公允價值計量模式在房地產(chǎn)公司中應用分析——以北辰實業(yè)股份有限公司為例【畢業(yè)論文+任務書+開題報告+文獻綜述+外文翻譯】

1、<p>　　本科畢業(yè)論文(設計)</p><p><b>　?。ǘ?屆）</b></p><p>　　公允價值計量模式在房地產(chǎn)公司中應用分析——以北辰實業(yè)股份有限公司為例</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級

2、 會計學 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　畢業(yè)論文獨創(chuàng)性聲明<

3、/b></p><p>　　本人鄭重聲明所提交的畢業(yè)論文是本人在指導教師的指導下進行的研究工作及取得的研究成果。除文中特別加以標注的地方外，論文中不包含他人已經(jīng)發(fā)表的學術成果或者他人為獲得高等院校學位而使用過的材料，論文中不涉及任何知識產(chǎn)權糾紛。否則，本人將承擔一切責任。</p><p>　　學生簽名： </p><p>　　日

4、期： </p><p><b>　　摘　　要</b></p><p>　　我國新的會計準則體系于2006年2月15日由財政部發(fā)布，最受關注的舉措就是引入了公允價值計量。這一舉措使我國與國際會計準則保持趨同。公允價值實施后，會對企業(yè)財務狀況產(chǎn)生重大影響，尤其是在價格不斷攀升的房地產(chǎn)行業(yè)，會給其財務報表帶來很大的影響。公允價值這一計量雖然能隨著時間

5、的推移而反映出真實價值，但是在2008年金融危機后，公允價值被指認為“罪魁禍首”，公允價值的應用面對這種屏障，健全市場經(jīng)濟并出臺相應的政策是我國所必須應對的問題。</p><p>　　本文先從研究的背景以及意義方面著手，回顧了公允價值在我國以及西方發(fā)達國家的運用情況，闡述了公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)應用的現(xiàn)狀以及國內(nèi)外公允價值準則的差異；其次把公允價值與其他計量模式做比較，從而看出公允價值具有不可忽視的優(yōu)越性；再次分析

6、公允價值在北辰實業(yè)房地產(chǎn)公司的應用，并根據(jù)數(shù)據(jù)得出應用公允價值會對財務報告產(chǎn)生波動的結(jié)論；最后指出我國必須通過完善公允價值的理論體系、改善房地產(chǎn)市場的環(huán)境、建立完善的估價與監(jiān)督體系、提高從業(yè)人員的素質(zhì)等途徑來解決公允價值在金融危機后應用的障礙，根據(jù)這些問題提出對策，并對公允價值會計計量的前景進行展望。</p><p>　　關鍵詞：公允價值；房地產(chǎn)企業(yè)；境內(nèi)外會計準則差異；財務指標</p><p

7、><b>　　Abstract</b></p><p>　　China's new accounting standards on February 15, 2006 issued by the Ministry Finance the most talked about move is the introduction of fair value.The move to ke

8、ep China and the international convergence of accounting standards. After the implementation of fair value, will have a significant impact on corporate finances, especially in the rising price of real estate industry, wi

9、ll bring his great influence on the financial statements.Although the measurement of fair value over time and can reflec</p><p>　　This paper begins with background to the study and the significance of aspect

10、s, reviews the fair value in China, and the use of Western developed countries, with a description of the application of the fair value of the current situation in the real estate industry and the differences between dom

11、estic and international standards of fair value;</p><p>　　Second, the fair value measurement model with the other to make a comparison, which shows the superiority of fair value can not be ignored; Further a

12、nalysis of the fair value of the real estate company in North Star's application, and application of the fair value of the data obtained profit will fluctuate . Finally must be through the improvement of the fair val

13、ue of the theoretical system, to improve the real estate market environment, establish a sound evaluation and supervision system and im</p><p>　　Keywords: Fair value; Listed companies; Real estate enterprise

14、; Profit</p><p><b>　　目　　錄</b></p><p>　　1　公允價值計量屬性的理論基礎1</p><p>　　1.1　公允價值概述與優(yōu)越性1</p><p>　　1.1.1　公允價值概念界定1</p><p>　　1.1.2　公允價值特征以及優(yōu)越性2</p

15、><p>　　1.2　新會計準則中公允價值的規(guī)定3</p><p>　　2　公允價值在房地產(chǎn)公司應用與國際比較5</p><p>　　2.1　投資性房地產(chǎn)的界定5</p><p>　　2.2　投資性房地產(chǎn)準則的國際比較5</p><p>　　2.2.1　范圍比較5</p><p>　　2.

16、2.2　初始計量比較6</p><p>　　2.2.3　后續(xù)計量比較6</p><p>　　2.3　公允價值對房地產(chǎn)公司財務指標的影響7</p><p>　　2.3.1　房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式的現(xiàn)狀7</p><p>　　2.3.2　公允價值對房地產(chǎn)公司財務指標影響分析7</p><p>　　3　北辰實業(yè)

17、股份有限公司案例9</p><p>　　3.1　投資性房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)分析9</p><p>　　3.1.1　公司概況9</p><p>　　3.1.2　公允價值應用背景9</p><p>　　3.2　境內(nèi)外會計準則差異分析10</p><p>　　3.2.1　數(shù)據(jù)測算10</p><p

18、>　　3.2.2　數(shù)據(jù)分析12</p><p>　　3.3　分析結(jié)論13</p><p>　　4　房地產(chǎn)行業(yè)應用公允價值面臨的困境及采取的對策15</p><p>　　4.1　公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)應用面臨的問題15</p><p>　　4.1.1　公允價值理論方面障礙15</p><p>　　4.1.2

19、　房地產(chǎn)環(huán)境有待改善15</p><p>　　4.1.3　缺乏相應的評估機構16</p><p>　　4.1.4　缺乏相應的監(jiān)督機制16</p><p>　　4.1.5　會計人員的素質(zhì)有待提高16</p><p>　　4.2　公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)運用的對策16</p><p>　　4.2.1　構造理論框架來完

