對小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的建議

1、<p>　　對小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的建議</p><p>　　[摘要]在當(dāng)前快速經(jīng)濟發(fā)展階段，由于受到土地供給的瓶頸約束，小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大量出現(xiàn)。然而由于產(chǎn)權(quán)不清、相關(guān)法制不健全，導(dǎo)致了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無法可依，難以進行土地登記，流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)不能得到有效的保障，土地價值和權(quán)益在經(jīng)濟活動中不能得到充分體現(xiàn)。因此，迫切需要對小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進行深入的研究，為規(guī)范和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度提

2、供良好的理論和實證基礎(chǔ)。 </p><p>　　[關(guān)鍵詞]小城鎮(zhèn)；集體；建設(shè)用地；流轉(zhuǎn) </p><p>　　在當(dāng)前快速經(jīng)濟發(fā)展階段，由于受到土地供給的瓶頸約束，小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大量出現(xiàn)。然而由于產(chǎn)權(quán)不清、相關(guān)法制不健全，導(dǎo)致了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無法可依，難以進行土地登記，流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)不能得到有效的保障，土地價值和權(quán)益在經(jīng)濟活動中不能得到充分體現(xiàn)。因此，迫切需要對小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流

3、轉(zhuǎn)進行深人的研究，為規(guī)范和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度提供良好的理論和實證基礎(chǔ)。 </p><p>　　一、建立完善的集體土地產(chǎn)權(quán)體系 </p><p>　　1.明確集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容 </p><p><b>　　集體土地所有權(quán) </b></p><p>　　集體土地所有權(quán)是農(nóng)民集體擁有的與國家土地所有權(quán)相平

4、行的一種土地所有權(quán)，土地所有權(quán)由土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)、土地處分權(quán)等四項基本權(quán)能所構(gòu)成。從法理上講，為了發(fā)揮土地最大經(jīng)濟^和社會效益，實現(xiàn)集體和國家的協(xié)調(diào)發(fā)展，對集體土地所有權(quán)進行限制是必須的，但這種對所有權(quán)的限制需滿足三個條件：第一，基于公共利益的考慮；第二，公益考量的必要性，即在所有能夠?qū)崿F(xiàn)公共利益的方式中，必須選擇給權(quán)利人帶來損失最小的方法；第三，須以法律來限制（陳新民，2001）。 </p><p

5、>　　集體建設(shè)用地使用權(quán) </p><p>　　集體建設(shè)用地使用權(quán)源于土地所有權(quán)，是集體土地所有權(quán)權(quán)能在一定條件下分離而形成的一項權(quán)利，以他人土地為設(shè)定對象，屬他物權(quán)范圍，并具有用益之特色。 </p><p>　　集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能，取決于集體土地所有者對哪些權(quán)能可以出讓，即可出讓產(chǎn)權(quán)束是什么。集體建設(shè)用地使用者的"可獲產(chǎn)權(quán)束"包括占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)

6、、部分處分權(quán)。 </p><p>　　2.予集體土地產(chǎn)權(quán)和國有土地使用權(quán)相等的權(quán)利地位 </p><p>　　我國國有建設(shè)用地市場運行的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)是國有出讓土地使用權(quán)，集體建設(shè)用地市場運行的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)是土地使用者事實上擁有的集體建設(shè)用地土地使用權(quán)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市或村鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)權(quán)能應(yīng)與國有土地所有權(quán)權(quán)能基本一致，同樣具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，尤其

7、是處分權(quán)應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價出資（入股）以及聯(lián)營等。參照國有土地使用制度改革的做法，農(nóng)民集體建設(shè)用地也適用土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)相分離的原則。土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織行使，建設(shè)用地可以實行有償、有期限可流動的使用制度。承包經(jīng)營權(quán)可以視為農(nóng)用地使用權(quán).辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后，享有建設(shè)用地使用權(quán)。并在此基礎(chǔ)上設(shè)定他項權(quán)利，如地役權(quán)、抵押權(quán)等。 </p><p>　　3.完善集體土地產(chǎn)權(quán)登記制度 <

