住房市場系統(tǒng)模型與房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理方法.pdf

1、隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，金融危機(jī)的頻繁發(fā)生，一國的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不但關(guān)乎本國的國計(jì)民生，對(duì)于世界任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體也至關(guān)重要。而房地產(chǎn)市場具有與信貸和國民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)相關(guān)性使得房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)直接影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場惡性泡沫是導(dǎo)致金融危機(jī)的重要因素。鑒于此，本文站在宏觀風(fēng)險(xiǎn)管理的角度，本著風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生——風(fēng)險(xiǎn)度量——風(fēng)險(xiǎn)處置的思路，對(duì)房地產(chǎn)市場尤其是住房市場進(jìn)行研究，在綜述當(dāng)前研究進(jìn)展基礎(chǔ)上，主要開展了住房市場系統(tǒng)研究，住房市場復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)模型研究

2、，房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)度量方法和房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理研究工作： (1) 通過對(duì)住房市場進(jìn)行系統(tǒng)分析，將住房市場系統(tǒng)抽象為銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房消費(fèi)者三部分主體，處在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，它們之間相互影響共同決定房地產(chǎn)市場價(jià)格，同時(shí)受房地產(chǎn)市場價(jià)格的反饋影響。通過選取體現(xiàn)系統(tǒng)中宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和組成要素的 5 個(gè)主要變量進(jìn)行協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)和線性 Granger 因果檢驗(yàn)，建立住房系統(tǒng)長期均衡函數(shù)和短期動(dòng)態(tài)調(diào)整函數(shù)，揭示了住房市場各因素之間因果關(guān)系，從宏觀上

3、揭示中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律。 (2) 通過擴(kuò)展“金融加速器”模型到包含銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房消費(fèi)者以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在內(nèi)的住房市場系統(tǒng)，揭示了信貸對(duì)住房市場的投資和消費(fèi)的放大作用。通過實(shí)證研究得出目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商投資的邊際預(yù)期收益率為 2.82％，如果預(yù)期收益率大于此臨界收益率，則會(huì)考慮投資；確定了影響此邊際預(yù)期收益率的參數(shù)是：貸款利率、外部融資比率和抵押貸款率，宏觀政策制定者可以通過調(diào)整這些參數(shù)提高邊際預(yù)期收益率抑制

4、投資沖動(dòng)。研究改變了目前由于數(shù)據(jù)有限性帶來的對(duì)于中國住房市場缺乏系統(tǒng)性定量研究的現(xiàn)狀。 (3) 通過建立代表銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房消費(fèi)者資產(chǎn)規(guī)模及相互交易關(guān)系的靜態(tài)復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)模型和反映購房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選擇規(guī)律及企業(yè)退出機(jī)制的動(dòng)態(tài)演化模型，揭示了住房市場系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)性特征和動(dòng)態(tài)演化規(guī)律。通過上海房地產(chǎn)市場交易變動(dòng)情況的動(dòng)態(tài)仿真表明模型可以很好的解釋大企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和在政策調(diào)整下小企業(yè)更容易被淘汰出局的客觀事實(shí)

5、，體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)與客戶群之間的動(dòng)態(tài)演化特性和政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響規(guī)律。研究提出的住房市場復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)模型為住房市場研究提供了新的研究方法，克服了以往研究模型由于數(shù)據(jù)有限性導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場的波動(dòng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)實(shí)證研究無法開展而使得復(fù)雜系統(tǒng)過度線性化近似以及動(dòng)態(tài)性研究不足的問題，并且在此基礎(chǔ)上開展實(shí)證研究具有重要現(xiàn)實(shí)意義。 (4) 通過房價(jià)波動(dòng)相對(duì)于GDP缺口和CPI波動(dòng)之間的對(duì)比關(guān)系合理地刻畫了房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，反映出房價(jià)超出實(shí)體

6、經(jīng)濟(jì)支撐程度和資源局部配置失衡程度，揭示了由于房價(jià)增長超出實(shí)體而虛長的財(cái)富最終會(huì)縮水而與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相一致的運(yùn)行規(guī)律。通過對(duì)美國、英國、香港、日本的房地產(chǎn)市場的實(shí)證檢驗(yàn)，揭示了歷史上出現(xiàn)的典型的房地產(chǎn)泡沫及產(chǎn)生原因，證明了工具的有效性。最后通過上海房地產(chǎn)市場的實(shí)證研究表明，2005年房地產(chǎn)市場泡沫由資源局部配置失衡導(dǎo)致，應(yīng)該通過積極拓展投、融資渠道解決。此研究為房地產(chǎn)市場運(yùn)行提供了風(fēng)險(xiǎn)度量工具，對(duì)于政策當(dāng)局準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)，分