20、善理論體系17</p><p>　　4.2.2　改善房地產(chǎn)市場環(huán)境17</p><p>　　4.2.3　建立公允價值評估體系17</p><p>　　4.2.4　加強公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)的應用監(jiān)督18</p><p>　　4.2.5　加強會計從業(yè)人員素質(zhì)18</p><p><b>　　結(jié)　　論1

21、9</b></p><p><b>　　參考文獻20</b></p><p><b>　　致　　謝20</b></p><p>　　2006年2月15日，財政部頒布了新的企業(yè)會計準則，其中包括39項企業(yè)會計準則和48項注冊會計師審計準則。2007年1月1日起，這些新頒布的準則在上市公司中正式實施，其他企業(yè)也

22、鼓勵執(zhí)行。這標志著中國企業(yè)將使用與國際準則日漸趨同的會計準則并且與世界對話。企業(yè)會計準則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、債務重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等很多方面都采用了公允價值計量，這給我國的市場經(jīng)濟帶來了很大的變化以及影響。這就引起了金融會計界對公允價值計量模式的熱烈討論。尤其在2008年的金融危機后，公允價值飽受爭議。美國國內(nèi)的一些銀行家、金融人士把公允價值作為罪魁禍首，矛頭全部指向公允價值。認為公允價值計量模式在市場功能不穩(wěn)定的情況下，導致

23、金融機構過分按市場計價，致使虧損和資本不足。促使金融機構大力拋售，從而引起金融危機更加嚴重化。認為公允價值在這次金融危機中起到了推波助瀾的作用。其實不是這樣，公允價值只是“替罪羊”。我國新會計準則中，公允價值的出現(xiàn)是一大亮點，為我國帶來了積極地影響。但與此同時，公允價值的運用也帶來了一系列的挑戰(zhàn)。公允價值是一種公平、自愿的交易，具有可靠性和相關性。拿房地產(chǎn)舉例，公允價值計量模式可以</p><p>　　1　公允價

24、值計量屬性的理論基礎</p><p>　　1.1　公允價值特征與優(yōu)越性</p><p>　　1.1.1　公允價值概念界定</p><p>　　公允價值，亦稱公允市價、公允價格。公允價值的英文翻譯是“Fair value”， Fair可以解釋為“公平的、公正的、直的”，翻譯成中文是“公允”，即公正、允當?shù)囊馑?。也就是熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況

25、下所確定的價格，或無關聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣、或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。購買企業(yè)對合并業(yè)務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中，通常由資產(chǎn)評估機構對被合并企業(yè)的凈資產(chǎn)進行評估。在各國，對公允價值的定義制定的也不盡相同。而且在各個階段，對公允價值的定義也不是完全相同。</p><p

26、>　　FASB在各個階段對公允價值進行了不同的定義，直到2006年9月，F(xiàn)ASB發(fā)布的SFAS 157號準則《公允價值計量》，將公允值定義為“在計量日市場交易者在有序交易中，銷售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)移負債支付的價格?！?IASC發(fā)布的國際會計準則《金融工具：披露和列報》中對公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~?！庇鴷嫓蕜t委員會（ASB）為公允價值所下的定義“為在公平交易中，即在非強制性

27、或非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以交易的金額”。加拿大特許會計師協(xié)會（CIAC）為公允價值所下的定義是“指沒有受到強制的、熟悉情況的自愿雙方，在一項公平交易中商定對價的金額”。而我國財政部2006年2月15號發(fā)布的新《企業(yè)會計準則—基本準則》第42條將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~計量?！彪m然各國對公允價值的定義的表述不是完全相同，但是究其本質(zhì)，其

28、實是一樣的。公允價值其實是一個很廣的范疇，不僅僅在會計計量方式上與其它計量方式的不同，可以說它是其它屬性存在的基礎，即需要反映交易和</p><p>　　1.1.2　公允價值特征以及優(yōu)越性</p><p><b>　?。?）估價性</b></p><p>　　估計性即除非計量日與實際交易日重疊，公允價值一般都不是實際發(fā)生的交易價格，而是根據(jù)同類

29、資產(chǎn)的市場價格或采用某種估價技術估計得出的。在初始計量時，由于計量日就是計量對象的形成之日，公允價值即是實際發(fā)生的交易價格。但在進行后續(xù)計量時，實際交易價格并沒有發(fā)生，此時的公允價值一般就是假設的交易價格或靠估計得出的交易價格。事實上，從會計報告日這一特定計量日來看，大多數(shù)資產(chǎn)、負債的公允價值都是靠估計得出的。因此，估計性往往被認為是公允價值的一個重要特征。</p><p><b>　?。?）公允性&l

30、t;/b></p><p>　　公允價值是由熟悉情況的交易雙方，在公平交易中自愿形成的交易價格，以這樣的價格進行會計計量所產(chǎn)生的經(jīng)濟后果對企業(yè)各利害相關人都是最為公允和接受的，所以，“公允性”是公允價值所具備的最基本特征，公平交易是公允價值取得的一個前提條件。</p><p>　　（3）更好的計量基礎性</p><p>　　公允價值不僅反映了管理層取得或銷售資

31、產(chǎn)和發(fā)生或清償負債的決策，而且反映了其繼續(xù)持有資產(chǎn)和承擔負債的決策的影響。歷史成本計量忽略持有資產(chǎn)或承擔負債決策的影響，因為它只是當售出資產(chǎn)或解除負債時，才反映公允價值變化的影響，而不是在持有資產(chǎn)或承擔負債的期間反映。</p><p><b>　　（4）時空性</b></p><p>　　公允價值計量的目的在于滿足企業(yè)眾多利益相關者的決策需要。能夠滿足決策需要的信息，

