廣州市地稅土地增值稅清算培訓(xùn)課件2012年

1、土地增值稅清算業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介 廣州市地方稅務(wù)局,土 地 增 值 稅 清 算 業(yè) 務(wù) 簡(jiǎn) 介,課程內(nèi)容： ◆ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算 ◆ 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算 ◆ 土地增值稅的減免稅規(guī)定,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的清算條件?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏模{稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；　　2.整體轉(zhuǎn)讓

2、未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；　　3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！?（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：　　1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　　4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定

3、的其他情況。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)視為已竣工驗(yàn)收：　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)有關(guān)政府部門備案；　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明。,竣 工 驗(yàn) 收,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,注意：土地增值稅預(yù)征和清算的銜接問(wèn)題 　 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅；

4、2、辦理清算手續(xù)前用建造本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅； 3、 辦理清算手續(xù)過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,二、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的清算單位 　 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位 進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。如 分期項(xiàng)目符合土地增值稅清

5、算條件但未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符 合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。穗地稅函[2010]170號(hào),第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認(rèn)?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題 　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一

6、致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認(rèn)?。ǘ┱劭坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 　　1、 交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一致的，以折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入；    2、交易雙方簽訂的銷售合同和商品房銷售發(fā)票所載折扣后的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不一致的，應(yīng)按前條

7、規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認(rèn)?。ㄈ┪衅渌麊挝换騻€(gè)人代銷、包銷房地產(chǎn)的計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單位或個(gè)人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生產(chǎn)

8、權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按前文規(guī)定，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，不得扣除相應(yīng)的代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用；,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,三、土地增值稅的收入確認(rèn)　（四）非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定 　 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單

9、位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；；　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——取得土地 使用權(quán)所支付的金額　 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ：　　定義：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為

10、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 　 有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因逾期繳納土地出讓金而產(chǎn)生的滯納金和逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得列作此項(xiàng)扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——取得土地使用權(quán)所支付的金額　 特殊

11、規(guī)定：　1、2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，可給予扣除：1．能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料；2．按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——取得土地 使用權(quán)所支付的金額　 特殊規(guī)定：　2、2002年1

12、2月1日以前企業(yè)支付土地價(jià)款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地使用權(quán)、沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，可給予扣除：1．提供相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2．相應(yīng)蓋有公章的實(shí)際支付憑證。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ：　　定義：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆

13、遷償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 　 有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定”確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開

14、發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 。 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按187號(hào)文第三條第（一）款規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （三）前期工程費(fèi) ：　　定義：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘

15、察、測(cè)繪、“三通一平”等支出?！?（四）建筑安裝工程費(fèi) 定義：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （五）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　　定義：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （六）公共配套設(shè)施費(fèi)

16、 定義：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；　　2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可

17、以扣除；　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 特殊規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不

18、得計(jì)算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)成本　 （七）開發(fā)間接費(fèi)用 定義：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 有關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目，各房地產(chǎn)項(xiàng)目允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)根據(jù)受益的項(xiàng)目，按以下要求確認(rèn)： &

19、#160;  1、各房地產(chǎn)項(xiàng)目允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是直接組織、管理各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用不得列入；    2、各房地產(chǎn)項(xiàng)目允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用　 （

20、八）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 定義：是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用）；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。         房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)

21、管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按《實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的銷售費(fèi)用計(jì)算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額。其他房地產(chǎn)開

22、發(fā)費(fèi)用，在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和5％以內(nèi)計(jì)算扣除?！　?2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和10％以內(nèi)計(jì)算扣除?！　∪渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。 。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用　

23、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用前述（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法?！　?4、土地增值稅清算時(shí)，已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 定義

24、：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、堤圍防護(hù)費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在土地增值稅清算時(shí)不再扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,四、土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目——財(cái)政部規(guī)定的其

25、他扣除項(xiàng)目　 （十）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)百分之二十扣除。 對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)百分之二十扣除。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計(jì)算　 （一）同一清算單位中分別計(jì)算增值額、增值率和土地增值稅 同

26、一項(xiàng)目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別核實(shí)土地增值稅。 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計(jì)算　（二）“普通住宅”與“非普

27、通住宅”的認(rèn)定 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房?jī)?nèi)建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,五、土地增值稅的計(jì)算　 特殊規(guī)定： 非住宅的扣除金額=可扣除項(xiàng)目金額×[(已售非住宅面積×1.4)÷(已售住宅面積+已

28、售非住宅面積×1.4)] 住宅的扣除金額=可扣除項(xiàng)目金額×[已售住宅面積÷（已售住宅面積+已售非住宅面積×1.4）],第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,六、辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料　 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表； （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知

29、單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等?！》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。,第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算,七、辦理土地增值稅清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定

30、進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算?！　挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積,第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,舊房及建筑物：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房?！?一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地

31、使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款賃據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。,第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的主平估而確認(rèn)的價(jià)格。,第二部

32、分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！　?duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格

33、，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條規(guī)定，實(shí)行核定征收。,第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,有關(guān)規(guī)定：計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。,第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,三、關(guān)于已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除的問(wèn)題 對(duì)于

34、個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。,第二部分：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅清算,四、關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)

35、格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。,第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定,一、因國(guó)家建設(shè)需要依法征、收回原房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。,第三部分：土地增值稅的減免稅規(guī)定,二、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并