北京市住宅需求研究.pdf

1、首先論述了本文寫作的背景和意義：1、描述出北京居民的居住現(xiàn)狀；2、通過對(duì)居民家庭可支配收入的分析，并結(jié)合住房面積和價(jià)格水平，分析居民的購(gòu)買力；3、為開發(fā)商和投資商描述出北京居民的住宅真實(shí)需求，是做投資可行性研究的重要依據(jù)和參考。同時(shí)回顧了在住宅需求研究這一領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)外研究的相關(guān)成果和進(jìn)展情況，包括大陸地區(qū)住宅需求研究成果和灣、香港學(xué)者的研究成果。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于：提出了住宅需求研究的新方法，拓寬了新的數(shù)據(jù)收集的思路和來源，指出

2、需求的真實(shí)狀況可以從市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行結(jié)果中得到反映，就是說，市場(chǎng)的實(shí)際銷售狀況反映了消費(fèi)者的實(shí)際需求。一方面，從對(duì)居民的收入、家庭結(jié)構(gòu)等基本狀況入手分析和預(yù)測(cè)居民的需求特征，另一方面，要用實(shí)際的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)和需求調(diào)查數(shù)據(jù)去印證從理論中得出的邏輯推理結(jié)果，從而把需求理論運(yùn)用到投資分析中。 本文的創(chuàng)造性成果和結(jié)論主要有：北京的住房購(gòu)買力水平偏低；處于不同生命周期階段的家庭，對(duì)于住宅產(chǎn)品的需求有本質(zhì)的差異；社會(huì)階層分化較大，社會(huì)主體階層

3、的分化直接帶來購(gòu)房主體的分層；人口年齡結(jié)構(gòu)的急劇變化尤其是老化，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上將以住宅需求的變化很快表現(xiàn)出來；需求調(diào)查法有一定的局限性；北京以外的購(gòu)買力量強(qiáng)大，在價(jià)格承受能力方面，不同的購(gòu)買主體差異較大；戶型和銷售率之間呈現(xiàn)出較高的相關(guān)性；住宅產(chǎn)品的總價(jià)決定客戶的購(gòu)買力，而不是住宅的單價(jià)，總價(jià)和銷售率之間呈現(xiàn)出明顯的反相關(guān)關(guān)系，總價(jià)與單價(jià)呈現(xiàn)出較高的正相關(guān)關(guān)系；今后四年左右的時(shí)間內(nèi)，北京市場(chǎng)每年的住宅需求量約為2435萬平方米；北京