32、必須是與決策相關的、及時的信息。公允價值之所以能夠提供相關及時的信息是因為它是會計環(huán)境的產(chǎn)物，它反映現(xiàn)行經(jīng)濟情況對資產(chǎn)或負債的影響在市場上的評價，今天的公允價值可能在時空的變化下、經(jīng)濟情況的變化下變得不再公允了，在新的時點上又會產(chǎn)生新的公允價值。</p><p>　　運用公允價值計量的會計要素絕大部分集中于資產(chǎn)負債表中的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)、以公允價值計量且其變動計入當期

33、損益的金融負債，少數(shù)的投資性房地產(chǎn)及其他的衍生金融資產(chǎn)等等；在利潤表中則集中反映于公允價值變動收益（損失）欄。公允價值計量屬性與歷史成本計量屬性相比最大的優(yōu)勢在于其緊密結(jié)合真實價值，顯示資產(chǎn)和負債價值的公允，因此對財務報告使用者進行投資決策的相關性非常強。尤其是對資產(chǎn)負債表和利潤表格式的調(diào)整，使得很多在舊準則的財務報告中沒有體現(xiàn)、只能通過悉心發(fā)掘的企業(yè)價值，將會直觀地在新準則體系下的財務報告中列示和體現(xiàn)，為財務報告使用者進行投資決策服務

34、。由于會計信息相關性的提高，這肯定會提高投資者或決策者投資決策的科學性和正確性。</p><p>　　1.2　新會計準則中公允價值的規(guī)定</p><p>　　在我國2007年正式實施的會計準則中，共有18項準則不同程度的涉及到了公允價值的運用，有的準則在初始計量時使用，有的準則在后續(xù)計量上使用或同時使用，涉及公允價值的企業(yè)會計準則見表1。</p><p>　　表1　

35、涉及公允價值的企業(yè)會計準則統(tǒng)計表</p><p>　　隨著世界經(jīng)濟一體化迅速發(fā)展，我國的國際貿(mào)易取得了突飛猛進的發(fā)展，為提高我國在世界貿(mào)易組織中的地位，減少因市場開放帶來的貿(mào)易摩擦和反傾銷事件的發(fā)生，應完善我國的市場經(jīng)濟體制并逐步完善我國的會計制度，使其與國際會計準則相趨同。2006年我國財政部頒布了新會計準則體系，該會計準則最大的亮點就在于堅持歷史成本計量屬性基礎上，將公允價值作為會計計量屬性之一。在其中的18

36、個具體準則中都不同程度地應用了公允價值，充分體現(xiàn)了與國際會計準則之間的趨同。在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性交易等方面使公允價值都得到了體現(xiàn)。</p><p>　　公允價值必須在其能夠取得并可靠計量的情況下使用，以避免企業(yè)在應用公允價值時存在過多的隨意性。此次新會計準則制定的財務目標是為財務會計報告使用者提供有用的會計信息，有利于其做出經(jīng)濟決策?？梢娦聲嫓蕜t更多的考慮了所提供

37、會計信息的決策相關性。此時我國的經(jīng)濟市場環(huán)境比較完善，形成了適合公允價值生存的空間，我國為了適應國際會計準則的需要，及時的調(diào)整了會計準則，使得公允價值在會計上的應用有了更大的發(fā)展空間和應用前途。</p><p>　　2　公允價值在房地產(chǎn)公司的應用及國際比較</p><p>　　2.1　投資性房地產(chǎn)的界定</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)主要的經(jīng)營項目是投資性房地產(chǎn)。投

38、資性房地產(chǎn)是2006年頒布的企業(yè)會計準則中出現(xiàn)的新概念，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍包括：（1）已出租的土地使用權，是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租或者出讓轉(zhuǎn)讓取得土地使用權。出租的土地使用權包括在一級市場上以交易土地出讓金的方式取得的土地使用權和二級市場上其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權。企業(yè)出租土地使用權需簽署土地使用權租賃協(xié)議，至簽署協(xié)議當日，就應當將其重新確認為投資性房地產(chǎn)。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使

39、用權再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，是指企業(yè)所擁有的、待其增值后進行轉(zhuǎn)讓的土地使用權。這符合投資性房地產(chǎn)的確認，將給企業(yè)帶來增值收益。企業(yè)依法取得土地使用權后，應當按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設。未經(jīng)原批準使用的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地屬于閑置土地。（3）已出租的建筑物，指企業(yè)擁有產(chǎn)權的、以經(jīng)營租賃方式出租的房屋建筑物，包括企

40、業(yè)自行開發(fā)的并用于出租的房屋建筑物。與已出租的使用權相同的是，也需簽署房屋租賃</p><p>　　2.2　投資性房地產(chǎn)準則的國際比較</p><p>　　2.2.1　范圍比較</p><p>　　我國會計準則定義投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而持有的房地產(chǎn)，并明確投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權和己出租的建筑物。

41、該定義與國際會計準則對于投資性房地產(chǎn)的定義基本一致。我國新準則對投資性房地產(chǎn)的界定是根據(jù)我國的現(xiàn)實國情進行規(guī)范的。我國的土地所有權屬于國家或者集體，企業(yè)投資于房地產(chǎn)取得的是土地使用權，因此新準則中所指的土地是土地使用權，不是土地所有權，這與國際會計準則中的界定有所不同。國際準則中的投資性房地產(chǎn)包括土地，即土地所有權。此外，在改進后的國際會計準則中，允許承租人在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權益符合條件時，可以歸入投資性房地產(chǎn)內(nèi)核算，而且在核算范

42、圍方面國際會計準則的示例更為詳細一些。國際會計準則中還包括了以融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和租入的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租賺取租金。我國則沒有將這些業(yè)務納入投資性房地產(chǎn)的規(guī)范范圍。我國新準則明確了不屬于投資性房地產(chǎn)的項目，即自用房地產(chǎn)，也就是生產(chǎn)商品，提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。新準則中對于應適用其他準則的項目也予以明確，即企業(yè)代建的房地產(chǎn)項目適用于《建造合同》準則，投資性房地產(chǎn)</p><p>　　2.

