關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的問(wèn)題和對(duì)策研究.pdf

1、物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，伴隨著改革開(kāi)放進(jìn)入國(guó)內(nèi)。二十年前，深圳成立了全國(guó)首家物業(yè)管理企業(yè)。在上海，物業(yè)管理也走過(guò)了十年的歷程。這些年來(lái)，中國(guó)物業(yè)管理從無(wú)到有，由小到大，從沿海經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)到中西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，幾乎覆蓋了全國(guó)大中城市，在一些大城市已成為年產(chǎn)值幾十億的產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)，其發(fā)展初期鼓勵(lì)“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的運(yùn)作模式，在當(dāng)時(shí)是有著一定意義的。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展、壯大，原有運(yùn)作模式的弊端逐

2、漸暴露出來(lái)。 實(shí)施招標(biāo)制度可以有效地改變這些情況。對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)，在一對(duì)一的談判中，即使是處于買方市場(chǎng)環(huán)境中，它所感到的競(jìng)爭(zhēng)壓力也是有限的。憑借高超的談判技巧，賣方依然可以提供各種虛假的信息，使用各種策略性的報(bào)價(jià)。雙方討價(jià)還價(jià)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)不斷溝通信息的過(guò)程，但是卻需要付出巨大的人力、物力。招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制可以促使交易雙方有效縮短溝通的過(guò)程。招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程，實(shí)際上是一個(gè)有效解決雙方信息不對(duì)稱矛盾的過(guò)程。在招標(biāo)方式下，投標(biāo)方直接處于

3、眾多對(duì)手(至少3個(gè))的激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，它所承擔(dān)的壓力是一對(duì)一談判所不可比擬的。由于實(shí)行一次性報(bào)價(jià)，投標(biāo)方任何虛假的信息都有可能使其喪失交易機(jī)會(huì)。在巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，投標(biāo)方有積極性主動(dòng)提供關(guān)于自己生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的真實(shí)信息。而且，投標(biāo)方的報(bào)價(jià)本身就提供了有關(guān)其實(shí)力的各種信息。 招標(biāo)方式可以在最大范圍內(nèi)促進(jìn)潛在交易的實(shí)現(xiàn)。招標(biāo)方式使得信息在更大的范圍內(nèi)傳遞，吸引更大范圍內(nèi)的潛在交易對(duì)手參與競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)交易半徑擴(kuò)大。招標(biāo)信息一般在公開(kāi)的專業(yè)出版

4、物上刊登，而有競(jìng)爭(zhēng)力的潛在投標(biāo)者，也會(huì)隨時(shí)注意這些媒體刊登的信息，抓住每一次交易機(jī)會(huì)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的快速發(fā)展，信息傳播的速度會(huì)更快，傳播的途徑會(huì)更多樣化，傳播范圍會(huì)更廣闊，招標(biāo)方式公開(kāi)性的優(yōu)勢(shì)也會(huì)得到更好的體現(xiàn)。 招標(biāo)方式是一種有組織的交易方式，可以有效避免各種機(jī)會(huì)主義對(duì)投標(biāo)方的侵害。招標(biāo)方式使招標(biāo)方掌握了充分的市場(chǎng)信息，大大降低了信息的不對(duì)稱程度，可有效防止交易對(duì)手利用其信息優(yōu)勢(shì)來(lái)誤導(dǎo)、欺詐。在公開(kāi)招標(biāo)的情況下，交易內(nèi)容、

5、交易規(guī)則和交易條件都信息是事先對(duì)投標(biāo)方公開(kāi)的，參與投標(biāo)的供應(yīng)商至少應(yīng)該滿足上述條件和要求。投標(biāo)前期的資格預(yù)審，就首先將不合格的供應(yīng)商排除在競(jìng)爭(zhēng)之外，減少了事后違約的概率，從而提高了交易的成功率。另外，整個(gè)交易過(guò)程處于公開(kāi)狀況，受到公證機(jī)構(gòu)的公證，交易結(jié)果真實(shí)有效，一般不會(huì)引起爭(zhēng)議。 進(jìn)入2000年，物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)不但在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市進(jìn)行，許多內(nèi)地城市如也進(jìn)行了嘗試，物業(yè)管理的招投標(biāo)在全國(guó)各地得以發(fā)展。我們看到，招投標(biāo)的推

6、行打破了“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”壟斷模式，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，帶動(dòng)了行業(yè)整體的健康發(fā)展，改善了目前各地存在的物業(yè)管理企業(yè)眾多但良莠不齊的局面。但是，應(yīng)該看到物業(yè)管理行業(yè)本身在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)講仍是一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)也屬于新生事物，在初期難免會(huì)存在這樣或那樣的不完善之處。如何加以改進(jìn)和提高自然引起行業(yè)內(nèi)外各方的關(guān)注。各地行業(yè)主管單位為了將招投標(biāo)工作進(jìn)一步深入，先后出臺(tái)了地方性的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，如杭州、上海浦東新區(qū)等，籍

7、此來(lái)規(guī)范當(dāng)?shù)氐恼型稑?biāo)活動(dòng)。當(dāng)然，招投標(biāo)活動(dòng)的規(guī)范是需要參與各方一起努力的，因此，現(xiàn)在廣泛開(kāi)展關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中所存在問(wèn)題的研討，并制定全國(guó)性的招投標(biāo)辦法是及時(shí)的、非常有必要的。 本文首先從物業(yè)管理招投標(biāo)產(chǎn)生原因的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析入手，闡明招投標(biāo)交易方式的優(yōu)點(diǎn)諸如有效減少交易費(fèi)用、發(fā)現(xiàn)均衡價(jià)格、形成投標(biāo)方之間的博弈、滿足“激勵(lì)相容”和“個(gè)人理性”前提導(dǎo)致了物業(yè)管理招投標(biāo)這種方式的形成，也可以說(shuō)其產(chǎn)生的根本動(dòng)因在于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的進(jìn)

