模擬拆遷

1、論房屋征收與模擬搬遷的結(jié)合論房屋征收與模擬搬遷的結(jié)合一、模擬搬遷的概念、特點、價值(一)模擬搬遷的概念模擬搬遷是指改造業(yè)主根據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，就城市房屋搬遷補償安置事宜與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂模擬搬遷協(xié)議的活動。其核心特征是：群眾自愿申請改造簽名率達到相應(yīng)比例，即可啟動模擬搬遷；在規(guī)定時間內(nèi)，模擬搬遷補償安置協(xié)議簽約率達到相應(yīng)比例模擬搬遷即轉(zhuǎn)為正式搬遷，模擬搬遷協(xié)議才產(chǎn)生法律效力；反之，模擬搬遷自行終止。按照該模式，群

2、眾期望改造的自愿申請達到相應(yīng)比例是啟動模擬搬遷的前提：居民與改造業(yè)主簽訂模擬搬遷協(xié)議達到相應(yīng)比例是模擬搬遷生效的條件。(二)模擬搬遷的特點分析其法律關(guān)系和生效條件，模擬搬遷具有下列特點：1模擬搬遷行為是一種民事行為，模擬搬遷協(xié)議是改造業(yè)主與居民按照《民法通則》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)簽訂的一種民事協(xié)議。2模擬搬遷協(xié)議的效力具有或然性，居民通過模擬搬遷獲得的補償具有期待性。只有簽訂模擬搬遷協(xié)議達到相應(yīng)比例，模擬搬遷協(xié)議才能發(fā)生法律效力，

3、居民才能獲得相應(yīng)補償。3模擬搬遷不具有強制性。是否同意搬遷，是否簽訂搬遷協(xié)議完全取決于居民意志。(三)模擬搬遷的價值1突出民意自主，激發(fā)“我要拆”的主體意識模擬拆遷設(shè)置了群眾自愿申請改造率達到一定比例方可啟動模擬搬遷，模擬搬遷協(xié)議簽約率達到一定比例方可生效兩個先決條件，突出了群眾自愿、自主、自決的主體地位，形成了群眾從以往拆遷“要我拆”到“我要拆”的角色變化，以往的消極被動乃至排斥抵觸變?yōu)榱酥鲃訁⑴c、積極促成。2建立退出機制，遵循價值規(guī)

4、律模擬搬遷在規(guī)定時限內(nèi)簽約率未達到相應(yīng)比例即自行終止的規(guī)則，打破了以往拆遷補償方案一經(jīng)公示，拆遷居民即產(chǎn)生補償已入囊中的篤定心態(tài)，樹立了遵循市場價值才能實現(xiàn)自身資產(chǎn)價值，維護公共利益才能實現(xiàn)個體利益的現(xiàn)代意識。同時，模擬拆遷的退出機制不僅有助于解決房地產(chǎn)市場有起有伏，而群眾對拆遷補償期望值只升不降的矛盾，也為政府在土地整理、招商引資中，遵循價值規(guī)律，避免“胡子”工程和投資風(fēng)險，建立了一條“安全通道”。二、征收的概念、特征征收是國家為了公

5、共利益的需要，依法強制取得集體、單位和個人財產(chǎn)所有權(quán)的一種行為。其特征為：1主體的單一性。征收的主體只能是5評估方式不同。城市房屋征收是分戶評估，而模擬搬遷主要是分類評估。6協(xié)議生效的條件不同。在城市房屋征收中，被征收人與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議后，該協(xié)議立即生效；在模擬搬遷中，在雙方約定期限內(nèi)，協(xié)議簽訂率達到相應(yīng)比例(通常是100％)，所簽協(xié)議才正式生效。7強制手段不同。在城市房屋征收中，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的

6、簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門可報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可依法申請人民法院強制執(zhí)行；而模擬搬遷沒有強制手段。按照社會公平和維護群眾利益的原則，我們認為，如果絕大多數(shù)住戶簽訂了模擬搬遷協(xié)議，而少數(shù)住戶不簽訂協(xié)議的，簽訂協(xié)議的住戶或改造業(yè)主可以維護絕

7、大多數(shù)住戶的利益向人民法院起訴，請求人民法院裁定未簽訂協(xié)議的住戶簽訂協(xié)議或賠償損失。四、模擬搬遷與征收的有機結(jié)合(一)由房屋征收實施單位如舊改辦、危改辦等作為項目改造業(yè)主，房屋征收部門組織調(diào)查住戶改造意愿由于房屋征收部門負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，因此，為便于模擬搬遷以后轉(zhuǎn)為房屋征收，模擬搬遷的相關(guān)組織工作由房屋征收部門負責(zé)。在我市，房屋征收部門是市、區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門，在實際模擬搬遷中，市、區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門除自己開展

8、調(diào)查工作外，也可委托房屋征收實施單位如舊改辦、危改辦、國有企業(yè)進行調(diào)查工作。(二)房屋征收部門對模擬搬遷范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記85％以上的住戶同意舊城區(qū)改造后，市、區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門可委托舊改辦、危改辦、國有企業(yè)等對模擬搬遷范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記。(三)確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)改造業(yè)主與住戶在15日內(nèi)協(xié)商確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)；協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織住戶投票，按照少數(shù)