自考28898房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料

1、28898房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營16.16.經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分經(jīng)營方針按其構(gòu)成層次上劃分，可分為企業(yè)經(jīng)營總方針和具體的經(jīng)營方針。17.17.企業(yè)具有的方針類型企業(yè)具有的方針類型：1.生產(chǎn)發(fā)展方針2.技術(shù)發(fā)展方針3.項(xiàng)目發(fā)展方針4.市場(chǎng)發(fā)展方針5.人才資源發(fā)展方針6.管理發(fā)展方針18.18.房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃地加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。19.19.房

2、地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地、房屋建筑、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施所進(jìn)行的投資、規(guī)劃、建設(shè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。20.20.房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系：1房地產(chǎn)經(jīng)營反映的是在一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的房屋、土地關(guān)系。2.房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)商品的銷售。租賃、抵押等以交易為主要形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3.房地產(chǎn)經(jīng)營涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，在很大程度上受到法律的保護(hù)與制約，國家法規(guī)便有較多的約束。21.21.房地產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營特

3、點(diǎn):1.房地產(chǎn)商品價(jià)格昂貴，對(duì)于大多數(shù)用戶而言，往往不可能一下子拿出這么多的巨款購買房屋。2.房地產(chǎn)商品不可移動(dòng)。因而其交易過程不是商品位置的流動(dòng)，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地產(chǎn)商品，如城市建筑地塊，其使用權(quán)與所有權(quán)是分離的。4.一般商品的交換對(duì)象范圍不受限制.5.一般商品的交換出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是單純的買賣關(guān)系。7.由于房地產(chǎn)資源和稀缺性，從長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)商品都具有升值潛力。8.由于地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際

4、上是政府壟斷的市場(chǎng)，這就意味著，價(jià)格機(jī)制、競爭機(jī)制對(duì)土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，就不如其他商品市場(chǎng)那么明顯。22.22.經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境是經(jīng)營者擬經(jīng)營的項(xiàng)目在建設(shè)期間和未來的建成使用期間所面臨的基本條件。23.23.房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素房地產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)境因素：1.政治環(huán)境2.社會(huì)環(huán)境3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境4.法律環(huán)境5.自然環(huán)境24.24.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指在特定環(huán)境下和特定時(shí)期內(nèi)，客觀存在的可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化。25.25.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：經(jīng)營風(fēng)

5、險(xiǎn)的特點(diǎn)：1.客觀性2.偶然性3.相對(duì)性4.可測(cè)可控性5.風(fēng)險(xiǎn)與效益的共生性.26.26.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值與估計(jì)價(jià)值或預(yù)期價(jià)值之間的差異。27.27.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來源房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)來源：1.國家風(fēng)險(xiǎn)2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析方法風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有盈虧分析、敏感度分析、概率分析。第二章第二章房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)用28.28.房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營

6、可分為三個(gè)環(huán)節(jié)：一是生產(chǎn)過程的經(jīng)營，二是流通過程的經(jīng)營，三是消費(fèi)過程的經(jīng)營。29.29.房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)作房地產(chǎn)經(jīng)營的基本運(yùn)作，包括城市土地開發(fā)、城市房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的銷售、租賃抵押、典當(dāng)、拍賣、估價(jià)、入股與信托，以及房產(chǎn)的修繕與管理經(jīng)營等。城市房產(chǎn)開發(fā)包括新區(qū)的開發(fā)與舊城改建兩類。新區(qū)開發(fā)包括土地征用和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。30.30.城市建設(shè)用地，無論是收回國有土地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：城市建設(shè)用地，無論是收回國有土

7、地或是集體所有土地，一般需按如下程序進(jìn)行：1.申請(qǐng)選址。2.制訂方案。3.申請(qǐng)批準(zhǔn)。4.發(fā)布用地通告。5.簽訂補(bǔ)償、安置合同。6.發(fā)證。31.31.城市房地產(chǎn)開發(fā)城市房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求，進(jìn)行房屋和其他建筑物的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。32.房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易是指把房產(chǎn)和地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)和交換等的流通活動(dòng)。33.33.主要交易方式主要交易方式：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃等。34