43、2.2　初始計量比較</p><p>　　我國的會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量，這和國際會計準則類似。其中國際會計準則提到了啟動費（使房地產(chǎn)達到工作狀態(tài)所必需的啟動費除外）、在投資性房地產(chǎn)達到計劃的占用水平之前發(fā)生的初始經(jīng)營虧損、或在房地產(chǎn)的建造或開發(fā)過程中浪費的材料、人工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產(chǎn)的成本。我國投資性房地產(chǎn)會計準則規(guī)定自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達

44、到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，這里和國際會計準則應該是一個意思，非正常損失不應計入成本，如果計入會虛增資產(chǎn)。國際會計準則尤其指出，如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，其成本就是其與現(xiàn)金價格相等的金額。該項金額與總支付金額之間的差額應確認為賒銷期內(nèi)的利息費用。我國會計準則指出外購投資性房地產(chǎn)的購置成本包括買價和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出。例如，可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出包括法律服務的職業(yè)收費、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其它交易費用等。&

45、lt;/p><p>　　2.2.3　后續(xù)計量比較</p><p>　　關于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，我國新準則與國際會計準則在優(yōu)先選擇計量模式的側(cè)重有所不同。首先，我國新準則與國際會計準則都規(guī)定了對投資性房地產(chǎn)可以應用兩個計量模式，即成本模式和公允價值模式，并且對于兩種模式之間的轉(zhuǎn)換進行限制。我國新準則對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，規(guī)定企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

46、另外，規(guī)定采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續(xù)計量，分別適用我國的《固定資產(chǎn)準則》和《無形資產(chǎn)準則》的規(guī)定，不適用《投資性房地產(chǎn)準則》的規(guī)定。對采用公允價值模式進行后續(xù)計量，要求有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并同時滿足兩個條件，即：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價格做出合理的估計。其次，從我國

47、新準則的規(guī)定可以看出，對兩種計量模式的優(yōu)先應用方面，我國是以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基本模式，并對應用公允價值模式進行后續(xù)計量作了比較嚴格的條件限制。國際會計準則是優(yōu)先選擇以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，只有當主體</p><p>　　2.3　公允價值對房地產(chǎn)公司財務指標的影響</p><p>　　2.3.1　房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值模式的現(xiàn)狀</p>&l

48、t;p>　　公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)遭到了冰冷的待遇，公允價值并沒有得到廣泛的使用。與預期相比，公允價值遠遠沒有達到應該發(fā)揮的作用。</p><p>　　根據(jù)2010年證監(jiān)會行業(yè)數(shù)據(jù)，在112家A股房地產(chǎn)上市公司中，85家擁有投資性房地產(chǎn)，但只有4家房地產(chǎn)公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。也就是說，采用公允價值模式的公司的比例僅占4.7％。但是根據(jù)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，只要是采用公允價值模式計量的企業(yè)，資產(chǎn)總

49、額會大幅度增加，資產(chǎn)負債率降低，從而對利潤產(chǎn)生積極的影響。</p><p>　　但是這樣一種對企業(yè)利潤產(chǎn)生積極影響的會計計量模式卻沒有得到廣泛的應用，究其原因也就不難理解，許多房地產(chǎn)公司很難取得一個完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格；另外，采用公允價值后，房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益，但是在會計政策變更之時企業(yè)的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)較大的波動，從而影響當期甚至是后期的收益率的增長。所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)

50、基于以上的原因，沒有采用公允價值計量模式，而是依舊采用成本模式。</p><p>　　2.3.2　公允價值對房地產(chǎn)公司財務指標影響分析</p><p>　　公允價值模式會給房地產(chǎn)公司帶來豐厚的利潤和凈資產(chǎn)增加額， 然而從現(xiàn)實執(zhí)行情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)公司并不急于采用甚至排斥公允價值模式，仍然采用成本計量模式。這是為什么呢? 我們對此應進行客觀的評價：公允價值模式雖然給房地產(chǎn)公司帶來一時的利益

51、，但是公允價值也極易成為調(diào)整利潤的工具。</p><p>　　首先，擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇采用公允價值模式計量，那么今后每年將對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值進行重估；如果以后投資性房地產(chǎn)增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，當年的利潤就會增加。在公允價值計量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或進行攤銷，從而減少成本支出，也會增加當年的利潤。</p><p>　　其次，采

52、用公允價值計量會使得企業(yè)的財務指標產(chǎn)生較大波動，增大企業(yè)的業(yè)績風險。因為從長遠來看，房地產(chǎn)價值波動幅度較大，在今后若投資性房地產(chǎn)減值，可能會由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認更多的減值損失，使得企業(yè)在該年度因非經(jīng)常性業(yè)務導致嚴重虧損，從而加大企業(yè)未來的業(yè)績風險。</p><p>　　3　北辰實業(yè)股份有限公司案例</p><p>　　3.1　投資性房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)分析</p

53、><p>　　3.1.1　公司概況</p><p>　　北京北辰實業(yè)股份有限公司（以下簡稱為北辰實業(yè)）1997 年4月2日由北京北辰實業(yè)集團公司獨家發(fā)起設立，同年5月在香港聯(lián)合交易所掛牌上市。2006 年10 月在上海證券交易所成功發(fā)行A 股并上市。公司注冊總股本為336,702 萬股，其中A股為266,000 萬股，占總股本的79.

