中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究.pdf

1、近年來，中國(guó)住宅商品價(jià)格整體升溫，部分地區(qū)呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象，市場(chǎng)出現(xiàn)了投資增長(zhǎng)過快、供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)漲幅過大、空置面積卻不斷增加等涉及產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。與此同時(shí)，中國(guó)樓市也經(jīng)歷了種種政策“過山車”，先是土地的“8*31大限”，后有“國(guó)八條”和七部委下發(fā)的“意見”以及銀行“按揭”貸款利率的不斷調(diào)高，再有2006年的“國(guó)六條”，等等。在政策洗禮下的中國(guó)樓市是否真的實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的宏觀調(diào)控效果?當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)中國(guó)樓市健康穩(wěn)定有序的發(fā)展，需要有個(gè)過

2、程，但就目前來看，政策高壓下的房?jī)r(jià)增幅盡管有所回落，而上漲勢(shì)頭依然不減，投機(jī)性購(gòu)房有增無減，保障性住房與土地供給缺位，供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，多數(shù)居民還是面臨買房難的問題。顯然，中國(guó)各城市住宅價(jià)格的快速上漲已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和供不應(yīng)求來解釋，歷史數(shù)據(jù)分析也顯示出住宅價(jià)格已經(jīng)極大地偏離了長(zhǎng)期均衡值，中國(guó)的住宅市場(chǎng)已處于相當(dāng)程度的市場(chǎng)失靈和價(jià)格失效的狀態(tài)。產(chǎn)業(yè)管制及其價(jià)格規(guī)制是基于市場(chǎng)失靈下的政府干預(yù)行為，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的輔助功能，旨在使

3、市場(chǎng)回歸正常、理性的運(yùn)行軌道。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的好壞對(duì)老百姓的安居樂業(yè)至關(guān)重要，但是住宅市場(chǎng)近幾年發(fā)展得既不適宜“安居”，又不適宜“樂業(yè)”，這與地方政府在土地供給上的價(jià)值取向與住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡等不無關(guān)系。當(dāng)前，政府是否應(yīng)該規(guī)制住宅市場(chǎng)，遇到了來自理論界和實(shí)踐部門的不同聲音，以為價(jià)格管制或規(guī)制屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們不應(yīng)該干預(yù)開發(fā)商的產(chǎn)品供給與定價(jià)行為，這種觀點(diǎn)在住宅市場(chǎng)利益集團(tuán)的強(qiáng)化下，形成了市場(chǎng)的控制力量，對(duì)政府產(chǎn)業(yè)規(guī)制

4、政策的制定和實(shí)施造成了負(fù)面影響。由于認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，政府出臺(tái)的住宅市場(chǎng)規(guī)制政策不到位，或者一些可行的產(chǎn)業(yè)規(guī)制措施也遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期的效果，甚至導(dǎo)致政策的失效與規(guī)制的失靈。為此，我們有必要從理論上系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象與成因，探究住宅產(chǎn)業(yè)微觀規(guī)制機(jī)理，充實(shí)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)制理論與方法，為政府的住宅價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和可操作性的建議，以利于調(diào)整我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策，改善產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管手段和管理方式，改變以往“不管就亂，一管就死”的狀

5、況。 本文探索如下幾個(gè)方面以求有所創(chuàng)新：(1)以規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)組織理論與方法為指導(dǎo)，全面系統(tǒng)地研究中國(guó)住宅市場(chǎng)政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制機(jī)理，結(jié)合住宅市場(chǎng)價(jià)格形成與博弈的新特點(diǎn)，深入剖析中國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制的現(xiàn)狀、緣由、土地供給、壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、信息不對(duì)稱以及限價(jià)房和保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制等問題。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)政府規(guī)制架構(gòu)和各類型住房的價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制模型，研究力求貼近中國(guó)住宅市場(chǎng)實(shí)際，實(shí)證分析更具有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。(2)綜合運(yùn)用博弈模型模擬中國(guó)住

6、宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，分別構(gòu)建中央與地方政府、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)以及企業(yè)與消費(fèi)者之間的價(jià)格博弈模型，首次利用博弈模型詳細(xì)分析土地的組合供給規(guī)制均衡、信息不完全房?jī)r(jià)博弈與規(guī)制的序貫均衡以及限價(jià)房“兩競(jìng)兩限"激勵(lì)性價(jià)格規(guī)制均衡等，以新的視角探求住宅價(jià)格的形成機(jī)理與政府價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制政策的有效性。(3)首次從規(guī)制立法、規(guī)制機(jī)構(gòu)設(shè)置、規(guī)制監(jiān)督體系和規(guī)制資金等方面設(shè)計(jì)基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的轉(zhuǎn)型期中國(guó)住宅市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立的政府經(jīng)濟(jì)規(guī)制架構(gòu)。(4)首次構(gòu)建商品

7、住宅價(jià)格二元規(guī)制模型和限價(jià)房“兩價(jià)”激勵(lì)性競(jìng)價(jià)模式，并重構(gòu)了保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制模型。 本文研究的主要觀點(diǎn)與結(jié)論如下：(1)中央政府從全社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，應(yīng)限制地方政府自身利益在土地市場(chǎng)上的無限膨脹，博弈均衡須采取組合式供給地價(jià)規(guī)制方式，以實(shí)現(xiàn)地價(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。(2)住宅市場(chǎng)的壟斷結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品差異性，導(dǎo)致市場(chǎng)呈弱價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)特性，通過大量供給住宅商品達(dá)到降價(jià)的政策是無效的，它只會(huì)帶來更多的空置面積和更低的入住率，并給市場(chǎng)埋下供給過剩的

8、隱患。(3)住宅市場(chǎng)的信息不對(duì)稱導(dǎo)致市場(chǎng)參與各方極具價(jià)格上漲偏好，房?jī)r(jià)、住宅品質(zhì)以及成本關(guān)系脫節(jié)，市場(chǎng)呈現(xiàn)非理性混合均衡狀態(tài)。為使市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)博弈的良性序貫均衡，政府應(yīng)加大打擊利用信息資源謀取暴利的力度。(4)針對(duì)住宅市場(chǎng)失靈現(xiàn)狀，政府必須注重長(zhǎng)效規(guī)制機(jī)制建設(shè)，建立住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)制法律體系和組織架構(gòu)，對(duì)住宅商品市場(chǎng)實(shí)行“二元”價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制，以防止價(jià)格泡沫的生成。(5)必須通過立法和制度設(shè)計(jì)，構(gòu)建面向中低收入者的住房分類供應(yīng)制度，以解決住