中國道源旅游度假小鎮(zhèn)項目策劃方案

1、2011-12,四川中匯力投資（集團）有限公司,項目策劃方案,,天籟村 中國道源旅游度假小鎮(zhèn),目 錄,第一部分 項目闡述,一、項目摘要二、宏觀背景三、項目背景四、項目建設內容,一、項目摘要,1、項目名稱：天籟村.中國道源旅游度假小鎮(zhèn)2、項目地址：中國·彭州·陽平觀3、項目規(guī)模：覆蓋陽平觀-丹景山區(qū)域，其中首期啟動區(qū)占地300畝，總建筑面積約11萬㎡。4、項目投資強度：項目首期啟動區(qū)“天籟村.中國道

2、源旅游度假小鎮(zhèn)”投資強度5億元（土建成本、精裝修、酒店及配套功能區(qū)的打造等）；后期主要是陽平觀及丹景山景區(qū)打造。5、項目功能：集“道家文化觀瞻、中醫(yī)養(yǎng)生保健、旅游度假酒店、商務會議休閑、養(yǎng)生度假別墅、名貴藥材交易”等于一體的文化旅游項目。6、項目建設意義：打造“陽（平觀）——丹（景山）旅游綜合發(fā)展區(qū)，打通“陽-丹-銀（廠溝）”大龍門山脈旅游黃金通道，實現(xiàn)彭州旅游的提檔升級；填補醫(yī)道文化旅游項目市場空白；實現(xiàn)彭州中藥材產業(yè)的提檔升級；

3、提升彭州的城市形象和知名度。,二、宏觀背景,1、近年來，在中央經濟工作會議上，中國中央和國務院都把旅游業(yè)的發(fā)展視為國民經濟增長的重點。2、2011年10月25日，中國共產黨第十七屆中央委員會第六次全體會議上，中央提出建設社會主義文化強國的戰(zhàn)略目標，并通過了《中共中央關于深化文化體制改革推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮若干重大問題的決定》將文化事業(yè)放到一個新的高度。3、12月17日至18日，中共成都市委十一屆九次全會召開。全會審議通過

4、了《中共成都市委關于深化文化體制改革加快建設文化強市的意見》將成都打造國際知名的“文化之都”,（一）中央文化旅游發(fā)展政策背景,2011年10月25日，中國共產黨第十七屆中央委員會第六次全體會議上，中央提出建設社會主義文化強國的戰(zhàn)略目標，并通過了《中共中央關于深化文化體制改革推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮若干重大問題的決定》將加快發(fā)展文化產業(yè)，推動文化產業(yè)成為國民經濟支柱性產業(yè)。,（一）中央文化旅游政策背景,2011年11月16日，國家旅游

5、局下發(fā)《關于進一步加快發(fā)展旅游業(yè)促進社會主義文化大發(fā)展大繁榮的指導意見》。大力開創(chuàng)旅游產業(yè)與文化產業(yè)融合發(fā)展的新局面、新思路。,（二）四川省文化旅游發(fā)展背景,1、 2011年4月19日，“2011中國四川國際文化旅游節(jié)”盛大開幕，明確提出了“文化是旅游的靈魂，旅游是文化的載體”。,（三）成都市文化旅游發(fā)展背景,2011年12月17日至18日，中共成都市委十一屆九次全會召開。全會審議通過了《中共成都市委關于深化文化體制改革加快建設文化強市

6、的意見》，大力發(fā)展旅游文化產業(yè)，將成都打造國際知名的“文化之都”。,（三）成都市文化旅游發(fā)展背景,●實施“交通先行”戰(zhàn)略，構建增長極的傳輸系統(tǒng)；●實施“產業(yè)倍增”戰(zhàn)略，夯實增長極的產業(yè)支撐；●實施“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略，做強增長極的動力引擎；●實施“三圈一體”戰(zhàn)略，凝聚增長極的發(fā)展合力；●實施“全域開放”戰(zhàn)略，提升增長極的開放程度。,（三）彭州市文化旅游發(fā)展背景,2011年11月17日至18日，省委常委、成都市委書記黃新初來彭

7、調研，充分肯定彭州各項工作，對彭州未來發(fā)展寄予厚望 。 一、黃新初充分肯定彭州各項工作： （一）、彭州的災后重建，創(chuàng)造了發(fā)展起跳的成功范例 （二）、彭州的產業(yè)功能區(qū)建設，興起了三化聯(lián)動的產業(yè)熱潮 （三）、彭州的發(fā)展前景，展現(xiàn)出“尾雁快飛”的積極態(tài)勢 二、黃新初對彭州未來發(fā)展提出新的要求： （一）落實通道經濟的發(fā)展部署，加快構建與都市核心經濟圈緊密連