54、002％，H股70,702 萬股，占總股本的20.998％。</p><p>　　公司自 1997 年組建并在香港上市以來，立足北京，穩(wěn)健發(fā)展，形成了以投資性物業(yè)為核心的投資物業(yè)板塊、以商業(yè)性物業(yè)為核心的商業(yè)板塊和以開發(fā)性物業(yè)為核心的發(fā)展物業(yè)板塊三大板塊業(yè)務。公司主營業(yè)務包括發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。發(fā)展物業(yè)目前集中于北京和湖南長沙，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)在內(nèi)的多元化、多檔次的物業(yè)開發(fā)和

55、銷售。</p><p>　　2010年度，公司實現(xiàn)營業(yè)額人民幣556412.9萬元，同比上升13.53%，實現(xiàn)利潤總額、歸屬于母公司凈利潤分別為人民幣43634.6萬元和20305.8萬元，分別下降54.70%和64.81%每股收益為人民幣0.06元。</p><p>　　3.1.2　公允價值應用背景</p><p>　　2007年實施的企業(yè)會計準則規(guī)定，允許符合條

56、件的公司使用公允價值這種計量模式，A+H股北辰實業(yè)執(zhí)行新準則后采用何種模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，備受各方關注。但是北辰公司最終考慮并使用了歷史成本計價模式，北辰公司在境外的會計報告上采用的是公允價值計量模式，造成了兩種存在差異的財務報告。</p><p>　　選用北辰實業(yè)來進行分析，也正是由于它在不同的地域選用不同的會計計量模式。這正方便我們利用北辰的財務數(shù)據(jù)來對利潤表進行分析，從利潤表以及各方面財務數(shù)據(jù)來對比

57、成本計量模式下與公允價值計量模式下的不同。從境內(nèi)外兩份財務報告說明采用公允價值計量后，初始成本不再影響投資性房地產(chǎn)的賬面價值，價值將隨著公允價值一起波動，更及時客觀地在財務報表中列示，資產(chǎn)價值的增減變動情況也隨時反映在財務報表上。</p><p>　　3.2　境內(nèi)外會計準則差異分析</p><p>　　3.2.1　數(shù)據(jù)測算</p><p>　　由于公允價值是國際會計

58、準則中所規(guī)定的基準模式，因此北辰實業(yè)在按境外會計準則所編制的財務報告中對“投資物業(yè)按公平值列賬”，公平值根據(jù)活躍市場價值計算，如有需要就個別資產(chǎn)的性質(zhì)、地點或狀況的任何差異做出調(diào)整。如沒有此項資料，該企業(yè)利用其他估值方法，例如較不活躍市場的近期價格或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測法。該估值每年由有專業(yè)資格的估值師審核。公平值變動將按其他收益在損益表中列報。故此，北辰實業(yè)境內(nèi)外的兩份財務報告存在會計準則上的差異。</p><p>

59、;　　根據(jù)北辰實業(yè)2010年年報中披露的境內(nèi)外會計信息，計算境內(nèi)外不同會計準則下財務指標如表2所示。</p><p>　　表2　境內(nèi)外不同會計準則下財務指標計算表</p><p>　　境內(nèi)外會計準則差異的說明：</p><p>　?。?）投資性房地產(chǎn)在香港財務報告準則下采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不計提折舊或攤銷；在中國企業(yè)會計準則下采用成本模式進行后續(xù)計量，按其

60、預計使用壽命及凈殘值率相應計提折舊或攤銷。</p><p>　?。?）本公司在進行公司制改建時，國有股股東投入的固定資產(chǎn)，按國有資產(chǎn)管理部門確認的評估值作為入賬價值，在香港財務報告準則下，該部分評估增值未予確認。</p><p>　　如下為北辰實業(yè)A股以及H股2007年到2009年的凈利潤比較（見表3）。由表3可知：北辰實業(yè)A、H股年報凈利潤的差異率逐步上升，2009年高達161.37％，

61、其中超過99.6％的差異由投資性房地產(chǎn)的計量方式不同產(chǎn)生。由此可見，公允價值計量給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不菲的賬面價值收益。</p><p>　　表3　對公司凈利潤的影響</p><p>　　對公司凈資產(chǎn)的影響（見表4）同樣由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，公允價值計量方式使得凈資產(chǎn)差異率也逐步提高。從某種意義上來說，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量可以增加資產(chǎn)、增強實力，從而提升融資能力，獲得更加雄厚的

62、資金支持。</p><p>　　表4　對公司凈資產(chǎn)的影響</p><p>　　對公司各項財務指標的影響（見表5）可知，與利潤、資產(chǎn)有關的指標大幅提升，因此在運用財務指標對公司進行評價時，公允價值計量模式會提高公司盈利能力、成長性及長期償債能力，增強投資者信心，但也可能因此制造表面繁榮，誤導投資者。</p><p>　　表5　對北辰實業(yè)各項指標的影響</p>

63、;<p>　　3.2.2　數(shù)據(jù)分析</p><p>　　下面我們根據(jù)北辰2010年年報中披露的境內(nèi)外會計準則差異進行分析。</p><p>　?。?）對資產(chǎn)負債表的影響 </p><p><b>　?、賹Y產(chǎn)總額的影響</b></p><p>　　由于北辰實業(yè)的境內(nèi)財務報表對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，其

64、在財務報表期末列報的金額為原始成本2,891,239,548元，減去累計折舊（攤銷）和資產(chǎn)減值準備形成的，計算出的金額為1,968,828,016元。而境外財務報表對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，其在財務報表期末列報的金額為市場評估值，同時公允價值模式下不計提折舊，因此金額為2,891,239,548元，境內(nèi)外列報差異為922,411,532元，這就使得總資產(chǎn)產(chǎn)生差異2,426,914,936元，占境內(nèi)報表資產(chǎn)總額的8.45%影響數(shù)

65、額較大。 ②對所有者權益的影響 因投資性房地產(chǎn)計量模式的差異對凈資產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在“沖回中國會計準則下出租物業(yè)所計提折舊”和“香港財務報告準則下出租物業(yè)評估值的變化對損益的影響”兩項上，這一影響是多年累計的結(jié)果，因此數(shù)額會比較大。報表披露顯示由于這兩項因素的影響使境內(nèi)外凈資產(chǎn)產(chǎn)生的差異為3,625,985,207元，占境內(nèi)報表凈資產(chǎn)數(shù)額的38.43％。 （2）對利潤表的影響 在公允價值模式下投資