8、;/p><p>　　土地產(chǎn)權(quán)登記制度是土地產(chǎn)權(quán)管理的核心內(nèi)容，是土地管理部門對土地市場進行規(guī)范管理的重要手續(xù)，是集體土地流轉(zhuǎn)管理基礎(chǔ)之基礎(chǔ)。土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)明晰和價值顯化必須以科學(xué)的地籍管理為基礎(chǔ)，集體建設(shè)，地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提。在村莊和集鎮(zhèn)，土地產(chǎn)權(quán)多元化，權(quán)屬復(fù)雜，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，涉及各類企事業(yè)單位、經(jīng)濟組織以及個人等眾多利益主體，必然要求建立完善的土地產(chǎn)權(quán)登記制度。 </p><p

9、>　　二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條件和范圍 </p><p>　　集體建設(shè)用地與農(nóng)用地相比，存在較大的比較效益，如果對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍不加以必要的限制，無疑會導(dǎo)致集體建設(shè)用地的人為擴大和農(nóng)用地的減少，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須具備以下幾個前提條件： </p><p>　　一是以土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃為依據(jù)，嚴格管理。 </p><p>　　二是權(quán)

10、屬合法，四至清楚，沒有糾紛。 </p><p>　　三是已經(jīng)依法批準作為建設(shè)用地使用或已經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 </p><p>　　四是集體建設(shè)用地不得擅自搞商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。另外，再次流轉(zhuǎn)有償取得的集體建設(shè)用地，需在集體建設(shè)用地有償使用合同中約定其投人開發(fā)建設(shè)的資金必須達到工程建設(shè)總投資的一定比例之上。 </p><p>　　三、實行“兩種產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一市場、統(tǒng)一

11、管理”的模式 </p><p>　　在保持集體土地所有權(quán)不變的前提下，仿照國有土地有償使用管理的方式，將集體土地使用權(quán)按一定年期轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營等，并收取土地收益、租金或股息，土地收益原則上按土地所有權(quán)隸??關(guān)系予以返還，絕大部分留給集體經(jīng)濟組織的管理模式。將集體建設(shè)用地與國有土地納人同一土地市場，實行國有和集體土地“兩種產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一市場、統(tǒng)一管理”的模式。 </p><p>　　四、

12、流轉(zhuǎn)方式和年期 </p><p>　　從各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實踐中可以明顯看出，從流轉(zhuǎn)的主體分，流轉(zhuǎn)可分為初次流轉(zhuǎn)和再流轉(zhuǎn)兩個層次。初次流轉(zhuǎn)是指集體土地所有者與使用者之間建立的流轉(zhuǎn)關(guān)系，集體土地所有者將土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，并賦予土地使用者。土地使用者取得集體建設(shè)用地使用權(quán)具體的流轉(zhuǎn)方式包括集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、抵押、作價出資或入股，合作、聯(lián)營等方式。再流轉(zhuǎn)是指依法有償取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個人

13、，在土地使用年期內(nèi)，將余期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資（入股）或抵押，并取得相應(yīng)土地收益補償?shù)男袨椤?</p><p>　　集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)可以參照國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓的程序和辦法，采用招標、拍賣、掛牌出讓等方式出讓土地使用權(quán)。 </p><p><b>　　五、收益分配制度 </b></p><p>　　農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

14、中的土地收益分配，關(guān)系到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度運作的利益機制。理順集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配關(guān)系，正確處理國家、集體土地所有者和土地使用者三者利益關(guān)系，是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理中的關(guān)鍵問題，也是焦點和難點。土地價格無非是土地權(quán)利的購買價格。土地擁有不同的權(quán)利就會有不同的價格表現(xiàn)。小城鎮(zhèn)集體建設(shè)用地在目前的權(quán)利主要表現(xiàn)為農(nóng)民集體所有權(quán)和使用權(quán)：其他的他項權(quán)利，如地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，在增量集體建設(shè)用地所有權(quán)中還包含著在符合規(guī)劃控制的前提下

15、對集體土地進行開發(fā)建設(shè)的權(quán)利，即發(fā)展權(quán)。本研究認為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配的理論依據(jù)是集體建設(shè)用地的權(quán)利價格理論.但在權(quán)利價值之外，土地價值還會因為對土地本身和環(huán)境的投資多少好壞而發(fā)生波動，這種波動在此稱為投資增值。因此，在分配中要兼顧土地產(chǎn)權(quán)價值和投資增值的流轉(zhuǎn)收益分配模式。這一分配方式主要依據(jù)土地上所體現(xiàn)的各種權(quán)利和投資所帶來的增值來確定的。集體建設(shè)用地收益分配，主要涉及國家、集體和原建設(shè)用地使用者三個方面，在這三者的分配關(guān)系中，