我國中小房地產(chǎn)商的發(fā)展戰(zhàn)略研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有的地位越來越重要，僅僅從該行業(yè)對國家GDP的貢獻(xiàn)就能夠看出來。中國有上萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中80％以上是中小型的開發(fā)企業(yè)，隨著改革開放的發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的進(jìn)一步深入，這些企業(yè)面臨嚴(yán)峻的行業(yè)競爭。從整個人類發(fā)展歷史來看，人類己經(jīng)告別20世紀(jì)，進(jìn)入21世紀(jì)，然而社會經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)組織形式并沒有完全像19世紀(jì)末20世紀(jì)初古典經(jīng)濟學(xué)家所預(yù)言的那樣，自然競爭必然走向集中，集中又必然走向壟斷。在發(fā)達(dá)國家，早期的小型民營企業(yè)早已

2、通過上百年的原始積累與發(fā)展，成為世界經(jīng)濟的中流砥柱，而在發(fā)展中國家，特別是中國，中小企業(yè)成了國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)和社會經(jīng)濟中最為活躍的因素，成為社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和繁榮穩(wěn)定的重要條件。世界各國經(jīng)濟的發(fā)展表明，中小企業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)相當(dāng)大的比重，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會和技術(shù)創(chuàng)新成果，促進(jìn)了外向型經(jīng)濟的發(fā)展。正如美國著名未來學(xué)家約翰·奈斯比特指出：全球經(jīng)濟的規(guī)模越大，中小企業(yè)的作用愈強。以日本、美國為例：1993年，日本有648萬家中小企業(yè)，占全日

3、本企業(yè)總數(shù)的99.1％，從業(yè)人數(shù)為3721萬人，占全國就業(yè)總?cè)藬?shù)的88.4％。美國在世界上科技創(chuàng)新的領(lǐng)先地位是以大量高新技術(shù)小企業(yè)為先導(dǎo)的，在2100萬家企業(yè)中，99％為中小企業(yè)，1993年，美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的40％，產(chǎn)品銷售額的54％來自中小企業(yè)，同時，美國中小企業(yè)的雇員總數(shù)占全部勞動人數(shù)的60％，克林頓總統(tǒng)上臺以來新增就業(yè)機會中2/3是中小企業(yè)創(chuàng)造的。進(jìn)入20世紀(jì)80年代以來，大約70％的創(chuàng)新是由中小企業(yè)完成的，中小企業(yè)的人均發(fā)明是

4、大企業(yè)的兩倍。1991年，小企業(yè)出口額占美國總出口額的32.5％。英國學(xué)者認(rèn)為，英國之所以二戰(zhàn)后在經(jīng)濟上失去了日不落帝國的雄風(fēng)，與它長期以來不重視小企業(yè)以及小企業(yè)發(fā)展的政策搖擺不定有一定關(guān)系。 近幾年來，很多人預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的變革即將到來，而變革的重點便是中小開發(fā)企業(yè)被洗牌。的確，由于目前國內(nèi)的開發(fā)尚處在資本密集型的階段，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資本實力較弱，技術(shù)底子較差，在開發(fā)的很多環(huán)節(jié)競爭力都不如國內(nèi)的幾家企業(yè)，那么中小房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè)能否在競爭中生存下來呢? 本文正是從宏觀經(jīng)濟與微觀金融理論的角度出發(fā)，排除導(dǎo)論，第二章首先對中小房地產(chǎn)開發(fā)商從企業(yè)的性質(zhì)上做了一個界定。本文著眼于中小房地產(chǎn)開發(fā)商，那么對這個“中小”就必須進(jìn)行一個界定。A股市場有不少上市的房地產(chǎn)公司，大到萬科，保利等市值數(shù)百上千億，小到綠景地產(chǎn)，廣宇發(fā)展等市值不足十億，但顯然以此來量化“大中小”，不太科學(xué)，畢竟有不少未上市的房地產(chǎn)開發(fā)商，例如龍湖地產(chǎn)等，規(guī)模驚人，而更大量存在于市場上的，

6、是一些在生存線上掙扎的，沒有融資渠道，資金不足的中小房地產(chǎn)商。鑒于以上這些原因，我試圖從房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)以定性的方式來定義“中小”這個概念，并分析中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點。并由此根據(jù)這個界定的基礎(chǔ)上分析了他們的優(yōu)勢、劣勢，給出了本文的一個觀點：中小房地產(chǎn)開發(fā)商的劣勢與優(yōu)勢是個辯證的整體。 接著在第三章從理論和現(xiàn)實角度分析了當(dāng)前中小房地產(chǎn)開發(fā)商存在的原因，利用了不完全競爭理論，規(guī)模經(jīng)濟論，經(jīng)濟進(jìn)化論和生產(chǎn)力本位論等經(jīng)濟學(xué)的理論分別闡述

7、論證了中小房地產(chǎn)商存在的必然性與價值。 本文的第四章從宏觀經(jīng)濟理論的角度分析了影響中小房地產(chǎn)商生存與發(fā)展的各個因素，具體來說，運用了房地產(chǎn)市場有效供需理論，房地產(chǎn)周期波動理論，宏觀調(diào)控的財政和貨幣政策，并輔助以社會因素和技術(shù)因素，在每個影響因素的作用下分析中小房地產(chǎn)商面對現(xiàn)狀所具有的優(yōu)劣勢，并利用了競爭狀態(tài)的波特五力模型理論，分析了市場進(jìn)入者的威脅，市場競爭強度，替代品的威脅，產(chǎn)品購買者的議價能力以及供應(yīng)商的議價能力，在最后做出

8、一個總的小結(jié)。 第五章在考慮了第四章的宏觀經(jīng)濟理論的基礎(chǔ)上，再從微觀金融理論入手，首先運用了資本結(jié)構(gòu)理論，具體從成長性，市場競爭，規(guī)模這三者與中小房地產(chǎn)商的生存發(fā)展關(guān)系入手，逐一進(jìn)行了分析。其次運用了融資順序理論，分析中小房地產(chǎn)商如何利用內(nèi)源融資，股權(quán)融資，銀行貸款融資等不同的融資手段應(yīng)對當(dāng)前資金不足的窘境。最后利用了金融成長周期理論，分析金融市場，資本市場和信用制度的改革，給中小房地產(chǎn)商帶來的不同成長周期的機遇與挑戰(zhàn)。