66、性房地產(chǎn)不計提折舊，而且期末公允價值與原賬面價值之間的差額計</p><p>　　表3　折舊與攤銷計提額</p><p>　　根據(jù)以上方法計算，北辰實業(yè)2010年對投資性房地產(chǎn)計提折舊（攤銷）共計67,784,628元，按照境外會計準則由于采用公允價值計量，不需計提折舊，因此沖回中國會計準則下投資性房地產(chǎn)所計提折舊67,784,628元。 ②公允價值變動損益的差異 按境

67、外會計準則編制的財務報表中“利潤表—其他收益”的公允價值變動收益為656,112,000元，這部分差異也形成了對利潤表的影響。北辰實業(yè)境內(nèi)財務報表凈利潤為203,058,165 元，上述兩點合并使境內(nèi)外利潤表產(chǎn)生了538,435,697元的差異，占境內(nèi)財務報表凈利潤的128.68％，換句話說，由于境外財務報表采用公允價值計量模式，使公司的凈利潤增加了128.68％?？梢姡蕛r值計量模式對公司利潤的影響是比較大的。</p

68、><p>　　由此可見，在投資性房地產(chǎn)領域，尤其是在公允價值的計量問題上，新會計準則與國際財務報告準則的相關規(guī)定仍然存在不同之處?？紤]到成本模式不可能比公允價值模式提供更可靠、更相關的會計信息，因此已采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過會計政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。北辰實業(yè)今后在按境外會計準則所編制的財務報告中仍將繼續(xù)采用公允價值模式，其分別按境內(nèi)外會計準則編制的兩份財務報告間的差異短期內(nèi)尚無法消除。</p&

69、gt;<p><b>　　3.3　分析結(jié)論</b></p><p>　　根據(jù)數(shù)據(jù)分析可以看出，采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)的財務報表影響很大，尤其是在利潤方面，可以使利潤成倍的增長。但是這樣對企業(yè)有利的會計計量模式卻沒有被廣泛采用。北辰實業(yè)在境內(nèi)仍然使用成本模式進行計量，而在境外使用公允價值計量。</p><p>　　導致這種情況產(chǎn)生的主要原因就是

70、中國會計準則的規(guī)定比較嚴格，公允價值難以確定。在中國的會計準則中，對公允價值制定了嚴格的標準，使用公允價值的同時必須滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，而且不允許公司采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而國際會計準則相對來說對公允價值確定的標準比較寬松，北辰實業(yè)H股報表在披露投資性房地產(chǎn)公允價值的確

71、定時，規(guī)定公平值根據(jù)活躍市場價值計算，如有需要就個別資產(chǎn)的性質(zhì)、地點或狀況的任何差異做出調(diào)整。如沒有此項資料，該企業(yè)利用其他估值方法，例如較不活躍市場的近期價格或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預測法。這說明公允價值可以采用估值技術確定。相比之下，國際準則對于公允價值的使用規(guī)定就顯得很寬松。這就是北辰實業(yè)為什么會選擇在境內(nèi)繼續(xù)使用歷史成本計價模式。</p><p>　　根據(jù)北辰實業(yè)的數(shù)據(jù)說明公允價值計量導致利潤、財務指標以及經(jīng)營風險

72、產(chǎn)生波動的幅度相對比較小，但采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)項目的市場價值和盈利能力得到了充分地體現(xiàn)，資產(chǎn)價值的增減情況也能直接在財務報表中反映出來，這樣會計信息使用者就能夠從企業(yè)所提供的財務報告中得到與資產(chǎn)相關的更真實、更有效的信息?；谝陨嫌^點，在國內(nèi)也應該鼓勵公允價值的廣泛應用。采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，是國際趨同的必然選擇，同時公司的資產(chǎn)增值信息更加透明化，有利于公司在資本市場上給自己正確的定位，也有利于融資以及享

73、受資本市場上其他種種便利。這樣形成良性循環(huán)，可以使公允價值計量模式在房地產(chǎn)公司中的應用更為廣泛。</p><p>　　4　房地產(chǎn)行業(yè)應用公允價值面臨的困境及采取的對策</p><p>　　根據(jù)北辰實業(yè)的實例我們發(fā)現(xiàn)，公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)中面臨著困境，而且是我們現(xiàn)在必須去解決的。雖然國家倡導運用公允價值計量模式，而且總的來說，公允價值相比其他計量模式，具有一定的優(yōu)越性，但是為什么還是有很多公

74、司不去選擇公允價值計量，而繼續(xù)選用歷史成本模式呢？這不單單是公允價值會造成凈利潤的波動導致給企業(yè)帶來負面影響的因素，還包括國家對于公允價值的規(guī)定有嚴格的標準以及我國的市場經(jīng)濟尚不夠完善等等?，F(xiàn)逐一分析問題以及對策。</p><p>　　4.1　房地產(chǎn)企業(yè)應用公允價值面臨的問題</p><p>　　4.1.1　公允價值理論方面障礙</p><p>　　對房地產(chǎn)企業(yè)來說

75、，我國對投資性房地產(chǎn)運用公允價值設定了嚴格的使用條件，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。根據(jù)新準則應用的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。所以，公允價值模式雖符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)

76、的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，如何保證公允價值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達到。</p><p>　　4.1.2　房地產(chǎn)環(huán)境有待改善</p><p>　　目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境還有待改善，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量要求房地產(chǎn)企業(yè)所在的環(huán)境是公平交易。發(fā)達的資本市場、完善的資本評估制度和相關法律法規(guī)是公平交易的基礎前提。當前，我國的