8、步所帶來(lái)的集聚性與多元化、復(fù)雜化的產(chǎn)權(quán)在使用中不可分的矛盾。又從市場(chǎng)需求分析說(shuō)明物業(yè)管理招投標(biāo)已經(jīng)被政府部門、發(fā)展商、小業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)商等各利益相關(guān)方接受由于技術(shù)的原因和產(chǎn)權(quán)安排中向更高效率轉(zhuǎn)化的原因，與現(xiàn)代物業(yè)管理相對(duì)立的獨(dú)立的自給自足的自治式管理、服務(wù)的供給方式必然會(huì)為一種新的更公正、公開(kāi)、公平的選聘管理企業(yè)的方式取代。接下來(lái)本文從物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)狀概況、存在的問(wèn)題和解決對(duì)策方面全面闡述了物業(yè)管理招投標(biāo)的現(xiàn)狀及對(duì)策分析

9、。 本文第一部分從招投標(biāo)產(chǎn)生的背景、經(jīng)濟(jì)學(xué)意義分析、招投標(biāo)特點(diǎn)和特性分析等幾個(gè)方面說(shuō)明了物業(yè)管理招投標(biāo)的產(chǎn)生、特點(diǎn)及其意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標(biāo)發(fā)展的意義、市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題、招投標(biāo)過(guò)程中的問(wèn)題和及外部壞境對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的影響。 第三部分提出了對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題的解決方法、建議并對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中的關(guān)鍵部分進(jìn)行了初步粗淺的設(shè)計(jì)嘗試。 第一部分招標(biāo)是應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)方法和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有組織

10、地開(kāi)展擇優(yōu)成交的一種高級(jí)的、規(guī)范化的交易方式。從法律上講，招標(biāo)投標(biāo)作為平等的民事主體之間就某項(xiàng)權(quán)益進(jìn)行協(xié)商以達(dá)到預(yù)期后果的一種法律行為，是當(dāng)事人雙方經(jīng)過(guò)要約和承諾兩階段訂立合同的一種競(jìng)爭(zhēng)性程序。招標(biāo)投標(biāo)的一系列過(guò)程符合要約——承諾的合同簽定過(guò)程。招標(biāo)制度作為在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中形成的一種成熟的交易方式，有許多區(qū)別于其他交易方式的特點(diǎn)，主要有以下三點(diǎn)：招標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程具有公開(kāi)、公平、公正的“三公”特點(diǎn)；招標(biāo)交易過(guò)程有固定的程序，交易決策通常由

11、集體作出，具有較強(qiáng)的有組織性；招標(biāo)投標(biāo)采取一次性報(bào)價(jià)方式，形成投標(biāo)方之間的博弈。這是這些特點(diǎn)使得招標(biāo)制度在經(jīng)濟(jì)學(xué)上具有特殊的意義。 第二部分提出了物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的問(wèn)題諸如物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中各方主體的角色定位與職責(zé)分工問(wèn)題、如何確定物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題、物業(yè)管理招標(biāo)方法、評(píng)標(biāo)過(guò)程以及分值計(jì)算設(shè)計(jì)問(wèn)題、物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中尋租行為的防范問(wèn)題等等。 本文的重點(diǎn)在于第三部分。在招標(biāo)方法中方法分析中介紹了當(dāng)前流行的三種

12、招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)法，其中對(duì)無(wú)標(biāo)底二步招標(biāo)方法的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了詳細(xì)分析闡述。投標(biāo)價(jià)格永遠(yuǎn)是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，然而價(jià)格確定是一個(gè)關(guān)鍵，科學(xué)專業(yè)的定價(jià)對(duì)招標(biāo)人來(lái)說(shuō)尤為重要，本文也在價(jià)格的確定上進(jìn)行了專門的分析論證。既然價(jià)格對(duì)招標(biāo)人是重要的，那么投標(biāo)書(shū)對(duì)招標(biāo)人就是關(guān)鍵了，因?yàn)橐延械膬?yōu)勢(shì)和實(shí)力也要有優(yōu)秀的投標(biāo)書(shū)表現(xiàn)出來(lái)，在關(guān)于投標(biāo)書(shū)的研究方面本文也做了專門論述。尋租行為在招投標(biāo)過(guò)程中屢見(jiàn)不鮮，成為影響行業(yè)發(fā)展的頑疾，文中對(duì)尋租行為的制度防范進(jìn)行了專門

13、闡述，從市場(chǎng)方面指出物業(yè)管理招投標(biāo)存在的主要問(wèn)題是地方保護(hù)主義、開(kāi)發(fā)商利益驅(qū)動(dòng)、法規(guī)不完善及社會(huì)監(jiān)督機(jī)制的不健全。解決途徑在于招投標(biāo)雙方行為的規(guī)范、政府部門的適當(dāng)指導(dǎo)、市場(chǎng)環(huán)境的培育及法律法艦的完善健全和中介機(jī)構(gòu)的配套，只有相關(guān)措施的配套、招標(biāo)制度的不斷改進(jìn)以及社會(huì)各方的努力和法律的健全才能從根本上使問(wèn)題得到解決。最后也是最關(guān)鍵的是評(píng)分制度的完善，它直接影響了招標(biāo)人是否能選出最符合利益的投標(biāo)人，本文從量化的數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)算上提供了一種較為科