房?jī)r(jià)理論

1、第十五章房?jī)r(jià)理論完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下，城市中某套住房的價(jià)格與該套住房的有用性呈正向變動(dòng)，與劣等住房的有用性呈反向變動(dòng)，與劣等住房的生產(chǎn)成本呈正向變動(dòng)?？焖侔l(fā)展的城市中，房?jī)r(jià)還與資金的貼現(xiàn)率和城市發(fā)展速度有關(guān)。資金的貼現(xiàn)率低或城市發(fā)展速度快，一般而言，都會(huì)導(dǎo)致較高的房?jī)r(jià)。第一節(jié)預(yù)備知識(shí)住房屬于典型的具有自然條件約束的有用性不可分割的商品。住房的有用性和地段住房有用性是住房滿(mǎn)足居住需要的能力，是居民對(duì)住房的綜合評(píng)價(jià)。影響住房有用性的因素主要包括兩

2、個(gè)方面。第一個(gè)方面，是住房本身的因素，包括住房的結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝修等，結(jié)構(gòu)合理、嶄新、裝修好的住房有用性高，結(jié)構(gòu)不合理、陳舊、裝修差的住房有用性低。第二個(gè)方面，是住房外部的因素，包括住房所處地段的交通、社區(qū)環(huán)境、治安等。交通便利、環(huán)境好、治安良好的住房的有用性高，交通不便、環(huán)境惡劣、治安差的住房有用性低。住房外部因素取決于住房所在地段。我們可認(rèn)為，住房的有用性是住房結(jié)構(gòu)（S）、裝修(A)，以及所處地段的交通(T)等U所有因素的一個(gè)函數(shù)

3、。即有：。(...)UfSAT?我們假設(shè)所有住房的結(jié)構(gòu)、裝修、面積等都一樣，并且假設(shè)房子不會(huì)變舊老化，此時(shí)，決定住房之間有用性相對(duì)高低的因素將是住房的外部因素。由于決定住房有用性相對(duì)高低的外部因素又決定于住房所在地段，從而住房之間，有用性的相對(duì)高低就決定于住房所在地段的差異。交通便利、治安良好、生活設(shè)施發(fā)達(dá)等的地段（往往是城市中心）是好地段，好地段的住房的有用性高、價(jià)格高。交通不便、治安較差、生活設(shè)施不發(fā)達(dá)等的地段（往往是城市周邊）是差

4、地段，差地段的住房的有用性低、價(jià)格低。一般而言，城市建房時(shí)，將優(yōu)先在較好的地段（交通更便利、治安更良好、生活設(shè)施更發(fā)達(dá)等的地段）上建房。較好的地段用完之后，才會(huì)到較差的地段上建房。劣等地段和劣等住房我們把城市中已建住房的地段中最差的地段稱(chēng)為劣等地段，把建在劣等地段上的住房稱(chēng)為劣等住房。如果地段的好差決定住房有用性的高低，那么，劣等住房將是所有住房中本越高，整個(gè)城市住房?jī)r(jià)格就越高，城市邊緣住房生產(chǎn)成本越低，整個(gè)城市住房的價(jià)格就越低；一般情

5、況下，城市邊緣住房的居住條件越好，城市中的住房?jī)r(jià)格就越低，城市邊緣住房居住條件越好，城市中心的住房?jī)r(jià)格就越高。上面這一段描述，是采用通俗易懂的方式。通俗易懂往往會(huì)喪失嚴(yán)謹(jǐn)性。如敢追求嚴(yán)謹(jǐn)性，那么，住房?jī)r(jià)格規(guī)律可描述為：競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)下，對(duì)城市中某一套住房而言，該套住房的價(jià)格與該套住房的有用性呈正向變動(dòng)，與劣等住房的有用性呈反向變動(dòng)，與劣等住房的生產(chǎn)成本呈正向變動(dòng)。對(duì)城市中具體某一套住房而言，該套住房的有用性越高，其價(jià)格就越高；該套住房的有用

6、性越低，其價(jià)格就越低。市中心的住房?jī)r(jià)格高，是因?yàn)槭兄行淖》康挠杏眯愿撸ㄊ兄行牡淖》克幍囟魏茫煌ū憷?、生活設(shè)施發(fā)達(dá)，居住起來(lái)方便舒適），而城市遠(yuǎn)郊的住房?jī)r(jià)格往往較低，是因?yàn)橛杏眯缘停ǔ鞘羞h(yuǎn)郊的住房所處地段差，交通不便，生活設(shè)施落后，居住起來(lái)不方便，不舒適）。如果劣等住房的生產(chǎn)成本不變，那么，劣等住房有用性的降低將導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)的上升，劣等住房有用性的升高將導(dǎo)致城市住房?jī)r(jià)格的下降。比如，如果某城市周邊新增的建房成本保持不變，但是，新增住房

7、的居住條件越來(lái)越差（即有用性越來(lái)越低），那么，該城市的房?jī)r(jià)水平往往就會(huì)越來(lái)越高。如果劣等住房的有用性不變，那么，劣等住房的生產(chǎn)成本的升高將導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)的升高，劣等住房生產(chǎn)成本的降低將導(dǎo)致城市住房?jī)r(jià)格的降低。比如，如果某城市周邊的新增住房的居住條件保持不變，但是，新增住房的生產(chǎn)成本越來(lái)越高，那么，該城市的房?jī)r(jià)水平就會(huì)越來(lái)越高（一般而言，城市的新增住房大致可視為劣等住房）。長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)均衡時(shí)，當(dāng)城市停止發(fā)展時(shí)，城市住房的價(jià)格將會(huì)很低，此時(shí)，對(duì)城