均消費均快速上漲,產業(yè)構成比例,第一產業(yè)與第三產業(yè)比例呈現(xiàn)下

8、降趨勢第二產業(yè)比例上升建筑業(yè)產值不斷上漲,豐都國民收入,國民收入穩(wěn)步上升，具有一定的消費潛力,豐都、武隆、涪陵經濟對比,豐都經濟總量遠低于涪陵，與武隆相當人均GDP豐都較為落后，相當于2007年武隆的水平,三區(qū)域社會零售總額對比,豐都人均消費水平較低,三區(qū)域產業(yè)、投資比例,豐都產業(yè)第一產業(yè)比重較大，二、三產業(yè)基本持平豐都房地產開發(fā)所占比例較小，發(fā)展?jié)摿^大,三區(qū)域2010年社會固定投資（萬元）,宏觀經濟小結,豐都經濟增速較快，但

9、經濟總量不大，人均水平較低,固定投資總額可觀，建筑業(yè)產值至2010年快速上漲，城市建設提速,城鎮(zhèn)居民收入及儲蓄存款持續(xù)增加，但消費水平偏低,同周邊區(qū)縣相比，豐都房地產開發(fā)投入相當有限,,,,,,,,,,豐都房地產市場,豐都房地產開發(fā)投資,固定資產投資與房地產投資持續(xù)增漲。,商品房市場走勢,,,建筑、銷售指標均快速上漲銷售量大于供應量,商品房供銷基本持平住宅2010年銷量小幅下滑,價格特,商品房價格走勢,房價整體走勢保持上揚自09年

10、開始增速放緩,豐都縣城房地產發(fā)展歷程,,豐都整體房地產市場目前處于中下水平在宏觀政策影響下，價格上漲勢頭減弱現(xiàn)已進入大盤營銷時代，市場競爭將加劇,項目分布,,,,,,,,,豐都商品房項目集中在王家渡組團；正逐漸向兩翼擴展，東進趨勢尤為明顯；,,豐都項目匯總,,競爭對手,豐都大體量項目開始增多房源戶型仍以三房為主，其次是兩房城市中心區(qū)域項目價格最高，其他版塊價格差距不大，品質決定勝負,重點項目——陽光上海城,地處城東板塊位置較偏

11、遠，配套缺乏，不具區(qū)位優(yōu)勢；已基本售罄，均價3800—4000元/m2，突破了區(qū)域價格，引發(fā)銷售熱潮；,采用新古典主義建筑風格，大氣、穩(wěn)重的建筑形象，提升檔次；打造坡地景觀與人工水景，營造異域海派風情；引進超市、餐飲、農貿市場等打造星級會所、室內游泳池等，完善配套；高端的物業(yè)管理配置；,項目現(xiàn)狀,,重點項目——世紀花城,該項目距離城市中心區(qū)較近，靠近現(xiàn)有的豐都美食街，區(qū)位優(yōu)勢較明顯；規(guī)模龐大，易于聚集人氣；自身配套齊全，具備

12、一定品質；商業(yè)體量較大,有獨立商業(yè)區(qū)與社區(qū)底商。,重點項目——盛世和豐,,,該項目目前正接受咨詢，在城中設有外賣場；人氣較為冷清，咨詢客戶極少；商業(yè)定位：東城區(qū)商業(yè)核心，預計引進大型品牌百貨、超市、餐飲和KTV等業(yè)態(tài)；,重點項目——龍城華府,簡介：占地500畝 總建面70萬平方米 預計開發(fā)5—8年時間；區(qū)位：緊靠長江和龍河，依山而建；定位：豐都首個大型濱江高檔社區(qū)（觀光電梯花園洋房和高層公寓）

13、；開發(fā)商：重慶市永川區(qū)宏旭房地產開發(fā)有限公司目前狀況：土地平整、組建銷售團隊龍河東組團配套： 1.5公里集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的商業(yè)街（宏聲廣場的10倍）；“適存中學”占地320畝；三甲醫(yī)院一座，占地160畝；五星級酒店一座；5A智能化商廈一棟；“兩江廣場”占地125畝；行政服務中心一棟。,,,,,2011,2012,2013,6萬方,70萬方,70萬方,8萬方,,宏聲花園,世紀花城,龍城華府,盛世和豐,

14、,,,,主要項目銷售周期分析,豐都商業(yè)區(qū)分布,,,濱江路,平都大道,,,1,2,,3,,4,,,,,,5,6,7,8,9,豐都目前商業(yè)區(qū)集中在平都大道沿線， 核心點為宏聲商業(yè)廣場及周圍400米區(qū)域；1、宏聲商業(yè)廣場（12000m2）2、新世紀超市（3000m2)3、重百商場（6000m2）4、批發(fā)市場,,目前在建多個商貿中心， 各商業(yè)點功能明確；5、名山旅游商貿區(qū)6、火車站商貿區(qū)7、美食街8、城市綜合商

15、貿中心9、工業(yè)園商貿區(qū),平都大道,商業(yè)分布在道路兩旁,銀行網點,宏聲商業(yè)廣場,濱江路商業(yè),豐都商業(yè)市場總結,未形成較強的商圈氛圍，商業(yè)分散經營情況突出；商業(yè)整體檔次偏低，以大眾化消費為主；單個商業(yè)體量偏小，經營缺少特色；商業(yè)網點規(guī)劃滯后，布局不合理，服務功能不全，突出表現(xiàn)：商業(yè)基礎設施簡陋，商業(yè)網點混亂，商業(yè)服務不周全。經營觀念落后，經營方式單調，突出表現(xiàn)：逢場逢路為市，以街為市現(xiàn)象嚴重，商品種類不齊全，服務不完善，檔次較

16、低。主力店對商業(yè)經營帶動力強，但主力店數量偏少。,,,,,,,,,,路在何方？,豐都商業(yè)發(fā)展規(guī)劃思路,,如前段商業(yè)網點布局所示，豐都正大力發(fā)展各區(qū)域中心商業(yè)區(qū)，打造規(guī)范化大型商業(yè)體；,對現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進行改造升級，擴大規(guī)模、集中功能、提高品質；,加速豐都特色文化旅游產業(yè)建設，發(fā)掘人文自然景觀潛力，以旅游業(yè)推動豐都商業(yè)發(fā)展；,,,,宏聲商業(yè)廣場改造,重新布局宏聲商業(yè)廣場分布結構，建設一個以宏偉、壯觀、氣派、具吸引力的大樓層商場購物中心；

17、建設一個建筑面積6萬平方米的購物樓，建設地下通道與朝華公園相連，打造建筑面積3.6萬平方米的商貿娛樂中心；總投資：6億元；整個商業(yè)廣場實現(xiàn)銷售收入2億元以上。,南天湖旅游區(qū)建設,南天湖距豐都縣城43公里，是山岳型自然風景旅游區(qū)。項目計劃包括占地300畝的高山濕地公園、1300畝的高山體育運動公園、超五星奢華別墅酒店等；同時一個占地900畝的旅游度假小鎮(zhèn)，將由隆鑫集團投資13.8億進行開發(fā)；項目建成后，將與南川金佛山、武隆仙女山