淺談沈陽市不同形式的保障房物業(yè)管理模式的設計

1、<p>　　淺談沈陽市不同形式的保障房物業(yè)管理模式的設計</p><p>　　【摘要】保障性住房是我國住宅建筑與設計中比較特殊的住房，由政府根據(jù)國家法律規(guī)定開發(fā)建設的專門對中低收入家庭建設具有為中低收入家庭進行社會保障性質(zhì)的住房。由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃房?p定向安置房?p兩限商品房?p安居商品房構(gòu)成。保障性住房同時也應當配備物業(yè)管理。因此保障性住房是對于改善民生并且促進社會和諧穩(wěn)定具有非常重

2、要意義。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】保障性住房，物業(yè)管理 </p><p><b>　　一.經(jīng)濟適用住房 </b></p><p>　　經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用住房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，具有商品性和保障性的雙重屬性。 &

3、lt;/p><p>　?。?）經(jīng)濟適用房物業(yè)管理的特點。市場性。經(jīng)濟適用房具有市場性。它是政府運用市場機制原理，把解決中低收入居民住房問題與社會住房保障體系相結(jié)合的結(jié)果。保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房關(guān)注的對象是中低收入階層。因為這些人經(jīng)濟收入不高，必須依靠政府的幫助，以達到合理的住宿。 </p><p>　?。?）目前經(jīng)濟適用房物業(yè)管理存在的問題：①法律法規(guī)體系不完善。除國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及

4、相關(guān)配套法律法規(guī)等，對物業(yè)管理市場管理，主要的市場需求和管理，市場信息網(wǎng)絡建設和管理，市場價格和競爭的管理等方面，特別是經(jīng)適房尚未制定法律和條例。②市場競爭機制不健全。由于經(jīng)濟適用房物業(yè)管理市場立法的缺陷與滯后，大多房地產(chǎn)開發(fā)商通常不愿意將其開發(fā)建設的物業(yè)項目推向社會，自己成立物業(yè)公司，導致市場競爭機制難以建立并發(fā)揮作用。③價格機制不合理。購賣適用房大多數(shù)都是困難群體，不少人都是貸款購買住房，再加上購買家具，裝修費用，如果入住后每月再承

5、受高額的物業(yè)費、電梯費等，無疑對住戶增加了負擔 </p><p>　?。?）經(jīng)濟適用房物業(yè)管理發(fā)展的對策思考：①構(gòu)建和完善獨立的經(jīng)濟適用房物業(yè)管理法律法規(guī)。應結(jié)合發(fā)展的實際，沈陽市物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢，在基本框架下初步完善物業(yè)管理市場的法律制度，構(gòu)建獨立的經(jīng)適房物業(yè)管理法規(guī)政策。②在物業(yè)管理的市場競爭中引入招投標。招標，不僅是打破了物業(yè)管理的壟斷，形成適者生存的物業(yè)管理行業(yè)，提高物業(yè)管理服務水平的有力武器，而且

6、是培養(yǎng)和提高物業(yè)管理市場競爭機制的重要手段。③建立健全市場價格形成機制。如何利用價格機制來激活經(jīng)適房物業(yè)管理市場，合理配置和利用資源利用，必須有政府部門的宏觀調(diào)控參與，在供應和需求平衡的前提下，完善價格形成機制和運行機制。 </p><p>　　二、廉租房及公租房 </p><p>　　1廉租住房及公租房物業(yè)管理中存在的問題 </p><p>　?、倭》考肮夥康?/p>

7、物業(yè)費用收繳困難。長期以來，困擾我們的一個突出問題是，租住廉租住房及公租房的人員多為社會救濟對象和剛剛步入社會的大學生，連自身的基本生活都難以保障。對于物業(yè)管理公司來講，公司自身的生存需要利潤，也不可能租住戶提供低成本的、公共的無償服務。 </p><p>　?、跊]有明確設置管理機構(gòu)和人員。從管理上來講，由于現(xiàn)成立的廉租及公租住房管理辦公室是臨時機構(gòu)，主管部門無明確的人員對現(xiàn)有廉租及公租住房進行管理，主要工作是對

8、新建廉租住房工程的管理對舊收購廉租住房的改造，很難應對上千戶乃至上萬戶廉租戶的管理工作。 </p><p>　　2推進廉租及公租住房物業(yè)管理工作擬采取的措施及政策。①首先應不斷加強制度建設，一個適應社會主義市場經(jīng)濟的管理模式，根據(jù)建設和諧社會時代的特點，為建設和諧社會，應盡快出臺廉租住房物業(yè)管理實施細則，實現(xiàn)管理技術(shù)和管理方法的有效結(jié)合。② 政府應該想盡一切辦法籌措資金，采用個人捐款和社會資助相結(jié)合的辦法，另外可

9、以考慮從土地出讓凈收益的部分比例和住房公積金增值收益中，按規(guī)定提取的城市廉租及公租住房補充資金。③要加快對物業(yè)管理人員的培訓，確保持證上崗。 </p><p><b>　　三、回遷房 </b></p><p>　　回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w戶的支付能力也差距較大。依據(jù)公平負擔原則

10、，將階梯定價理論應用到回遷房物業(yè)服務費定價中，能使回遷住戶公平合理參與物業(yè)管理，有效提高住戶的支付能力。 </p><p>　　（1）階梯定價理論及其實踐意義。階梯定價全名為“階梯式遞增（減）定價”，是指設置若干個階梯分段或分檔次定價計算費用的方法。源于德國的“公共負擔說”認為，國家在任何情況下都應以平等為基礎為公民設定義務。政府的行政行為在公共利益上的實現(xiàn)使得一些人或其他個別人在相同情況下承擔比其他人更多的義務

11、，國家應努力調(diào)整和平衡這種不平均的義務，使得整個社會的平衡機制恢復。 </p><p>　?。?）回遷住房物業(yè)費定價方式設計?；剡w住房物業(yè)服務費定價應結(jié)合住戶特點，將階梯定價理論應用到保障性住房物業(yè)服務收費定價方式中，其具體內(nèi)涵就是設計一種“量化住戶參與的物業(yè)管理工作”的定價方式。 </p><p>　?、偈崂聿⒘炕艨蓞⑴c的基礎工作。由于專業(yè)知識和責任承擔能力所限，回遷住房住戶只能以出

12、勞動力形式參與簡單的勞動和管理工作，比如綠化、保潔、維保、勤雜等基礎管理工作。首先，要細化物業(yè)管理的工作內(nèi)容，根據(jù)完成工作時間長短制定工作的工時定額；其次，通過住戶參與完成工作的質(zhì)量和工時定額量化住戶的工作量；最后，根據(jù)量化結(jié)果實行“按勞取酬”。 </p><p>　?、诜蛛A梯定價收取物業(yè)服務費。保障性住房住戶參與物業(yè)服務工作后，可根據(jù)住戶參與的程度以及完成工作的質(zhì)量對其分階梯歸類，對每一類的勞動成果量化后，來抵

13、消其物業(yè)服務費，這樣就形成了不同階梯分段的物業(yè)服務費。對于不能參加勞動的家庭，就必須全額承擔物業(yè)服務費，但因其特別困難不能交納，應由社會救濟或補助解決。 </p><p>　　保障房建設是一項利民以及惠民的工程，保障房建設建成之后應當妥善管理維修，這樣才能真正的改變百姓生活以及居住環(huán)境。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><