什么是土地開(kāi)發(fā)主體

1、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體概念及類(lèi)型（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的概念所謂主體，即在一個(gè)過(guò)程中主要的個(gè)體，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是指在國(guó)土局下達(dá)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)批復(fù)后負(fù)責(zé)有關(guān)一級(jí)開(kāi)發(fā)全部工作的個(gè)體。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體是整個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的靈魂與核心，是關(guān)系到項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，開(kāi)發(fā)主體的選擇與確定作為所有工作的重中之重。（2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的類(lèi)型目前，根據(jù)北京、上海等地的經(jīng)驗(yàn)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，可有如下三種類(lèi)型：政府作為開(kāi)發(fā)

2、主體：政府作為開(kāi)發(fā)主體，即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所需的全部費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)均由政府承擔(dān)，而且也同時(shí)享受土地開(kāi)發(fā)的所有收益。在這一前提下，或者政府的相關(guān)職能部門(mén)，比如說(shuō)土地管理局作為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體；或委托給其相應(yīng)的土地管理的下設(shè)事業(yè)單位土地儲(chǔ)備中心直接負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，并代表政府，統(tǒng)籌管理開(kāi)發(fā)中的各項(xiàng)事宜。政府下屬的企事業(yè)單位作為開(kāi)發(fā)主體，主要是指以政府管理土地的派出機(jī)構(gòu)或國(guó)有企業(yè)作為土地開(kāi)發(fā)的第一責(zé)任人，對(duì)土地開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)。如果以派

3、出機(jī)構(gòu)作為主體的，資金來(lái)源由政府承擔(dān)；以國(guó)有企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體的，開(kāi)發(fā)資金由該企業(yè)負(fù)責(zé)籌集。這種開(kāi)發(fā)主體，非常有利于政府監(jiān)管和企業(yè)運(yùn)作的優(yōu)勢(shì)合作，便于土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中一系列涉及政府政策問(wèn)題的合理解決。在已經(jīng)實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的很多地方，政府都會(huì)成立相應(yīng)的國(guó)有專(zhuān)業(yè)公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)事務(wù)。企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體：如果選擇企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體，則政府僅負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)前期城市規(guī)劃的頒布，土地利用規(guī)劃的編制和土地利用政策的制定等宏觀事務(wù)。具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式

4、，融資渠道，施工建設(shè)，經(jīng)營(yíng)管理等都由企業(yè)獨(dú)立完成。以企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體，雖然需要企業(yè)預(yù)先墊付或籌措一總分開(kāi)發(fā)資金，但卻能夠大大減輕政府開(kāi)發(fā)土地的財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高施工管理的工作效率進(jìn)一步促進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化運(yùn)作。政府和企業(yè)共同作為開(kāi)發(fā)主體：當(dāng)政府缺乏土地開(kāi)發(fā)資金或管理經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，可能選擇政府和企業(yè)共同作為開(kāi)發(fā)主體，一起負(fù)責(zé)整個(gè)開(kāi)發(fā)的運(yùn)作實(shí)施。這種投資主體的確定實(shí)質(zhì)是由于雙方共同入股參與土地開(kāi)發(fā)而設(shè)立的，并按照各自投資股份的比例來(lái)合理分配未

5、來(lái)的土地開(kāi)發(fā)收益和投資風(fēng)險(xiǎn)。2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的選擇行業(yè)非常廣泛。因此，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體對(duì)其內(nèi)部的組織建設(shè)要求較高，應(yīng)遵循以下原則：（1）目標(biāo)一致原則土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體，是一個(gè)多功能的項(xiàng)目責(zé)任人，其內(nèi)部構(gòu)成涵蓋策劃、設(shè)計(jì)、施工、財(cái)會(huì)等多個(gè)方面的業(yè)務(wù)內(nèi)容。這就要求整個(gè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，雖然每個(gè)部門(mén)的職能、責(zé)任有所不同，但都需要有一個(gè)共同的目標(biāo)來(lái)整合各個(gè)部分，整合團(tuán)隊(duì)中的不同力量。（2）優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)原則由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的行業(yè)較多，這就要求開(kāi)發(fā)主體內(nèi)

6、部部門(mén)與成員之間要實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（3）統(tǒng)籌兼顧原則在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，有很多工作是平行并列進(jìn)行的，而且根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，一邊施工，一邊跑手續(xù)，一邊做開(kāi)發(fā)的工程很多。這就需要在一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的工作中，要遵循效優(yōu)選法優(yōu)先的原則，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。（4）精干高效原則雖然土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的工作千頭萬(wàn)緒，但這并不意味著一級(jí)開(kāi)發(fā)主體中的人越多越好。因此，在組建一級(jí)開(kāi)發(fā)主體團(tuán)隊(duì)的時(shí)候，應(yīng)特別注意理清工作思路，明晰工作主次，合理分配單位個(gè)人的工作量，使整個(gè)