房地產(chǎn)開發(fā)項目成本測算方法探討

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本測算方法探討</p><p>　　摘 要： 房地產(chǎn)項目成本測算在整個項目實施中起著不可估量的作用，對項目的工程運作、資金運作以及利潤的高低，起著至關(guān)重要的作用。本文就項目成本測算的基本方式方法、涉獵內(nèi)容，作一探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目； 投資； 測算 </p><p>　　中圖分類號： F293.3 文

2、獻標(biāo)識碼： A 文章編號： 1009-8631（2012）（11-12）-0011-01 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營活動，它包括項目投資決策和項目實施運作兩個層面。項目投資決策，即通過項目前期研究，對項目進行決策是否可投。而項目經(jīng)濟成本測算，是前期研究，即項目投資決策的重要組成部份，它通過對項目成本及費用、價格、收入、利潤等經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行測算，對風(fēng)險識別和評估，以利于項目投資

3、決策。在項目經(jīng)濟成本測算中獲得的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，又能在實際項目運作中，成為控制成本、資金融資使用、風(fēng)險控制和應(yīng)對的基線，以利于對項目實際管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)期收益。 </p><p>　　如何準(zhǔn)確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)

4、管理團隊運作正常。 </p><p>　　項目成本由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構(gòu)成。 </p><p><b>　　一、開發(fā)成本費用 </b></p><p>　　下列項目可列入開發(fā)成本費用： </p><p>　　1.土地使用權(quán)取得費 </p><p>

5、;　　土地使用權(quán)取得費，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。 </p><p>　　可列入土地使用權(quán)取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補償費，墳?zāi)惯w移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉(zhuǎn)人員生活補助費（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務(wù)費，新菜地開發(fā)建設(shè)基金，農(nóng)田水利設(shè)施補償費，征地事務(wù)管理費

6、，土地使用權(quán)注冊登記發(fā)證費，防洪工程建設(shè)維護管理費，場地清理費。 </p><p><b>　　2.前期工程費 </b></p><p>　　前期工程費，為規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。 </p><p>　　可列入前期工程費的項目有：建設(shè)項目前期工作咨詢費，勘察費，設(shè)計費，招投標(biāo)交

7、易服務(wù)費，招投標(biāo)代理服務(wù)費，釘樁放線費，環(huán)境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。 </p><p>　　3.建筑、安裝工程費 </p><p>　　建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費用。 </p><p>　　可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設(shè)工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設(shè)工

8、程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設(shè)監(jiān)理費，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。 </p><p>　　建設(shè)、安裝工程費按照國家及各省市有關(guān)建設(shè)工程造價管理規(guī)定計算。 </p><p>　　4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 </p><p>　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污

9、、排洪等工程發(fā)生的費用。 </p><p>　　此項費用按照政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。 </p><p>　　可列入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的項目有：基礎(chǔ)設(shè)施工程費，供用電建設(shè)承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設(shè)費，供電貼費，建設(shè)項目共用電力設(shè)施代維護費，綠化補償費。 </p>

10、<p>　　5.公共配套設(shè)施建設(shè)費 </p><p>　　公共配套設(shè)施建設(shè)費，為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)費用。可以計入公共配套設(shè)施建設(shè)費的項目，應(yīng)依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。

11、 </p><p><b>　　6.開發(fā)間接費 </b></p><p>　　開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。 </p><p><b>　　二、期

12、間費用 </b></p><p>　　商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。 </p><p>　　1.管理費用。企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。 </p><p>　　2.財務(wù)費用。開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企

13、業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進入項目成本。發(fā)生的其它財務(wù)費用據(jù)實列入。 </p><p>　　3.銷售費用。開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù)實列支。 </p><p><b>　　三、稅

14、金 </b></p><p>　　稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。 </p><p>　　四、項目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費 </p><p>　　涉及項目開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè)性收費，按照國家及各

15、省市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 </p><p>　　可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、人防工程費等。 </p><p><b>　　五、利潤 </b></p><p>　　銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數(shù)計取。實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。 </p