在房地產開發(fā)施工階段中如何進行成本控制

1、<p>　　在房地產開發(fā)施工階段中如何進行成本控制</p><p>　　【摘要】:在房地產項目開發(fā)中，工程投資主要發(fā)生在施工階段，浪費投資的可能性很大，可以說施工管理水平的高低直接影響工程造價，所以施工階段的成本控制同樣有著舉足輕重的地位。本文將對房地產開發(fā)項目施工階段的成本控制策略進行分析。 </p><p>　　【關鍵詞】：房地產開；施工階段；成本控制 </p>

2、<p>　　中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　房地產項目的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，雖然房地產項目開發(fā)的投資決策階段、設計階段對項目節(jié)約成本，減少投資起到關鍵作用，但施工階段的成本控制的重要性同樣不可忽視。 </p><p>　　一、房地產開發(fā)成

3、本控制的原則 </p><p><b>　　1.節(jié)約原則 </b></p><p>　　節(jié)約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產項目施工的人力、物力和財力，節(jié)約絕對不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項目的科學管理水平入手來達到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。 </p><p>&

4、lt;b>　　2.動態(tài)控制原則 </b></p><p>　　房地產項目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則，收集項目開發(fā)成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態(tài)監(jiān)控。 </p><p>　　3.全過程控制的原則 </p><p>　　房地產開發(fā)項目成本控制的目的就是在確保工程質量、開發(fā)周期的前提下以合理的

5、最佳成本完成一個特定的建筑產品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。在房地產開發(fā)項目中必須實施全過程控制，以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的經(jīng)濟效益。 </p><p>　　二、房地產開發(fā)項目施工階段的成本控制存在的問題 </p><p>　　施工階段的成本在整個房地產項目中占有很大的比重,但是目前我國房地產開發(fā)施工階段存在著一些問題,這些

6、問題都有待于解決。 </p><p>　　1.成本管理不健全 </p><p>　　目前我國的成本管理做的很粗糙,并沒有具體到每一個施工過程中,而是在項目結束后對項目的成本進行統(tǒng)一的結算,最后才發(fā)現(xiàn)成本已經(jīng)超出了預算。這種情況是比較普遍的。而且各個部門之間沒有進行很好的溝通,設計部門、施工部門與管理部門之間沒有及時的對工程施工中的成本進行溝通,導致各個部門只管相應的部分,而忽略了整體項目施

7、工過程中的成本。 </p><p>　　2.材料管理不到位 </p><p>　　材料是房地產開發(fā)項目中的一個非常重要的成本,因此對施工過程中的材料管理,是控制好施工成本的關鍵。然而目前大多數(shù)的房地產企業(yè)在材料采購以及使用過程中出現(xiàn)了很多漏洞。原料采購的預算以與采購的實際輸出不符,原料的庫存與實際出入庫不符,原料的使用與實際的用量不符。再加上很多房地產公司由于設計的修改等問題,進行的追加原

8、料,更改高級原料設備的問題,使得原料的管理成為了企業(yè)控制成本的難題。 </p><p>　　三、房地產開發(fā)項目施工階段成本控制策略 </p><p>　　1.嚴格按照設計圖施工 </p><p>　　房地產開發(fā)項目的施工要嚴格按照項目的設計圖來執(zhí)行。在施工之前,設計部門會對項目進行透徹合理的分析,設定房產的結構以及預算整個房產的結構設計、配套設施、交通設施都是設計好

9、的。因此在實際的施工過程中,一旦有其中一項發(fā)生了改變,那么整個項目的結構和原理就要發(fā)生偏差,也就是意味著整個項目的成本預算要發(fā)生改變,甚至是相關的配套設施和人員安排都要調動。因此,在設計圖最終修訂以后,施工部門一定要按照設計圖規(guī)定的去執(zhí)行。如果一個項目的設計圖不斷的更改,那么它的結構就要發(fā)生變化,隨之改變的就是材料,由于材料的采購是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采購的失誤,會為企業(yè)帶來很大的浪費。同時建設好的設施也要隨之修

10、改,這樣就又要增加相應的拆卸與安裝費用,不僅耗費人力、物力、財力,同時又延誤了工期。因此,在房地產開發(fā)項目施工階段,施工部門一定要按照規(guī)定好的設計圖進行施工。 </p><p>　　2.做好施工前期、中期、后期的成本控制 </p><p>　　施工階段的成本控制要貫穿于整個施工過程中,因此我們要從施工的各個階段對成本控制加以分析。施工階段前期,這一時期施工的主要成本在于原料的采購,以及人員