8、通的經濟動能傳輸系統(tǒng) （二） 實施錯位競爭的產業(yè)戰(zhàn)略，加快構建與都市核心經濟圈優(yōu)勢互補的特色產業(yè)格局 （三）堅持生態(tài)田園的建設定位，加快構建與都市核心經濟圈相互協(xié)調的新型城鄉(xiāng)形態(tài),（三）彭州市宏觀發(fā)展背景,彭州現(xiàn)正處于歷史上發(fā)展的重要機遇期,彭州現(xiàn)在正是“尾雁快飛、尾雁反超”的重要機遇期，讓我們緊密團結在以胡錦濤同志為總書記的黨中央周圍，在省委、成都市委的堅強領導下，為全面實現(xiàn)彭州第十三屆黨代會一次會議確定的

9、目標任務而努力奮斗，為成都市打造西部經濟核心增長極和建設世界生態(tài)田園城市的重大部署作出應有的貢獻，努力實現(xiàn)城市的光榮與夢想！,（三）彭州市宏觀發(fā)展背景,中共彭州市第十三次代表大會 12月25日召開，針對彭州未來的發(fā)展，韓書記提出：錯位競爭，打造千億產業(yè)鏈的發(fā)展戰(zhàn)略，并明確提出打造龍門山旅游文化產業(yè)帶的發(fā)展思路。,我們提出了“發(fā)展特色文化，建設特色文化市”的目標，在“十二五”規(guī)劃中也明確提出“1865”文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展規(guī)劃。即打造1條龍門

10、山文化旅游產業(yè)帶；規(guī)劃建設8個創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，如白鹿中法文化產業(yè)園、葛仙山—塘壩子地質科考探險產業(yè)園等；培育發(fā)展6大重點產業(yè)；建設5個重點文化產業(yè)項目，如引進2～3家民間博物館等,“三圈一體，尾雁快飛”,——打造龍門山旅游文化產業(yè)帶,——錯位競爭，打造千億產業(yè)鏈,—12月29日 成都商報 要聞版06,（一）地理優(yōu)勢彭州距成都市區(qū)僅38公里，沿成彭高速驅車，半個小時輕松直達，屬于成都平原30分鐘經濟圈。作為成都人口第三，面積第二的小康市，

11、彭州歷史悠久，自秦漢以來，建縣設郡達2000多年，有著悠久的歷史文明，素有“天府金盆”、“蜀漢名區(qū)”之美譽。彭州的地理位置，讓其發(fā)展近郊旅游具有得天獨厚的優(yōu)勢。,三、項目背景,（二）資源優(yōu)勢1、豐富的旅游資源（銀廠溝、丹景山、陽平觀、九峰山）2、依靠龍門山脈，擁有豐富的野生優(yōu)質中藥材資源3、中國南方最大的牡丹觀賞基地（丹景山）4、道家文化起源地---陽平觀,三、項目背景,彭州旅游風景優(yōu)勢資源,——白鹿鎮(zhèn),彭州旅游風景優(yōu)勢資源,—

12、—丹景山,彭州旅游風景優(yōu)勢資源,——銀廠溝,三、項目背景,（三）市場背景 彭州依靠龍門山脈擁有得天獨厚、取之不盡用之不竭的豐富中藥材資源；同時，彭州擁有道家始祖張?zhí)鞄煹氖讉€弘道治所——陽平觀（道教二十四治之首），可謂是道家的起源之地。而中國傳統(tǒng)道教文化提倡的“天人合一，師法自然，陰陽采補，養(yǎng)生修仙”的養(yǎng)生保健主張， 與現(xiàn)代市場流行“養(yǎng)生保健”概念是如出一轍，殊途同歸，所以在彭州發(fā)展醫(yī)道保健養(yǎng)生產業(yè)是大有可為。,（四）項目建

13、設的意義1、大手筆，高起點，站在城市產業(yè)發(fā)展和旅游產業(yè)整合的角度，思考問題。整合現(xiàn)有旅游資源，形成“點—線—面”相結合的區(qū)域旅游產業(yè)新概念，提升彭州新形象，打造彭州新名片。2.、目前國內還沒有類似“傳統(tǒng)醫(yī)道度假休閑旅游”的項目，此項目的建設將開創(chuàng)全新的文化旅游休閑新模式。3.、本項目的建設將進一步豐富彭州的旅游資源，在繼傳統(tǒng)的“銀廠觀水、牡丹賞花”之后，增添新的“陽平問道，中醫(yī)養(yǎng)生”內容，為彭州帶來源源不斷的游客，源源不斷的人氣商

