五匹狼的策劃小組之“市場調(diào)查”

1、,愛“吃”才會贏,五匹狼 策劃小組之“市場調(diào)查”組長： 鄒福珍組員： 王凱 黃鼎 李忠貴 周喜榮 鄒福珍,調(diào)查問卷的設(shè)計宏觀環(huán)境分析中觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析,,調(diào)查總體思路,一、市場調(diào)查的目的。1、為潛在的用戶畫像，描述他們的基本屬性和特征。2、潛在用戶對戶型、質(zhì)量、面積、室內(nèi)設(shè)計

2、、外部環(huán)境、物業(yè)管理、會所、價格、位置等要素的要求及購買趨向。,調(diào)查問卷的設(shè)計,二、抽樣方法１、配額抽樣２、隨機抽樣,一、樣本筐。拆前原地經(jīng)營戶。　　近距離各類市場經(jīng)營戶　　　　　近距離（5km范圍）居民。附近街頭攔截?！∧挲g在25-60之間,調(diào)查問卷的設(shè)計（２）,二、配額抽樣筐占地經(jīng)營（75） 　各類專業(yè)市場（75） 近距離居住（75） 　附近街頭攔截（75）,,,,,,,,,,1、 占地經(jīng)營和各類專業(yè)市場

3、　　地毯式問卷訪　　2、近距離居民　　按地塊和實地右手法則問卷訪問。3、附近街頭攔截　在4-5個不同訪問點于不同的時段訪問,具體調(diào)查準則,探測性調(diào)查,描述性調(diào)查,因果性調(diào)查,預(yù)測性調(diào)查,,調(diào)查方向,控制性調(diào)查,,,,,房地產(chǎn)市場需求,房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查,目標客戶特征，偏好調(diào)查,,消費行為調(diào)查,調(diào)查內(nèi)容,,誤差控制,,,初步調(diào)查，按測試結(jié)果再對調(diào)查表作必須修改，得出正式調(diào)查表,督導(dǎo)調(diào)查督導(dǎo)1名，對訪員的工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和核實,

4、利用初步調(diào)查成果等，另加植入種子法,,,,,,,,,,政治要素,,社會要素,經(jīng)濟要素,技術(shù)要素,未來房地產(chǎn)市場趨勢,法規(guī)政策政府關(guān)系環(huán)境保護,人口統(tǒng)計收入分配消費結(jié)構(gòu)生活方式,GDP水平恩各爾系數(shù)可支配收入供求狀況,新產(chǎn)品開發(fā)技術(shù)更新優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品率,,未來房地產(chǎn)市場趨勢,,,,,宏觀分析之ＰＥＳＴ模型,,政策背景,,,1.國土資源部與監(jiān)察部 內(nèi) 容：各地協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題必須在 2004年8月31日前處理

5、完畢，否則國家土地 管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系,2. ２００４年４月２５日，央行提高存款準備金率０.５個百分點；國務(wù)院根據(jù)中央會議精神下發(fā)通知，房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房）資本金比例要由２０％提高35%到以上；,,經(jīng)濟背景,,,,2.國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示： 房屋銷售量及價格同步增 長 26.4%和9.1％，土地購置量同比增幅下跌51.％；4.截止8月,全國商品房均價2741,增 長 13.5%,1。糧油價格

6、大幅上漲，通貨膨脹抬頭。2.股票市場低靡,置業(yè)投資再掀小熱潮,,全國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測,,,,3. 中低擋房具有較大發(fā)展空間,1房地產(chǎn)業(yè)將有望繼續(xù)保持發(fā)展良好勢頭,2.房屋價格繼續(xù)穩(wěn)步上漲,中觀市場分析—波特模型,,行業(yè)競爭者現(xiàn)有企業(yè)競爭者,利益相關(guān)者(政府等),供方,買方,替代品,潛在進入者,,,,,,,福州市房地產(chǎn)特點,,,表現(xiàn)為以住宅為絕對主體地位的市場。 需求拉動因素是福州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要源動力

7、 休閑、健康、時尚的個性化住宅將成主流,房價上漲階梯效應(yīng)明顯漲幅居全國平均線以下. 開發(fā)商盈利狀況良好,開發(fā)投資保持快速增長,流動資金狀況改善,房價穩(wěn)中有升,2003年前三季度商品房交易價格以上年同期相比,主要競爭對手分析,一、金山碧水 二、金山明星 三、百合苑 四、北京金山 五、金山明珠 六、武夷明珠 七、香江明珠,,,樓盤基本信息(金山碧水),,,樓盤名稱： 金山碧水 地　　區(qū)： 倉山區(qū) 板　　塊：

8、 金山板塊 開 發(fā) 商： 市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 建筑設(shè)計： 廈門中建東北設(shè)計研究院， 福州規(guī)劃設(shè)計研究院銷售價格： 多層 均價 1800 元/平方米 規(guī)劃用途： 住宅 樓盤地址： 倉山區(qū)金山大道西側(cè) 銷售熱線： 23747111,,樓盤名稱： 金山明星 地　　區(qū)： 倉山區(qū) 板　　塊： 金山板塊 開 發(fā) 商： 福建興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑

9、設(shè)計： 福建建科建筑設(shè)計院 銷售價格： 住宅 均價 1900 元/平方米 規(guī)劃用途： 住宅 樓盤地址： 金山大道198號 銷售熱線： 83856663 主力戶型： 3房2廳2衛(wèi)1廚,,樓盤基本信息(金山明星),金山明星建筑效果圖,,,樓盤基本信息(百合苑),,,樓盤名稱： 百合苑 地　　區(qū)： 鼓樓區(qū) 板　　塊： 城北板塊 開 發(fā) 商： 福州金茂房地產(chǎn)

10、 開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計： 福州市建筑設(shè)計院 銷售價格： 均價 1900 元/平方米 規(guī)劃用途： 商住樓 樓盤地址： 暫無信息 銷售熱線： 87711366,,,樓盤基本信息(香江明珠),,,樓盤名稱： 香江明珠 地　　區(qū)： 倉山區(qū) 板　　塊： 金山板塊 開 發(fā) 商： 中庚企業(yè)（竣建房地產(chǎn)） 建筑設(shè)計： 暫無信息 銷售價格： 均價 2500 元/平方米

11、規(guī)劃用途： 住宅 樓盤地址： 金山大橋南岸西北側(cè) 銷售熱線： 83743555 主力戶型：圖  4房3廳3衛(wèi)1廚,相關(guān)結(jié)論,,１、商品房發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡,中低擋房供需缺乏　　　?。?、近郊townhouse需求較旺3、金山版塊升值空間大,相關(guān)結(jié)論（續(xù)）,,４、價格始終是消費者首考慮因素　　　 ５、金山版塊對中等階層 具有較大吸引力 ６、金山版塊升值空間大,,住房面積：現(xiàn)有住房面

12、積的分布呈現(xiàn)中間大的態(tài)勢，住房面積較大。70平方米以上的占大多數(shù)。但是從整體來看，需求面積都有所增長，即比現(xiàn)有的住房面積要大得多。,,,住房戶型結(jié)構(gòu)：從訪談結(jié)果得知居民現(xiàn)居住房戶型以二室一廳為主，在問“如果您購買住房，會選擇什么樣的戶型？”大部分居民首選的是三室一廳和三室兩廳，但是要考慮經(jīng)濟的前提條件下。,,,您打算什么時候買房子：A． 1年內(nèi) 7.69% B.1—3年內(nèi) 23.08% C.3—5年內(nèi) 15.38% D. 5年以后