77、市場經(jīng)濟還處在起步階段，房地產(chǎn)的交易市場尚不夠完善。距離發(fā)達國家還有很大一段距離。因此很多房地產(chǎn)企業(yè)將公允價值作為粉飾會計報表的手段，使得公允價值根本無法達到公允的狀態(tài)，使公允價值無法發(fā)揮其真正作用。</p><p>　　4.1.3　缺乏相應的評估機構</p><p>　　客觀的評估機構成為確定公允價值的關鍵因素。在新《企業(yè)會計準則》中引入了投資性房地產(chǎn)公允價值的評估，符合投資性房地產(chǎn)的特

78、性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價值和能力。但新《企業(yè)會計準則》中不允許企業(yè)私自進行投資性房地產(chǎn)價值的評估，應聘請獨立的評估師或評估機構對其投資性房地產(chǎn)進行評估。因此房地產(chǎn)價值評估需要有專業(yè)的權威機構來操作，但在我國極缺乏這方面的專業(yè)機構和人才。因此在實際運用中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用成本價格來計算持有的投資性房地產(chǎn)價值。</p><p>　　4.1.4　缺乏相應的監(jiān)督機制</p><p&g

79、t;　　我國會計師事務所處于發(fā)展階段，各會計師事務所競爭激烈，為尋求自身理利益發(fā)展，一些事務所未能嚴格執(zhí)行經(jīng)濟監(jiān)督的職能。另外，我國有些注冊會計師事業(yè)的發(fā)展并不理想，內(nèi)部主要是因為總體起點低，基礎不高，人員青黃不接，業(yè)務水平不高。外部主要原因是一些地方政府、企業(yè)管理部門的利益需要，對事務所進行干預和誘導，嚴重影響了注冊會計師的公正性，進一步減弱了事務所的監(jiān)督效果。</p><p>　　而且在我國法律監(jiān)督體系也不夠

80、成熟，我國尚沒有明確法律責任，處罰及處分的力度不夠，相關制度不完善等方面。這使得在運用公允價值時強烈的主觀隨意性阻礙了會計信息的真實性，為公允價值廣泛運用增加了難度。</p><p>　　4.1.5　會計人員的素質(zhì)有待提高</p><p>　　企業(yè)會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)對公允價值的運用是十分關鍵的，當不存在活躍市場時，需要采用估值技術計來確定公允價值，算出來的數(shù)據(jù)在一定程度上要依賴于會計從

81、業(yè)人員的專業(yè)嫻熟的評估技術，誠信的職業(yè)素養(yǎng)。但是目前我國會計從業(yè)人員的素質(zhì)偏低，合理進行判斷和估計的能力較差，會計人員往往容易喪失道德水準和職業(yè)良知，虛假評估資產(chǎn)的價值，低估損失或高估收益，制定虛假的會計信息，嚴重影響經(jīng)濟活動的正常進行。對于這種不負責任和嚴重缺乏專業(yè)道德素質(zhì)的會計從業(yè)人員應當給與嚴厲的法律懲罰。</p><p>　　4.2　房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值的對策</p><p>　

82、　4.2.1　構造理論框架來完善理論體系</p><p>　　完善公允價值的理論體系，將公允價值的確定方法和估計技術給予準確的規(guī)定，減少公允價值的技術操作上的難度。當存在活躍市場時，當時公平交易的市價就可作為公允價值，當不存在活躍的市場時，可以采用未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值技術來進行估價。因此，應大量研究現(xiàn)值技術，建立切實可行的現(xiàn)值使用規(guī)范，為公允價值的使用提供理論依據(jù)。近年來國際會計準則中關于公允價值的理論與框架日漸成

83、熟，我國學術界應在借鑒國外會計準則中公允價值理論體系和理論研究的基礎上，考慮我國的經(jīng)濟、法律文化等會計環(huán)境，加強對我國公允價值理論體系的研究。</p><p>　　4.2.2　改善房地產(chǎn)市場環(huán)境</p><p>　　公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應用，必須做到以下幾點：首先應加快推進投資性房地產(chǎn)行業(yè)的市場化水平，加強投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性，不斷完善生產(chǎn)要素市場、資本市場和商品市場。同時

84、，一個有利于公允價值推廣運用的會計環(huán)境，必須依賴于一個完善、成熟的投資性房地產(chǎn)交易市場，只有投資性房地產(chǎn)企業(yè)處于充分的競爭環(huán)境之中，才能以此確定投資性房地產(chǎn)的成本與價格，按公允價值定義所需的各種具體計量屬性形式才能通過市場條件來獲得。此外，參照國外的先進經(jīng)驗，獨立誠信的中介機構有利于完善的投資性房地產(chǎn)行業(yè)，在無法觀察到資產(chǎn)和負債公允價值的情況下，企業(yè)除了依賴自行估計之外，為了加強公允價值的可靠性，還可以借助獨立的中介機構對資產(chǎn)和負債的評

85、估價值。</p><p>　　4.2.3　建立公允價值評估體系</p><p>　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也日趨繁榮，房地產(chǎn)交易變得越來越頻繁，公允價值計量模式的運用將會越來越廣泛。隨著資本市場的日益規(guī)范，保證公允價值的獨立性和公平性變得尤為重要，房地產(chǎn)專業(yè)評估機構的發(fā)展，可以不斷的推進公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)中運用，獨立第三方的介入，避免了公允價值在實際運用中的人為操

86、縱因素，增加了公允價值的獨立性，公允價值的完善和運用離不開獨立、專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構的發(fā)展。因此，大力發(fā)展資產(chǎn)評估隊伍的建設對公允價值的運用有積極意義。我們應該從以下兩個方面作為突破口：應加大力度培養(yǎng)高水平、高素質(zhì)專業(yè)評估人才；應規(guī)范資產(chǎn)評估程序，加強監(jiān)管。以此來保證公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)應用的公允、公平、公正。</p><p>　　4.2.4　加強公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)的應用監(jiān)督</p><p&