14、氣財氣。4、本項目的建設將進一步完善彭州的旅游基礎，提升旅游服務設施的檔次和水平，打造大龍門山脈旅游黃金環(huán)線上的“中轉樞紐”，更好地服務于彭州旅游發(fā)展大局。,三、項目背景,旅游商業(yè)配套區(qū)“天籟村”度假酒店溫泉湯浴中心中華養(yǎng)生會所太極名醫(yī)館藥膳宮康養(yǎng)社區(qū),四、項目建設內容,第二部分、項目功能分區(qū)示意圖,一、旅游商業(yè)配套區(qū),七、康養(yǎng)社區(qū),二、天籟村度假酒店三、溫泉湯浴中心四、中華養(yǎng)生會所五、太極名醫(yī)館六、藥膳宮,第二部

15、分、項目功能分區(qū)示意圖,一、“天籟村” 度假酒店集住宿、餐飲、會議、休閑娛樂、康養(yǎng)、購物為一體的生態(tài)環(huán)保酒店，為消費者提供有利于身心健康的產品和服務，并在經營過程中減少對環(huán)境的污染和能源的損耗,二、溫泉湯浴中心引溫泉入項目，或深掘地下熱暖資源，打造特色溫泉湯浴項目，為游客提供更為豐富，多彩的休閑度假體驗。,中華養(yǎng)生會所主要服務高端人群，以“高端養(yǎng)生”為主題特色，養(yǎng)生會所分設名媛館和名仕館兩大主題?！懊拢耍┲兴幟廊蒺^”匯集了古方

16、傳統(tǒng)艾灸、足療、穴位按摩、藥浴、精油、SPA等傳統(tǒng)技藝結合現(xiàn)代手法， 通經活絡、行氣活血、去濕逐寒、消腫散結、增強機體抗病能力、防病保健，美容養(yǎng)顏，有效解決高端人群的亞健康問題。,三、中華養(yǎng)生會所,三、中華養(yǎng)生會所,“太極名醫(yī)館”全部設計為具有古樸風格的中式院落（參考寬窄巷子），每個名醫(yī)館都有自己的名字，如：百草堂、祥福記、同仁堂、慶余春等等。各個名醫(yī)館都與國內知名的中醫(yī)藥大學、醫(yī)院或者企業(yè)聯(lián)手合作，邀請國內知名的中醫(yī)大師定期

17、坐診，為各地求訪者提供疾病診療、開方配藥等服務。名醫(yī)館可搭配銷售各類中藥材，其藥材盡量使用彭州當?shù)厮a的優(yōu)質中藥材，以此成為彭州藥材走向世界的窗口。同時，中華名醫(yī)館必將成為成都乃至中國中醫(yī)名家最集中的地方，今后，凡是找中醫(yī)就必到彭州，必到“太極名醫(yī)館”。,四、太極名醫(yī)館,四、太極名醫(yī)館集中醫(yī)調理之精華，傳道家養(yǎng)生之靈妙,在我國，運用傳統(tǒng)中藥保健，已有上千年的歷史悠久，中醫(yī)藥對延緩衰老和延長壽命有著獨特的作用，而飲食養(yǎng)生在不斷的變革中，

18、形成了特有的食養(yǎng)風格，根據(jù)一年四季時間的節(jié)律中醫(yī)養(yǎng)生學中醫(yī)養(yǎng)生之膳食養(yǎng)生，讓中醫(yī)養(yǎng)生成為生活中的一種習慣，那么健康才能長久相伴。 成都本身就是“美食之都”，成都人“好吃”天下有名，由來已久。“藥膳宮”中醫(yī)食療養(yǎng)生一條街，抓住成都人“好吃”心理，主要業(yè)態(tài)定位為“餐飲“，其主要經營特色是中醫(yī)飲食養(yǎng)生。相對于成都羊西線“一品天下”、春江花月夜“耍都”等餐飲集中地來說，其獨樹一幟的“中醫(yī)養(yǎng)生”概念，必將讓成都萬千食客趨之若鶩。,

