給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來更多的競爭【外文翻譯】

1、0本科畢業(yè)論文外文翻譯本科畢業(yè)論文外文翻譯外文文獻(xiàn)譯文外文文獻(xiàn)譯文標(biāo)題：給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來更多的競爭標(biāo)題：給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來更多的競爭資料來源：RealEstateLawJournal作者：RobertW.HahnRobertE.LitanJesseGurman對于大多數(shù)美國人來說，他們最大的單一采購將是一座房子。他們中的大多數(shù)會(huì)聘請有執(zhí)照的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)人員。經(jīng)紀(jì)，房屋銷售，是一筆大生意。在2004年，經(jīng)紀(jì)業(yè)的估計(jì)收入是600億美元。

2、一、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式一、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式幾十年來，購買和出售在美國已成為一種常見的現(xiàn)象。住宅房地產(chǎn)代理商為買賣雙方提供了傳統(tǒng)的捆綁服務(wù)。例如，本地的多個(gè)上市服務(wù)（MLS），這是一個(gè)上市目錄，通常由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司維持和支付，讓賣家列出它們的屬性和買家，代理商去查看這些屬性。代理商也常常通過廣告和開放房子，談判價(jià)格，以及處理締約和關(guān)閉問題來幫助銷售房子。例如包括幫助檢查，按揭保險(xiǎn)，融資等。賣主試圖出售他們的房子通常需要簽訂獨(dú)家協(xié)議代

3、理，被稱為“上市代理”。這個(gè)代理人代表賣方在處理所有潛在買家以及支付預(yù)定的酬金，支付的酬金在價(jià)格的6%附近，這是經(jīng)常拆分給代理人和經(jīng)紀(jì)人的。他們幫助找到感興趣的買家，上市代理人通常提供這些酬金的部分去給其他代理人，這些代理人能帶來能完成銷售的買家。如果上市代理人在另一個(gè)代理人的幫助下能夠找到買家，他可以作為一個(gè)“雙重代理”，獲得全部的酬金。在這樣的制度下，購房者不必與幫助他們的代理人訂約，或者是直接支付服務(wù)費(fèi)。然而，這些房屋的買方必須分

4、擔(dān)一些代理服務(wù)費(fèi)，因?yàn)橘u方給他的房子定價(jià)包含了費(fèi)用。交易完成后，賣方和買方的代理人（如果有的話）經(jīng)常分享傭金與他們的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人通常幫助和監(jiān)督代理人，需要有額外的許可。對于新的代理人，經(jīng)紀(jì)人和代理人之間的酬金是五五分賬，但是一旦這些代理人變得更加熟練，經(jīng)驗(yàn)豐富，他們可以獲得較高的百分比。在某些模式下，經(jīng)紀(jì)人只會(huì)在資源上收取費(fèi)用，如辦公空間電話和復(fù)印，并讓代理人獲得整個(gè)傭金。經(jīng)紀(jì)，其中可以包括一個(gè)或多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，代理人和支持人員，可以獨(dú)立

5、運(yùn)作，或?qū)儆谀硞€(gè)地方，區(qū)域或國家房產(chǎn)網(wǎng)。選擇特許經(jīng)營的經(jīng)紀(jì)公司從這些網(wǎng)站的廣告和知名度中獲得利益。一個(gè)當(dāng)?shù)氐募用松虖脑?、季度、年度中收入的一定比例向品牌名稱、辦公空間、其他方面支付特許經(jīng)營費(fèi)，保持自己的傭金。2個(gè)過程，從而讓消費(fèi)者更好地選擇適合他們一切事物，一些可以提供捆綁的服務(wù)，符合或超過傳統(tǒng)的代理的服務(wù)。雖然互聯(lián)網(wǎng)對購房者和銷售者有著積極的影響，但我們不能保證一定發(fā)生積極的變化。如前所述，MLS似乎是一個(gè)潛在的瓶頸。它里面的董事會(huì)成

6、員由現(xiàn)有成員選定。協(xié)會(huì)里面是嚴(yán)格控制訪問的，往往需要當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)員訪問。這種控制可能受益的是傳統(tǒng)現(xiàn)任經(jīng)紀(jì)，但不一定有利于消費(fèi)者和生產(chǎn)者。另外可能的情況是，相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者更喜歡傳統(tǒng)的系統(tǒng)，在那里他們支付一個(gè)單一代理的銷售價(jià)格的百分比，代理人就可以幫助消費(fèi)者處理每一步的過程。他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，支付傭金是一個(gè)重要的動(dòng)力，從而導(dǎo)致更好的結(jié)果。但消費(fèi)者真正想要的是最好的學(xué)習(xí)方法，讓他們從豐富的服務(wù)市場選擇所能提供的服務(wù)。最終，沒有人確切地

7、知道房地產(chǎn)市場的未來會(huì)如何。但從其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)看，如放寬稅率影響可能是巨大的。在我們看來，關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)造一種鼓勵(lì)而不是抑制的競爭環(huán)境。我們有理由相信，競爭可能導(dǎo)致巨大的創(chuàng)新，從而讓消費(fèi)者受益。三、由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反抗創(chuàng)新競爭三、由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反抗創(chuàng)新競爭全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)及國家和地方政府的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有直接的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，他們保持了潛在競爭者的實(shí)體模型。他們這樣做是利用各種機(jī)制，其中有許多可能傷害到消費(fèi)者。雖然一些傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人已

8、經(jīng)接受了市場營銷能力和互聯(lián)網(wǎng)所帶來的成本的節(jié)約，但仍有一些一直存在的阻力對創(chuàng)新的商業(yè)模式產(chǎn)生威脅。一些較大的公司可能會(huì)擔(dān)心品牌的重要性和特許經(jīng)營，他們依靠其獲得大量利潤。如果獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人通過網(wǎng)絡(luò)或網(wǎng)絡(luò)模型招攬客戶獲得成本效益，那么這些公司的利益將顯著減少。NAR的既定目標(biāo)之一是“主張擴(kuò)大REALTL在管理整個(gè)交易的作用?！绷硪粋€(gè)是“支持發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的商業(yè)模式，加強(qiáng)接觸和提高盈利能力。”雖然這是一個(gè)貿(mào)易集團(tuán)盡一切可能保護(hù)其成員，但我們相