包頭市征地區(qū)片綜合地價更新研究.pdf

1、隨著我國社會經濟的快速發(fā)展,各類建設對土地的需求迅速增加,大量農用土地被征用、征收,征地補償安置問題已經逐步成為社會各界高度關注的焦點問題,耕地保護、國家糧食安全和農民權益保障等面臨著一系列挑戰(zhàn)。制定出臺一套符合實際情況、操作性比較強的征地區(qū)片綜合地價體系,對于維護農民合法權益、促進經濟發(fā)展、構建和諧社會,已經顯得十分必要、也非常重要。
　　 本文通過對國內外征地補償制度進展的研究,結合我國農用地價格的構成,剖析了征地區(qū)片綜合地

2、價由自然質量價格、社會保障價格、社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格四部分構成。在實際征地工作中,征地區(qū)片綜合地價可以僅考慮自然質量價格和社會保障價格,社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格由政府統一征收,?？钣糜谕恋卣?、開發(fā),一般在征地價格之外另行征收。本文采用定性與定量相結合的分析方法,綜合考慮城市改造建設、土地利用規(guī)劃因素,結合多因素分析法對包頭市征地區(qū)片進行了調整、劃定,將包頭市近郊農用地征地區(qū)片劃分為十級。運用采用社會保障價格法、樣點地價比較法和城市基準

3、地價反推法三種方法,綜合更新確定包頭市近郊征地綜合區(qū)片價格。社會保障價格主要按照失地農民的基本生活保障標準測算,采取計算繳納醫(yī)療、養(yǎng)老保險等費用的方式來確定,主要強調土地對農民的保障價值。樣點地價比較法是指在劃分征地區(qū)片的基礎上,全面調查近三年來包頭市已經發(fā)生的征地樣點地價,采用案例的實際征地補償標準(不考慮地上附著物補償和青苗補償)進行比較修正測算征地區(qū)片綜合地價,主要對征地案例進行期日修正、地類修正和區(qū)位修正。城市基準地價反推法采用

4、土地評估方法中的成本逼近法和假設開發(fā)法,測算原理是根據已完成的城市基準地價成果,扣除開發(fā)土地所耗費的客觀費用、應繳納的稅費、利息、利潤和土地增值收益來確定土地價格的方法。
　　 本文以包頭市上一輪征地區(qū)片綜合地價為基礎,對包頭市的征地價格進行分析研究,更新確定征地補償價格。通過分析,認識各地區(qū)的農用地生產能力現狀及區(qū)域差異特點,完善征地補償制度,保護被征地農民的合法權益,保障失地農民生活水平不降低,獲得公正補償,同時保證新增建設