19、五、藥膳宮,五、藥膳宮,三、項目投資收益測算,編制說明：1、土地價格按照34.75萬/畝計算，具體來源及依據(jù)參看前文；2、測算表中涉及的銷售價格，均參考目前市場同類項目；,項目綜合成本及投資收益測算表,項目綜合成本及投資收益測算表,第四部分項目合作模式框架內容,第四部分、項目合作方式框架內容,1、以彭州工投公司（甲方）作為項目合作主體進行開發(fā)，四川中匯力投資公司以投資商身份（乙方）參與項目開發(fā)建設，雙方強強兩手，共同打造本項目。

20、2、具體合作方式：彭州工投公司以199473㎡土地（折合299.21畝）投資入股，四川中匯力負責項目整體規(guī)劃、設計、投資、建設、運營、銷售及管理；彭州工投公司負責項目報規(guī)、報建，協(xié)調政府關系，以及后期辦理產權證等事宜,經初步投資測算分析：項目總投資額約53717萬元。,第五部分、項目預計工作進度計劃,項目下階段計劃工作進度,項目力爭2012.10.1正式公開亮相,第六部分 項目開發(fā)價值及意義,本項目的成功打造，將開創(chuàng)融道教文化產

21、業(yè)、度假休閑產業(yè)、地方文化于一體的“文化旅游產業(yè)綜合體”創(chuàng)新模式，成為全國文化發(fā)展的新樣板。而文化旅游發(fā)展的模式，也將為彭州成為成都旅游文化之新名片提供有力支撐！,一、“文化旅游一體”開創(chuàng)全國文化旅游發(fā)展新模式,打造成都繼青城山、牧馬山、麓山之后的高端旅游休閑度假“第四極”，形成集文化、旅游、休閑、度假、居住、保健康養(yǎng)于一體的人文高端休養(yǎng)區(qū)。,二、打造成都高端度假休閑版圖“第四極”,三、年新增稅收至少10000萬元以上,天籟村?中國道源

22、旅游度假小鎮(zhèn)項目整體開發(fā)完成后，預計每年新增游客上百萬人，每年綜合經濟收入5億元，年新增稅收至少10000萬元以上。,四、實現(xiàn)區(qū)域價值的全面提升,天籟村?中國道源旅游度假小鎮(zhèn)的建設將提高彭州旅游知名度，以道教文化為魂打造二元互動的綜合產業(yè)，將陽平觀推向中國，推向世界，為彭州旅游帶來新品牌，為彭州打造一張影響世界的全新名片！,第七部分、項目附件部分資料,1、公司簡介 四川中匯力投資（集團）有限公司，是由國內多家在城市基礎

23、設施投資建設、房地產投資開發(fā)、商業(yè)酒店投資管理、創(chuàng)業(yè)投資等領域頗具影響力的優(yōu)秀大型企業(yè)共同組建的綜合性集團企業(yè)。公司下設四大核心業(yè)務板塊：區(qū)域城產一體化綜合投資開發(fā)、市政基礎配套設施工程投資建設、商業(yè)酒店投資管理、創(chuàng)業(yè)投資。 公司以城產一體化綜合投資為核心業(yè)務，系統(tǒng)整合各行業(yè)翹楚，共同打造中國城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展的標桿之作。,匯聚中國致力于城產綜合投資建設的力量，推動中國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程,附件一、中匯力公司簡介,2、城產

24、一體化綜合投資開發(fā)PICO模式中匯力首創(chuàng)城產綜合投資區(qū)域開發(fā)PICO模式，以前瞻理念和系統(tǒng)思維，實現(xiàn)從“規(guī)劃——投資——建設——運營”的一體化運營，整合各方資源，上下游聯(lián)動，打造中國城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展的標桿之作。,迎賓一號酒店項目地址：成都市迎賓大道項目規(guī)模：27000平方米項目進度：已建成運營,酒店投資,甘肅蘭州國際新城CBD中心項目項目地址：甘肅蘭州項目規(guī)模：680畝投資規(guī)模：150億項目進度：已開工,城產綜合

25、體項目,國際陽光康養(yǎng)度假區(qū)項目地址：攀枝花仁和區(qū)項目規(guī)模：5.54平方公里投資規(guī)模：30億,城產綜合體項目,城產綜合體項目,中國農業(yè)總部基地項目地址：長株潭昭山示范區(qū)項目規(guī)模：8平方公里投資規(guī)模：30億,房地產開發(fā)項目,成都長樂坊商業(yè)綜合體項目地址：成都市大石西路項目規(guī)模：7萬平方米項目進度：已交付使用,房地產開發(fā)項目,芙蓉名城二期項目地址：成都新都區(qū)項目規(guī)模：135858平方米項目進度：已交付使用,房地