87、gt;　　公允價值的特征決定了它隨著市場價格體系變化而變化，公允價值的確定有賴于活躍市場上的報價，最近市場上的交易價格或預期未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，在很大程度上需要專業(yè)人士的專業(yè)判斷，這就很可能出現(xiàn)利用公允價值來操縱利潤的現(xiàn)象。而且作為國民支柱經(jīng)濟的房地產(chǎn)行業(yè)是極容易被操縱利潤的行業(yè)，我們要確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，就必須要確保公允價值的合理性，防止其成為企業(yè)用以誤導市場和投資者的工具，因此必須加強公允價值應用的監(jiān)督。</p>

88、<p>　　4.2.5　加強會計從業(yè)人員素質(zhì)</p><p>　　加強職業(yè)培訓，提高管理者和會計人員素質(zhì)，可以說是公允價值得以充分運用的必要條件。當不存在活躍的市場環(huán)境時，需要會計從業(yè)人員依據(jù)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值等估價技術進行綜合判斷分析，這要求會計人員不僅僅要懂得會計知識，還要掌握數(shù)學和財務指標分析等方面的綜合知識，才能運用估價技術進行合理估值，公允價值的應用對會計人員的職業(yè)判斷提出了更高的要求。而我國目

89、前教育機構所培訓出來的會計人員的水平和綜合素質(zhì)還比較低，還不能夠準確判斷出如何具體操作公允價值計量屬性?？梢姡瑧訌妼嫃臉I(yè)人員的職業(yè)培訓和專業(yè)知識技能，確保公允價值的合理有效運用。</p><p><b>　　結(jié)　　論</b></p><p>　　本文在圍繞2007年實施的企業(yè)會計準則下的公允價值進行了分析，特別針對金融危機后公允價值在房地產(chǎn)公司的應用做了一系列的

90、研究。公允價值在我國的逐漸應用，體現(xiàn)了我國的會計準則與國際相趨同，但這里要注意，是趨同而不是完全相同，我國目前公允價值的應用與國外發(fā)達國家還相差很大一段。公允價值在我國的廣泛應用還需要有一段路要走，現(xiàn)在正面臨著一些困境。比如說，我國的市場經(jīng)濟體系尚不夠完善，需要市場經(jīng)濟的自覺調(diào)控以及相關部門的有力支持，以此來幫助我國的會計體系完善。</p><p>　　公允價值在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用還不是很廣泛，許多公司都公允價值

91、都持懷疑的態(tài)度，不敢冒然使用公允價值計量模式。但是從已經(jīng)使用公允價值計量的房地產(chǎn)企業(yè)來看，公允價值計量對企業(yè)是有重大利好的。根據(jù)公允價值在房地產(chǎn)企業(yè)不被廣泛應用的情況，我們一方面應謹慎運用，另一方面又要不斷完善公允價值理論體系、改善房地產(chǎn)市場的環(huán)境、建立完善的估價與監(jiān)督體系、提高從業(yè)人員的素質(zhì)。只有不斷的完善和修正才能充分發(fā)揮公允價值的優(yōu)勢。相信隨著廣大會計理論工作者和實務界人士的不斷探索，公允價值計量的理念將更加深入人心，公允價值計量

92、在房地產(chǎn)企業(yè)的運用將會逐步走向成熟，公允價值計量模式必將發(fā)揮出其應有的作用。</p><p>　　總的來說，雖然公允價值在房地產(chǎn)類公司的廣泛應用還需要很長一段路。但是公允價值的優(yōu)越性是不可忽視的。隨著我國金融市場的不斷發(fā)展，歷史成本就會出現(xiàn)不可避免的缺點，比如說不能足以表達價格等等。這時就需要公允價值來真實的反映商品的價值。公允價值已經(jīng)是大勢所趨，我們應加大力度進行各項研究和改革，積極建設和改善公允價值適用的環(huán)境

93、，以此推進公允價值的運用并不斷向國際靠攏。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]牛華勇，裴艷麗．次貸危機后再談公允價值在我國會計準則中的應用[J]．經(jīng)濟經(jīng)緯，2009（03）．</p><p>　　[2]葛家澍．公允價值計量面臨全球金融風暴的考驗[J]．上海立信會計學院學報，2009（01）．</p&g

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103、60;Prentice Hall, 2001.</p><p><b>　　致　　謝</b></p><p>　　首先我要感謝的就是我的指導老師。在論文寫作期間，工作很忙的孟老師卻依然每天抽出時間給予我指導，并且在生活上也對我給予無微不至的關懷。孟老師治學嚴謹、學識淵博、目光敏銳、實事求是、胸懷博大、讓我充滿敬意。在這篇論文的寫作過程中，孟老師不因我知識的缺

104、乏、思維邏輯的混亂而放棄，而是因材施教，諄諄教導，不斷鼓勵和引導我就論文大綱到論文的定稿進行廣泛閱讀、加強理論知識的學習、精簡并提煉觀點、加強論證的力度，是孟老師的言傳身教，幫助我樹立信心，完成論文的寫作。我對孟老師的感激之情，無以言表!</p><p>　　其次，我還要感謝我們商學院的每一位老師與領導，在我大學的四年里，每一位老師都傳授了我豐富的知識與學習的技巧，為一位老師都會細心的為我解答我不會的問題，從不會

105、厭倦。這讓我的大學因為知識而充實了許多。</p><p>　　我還要感謝我的父母，在我困難的時候，不管是學習上還是生活上，他們都不斷給我信心，讓我能充滿信心的走到今天。</p><p>　　最后，我要感謝每一位感謝在百忙之中抽出時間評閱論文和參加論文答辯的各位老師。希望老師對于論文的缺點指出不足之處，我會悉心的更改。</p><p><b>　　畢業(yè)論文任