以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略

1、以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略以資金為紐帶的房地產(chǎn)開發(fā)策略房地產(chǎn)新政”助推中國(guó)樓市迅速由“儲(chǔ)地為王”向“現(xiàn)金為王”模式轉(zhuǎn)變，而一個(gè)出色的現(xiàn)金流管理需要在技術(shù)、戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)維度進(jìn)行體系化管理，因此開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)金流管理除了技術(shù)層面關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)健康外，還需將現(xiàn)金流與開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，比如就異地?cái)U(kuò)張戰(zhàn)略而言，企業(yè)對(duì)擴(kuò)張時(shí)機(jī)、地域和方式的選擇就直接影響到未來(lái)資金的流進(jìn)流出，因此企業(yè)需要將現(xiàn)金流與企業(yè)戰(zhàn)略和計(jì)劃高度關(guān)聯(lián)。而如今中國(guó)開發(fā)企業(yè)整

2、體逐步進(jìn)入樓市寒冬，此時(shí)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理就成為整個(gè)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重中之重。而究竟該如何管好現(xiàn)金流的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)現(xiàn)金流始終健康運(yùn)行？我們認(rèn)為除了現(xiàn)金流本身內(nèi)部的管理外，更需要通過(guò)管好地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)計(jì)劃節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)資金與業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)，方能最終確保企業(yè)現(xiàn)金流在樓市寒冬中健康運(yùn)行。一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理的背后是現(xiàn)金流的收支兌現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，由于開發(fā)周期長(zhǎng)、各環(huán)節(jié)牽涉巨量資金流進(jìn)流出，因此做好企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和項(xiàng)目全過(guò)程計(jì)劃管理就尤為重要。

3、從某種意義上講，開發(fā)企業(yè)計(jì)劃管理的背后就是現(xiàn)金流收支兌現(xiàn)的源頭，計(jì)劃的制定與執(zhí)行調(diào)整也將直接影響業(yè)務(wù)的節(jié)奏和資金收支的節(jié)點(diǎn)。從宏觀層面的企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃來(lái)說(shuō)，開發(fā)企業(yè)每年都要從業(yè)績(jī)、規(guī)模等維度制定明)1、“分級(jí)計(jì)劃管控模式”保障關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的有效管控。針對(duì)以上與現(xiàn)金流休戚相關(guān)的項(xiàng)目四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)將之設(shè)置為集團(tuán)關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)。但是僅有集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)顯然無(wú)法管控好整個(gè)項(xiàng)目的計(jì)劃，標(biāo)桿企業(yè)大多推崇項(xiàng)目四級(jí)計(jì)劃管控體系，通過(guò)從集團(tuán)關(guān)鍵計(jì)劃、

4、項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目和一線員工自上而下的分級(jí)授權(quán)，集團(tuán)關(guān)注拿地、開工、開盤等關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，區(qū)域公司、項(xiàng)目和一線員工監(jiān)控和管理對(duì)應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況，最終實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的抓大放小、分級(jí)授權(quán)、層層聚焦的規(guī)范化管理。2、計(jì)劃編制中結(jié)合“財(cái)務(wù)計(jì)劃”編制集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)現(xiàn)金流的關(guān)聯(lián)。在計(jì)劃編制中，常見(jiàn)的自上而下編制模式老板大多讓計(jì)劃“高昂激進(jìn)”和自下而上員工自我“減負(fù)”帶來(lái)計(jì)劃編制要么太緊，要么就是太松。所以我們認(rèn)為從“中間層”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)起，

5、匯總和初步評(píng)審下屬各職能線計(jì)劃后，再經(jīng)過(guò)區(qū)域公司PMO會(huì)議群體審核、集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員審核后最終確定整個(gè)執(zhí)行計(jì)劃，并由此形成有支撐的集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，這是非常高效和務(wù)實(shí)的一種做法。另外，不少標(biāo)桿企業(yè)為了企業(yè)計(jì)劃與資金更好關(guān)聯(lián)，他們?cè)谟?jì)劃編制環(huán)節(jié)，就必須參照財(cái)務(wù)的年度計(jì)劃和未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)估情況。具體執(zhí)行中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在編制計(jì)劃前財(cái)務(wù)必須提供年度資金情況和其他現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)計(jì)劃必然涉及大量資金的支出和資金回籠，項(xiàng)目計(jì)劃的編制節(jié)點(diǎn)設(shè)置必

6、然會(huì)直接影響企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流的波動(dòng)和變化，由此計(jì)劃編制參考集團(tuán)財(cái)務(wù)內(nèi)在要求就能更好實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)相互支持配合。3、審批流程直接監(jiān)控四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變化。(原文來(lái)自引用請(qǐng)注明)拿地、開工、開盤、交房四個(gè)節(jié)點(diǎn)作為影響企業(yè)現(xiàn)金流的重要環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后剩下來(lái)的就是實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中如何具體執(zhí)行和調(diào)整了。在分級(jí)計(jì)劃管理體系下，決策層、管理層和操作層按照各自負(fù)責(zé)執(zhí)行和管理的對(duì)應(yīng)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)每一級(jí)權(quán)責(zé)分工清晰的分級(jí)管控機(jī)制。對(duì)具體計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中需

7、要調(diào)整，上一級(jí)針對(duì)下一級(jí)的計(jì)劃調(diào)整嚴(yán)格啟用審批流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。具體而言，當(dāng)下級(jí)計(jì)劃在不影響上級(jí)計(jì)劃尤其是集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，可在自身執(zhí)行范圍內(nèi)合理調(diào)整，由此也保證計(jì)劃執(zhí)行隨外界環(huán)境變化進(jìn)行針對(duì)性修正的靈活性，但若下級(jí)計(jì)劃延期或出現(xiàn)其他問(wèn)題直接影響上級(jí)計(jì)劃尤其是集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，就必須做出詳細(xì)的說(shuō)明和原因分析，集團(tuán)要對(duì)其慎重審批并最終做出計(jì)劃是否調(diào)整的決策，由此從根本上保證集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的高度嚴(yán)肅性。4、計(jì)劃做好PDCA的執(zhí)行回顧和分析。標(biāo)