26、產開發(fā)項目,成都青白江福安怡景項目地址：成都市青白江區(qū)項目規(guī)模：41000平方米項目進度：已建成,房地產開發(fā)項目,眉山江公麗景項目地址：眉山市東坡區(qū)項目規(guī)模：11萬平方米項目進度：已建成,基礎設施建設項目,蘭州新城基礎設施建設項目地址：蘭州市投資規(guī)模：6.39億項目進度：已開工,基礎設施建設項目,甘肅金昌基礎設施建設項目地址：甘肅金昌投資規(guī)模：10億項目進度：已開工,基礎設施建設項目,新都市政工程建設

27、項目地址：成都新都區(qū)投資規(guī)模：2億項目進度：竣工,基礎設施建設項目,郫縣安德川菜產業(yè)園道路建設項目地址：成都郫縣投資規(guī)模：1.5億項目進度：竣工,產業(yè)投資,第一生態(tài)農場項目選址：成都市周邊項目規(guī)模：2000畝投資規(guī)模：5000萬,產業(yè)投資,項目名稱：諸葛釀——中國傳統(tǒng)釀造工藝產品項目定位：打造純手工、原生態(tài)、不添加任何香精與防腐劑的高附加值品牌。,附件二、項目土地價格分析,一、土地價格依據(jù)之一——“金通公司評估報

28、告書”二、土地價格依據(jù)之二——“市場調研對比評估書”,一、土地價格依據(jù)之一——“土地評估公司報告書”,關于對金通公司該地塊評估報告的說明：（一） 該地塊評估報告書是按該地塊容積率1.8的基礎評估的，我們認為該地塊有較強的自然、文化、交通資源，有較優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢，因此該項目適宜往文化旅游方向發(fā)展。而結合當?shù)仃柶接^道家文化的特點，我們認為本項目應該走低層低密度建筑發(fā)展方向（如參考考悅榕莊等），最后我們初步綜合測算該地塊容積率為1。（

29、二） 金通公司評估報告上明確提出，該地塊的目的是用于銀行貸款，為了該地塊順利開發(fā)，因此評估報告一般都采用高評高貸的方式，盡可能貸更多的資金。綜上所述，該地塊評估報告書，由于評估目的影響，所有該地塊評估報告只能作為該地塊價格的一個參考依據(jù)。,二、土地價格依據(jù)之二——“市場調研對比評估書”,白鹿鎮(zhèn)地價33萬元/畝,通濟鎮(zhèn)地價14.4萬元/畝,軍樂鎮(zhèn)地價56萬元/畝,,項目周邊地價分布圖,結論：目前，本項目周邊區(qū)域，商品房開發(fā)還處于起步階

30、段，白鹿鎮(zhèn)香榭里一期精裝房銷售均價為3500元/㎡，容積率為1.6，該項目土地價格為.53萬元/畝，通濟鎮(zhèn)是離本地塊最近的一個場鎮(zhèn)，也是周邊較大的一個場鎮(zhèn)，因此通濟鎮(zhèn)是我們本次調查重點區(qū)域，據(jù)我們11月30日實地調研，該鎮(zhèn)住房均價為1700元/平方米，商鋪均價為2800元/平方米，土地價格為2000元/㎡，容積率為3，通濟鎮(zhèn)土地價格為40萬元/畝，2011年12月1，成都國土局最新土地拍賣信息獲知，軍樂鎮(zhèn)一塊商品房用地價格起拍價為56萬

31、/畝（離彭州市區(qū)車程約為6.9KM，本地塊距離彭州市區(qū)車程約24KM）。綜上所述，目前，知名旅游小鎮(zhèn)——白鹿鎮(zhèn)最近的普通商品房地價為53萬/畝，各項配套設施較好的通濟鎮(zhèn)場鎮(zhèn)土地價格也不超過44萬元/畝，本地塊處于通濟鎮(zhèn)和新興鎮(zhèn)中間地帶，雖然項目緊鄰河邊，自然環(huán)境優(yōu)美，但項目周邊1KM范圍基本無房地產開放相關配套設施，因此綜合評定本地塊具備最佳開發(fā)條件的地塊，其市場價格為40萬/畝。,項目地價調研結論,考慮到三個地塊不同的位置、以及開發(fā)