中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷分析及法律對(duì)策研究.pdf

1、住房是我們每一個(gè)人生存發(fā)展不可或缺的條件,也就是所謂的安居樂業(yè)。然而,近年來(lái)居高不下的房?jī)r(jià)將很多人擁有住房的夢(mèng)想化為了泡影。在高房?jī)r(jià)的背后究竟隱藏著什么?為什么中央政府針對(duì)降低房?jī)r(jià)所作的一次次宏觀調(diào)控會(huì)收效甚微?帶著這樣的疑問,筆者將對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)行深入的分析,力圖找出房?jī)r(jià)居高不下的主要原因,并從法律的角度提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)建議。本文除了前言和結(jié)束語(yǔ)之外,主要包括四部分;
　　第一部分主要介紹我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展的路徑以及政府在

2、其中所扮演的角色。由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的原因,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的較晚。大體可以分為三個(gè)階段。第一階段為理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978～1992年)。1978年理論界曾經(jīng)提出住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。但并沒有立即得以付諸實(shí)踐。直到1980年9月,在北京市成立了城市開發(fā)總公司,拉開了我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。隨后在一些城市進(jìn)行了試點(diǎn)。之后又出現(xiàn)提租補(bǔ)貼等操作方式,持續(xù)的時(shí)間不長(zhǎng)。第二階段為非理性炒作階段(1992～1998年)。在這個(gè)

3、階段,房改以及“安居工程”全面啟動(dòng),住房公積金制度全面推行。房地產(chǎn)業(yè)急速增長(zhǎng),在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面和房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后,房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍回落。逐漸走向平穩(wěn)發(fā)展的局面。第三階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)疾速發(fā)展階段(1998至今)。1998年以后,為了消除亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的不利影響,政府開始大力扶植振興房地產(chǎn)市場(chǎng),并將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。住房商品化在中國(guó)全面展開,房地產(chǎn)市場(chǎng)也得以快

4、速發(fā)展起來(lái)。商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng),中央政府實(shí)施多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施用以抑制房?jī)r(jià)。
　　第二部分,首先對(duì)壟斷的含義進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的分析介紹,然后根據(jù)西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分,將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況與之進(jìn)行對(duì)照,得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于寡頭壟斷型的市場(chǎng)。寡頭壟斷是造成我國(guó)高房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因。接著將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的表現(xiàn)以及成因進(jìn)行深入的分析。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中,根據(jù)市場(chǎng)集中度的不同將市場(chǎng)分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)以

5、及完全壟斷市場(chǎng)。這其中寡頭壟斷市場(chǎng)指的是一種市場(chǎng)中買方數(shù)量眾多而賣方數(shù)量較少的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。這與我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況完全吻合。所以我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)。造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)寡頭壟斷的主要原因在于,一方面,由于房屋的不可移動(dòng)性致使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)只能在相鄰的房地產(chǎn)企業(yè)之間展開。而在某一特定的區(qū)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的容納量是極為有限的,由此導(dǎo)致了參與競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較少,形成一種環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)的局面。根據(jù)相關(guān)的理論,環(huán)

6、形競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)是一種極為排斥競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。另一方面,目前政府,尤其是地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷有意無(wú)意的采取回避或者支持的態(tài)度。
　　第三部分,這一部分主要介紹香港以及國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制情況以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的啟示。在香港以及美日等地區(qū)和國(guó)家,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟。政府比較看重房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)機(jī)制,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制以間接手段為主,目的主要是為了克服房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈現(xiàn)象。接下來(lái),文章將明確我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)與香港以及美日

7、等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地市場(chǎng)存在的區(qū)別。然后闡述香港以及美日地區(qū)和國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和在這些地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的啟示。我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)與香港以及美日等國(guó)相比存在很大的區(qū)別。其中一個(gè)最明顯的是,我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)完全由國(guó)家壟斷。這主要是由于我國(guó)實(shí)行土地公有所致。而香港以及美日等國(guó)家和地區(qū)的土地既可以由國(guó)家所有也可以由私人所有,而且兩種所有權(quán)之間是平等的。另外,在我國(guó),政府

8、,尤其是地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間距離很近,這主要是由于很多地方政府的財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的依賴,這使得政府沒有足夠的動(dòng)力去消弭由于房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷所造成的損害。而且,由于這個(gè)原因,政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制在很多時(shí)候難以取得理想的效果。在香港以及美日等地,政府和房地產(chǎn)企業(yè)之間的距離沒有如此接近,相互之間也沒有形成利益鏈。所以,在我國(guó)要消除房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷造成的損害,首先政府財(cái)政,尤其是地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
　　第四部分

9、,這一部分首先將簡(jiǎn)要介紹我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的情況,然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合上面的分析,從經(jīng)濟(jì)、政治以及法律三個(gè)層面提出應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的對(duì)策,并對(duì)我國(guó)反壟斷法的完善提出建議。其中重點(diǎn)在法律層面。從經(jīng)濟(jì)層面來(lái)講,筆者認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)使住房供應(yīng)呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢(shì),以滿足不同層次的人們的住房的需求,以此來(lái)減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房的需求;在政治層面主要是從轉(zhuǎn)變政府職能和意識(shí),將政府從與房地產(chǎn)企業(yè)之間形成的利益共同體中剝離,構(gòu)建法治政府這幾個(gè)方

10、面提出對(duì)策。第三個(gè)談的是法律層面的對(duì)策。文章主要從現(xiàn)有的法律依據(jù)方面來(lái)進(jìn)行闡述。我國(guó)于2007年8月30日出臺(tái)了《反壟斷法》,這為我國(guó)反壟斷執(zhí)法提供一個(gè)根本性的依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的現(xiàn)象均可以被該法所涵蓋,政府應(yīng)當(dāng)以該法為基本依據(jù)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷進(jìn)行規(guī)制,并在此基礎(chǔ)上消除或者抑制由于房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷所造成的損害。然后,本文將以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《價(jià)格法》為依托,從為購(gòu)房人提供支持的角度進(jìn)一步提出消除房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷所造成的不利后果的策