養(yǎng)老地產(chǎn)用地解疑

1、<p><b>　　養(yǎng)老地產(chǎn)用地解疑</b></p><p>　　不同性質(zhì)的土地上建造的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要細(xì)分，開(kāi)發(fā)商的后期處理方式也需區(qū)別對(duì)待 </p><p>　　2013年養(yǎng)老地產(chǎn)用地“破冰”的消息不斷。4月初，北京市國(guó)土局公布了2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。在5650公頃的總量中，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為100公頃。除北京

2、市制定的首份養(yǎng)老綜合用地的供應(yīng)計(jì)劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)劃，到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。 </p><p>　　將養(yǎng)老設(shè)施納入用地計(jì)劃，使土地性質(zhì)更加明確化，這對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)非常有利。但在目前養(yǎng)老地產(chǎn)的供地計(jì)劃中，養(yǎng)老項(xiàng)目的比例仍然缺失。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，目前手中土地基本不是專門定位“養(yǎng)老”性質(zhì)的，那在具體操

3、作時(shí)應(yīng)該注意哪些方面呢？為此《新商務(wù)周刊》專門采訪了中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平。 </p><p>　　何種土地性質(zhì)可用于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？ </p><p>　　目前國(guó)內(nèi)專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的土地尚少，就土地性質(zhì)而言可分為國(guó)有出讓土地、國(guó)有劃撥土地和集體建設(shè)用地，您認(rèn)為哪一類型的土地較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)？ </p><p>　　養(yǎng)老項(xiàng)目從性質(zhì)上要加以

4、劃分。一是具有福利色彩和保障性質(zhì)的，更類似保障房，比如敬老院和養(yǎng)老院，針對(duì)的是“三無(wú)”老人和五保戶，主要是出于對(duì)特定群體老人的關(guān)懷，由政府公共部門提供，不進(jìn)入市場(chǎng)流通。 </p><p>　　說(shuō)到養(yǎng)老地產(chǎn)，如果針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商的行為，也要進(jìn)行細(xì)分。一類是完全的市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)的是中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓，可用以銷售也可租賃。完全的市場(chǎng)行為，當(dāng)然要以市場(chǎng)方式去供地。另一類是準(zhǔn)市場(chǎng)的行為，有些類似公租房的性質(zhì)，不一定完

5、全可以采取市場(chǎng)方式供地，可能會(huì)采用定向供應(yīng)土地的方式。如果要從土地制度上有所調(diào)整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行研究，看看它是否與普通住宅一樣、有無(wú)差別。沒(méi)有差別的話，市場(chǎng)行為當(dāng)然應(yīng)該用市場(chǎng)方式去解決；有差別的話，我們還要留意到，由于針對(duì)的是老年人這一特定群體，養(yǎng)老項(xiàng)目在選址、公共設(shè)施的配套上有其特殊性。 </p><p>　　養(yǎng)老地產(chǎn)和普通住宅應(yīng)該還是有差別的？ </p><

6、p>　　我個(gè)人也認(rèn)為兩者之間肯定是有差別，這就涉及到養(yǎng)老地產(chǎn)的數(shù)量問(wèn)題，應(yīng)該建多少、和普通住宅之間的比例是怎樣的。養(yǎng)老地產(chǎn)也分居家型、住宅小區(qū)中的配套及獨(dú)立供老人使用的項(xiàng)目，我們應(yīng)該研究這些類型項(xiàng)目的占比，以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會(huì)發(fā)生怎樣的變化。 </p><p>　　我們倒是可以探討能否借鑒保障性住房的供地模式，在地塊出讓時(shí)實(shí)行打包，即在普通地塊供應(yīng)時(shí)規(guī)定按一定比例配建養(yǎng)老項(xiàng)目。但在我國(guó)現(xiàn)行的體

7、制下，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地供應(yīng)不多，供地計(jì)劃中養(yǎng)老項(xiàng)目的比例也是不足的。 </p><p>　　政府部門如何與市場(chǎng)主體聯(lián)合開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目？ </p><p>　　您提到打包出讓土地的方式，由于目前養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并未像保障性住房那樣有強(qiáng)制的政策去保障，這就涉及到地方政府是否愿意減少其土地收益，以促成養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)？ </p><p>　　地方政府應(yīng)該有這樣的意愿。老齡化社會(huì)的

8、趨勢(shì)是各地方政府都要面對(duì)的挑戰(zhàn)。具有福利性質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目，毋庸置疑應(yīng)當(dāng)由地方財(cái)政來(lái)支持。市場(chǎng)化的行為則是由市場(chǎng)自身去解決，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)考慮將養(yǎng)老作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)。當(dāng)然，在開(kāi)發(fā)商拿地之后，他是否要打造養(yǎng)老項(xiàng)目，是由他自己去衡量。 </p><p>　　而如果是準(zhǔn)市場(chǎng)的部分，地方政府就必須提供一定的支持，讓市場(chǎng)主體介入為老年人提供服務(wù)，無(wú)論這樣的支持是土地出讓金的降低還是稅費(fèi)方面的優(yōu)惠，地方政府總要有部分讓利。 <

9、/p><p>　　在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)注意哪些問(wèn)題？ </p><p>　　如果將養(yǎng)老地產(chǎn)定位于準(zhǔn)市場(chǎng)的性質(zhì)，是否可以利用集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)這樣的項(xiàng)目？ </p><p>　　在集體建設(shè)用地上建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目，并配套養(yǎng)老的服務(wù)設(shè)施是完全可以的。 </p><p>　　但從開(kāi)發(fā)商和投資人的角度出發(fā)，他可能會(huì)擔(dān)心地上物的權(quán)屬是否明晰的問(wèn)題？ &l

10、t;/p><p>　　地上物的權(quán)屬是明晰的，遵循“誰(shuí)投資，誰(shuí)擁有”的原則，這就好比將財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)存起來(lái)，只不過(guò)是存放在銀行還是土地上而已。 </p><p>　　如果開(kāi)發(fā)商要在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？ </p><p>　　集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性可能是個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)這樣的項(xiàng)目類似小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)，可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。如果要探索在集體建設(shè)用地上開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，必

11、須是在一線城市。如果是在三、四線城市，由于出讓用地的溢價(jià)不高，意義不太大。 </p><p>　　此外，利用集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，融資可能會(huì)有困難。我倒覺(jué)得探索利用集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，可以借鑒公租房的模式，但要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行定義，必須明確滿足哪些要素才是養(yǎng)老地產(chǎn)、項(xiàng)目面向的人群有哪些。如果說(shuō)市場(chǎng)化的養(yǎng)老項(xiàng)目面向的是高端人群，可能準(zhǔn)市場(chǎng)化的養(yǎng)老項(xiàng)目面向的就是普通的退休人員。這樣，養(yǎng)老基金和社保基金也可以介