土地供應(yīng)對住房價格的影響-基于福州市的實(shí)證分析.pdf

1、土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。自1998年住房制度市場化改革以來，住房市場進(jìn)入了高速發(fā)展階段，住房價格也在經(jīng)歷短暫平穩(wěn)期后進(jìn)入快速上漲通道。在此期間，2004年住房用地政策經(jīng)歷了重大的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。針對住房價格持續(xù)快速上漲的市場形勢，中央政府連續(xù)出臺一系列調(diào)控措施來調(diào)節(jié)住房供給與需求，以期達(dá)到穩(wěn)定住房價格的目標(biāo)。然而，調(diào)控結(jié)果始終不盡如人意。圍繞住房用地政策的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變與政府壟斷型供地體制是否是房價上漲的最根本原因這一問題，學(xué)者們爭論不休，至

2、今仍未形成共識。對這一問題的研究，不僅對深化有關(guān)房價波動規(guī)律與政府管制理論研究有促進(jìn)作用，也對政府有效制定與執(zhí)行住房市場調(diào)控政策有決策參考價值。
　　 本文運(yùn)用制度--行為--結(jié)果的分析框架，在系統(tǒng)梳理中國住房用地供應(yīng)政策體系的基礎(chǔ)上，分析政府、開發(fā)商和購房者在土地和住房市場中的角色與決策行為邏輯，構(gòu)建土地市場與住房市場互動的四象限模型，探究土地供應(yīng)影響住房價格的機(jī)制及其影響因素，并以福州市為例，對土地供應(yīng)對住房市場的影響進(jìn)行計(jì)

3、量檢驗(yàn)，最后，提出改進(jìn)和完善住房用地供應(yīng)政策的建議。
　　 主要結(jié)論如下：
　　 1、我國已經(jīng)建立起包括土地供應(yīng)總量控制、住房用地分類保障、經(jīng)營性用地市場化配置的政策框架體系，形成政府壟斷土地一級供給、買方充分競爭的土地市場結(jié)構(gòu)，政府通過土地利用年度計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃對土地供應(yīng)進(jìn)行管控。
　　 2、現(xiàn)有的財稅體制和政績考核模式下，市縣政府傾向于采取差別化供地策略來確定住房用地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，以最大化土地收益，結(jié)果導(dǎo)致

4、住房用地供求之間出現(xiàn)脫節(jié)以及土地價格出現(xiàn)扭曲。具有資本、實(shí)力優(yōu)勢及良好政府關(guān)系的企業(yè)逐漸壟斷土地和住房市場，在土地開發(fā)時機(jī)和住房定價等方面占據(jù)主導(dǎo)地位，從而導(dǎo)致市場繁榮期土地投機(jī)行為的盛行、住房價格的不斷上漲以及很普遍的尋租行為。與此同時，限制性的供地政策會強(qiáng)化購房者對未來住房價格上漲的預(yù)期，使其在信息不對稱的住房市場中漸失價格的談判權(quán)。
　　 3、在互動的土地市場和住房市場中土地供應(yīng)主要通過成本效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)對住房供給和需求產(chǎn)

5、生影響，從而對住房價格產(chǎn)生影響，并反過來又對企業(yè)的用地需求和政府的土地供給規(guī)模與價格產(chǎn)生影響，最終形成土地市場與住房市場互動的機(jī)制。土地供應(yīng)的減少短期內(nèi)會通過上述機(jī)制引起房價上漲，但是在房價高漲的情況下，增加土地供應(yīng)卻未必能降低房價。
　　 4、福州市2000年～2009年期間，收入水平和家庭戶數(shù)等需求面因素以及市場主體的適應(yīng)性預(yù)期心理和市場較低的內(nèi)在自我調(diào)節(jié)能力是影響住房價格的主導(dǎo)因素；當(dāng)期土地供給通過預(yù)期機(jī)制和成本機(jī)制對住房

6、供求進(jìn)而住房價格也產(chǎn)生顯著影響，政府可以運(yùn)用土地供應(yīng)對住房市場進(jìn)行干預(yù)，但是其干預(yù)效果受到企業(yè)土地囤積行為的制約。
　　 據(jù)此本文提出以下政策建議：通過年度土地利用計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃等手段，保障住房用地市場供給，體現(xiàn)有保有壓的差別化原則，重點(diǎn)保障中小套型普通商品住房用地供給和滿足以自住型住房用地為重點(diǎn)的合理需求；完善土地招拍掛出讓制度，探索多種土地供應(yīng)模式，適應(yīng)不同市場形勢下的住房用地市場調(diào)控需要；強(qiáng)化土地市場信息公開和土地供后