中國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展模式研究——以新加坡房地產(chǎn)投資信托市場發(fā)展歷程為例.pdf

1、當前開發(fā)資金的供給格局和房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率，使開發(fā)商必須選擇以承擔更多的財務費用的方式或者采取直接利潤回報的方式與最具資金優(yōu)勢的信托公司及其他金融機構和直接投資人共享投資回報。這是當前廣大開發(fā)商必須要徹底轉變的一個理念和客觀面對的一個現(xiàn)實。由中國銀監(jiān)會制定的《房地產(chǎn)信托業(yè)務管理辦法》(討論稿)和《關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)分別于2004年9月和2005年9月公布和下發(fā)，一些信托公司也在

2、積極嘗試基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，通過對現(xiàn)行房地產(chǎn)信托業(yè)務的不斷完善和創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)投資基金基本要素為核心；以基金產(chǎn)品設計原理為基礎；以基金管理和運行模式為特征的，具有中國特色的基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品初露端倪，并將逐漸成為今后中國信托市場的主導產(chǎn)品。同時，房地產(chǎn)和資本市場結合、改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道單調和更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的生成等一系列房地產(chǎn)金融市場的深度改革隨即拉開帷幕。 而從成熟市場的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。

3、第一階段及第二階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主。在這一階段，開發(fā)商和投資商是一個主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風險也在增加，發(fā)展受到很大的制約。而第三階段則是房地產(chǎn)證券化為核心的階段。證券化的結果使房地產(chǎn)變成了全民投資的產(chǎn)業(yè)，大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。 而就當前中國的實際情況來看，目前還處于發(fā)展的第一階段。全國房地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平

4、在50﹪左右，并且部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過80﹪。中國這種房地產(chǎn)融資體系的缺陷集中表現(xiàn)在風險收益機制的不匹配。在中國現(xiàn)行融資體制下，房地產(chǎn)項目的全部流程幾乎都離不開銀行信貸的支持，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購方的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。這樣的一個融資體系勢必會影響到中國房地產(chǎn)業(yè)的資金循環(huán)。目前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于從第一階段向第二階段的過渡時期，可以預見的是，房

5、地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金數(shù)量從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達到美國目前的水平是完全可能的。其實中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在瓶頸，特別是向銀行貸款方面有各種各樣的限制，另一方面投資者有參與分享房地產(chǎn)業(yè)高成長的強烈沖動，但普通投資者只能通過房產(chǎn)和信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分

6、享房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。因此，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金可以說是絕佳時期。而積極推動房地產(chǎn)金融市場改革，對降低銀行風險、規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風險、拓寬融資和投資渠道、降低開發(fā)的資金成本等等都有著眾多的有益之處。 與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，幾乎無法為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提

7、供必要的金融支持，僅有幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的證券市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀之中，房貸證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。因此，中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏市場信用的一級市場；而二級市場尚不存在，中國的房地產(chǎn)金融市場是不完備的，存在著諸如法制不完備、資金效率差、持有型優(yōu)良物業(yè)難以為濟、發(fā)展商國際化速度低下等直接和間接的問題。這也為中國房地產(chǎn)金融體系改革孕育了大量的發(fā)展機遇

8、。 本文從理論研究和實際操作的可行性兩個角度出發(fā)，研究力圖以科學的理論和方法為依據(jù)，廣泛結合國外經(jīng)驗，以國際化的視角，從中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀與特點、影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內因和外因、改良中國房地產(chǎn)投資信托存活條件的手段、中國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展模式的參考及近幾年可能發(fā)展的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品等五個方面全方位地論證了中國房地產(chǎn)和資本市場結合的歷史必然和客觀規(guī)律，研究成果對分析中國未來房地產(chǎn)金融市場發(fā)展模式、推動房地產(chǎn)金融制度

9、改革和創(chuàng)新、加快房地產(chǎn)業(yè)的國際化發(fā)展和降低房地產(chǎn)業(yè)的總體風險提供了實際有效的可操作的建議和思路。 研究的主要成果和意義為： (1)從房地產(chǎn)金融市場的含義和分類出發(fā)，深入淺出地分析了中國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀； (2)結合中國實際，系統(tǒng)分析了影響中國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的內因和外因； (3)提出了改良中國房地產(chǎn)投資信托存活條件的手段、中國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展模式的參考及近幾年可能發(fā)展的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品；