11、成本的控制。原料采購方面,公司應加強對原料采購人員的培訓以及監(jiān)督,確保原料采購的價格最低,但是一定要保證原料的質量,對于原料的管理也要細心。而人員方面,應做好積極的培訓,設立專業(yè)的施工培訓部門,對人員的專業(yè)知識以及安全知識進行培訓,避免在施工過程中由于操作失誤帶來的巨大損失。施工中期的成本主要是由于設計的更改而產生的拆除安裝成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于設計中發(fā)現(xiàn)的問題而更改設計,造成拆除,重新安裝的成本,難以避免,但是對

12、于這類成本控制,我們要從設計開始抓,及早的發(fā)現(xiàn)設計中出現(xiàn)的問題,盡力避免拆除帶來的成本增加。而對于材料管理,應培訓好材料管理人員,控制好材料出入庫的管理。后期成本控制主要體現(xiàn)在對材料的余料的管理,余料的管理要細致,具體到每一種原料,只有這樣才能控制好成本。 </p><p>　　3.加強各部門之間的溝通 </p><p>　　成本控制,不僅僅是成本管理部門的事,而是整個企業(yè)的事情,在項目施

13、工過程中,成本的控制需要各個部門之間的良好的溝通。比如,施工部門由于現(xiàn)場環(huán)境的影響,對于采購來的材料無法進行安裝,這時候要第一時間的反應給材料部門,材料部門則要在第一時間反映給設計部門,設計部門根據(jù)對現(xiàn)場情況的勘察,制定出新的設計,或者利用新的設備來克服出現(xiàn)的問題,之后再進行施工,這個過程和結果一定要報告給成本控制部門,否則其它部門的舉動,對于成本控制部門都是個謎。同時成本控制部門也要主動的去發(fā)現(xiàn)施工中出現(xiàn)的問題,主動的與各個部門進行溝

14、通,主動的去思考控制成本的方法,同時做好各個部門之間的連接。保持整個施工過程中的部門信息的互通。只有這樣,才能在第一時間及時的把握整個項目工程中的成本狀態(tài),從而進行下一步的控制。 </p><p>　　4.在施工過程中,對施工方案不斷的進行優(yōu)化 </p><p>　　施工方案,會影響房地產開發(fā)項目施工階段的成本控制。因此在施工過程中要依照施工的環(huán)境、施工的復雜程度、施工的地理位置、施工的規(guī)

15、模等因素來設定多個施工方案。在遇到具體的施工環(huán)境下,選擇相應的施工方案,避免因為施工現(xiàn)場的環(huán)境因素造成的施工難度的加大與施工成本的追加。施工方案的設定要根據(jù)施工現(xiàn)場的具體情況,同時企業(yè)的相關部門也要與施工單位進行良好的溝通,避免施工單位在執(zhí)行過程中造成不必要的浪費,如果施工單位沒有按照企業(yè)的相關設計方案進行施工,擅自施工所產生的一切費用要根據(jù)合同法來進行索賠。 </p><p>　　5.做好施工合同的管理 <

16、;/p><p>　　施工合同簽訂前,企業(yè)要充分的了解施工合同的相關法律法規(guī),對各個部門的管理者進行法律法規(guī)的系統(tǒng)培訓,避免在施工過程中由于不了解合同法律而產生糾紛,造成不必要的損失。施工合同在簽訂以后,會受到法律的保護,如果要進行變更需要雙方的協(xié)商確定,否則會帶來由于合同變更而產生的法律索賠。在這方面,開發(fā)商要充分的認識合同中的每一個規(guī)定,對施工部門進行嚴格的監(jiān)管,如果出現(xiàn)施工單位出現(xiàn)了違背合同的事件,開發(fā)商要及時進

17、行索賠,利用法律保護自己,但同時開發(fā)商也要履行合同職責,避免施工單位要求開發(fā)商賠款。 </p><p><b>　　結束語 </b></p><p>　　房地產開發(fā)項目的施工階段在整個房地產開發(fā)過程中的資金投入占最大比重,因此加強施工階段的成本控制是每個房地產企業(yè)必須要做的,而且需要不斷完善的,施工階段的成本控制又是一個全過程,所以企業(yè)要充分的調動每個部門之間的積極性

18、,使各個部門都參與到成本控制當中,在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化,只有控制好了施工階段的成本,房地產企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本,實現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]王忠偉.房地產開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制[J].中國房地產,2009,1. </p><p>　　[2]閆新